פטור מהיטל השבחה בבנייה על קרקע ריקה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

פטור מהיטל השבחה בבנייה על קרקע ריקה

בשורת מקרים שהובאו בפני בתי המשפט נדונה השאלה האם הפטור מההיטל שניתן על בנייה על קרקע ריקה ניתן ליחידת דיור אחת, או ליותר מכך

תגובות

>> אחד מסעיפי הפטור המשמעותיים ביותר מהיטל השבחה הוא סעיף 19 (ג) (1) לתוספת לחוק, הקובע כי בנייה או הרחבה של דירת מגורים לא תחויב בהיטל השבחה אם המחזיק במקרקעין הגיש בקשה להיתר בנייה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים לא יעלה על 140 מ"ר. על בנייה מעל 140 מ"ר - ישולם היטל. עוד קובע הסעיף כי מכירתה של דירה שנבנתה או הורחבה ונהנתה מן הפטור לא תחויב בהיטל, אם המחזיק או קרובו התגורר בדירה לפחות 4 שנים לאחר סיום הבנייה.

נוסח הסעיף אינו סגור ומותיר שאלות פתוחות - למשל, האם יכול אדם שבבעלותו מגרש עליו ניתן לבנות מספר גדול של דירות לחלק את הזכויות במגרש בין בני משפחתו הקרובים ולאחר מכן לבנות את הדירות, לרשום כל אחת מהן על שם בן משפחה אחר וליהנות מן הפטור בגין כל אחת מן הדירות ולמעשה לא לשלם כלל היטל השבחה? כך בדיוק נהג מר גבריאלוב אשר בנה בית משותף וביקש פטור עבור שמונה דירות - לכל אחד מבני משפחתו הענפה.

הוועדה המקומית סירבה והסכימה לתת פטור על דירה אחת בלבד. העניין הגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל אביב שקיבל את הערעור וקבע כי הפטור מגיע גם למספר יחידות דיור (ע"א 77787 מחוזי ת"א).

במקרה אחר, אישה בשם לאה צרי דרשה פטור למספר דירות שבנתה במגרש בגבעתיים, ונתקלה בסירוב הוועדה המקומית. המחלוקת הגיעה לבית המשפט המחוזי, שקבע שלדעתו שגתה הערכאה המקבילה בפרשת גבריאלוב וכי הפטור מגיע ליחידה אחת בלבד.

מאחר שנפסקו שתי החלטות מנוגדות באותה ערכאה, הוגש על ידי צרי ערעור לבית המשפט העליון, אשר קבע כי הפטור מגיע לדירה אחת בלבד ובנוסף קבע כי הפטור מגיע רק בגין דירה שהורחבה או דירה שנבנתה במקום דירה שנהרסה ולא בגין בנייה על קרקע ריקה (רע"א741701). קביעה זו, השוללת את מתן הפטור בגין בנייה על קרקע ריקה, אינה עומדת במבחן ההיגיון שכן אדם המעוניין לבנות 140 מ"ר על קרקע ריקה יעשה חלוקה מלאכותית - תחילה יבנה 10 מ"ר ולאחר מכן יוסיף 130 מ"ר וייהנה מן הפטור.

פסק הדין אשר קבע את ההלכה בנדון ניתן בפרשת חמאייסי. ד"ר חמאייסי ביקש פטור בגין בנייה על קרקע ריקה. הוועדה המקומית מבוא העמקים, בהסתמכה על הלכת צרי, דחתה את בקשתו והעניין הגיע לפתחו של בית המשפט העליון. בין לבין, ניתן פסק דין של העליון בפרשת נווה שלום, שעניינה דומה, שם קבעה השופטת חיות כי בית המשפט בפרשת צרי התבסס על נוסח שגוי של החוק (נכתב בטעות "מקרקעין ששימשו" במקום "מקרקעין שישמשו"), והפרשנות הנכונה היא לתת את הפטור גם בגין בנייה על קרקע ריקה.

דברים אלו סללו את הדרך לפסיקתו של העליון בעניין חמאייסי כי יש לתת את הפטור גם בגין בנייה על קרקע ריקה. ואולם בית המשפט קבע כי הפטור יינתן בגין דירה אחת בלבד (רע"א 362606 ד"ר זיאד חמאייס נ' הוועדה המקומית מבוא העמקים).

מה קורה בקיבוצים?

השאלה מי ייחשב כמחזיק במקרקעין לעניין הזכאות לפטור עולה לאחרונה בבנייה בקיבוצים. בעניין זה ניתנה לאחרונה החלטת ועדת הערר מחוז חיפה בראשות עו"ד גלעד הס (קיבוץ מעגן מיכאל נ' ועדת ערר מחוז חיפה). במקרה הנדון, אושרה בקיבוץ תוכנית לבניית 16 דירות, כל אחת מהן בשטח של 138 מ"ר. הקיבוץ דרש פטור מלא מהיטל השבחה בעבור כל 16 הדירות שאושרו לבנייה.

נקדים ונאמר כי אחד התנאים למתן הפטור הוא קיומה של זהות בין החייב בהיטל לבין המחזיק במקרקעין, ובקיבוצים אבחנה זו אינה תמיד ברורה. על פי חוזי החכירה עם המינהל, החוכר הוא הקיבוץ ולכן הוא החייב בהיטל. השאלה שעלתה היא האם הקיבוץ הוא גם המחזיק בקרקע.

בעניין זה קובעת ועדת הערר כי בקיבוצים, הממשיכים להתנהל על פי המסורת הישנה לפיה אין לחברים קניין פרטי בדירות וגם אין כל כוונה לשייך את הדירות לחברים, אין לחברים כל זכות משפטית בדירות ולכן הקיבוץ הוא המחזיק בהן.

ומה באשר לתנאי הנוסף "שישמשו למגוריו"? ועדת הערר קובעת כי לאור העובדה שהקיבוץ יכול להורות בכל עת לחבר לעזוב את דירתו ולעבור לדירה אחרת הרי שהמשתמש הוא הקולקטיב - הקיבוץ - ולכן לדברי הוועדה, יש לתת את הפטור.

יצוין כי החלטה זו של ועדת הערר עומדת בניגוד לשלוש החלטות קודמות של ערכאות שונות בהן לא נמצאה זהות בין החייב בהיטל, הקיבוץ, לבין המחזיק, החברים, ולפיכך לא ניתן הפטור. ועדת הערר מסבירה את ההבדל בכך שבמקרים האלו קיימת נסיגה מרעיון הקיבוץ המסורתי ולחברים ניתנו זכויות בדרגות שונות בדירות המגורים ולפיכך הם בגדר מחזיקים.

באשר לטענה כי הבקשה לפטור עבור מספר דירות מנוגדת להלכת צרי, מסתמכת הוועדה על הנוהג הקיים בקבוצות רכישה לפיו כל אחד מחברי הקבוצה מקבל פטור על פי סעיף 19 (ג)1. הוועדה טוענת כי המקרה שלפניה דומה יותר למצב בקבוצות הרכישה מאשר לעובדות בפרשת צרי.

-

הכותב הוא עו"ד, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#