מפקחת הבתים המשותפים נכנסת לנעלי השמאי - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מפקחת הבתים המשותפים נכנסת לנעלי השמאי

שמאי שמונה מטעם המפקחת קבע כי דייר חייב לשלם לשכנו 240 אלף שקל עקב בנייה שביצע - המפקחת שינתה את הסכום ל-18 אלף שקל

2תגובות

<<לא פעם באים בטענות לשמאים, עקב הפרשי מחירים בלתי סבירים שמתגלים בין שומות שונות על אותם נכסים. בין היתר, נטען כי הערכות השווי של השמאים מותלות במידה רבה בזהות הגוף או האנשים ששוכרים אותם. בסכסוך בין שכנים ברמת גן, המפקחת על בתים משותפים לא רק פסלה שתי שומות של שמאים שניתנו על נכס אחד, אלא אף נכנסה לנעליהם ופסקה על תשלומי איזון בין שכנים.

המקרה הנדיר התרחש בבניין של ארבעה דיירים בסמטת יפתח בשכונת תל גנים ברמת גן, שבו שתי דירות בקומה התחתונה ושתי דירות בקומה העליונה. הדייר בקומה העליונה קיבל היתר בנייה להרחבת דירתו ואף לבניית תוספת בקומת הגג. שכנו בקומה מתחת התנגד להרחבת הדירה שמעליו, והגיש תביעה כדי למנוע את הבנייה.

התביעה נדחתה באוגוסט 2009, והשכן הגיש ערעור על פסק הדין ולבסוף סוכם בין הצדדים לבטל את הערעור בתמורה לכך שהמפקחת על בתים משותפים בתל אביב, שיש לה סמכות של בית משפט שלום, תקבע את המחיר שבעל דירת הגג צריך לשלם לשכן מלמטה בגין הרחבת הדירה והבנייה על הגג, שנעשו על השטח המשותף של הבית. מדובר בנוהל נדל"ני שמוכר בשם "תשלום איזון", שמטרתו להביא למצב שבו תהיה התאמה בין החלקים היחסיים הקודמים של שטחי הנכסים בבעלות כל אחד מהשכנים לבין החלקים היחסיים הנוכחיים, שנוצרו בעקבות בנייה.

הצדדים פנו לשמאי מקרקעין מוסכם - גיל וינלס - שקבע כי לדייר בקומת הקרקע מגיעים תשלומי איזון בסך 50 אלף שקל, ואולם בעל דירת הגג עירער למפקחת על חוות הדעת של וינלס באמצעות עו"ד גיא לנדאו. המפקחת מינתה את שמאי המקרקעין יוסף פישלר, שנדרש לתת את חוות דעתו בעניין. לאכזבתו של בעל דירת הגג המערער, פישלר הגדיל את תשלומי האיזון שעליו לשלם ל-240 אלף שקל.

ואולם בפסק הדין, המפקחת נחלצה דווקא להגנתו של בעל דירת הגג, תוך שהיא פוסלת את שתי השומות של השמאים, כולל של השמאי שהיא עצמה מינתה. המפקחת קבעה כי "יש לתת את הדעת גם לזכויות הצדדים לבנות בקומת הגג ובקומת המרתף". היא הסבירה, כי הדייר בקומה העליונה מרחיב את דירתו במפלס הקומה העליונה וגם במפלס הגג שבו הוא מקים שני חדרים בשטח 57.7 מ"ר ומרפסת גג בשטח 15 מ"ר, ואולם לדייר בקומת הקרקע יש זכויות להקמת מרתף.

השמאי פישלר אכן ציין בשומה שהגיש כי על פי תוכנית מאושרת מותרת בבית המשותף הקמת מרתף לפי גודל קומה טיפוסית, ושטחי המרתף יירשמו כשטח משותף. נמסר לו מעיריית רמת גן כי הוועדה המקומית נוהגת לאשר בבניינים הסמוכים לנכס את הצמדת המרתף התת-קרקעי לדירה בקומת הקרקע, בכפוף לפרסום של הליך "הקלה".

ואולם השמאי סבר כי בניית מרתף מתחת למבנה קיים אינה כלכלית, ולכן אין להביא בחשבון את המרתף בחישוב איזון הזכויות בין הצדדים. עם זאת, הוא קבע כי במידה שתאושר בעתיד בקשה להיתר בנייה למרתף והצמדתו לדירה בקומת הקרקע, יהיה על הדייר בקומת הקרקע לשלם תשלומי איזון לדייר שמעליו.

וקנין עופר

המפקחת לא קיבלה את עמדתו זו וקבעה כי "לא ניתן להתעלם מזכויות הבנייה של הדייר בקומת הקרקע, והתרופה שמציע השמאי לפיה אם וכאשר ייבנה המרתף יחויב הדייר בתשלומי איזון אינה מספקת ואינה ראויה". לטענתה, השמאי לא הביא הוכחות לכך שבניית מרתפים אינה כלכלית, ולפי העובדה שבסביבת הנכס הוגשו בקשות לבניית מרתפים, אין לשלול על הסף את הכדאיות הכלכלית בבנייתם.

המפקחת ציינה כי פישלר לא התייחס למשקל שיש לתת לזכויות הבנייה במרתף לעומת שווי זכויות בנייה אחרות, ועל כן קיבלה את חוות דעתו של השמאי וינלס, שלפיה יש לחשב את זכויות הבנייה במרתף על פי מקדם של 40% משטח בנייה רגיל.

המפקחת אף קבעה בפסק הדין כי מאחר שתשלומי איזון נגזרים מזכויות בנייה קיימות של הבית המשותף, וניתנים בגין הרחבה שניתן לקבל לגביה היתר בנייה, הרי שאין לחשב את תשלומי האיזון בגין מרפסת בת 7.5 מ"ר שאינה נגזרת מזכויות הבנייה ואינה מופיעה בהיתר הבנייה. כמו כן, היא קבעה כי שטח בעליית הגג שנמוך מ-1.8 מטרים לא ייכלל בתחשיב האיזון.

בסך הכל, קבעה המפקחת כי לבעל דירת הגן מגיעים תשלומי איזון עבור 2.7 מ"ר. המחיר למ"ר שנקבע הוא כ-6,600 שקל, ולפיכך תשלומי האיזון שנפסקו היו בסך 18 אלף שקל.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#