טירוף הנדל"ן מאחורינו? מספר העסקות הואט והמחירים מדשדשים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

טירוף הנדל"ן מאחורינו? מספר העסקות הואט והמחירים מדשדשים

מדד מחירי הנדל"ן עלה באפריל ב-0.7% בלבד; גם המשקיעים מורידים פרופיל: שיעור הדירות להשקעה נמצא ברמתו הנמוכה מאז 2003

39תגובות

>> השבוע פירסמו השמאי הממשלתי ומינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר דו"חות על מצב שוק הנדל"ן. הנתונים שהציגו שני הגופים שונים - השמאי הממשלתי דיווח על עלייה ארצית ממוצעת של 2.5% במחירי דירות 4 חדרים ברבעון הראשון של 2011 לעומת הרבעון הקודם, ואילו מינהל הכנסות המדינה מצא ירידה של כ-1% במחירי כלל הדירות בארץ בחודש מארס.

הפער בין שני המקורות אינו גדול ואפשר להסביר אותו בקלות, שכן שיטות המדידה שלהם שונות. מינהל הכנסות המדינה מתבסס על כלל העסקות בכל רחבי הארץ - דירות בגדלים שונים ובאיכויות גימור שונות. השמאי הממשלתי מסתמך על דירות 4 חדרים ב-15 ערים בלבד, ומנסה לייצר בסיס אחיד להשוואה מבחינת איכות הדירות.

מדד Yad2 ו-TheMarker מראה נתון ביניים - עלייה של 0.7% בממוצע מחירי הדירות בהשוואה לחודש שעבר. המדד מתפרסם מדי חודש כמו גם המדד של מינהל הכנסות המדינה, להבדיל מהמדד של השמאי הממשלתי שמתפרסם אחת לרבעון.

TheMarker

המדד עוקב אחרי מחירי הדירות למכירה והשכרה כפי שהם מפורסמים באתר Yad2 על ידי בעלי הדירות. מדובר במחירים המבוקשים ולא במחירי סגירה של עסקות בפועל, ויש להניח שהמחירים הסופיים נמוכים ב-5% מהמחיר המבוקש.

אין סתירה מהותית בין הנתונים, וכולם מצביעים על מגמה ברורה: טירוף הנדל"ן מאחורינו ואנחנו בעיצומה של עונת המלפפונים הנדל"נית, המאופיינת במיעוט עסקות - למרות שמינהל הכנסות המדינה מדווח על עלייה של כ-7% במספר העסקות בחודש מארס לעומת חודש פברואר, בראייה שנתית עדיין מדובר בירידה של כ-4% לעומת מארס הקודם.

התנהגות זו של השוק דומה לתחילת 2009, בתחילת המשבר הכלכלי העולמי, אלא שבתקופה ההיא הקיפאון נשבר לאחר כמה חודשים, והשוק חזר לתוואי של עליות מחירים. הקיפאון כיום נובע פחות מחוסר ודאות כמו בהאטה הקודמת, ויותר מתחושה כי המחירים הגיעו לשיא.

גם המשקיעים מורידים פרופיל, ופלח השוק שלהם מתכווץ אף מהר יותר מהשוק הכללי. למרות שברבעון האחרון של 2010 נרשמה דווקא עלייה מסוימת בפעילות משקיעי הנדל"ן, הנתונים של חודש מארס מראים כי שיעור הדירות שנרכשו למטרות השקעה מבין כלל רכישות הדירות הגיע לרמתו הנמוכה מאז אמצע 2003 - 22%.

TheMarker

לפי מדד Yad2 ו-TheMarker, דירת 4 חדרים בתל אביב עולה 2.07 מיליון שקל בממוצע (ירידה של 0.8% מהחודש הקודם) ודירות 5 חדרים עולות בממוצע 2.7 מיליון שקל (עלייה של 1.3% מהחודש הקודם).

בלא מעט ערים נרשמה רמת מחירים ממוצעת של מעל 2 מיליון שקל לדירות 5 חדרים: גבעתיים (2.9 מיליון שקל), רמת השרון (2.55 מיליון שקל), רעננה (2.3 מיליון שקל), רמת גן (2.14 מיליון שקל) והרצליה (2.15 מיליון שקל). בירושלים, חולון, בת ים, ראשון לציון, כפר סבא, מודיעין, נס ציונה ופתח תקוה חצו מחירי דירות 5 חדרים את רף ה-1.7 מיליון שקל.

מי שמתגורר בשכירות יגלה שהשוק הזה בעייתי לא פחות. נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, שר השיכון והבינוי, אריאל אטיאס, ושר האוצר, יובל שטייניץ, מוטרדים מאוד ממחירי הדירות וההשלכות שלהם על המשק, אבל שכחו לגמרי את פלח השוכרים שכואב לא פחות.

TheMarker

אמנם מחירי השכירות נותרו ברמה דומה בממוצע הארצי - עלו רק ב0.8% - אבל בתוך כל עיר נרשמו לעתים עליות או ירידות חדות. יש לציין שבדרך כלל השוני מחודש לחודש במחירי השכירות גדול יותר מאשר במחירי הדירות, שכן מדובר בסכומים קטנים יותר, וכל שינוי של מאות בודדות של שקלים גורם לתזוזה משמעותית.

באזור המרכז היו עליות מחירים בולטות בכפר סבא (4.3% לעומת החודש הקודם), כאשר עיקר העלייה היתה בדירות הגדולות של 4 ו-5 חדרים. במודיעין נרשמה עלייה של 4.2%, וגם כאן עיקר העלייה נרשמה בדירות 4 חדרים שמחירי השכירות שלהן זינקו ב-8.2% ודירות 5 חדרים שמחיריהן עלו ב-4.6%. בהוד השרון היתה ירידה קלה בדמי השכירות של דירות 4 חדרים, אך בדירות 5 חדרים נרשמה עלייה של 8.6%, ובסך הכול עלו מחירי השכירות בעיר ב-2.2%. בשלוש הערים האלה נע מחיר שכירות של דירת 5 חדרים בין 5,170 שקל ל-5,600 שקל בחודש, ומחיר דירות 4 חדרים נע סביב 4,800 שקל בחודש.

בין הערים בהן חלו ירידות במחירי השכירות בלטה בת ים, שבה חלה ירידה של 5.9% בדמי השכירות, בעיקר עקב ירידה של 14% במחירי השכירות של דירות 5 חדרים - ירידה של כמעט 900 שקל במחיר הממוצע של דירה כזו, שעומד כעת על כ-5,500 שקל בחודש. לשינוי גדול כל כך יש להתייחס במידה של חשדנות, והוא יכול להיות תוצאה של טעות דגימה.

עיר נוספת שבה ירדו דמי השכירות היא הרצליה. גם בה עיקר הירידה חלה בדירות 5 חדרים, בשיעור של 13.6%, שמגלם הפחתה של כמעט 1,000 שקל בחודש. בסך הכול חלה ירידה של 4.9% במחירי השכירות בעיר. נראה שדווקא במקרה של הרצליה מדובר בתיקון נכון כלפי מטה, גם אם הוא חריג, שכן בחודש מארס עמד הממוצע על 7,300 שקל ואילו המחיר באפריל, 6,300 שקל, נראה הגיוני יותר בהתחשב בכך שדירות 5 חדרים בתל אביב מוצעות להשכרה בכ-7,200 שקל בממוצע.

גם ברעננה נרשמה ירידה בדמי השכירות של 3.8%, כאשר הירידה המשמעותית היתה דווקא בדירות הקטנות בנות 3 חדרים (7.6%-). מחיר דירה כזו ירד ל-3,770, בעוד מחירה של דירת 4 חדרים הוא כמעט 5,000 שקל (ירידה של 3.4%).



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#