האם זה הזמן להיפטר מהלוואות הפריים? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם זה הזמן להיפטר מהלוואות הפריים?

תגובות

בחודש שעבר העלה הבנק המרכזי את הריבית המוניטרית בחצי אחוז - כפול משיעור העליות האחרונות - וכתוצאה מכך שונתה ריבית הפריים והיא עומדת כיום על 4.5%. בסוף החודש כבר ניחתה עלינו גזירה חדשה - הבנקים לא יוכלו לתת יותר משליש מסך הלוואת המשכנתא בריביות משתנות.

המפקח על הבנקים והנגיד פועלים שוב ושוב במטרה להקטין את שיעור הלוואות הפריים מסך ההלוואות שבידינו. מעבר למניעים מקרו-כלכליים של הצמד נגיד-מפקח, האם גם על הלווה הפשוט לשקול מחדש את צעדיו ולשנות את הלוואות המשכנתא שכבר נלקחו?

חלק ניכר ממשקיעי הנדל"ן ה"חדשים" שהצטרפו לשוק בשלוש השנים האחרונות בעקבות הריבית הנמוכה והיעדר אלטרנטיבות השקעה הולמות מינפו את השקעותיהם באמצעות הלוואות בריביות משתנות: פריים, הלוואות משתנות צמודות והלוואות מט"ח.

ריבית הפריים יקרה ב-1.5% מריבית בנק ישראל. כיום שיעור ריבית זו יותר מכפול מהשיעור שהיה אך לפני 18 חודשים (2%). משמעות הדבר היא שנוטלי הלוואות פריים משלמים כיום בכל חודש סכומים גבוהים הרבה יותר מאלו ששולמו לפני שנה וחצי ויותר. לדוגמא, אדם שלווה 500 אלף שקל בהלוואת גרייס (תשלום ריבית בלבד) במסלול פריים במרווח שלילי של 0.7% (כלומר, שיעור הריבית הוא פריים פחות 0.7%) לפני שנתיים, שילם בכל חודש ריבית של 541 שקל. כיום ישלם בגין אותה הלוואה תשלום חודשי של 1,583 שקל. גם לווי ההלוואות ארוכות הטווח, הכוללות תשלומים על חשבון הקרן, חוו גידול משמעותי בהחזר החודשי. האם זה הזמן להיפטר מהלוואות הפריים?

בכדי לענות על שאלה זו נידרש להבין עד לאיזה שיעור צפויה ריבית הפריים להתייקר ומהו שיעורה הממוצע לאורך השנים. אין הכרח ששיעורה ההיסטורי אכן יחזור על עצמו, אך הוא עדיין מהווה אינדיקציה כזו או אחרת לריבית העתידית. בגרף המצורף מתוארת ריבית הפריים בעשור האחרון.

ממוצע ריבית הפריים משנת 2003 ועד היום הוא 5.25%, וממוצע ריבית הפריים מינואר 2000 ועד היום עומד על 6.28%. שיעור זה לוקח בחשבון ריביות פריים גבוהות מאוד שהיו בתחילת העשור. אנו רואים כי למרות הייקור המשמעותי (חצי אחוז בפעם האחרונה), עדיין מצויה ריבית הפריים מתחת לרמתה הממוצעת, אך הצפי הוא כי ההתייקרות תימשך.

האם זה הזמן "לקבע" את ההלוואה? להלוואה בריבית קבועה צמודת מדד יתרון בדמות יציבות ההחזר החודשי. שינוי כזה או אחר במדד ישפיע בצורה מזערית על ההחזר החודשי, אך מאידך ייקר משמעותית (בערכים מוחלטים) את קרן ההלוואה, בעוד שבהלוואת פריים הקרן אינה משתנה.

הלוואה בריבית קבועה ל-25 שנה ניתנת כיום בריבית של 3.5%-4%. ריבית זו קבועה ואינה משתנה עד למועד הפירעון של ההלוואה, אך יש לקחת בחשבון מדד שנתי ממוצע של כ-3% שמייקר מאוד את עלות ההלוואה. אם נשווה את העלות הכוללת של סך ההחזרים על הלוואה כזו להלוואה בריבית פריים ממוצעת של 5.25% או אפילו 6.28% (במרווח שלילי של 0.7%), תצא הלוואת הפריים כשידה על העליונה, כלומר זולה הרבה יותר.

ציינו בטור זה כמה פעמים שהלוואת משכנתא נבונה חייבת להיות מפוזרת על פני כמה מסלולים ועל פני תקופות שונות במטרה למזער חשיפה כזו או אחרת להשתנות של אחד המדדים. הלוואה בריבית פריים גוררת החזר חודשי תנודתי, אך על פי ממוצעי העשור האחרון מהווה אלטרנטיבה זולה להלוואות האחרות.

ואם ריבית הפריים תמשיך ותעלה? בהנחה שנרכוש הלוואה זו במרווח שלילי של 0.7%, אזי גם אם יעמוד שיעורה על 6% או אפילו 6.5% תהיה זו האחרונה זולה מהלוואה בריבית קבועה של 3.5%.

למרות האמור, לרוב גובר שיקול יכולת ההחזר החודשי על שיקול הכדאיות ולכן מומלץ לשלב בין הלוואה בריבית פריים להלוואות אחרות, ובכלל זה הלוואות בריבית קבועה (צמודה או לא), הלוואות בריבית משתנה ומעט הלוואות במט"ח.

ולגבי הפריים, עדיין אין זה הזמן לנטוש את ההלוואות במסלול זה. ניתן לשקול "להקטין אחזקות" לטובת הלוואות אחרות, אך לבטח לא לנטוש אותן לחלוטין, במיוחד לאור ההנחיה החדשה של המפקח - הלוואות פריים בימים אלו מהוות מצרך נדיר בשוק המשכנתאות.

-

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#