עולים לא רק במדרגות: "פיתוח דירה בפרויקט הררי מגיע ל-120 אלף שקל" - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

עולים לא רק במדרגות: "פיתוח דירה בפרויקט הררי מגיע ל-120 אלף שקל"

בבניינים שנבנו בתנאים טופוגרפיים מיוחדים, ברכסי הרים או מעל עמקים, מוצעות דירות מיוחדות ומעניינות, אך בעלות בנייה גבוהה יותר

2תגובות

>> בפרויקט "יורו גארדן", הכולל 144 קוטג'ים מדורגים, שבנתה חברת יורו ישראל בשכונת בוכמן במודיעין, יש כמה מאפיינים לא שגרתיים - כולם תולדה של הפרשי הגובה המשמעותיים בין הבתים, שמגיעים ל-36 מטר בין הבית הגבוה בפרויקט לבית הנמוך ביותר. כך, לדוגמה, בגלל הבנייה המדורגת, קיימים שני כבישי גישה לפרויקט - עליון ותחתון; בנוסף, הפרויקט, שמורכב מ-6 קומפלקסים של 24 קוטג'ים כל אחד, כולל 12 מעליות חיצוניות שמביאות את הדיירים לחניון העליון או לחניון התחתון, כדי שלא ייאלצו לעלות או לרדת אפילו מדרגה אחת. "כל מעלית כזו עולה 80 אלף שקל, מה שמסתכם בכמעט מיליון שקל, שלא צריך היה להשקיע בפרויקט דומה על שטח מישורי", אומרת סמנכ"ל יורו ישראל עופרה חדד.

ככלל, בנייה בטופוגרפיה לא מישורית מצריכה לא מעט דמיון וגם הוצאות כספיות ניכרות, כדי להתמודד עם תנאי הפתיחה הבעייתיים. "בניגוד לבניין רגיל, כשקודחים כלונסאות למספר דירות בפרויקט מדורג, צריך לצקת אותן, לסיים את הקומה הראשונה ורק אחר כך להתחיל את הקומה השנייה. לשם כך צריך לתאם עם קבלן הביצוע עבודות בכמה שלבים, מה שמייקר את העלויות", מסבירה חדד, "בכל פעם מסיימים שלב בפרויקט, ומתחילים מחדש. כתוצאה מכך, בזמן שדירות אחדות בפרויקט כמעט מוכנות, דירות אחרות נמצאות רק בשלב הכלונסאות. הרבה פעמים דייר שרכש דירה בקומה שרק החלה להיבנות לא מבין מדוע הוא צריך לחכות עוד חודשים רבים, בזמן שקומה אחרת של הבניין כבר הושלמה לחלוטין. במישור, בנייה של פרויקט כזה היתה נמשכת בין שנה לשנה וחצי מקסימום, אך בבנייה מדורגת נדרשות לפחות שנתיים לבנייה".

בשל העלויות הנוספות של בנייה בתנאים טופוגרפיים מורכבים, חדד מעריכה כי הבנייה בשטח כזה יקרה ב-10% מבנייה על שטח מישורי, מה שמתבטא בהפרש של 50-60 אלף שקל במחיר הסופי.

"עלויות הבנייה בתנאים טופגרפיים מורכבים הן גבוהות יותר, ראשית כי ההתארגנות באתר הבנייה יותר בעייתית", מסביר המהנדס הראשי במשרד השמאות פז כלכלה והנדסה אמיר שורש, "אם בשטח מישורי יש כביש גישה אחד שמוביל לאתר, בשטח הררי יש כביש גישה עליון וכביש גישה תחתון, מה שמצריך שני מנופים ולא אחד. בפרויקט רגיל כל יציקת תקרה היא אוטומטית יציקת הרצפה של הקומה מעל, אך במבנים מדורגים אין חפיפה מלאה בין שני השטחים, ולכן יש יותר שטח לאטום".

בעיה נוספת עליה מצביע שורש היא בנושא האינסטלציה. בבניין רגיל, האינסטלציה מורכבת בעיקר מכמה צינורות אנכיים, המגיעים מקומת קרקע ועד לקומה האחרונה, כשבכל קומה מתחברים צינורות אופקיים. במבנה מדורג לא יכול להיות צינור ארוך ואנכי, אלא יש הכרח בכיפופים שונים בצינור, המתאימים לתוואי הבנייין, וכל כיפוף כזה עולה כסף.

לדברי שורש, גם מערכת היסודות בבניין מדורג יקרה יותר. אם בבניין אורכי רגיל כל יסוד יכול להחזיק עשרות קומות, בבניין מדורג כל יסוד מחזיק רק קומות בודדות, ויש צורך לפרוש מערכת של עמודי יסודות הנעה בכיוון הבנייה. כתוצאה מכך עלות מרכיב הבנייה יכולה להגיע ל-10%-15% יותר מעלות בנייה רגילה. יחד עם זאת, סבור שורש כי יש ערך מוסף לדירות בפרויקטים מסוג זה. "ברור שניתן לחצוב בכל ההר ולקבל שטח מישורי נוח יותר לבנייה, ובכל זאת האדריכלים נוטים לנצל את התנאים הטופוגרפיים הקיימים, והשאיפה היא שמכל דירה ניתן יהיה לראות נוף מיוחד".

גם חדד אומרת כי לדירות שנבנות בתנאים טופוגרפים מורכבים יש ערך מוסף: "התנאים בשטח מאפשרים לבנות דירות עם גינות גדולות יותר, וכל קוטג' קיבל כיוון אוויר פתוח לגמרי שלא חסום על ידי מבנים אחרים.

נוף מכל קומה

חברת בוני התיכון בונה בחודשים האחרונים את פרויקט TOP בשכונת ארנונה בירושלים, הכולל 340 דירות. 270 מתוכן נבנות בשישה מגדלים הבנויים על מישור, ו-70 דירות נבנות בארבעה בניינים מדורגים שיוקמו על רכס הררי.

מנהל השיווק של החברה חיים קקון מסביר: "הרבה יותר פשוט לבנות בניין על חול במישור החוף, עם חדר מדרגות רגיל ומעלית. בנייה באזור הררי כמו בירושלים, לעומת זאת, מחייבת התייחסות לתוואי הקרקע. כך למשל, קומת האפס נמצאת באמצע הבניין, והפרויקט מציע דירות בקומה מינוס ארבע ופלוס חמש. הגישה לחלק מהדירות היא באמצעות מעלית מקומת הכניסה של הבניין שיורדת כמה קומות. העבודה המורכבת היא בעיקר בפיר המעלית וחדרי מדרגות. הבנייה נמשכת זמן ארוך יותר, דורשת ציוד טכני מיוחד ויותר פועלים, ועל כן יקרה בכ-15%.

תומר נויברג

"יחד עם זאת, גם בדירות בקומות התחתונות יש נוף פתוח, מה שמהווה כמובן יתרון גדול. בבנייה מדורגת קל יותר להצמיד גינה לכל דירה, ולכן הרבה דירות בפרויקט הן דירות גן".

קקון מספר כי כל הדירות בפרויקט פונות בחזיתן אל נוף. לדבריו, דירות גן 5 חדרים בבניין רגיל בפרויקט, הממוקם במישור, שווקו ב-1.9 מיליון שקל. דירה דומה במבנים המדורגים, לעומת זאת, נמכרה ב-2.1 מיליון שקל.

חברת ניהול הפרויקטים וקסמן גוברין גבע, העוסקת בין היתר בתמחור פרויקטים, מעריכה בימים אלה עבור משרד השיכון את עלות הפיתוח של פרויקט עתידי בן 4,000 יחידות דיור, שצפוי להיבנות על קרקע במורדות שכונת נוה יעקב בירושלים. "אם עלות הפיתוח לבנייה רוויה רגילה עומדת על 40-45 אלף שקל ליחידת דיור, בפרויקט הזה עלויות הפיתוח מגיעות ל-120 אלף שקל ליחידת דיור". מסביר יגאל גוברין, יו"ר ובעלי החברה.

לדברי גוברין, "תכנון העמדת בניין בתנאים טופגרפיים לא סטנדרטיים אינו פשוט. בדרך כלל פותרים את הבעיה באמצעות תכנון בניין מדורג. הבנייה בתנאים אלה קשה יותר ויקרה יותר".

גוברין מעריך כי בנייה מדורגת יקרה יותר מבנייה קונבנציונאלית בשיעור של 15%-25%: "מדובר בהפרש משמעותי, והתוצאה היא שבעת השיווק מתקבל מוצר שונה עם ערך מוסף - שכולל בדרך כלל מרפסות יותר גדולות. כלומר, הבנייה מתייקרת אך גם איכות המוצר עולה, תלוי כמובן בטופוגרפיה ועד כמה הקבלן התאים את הבנייה לתנאי השטח".

הנחה על מדרגות

גם בחיפה, הבנייה על רכס הכרמל הגבוה כוללת יתרונות לצד חסרונות. "הבנייה על רכס הכרמל יקרה יותר וכרוכה בהוצאות פיתוח גדולות, פתרונות חניה מורכבים, חציבה בהר והקמת קירות תומכים גבוהים", מסביר זכיין אנגלו סכסון בחיפה דרור אלוני, "שכונות שנבנו בעבר כמו כרמליה אופיינו בדירות גן מדורגות, והגישה לדירות ולבניינים היתה ללא מעלית עם ריבוי של מדרגות. כיום השיטות השתכללו, ובמקום מדרגות מותקנות מעליות".

לדברי אלוני, דירת גן 150 מ"ר בבניין ישן ברחובות כמו רות או נעמי בשכונת כרמליה, משופצת עם נוף, שכדי להגיע אליה יש לרדת בכ-50 מדרגות, עולה כיום סביב 2 מיליון שקל. דירה עם נתונים דומים, אך ללא חיסרון המדרגות ועם גישה נוחה, תעלה 10%-20% יותר. בשיכון ישן ברחוב קרן היסוד בשכונת רוממה הישנה תעלה דירת 3 חדרים בשטח 70 מ"ר, משופצת, עם למעלה מ-50 מדרגות בדרך אליה, 500-550 אלף שקל. דירה דומה, שאינה מצריכה טיפוס במדרגות רבות, תעלה 600-650 אלף שקל.

אלוני מתייחס גם לבעיות שעלולות להיווצר כתוצאה מבנייה לא איכותית בפרויקט מדורג: "בבנייה מדורגת יש הרבה מרפסות גן שנמצאות מעל סלון של דירות אחרות ולעיתים הדבר גורם לבעיות רטיבות בסלון הדירה שמתחת. צריך לדעת איך לבנות נכון בתים מדורגים ולהשקיע הרבה בעבודות איטום".

במהלך הבנייה של חלק מהבניינים בחיפה נוצרו חללים בתוך ההר. חלק מדיירי בניינים אלה הרחיבו את דירותיהם באמצות חללים אלה באופן לא חוקי. התופעה מוכרת לעיריית חיפה שנלחמת בה כבר שנים. "יש דירות שלמות בחיפה שחלק לא מבוטל מהן הוא הרחבה לא חוקית", אומר גורם נדל"ן בעיר, "כולם זוכרים שראש העירייה לשעבר, עמרם מצנע, איים לעשות ביקורים בבתי התושבים החשודים באותן הרחבות ולבדוק את שטחם הפנימי, אך היוזמה לא יצאה אל הפועל".

גם באזורים עם שיפועים תלולים כמו בשכונות דניה ב' ודניה ג', הבתים שנבנו היו חייבים לכלול עמודים תומכים מאסיביים, וכתוצאה מכך נוצרו קומות עמודים ענקיות, שגם בהן נעשתה בנייה לשם הרחבת הדירות הקיימות.

גם בלי דרכים לא חוקיות להרחבת הדירה ישנן כאמור לדירות במבנים מדורגים יתרונות לא מעטים - כמו שטחי מרפסות גדולים ונוף יפה. השאלה היא רק אם תהיו מוכנים לשלם יותר ולהמתין זמן ארוך יותר לדירה כדי ליהנות מיתרונות אלה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#