תמ"א 38 - מי ישלם את המס עד שהשכנים יחתמו? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תמ"א 38 - מי ישלם את המס עד שהשכנים יחתמו?

תגובות

>> המתכונת השכיחה ביותר של ביצוע עסקה על פי תמ"א 38 (התוכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) כוללת מכירה של זכויות הבנייה בגג ליזם אשר בתמורה יחזק את שלד הבניין כך שיוכל לעמוד ברעידת אדמה, ובנוסף יבצע תוספות בנייה עבור הדיירים וישפץ את החזיתות והשטחים המשותפים.

בבתים משותפים, לכל דירה בבניין מיוחס חלק מסוים נתון ברכוש המשותף, הנקבע לרוב לפי השטח היחסי של הדירה מכלל שטח הדירות בבניין. זכויות הבנייה הנוספות, גם אלו המוקנות מכוח תמ"א 38 וגם אלו המוקנות מכוח התוכניות הרגילות, מתחלקות גם הן על פי החלק המיוחס לדירה ברכוש המשותף. בבתים המשותפים הישנים, הגג הוא בדרך כלל רכוש משותף בבעלות כלל דיירי הבניין.

מעשה בבית משותף בהרצליה, שכבר לפני 3 שנים הבשילה ונחתמה בו עסקת תמ"א 38 בין דיירי הבניין לבין יזם. בהסכם נקבע כי כנגד חיזוק הבניין, שיפוצו והוספת מרפסות לדיירים, יוכל הקבלן לבנות לעצמו שתי דירות על הגג. ואולם העסקה נחתמה רק עם ארבעה מתוך שישה בעלי הדירות בבניין. השניים הנותרים היססו, התלבטו ולמעשה לא חתמו על ההסכם עד עצם היום הזה.

מבחינתו של היזם מדובר בעסקה מותנית - חובתו החוזית לקבל היתר בנייה ולבצע את עבודות החיזוק והשיפוץ של הבניין מותנית בחתימה של כל בעלי הדירות ללא יוצא מן הכלל על העסקה. בלי חתימה של כל הדיירים, לא יוכל הקבלן לרשום על שמו את שתי הדירות הנוספות המתוכננות, ואותם דיירים שלא יחתמו יוכלו לתבוע את חלקם היחסי בדירות שיבנה בגג.

באשר להיבט המיסוי, כיוון שמדובר במכר של זכות במקרקעין, מחייב החוק את ארבעת הדיירים שחתמו עם היזם לדווח על העסקה לשלטונות מס שבח בתוך 30 יום מן החתימה, ולכל המאוחר לאחר 50 יום אם מדובר בשומה עצמית, וכך אכן עשו הדיירים. אמנם הזכויות שנוספו מכוח תמ"א 38 פטורות ממס שבח, אבל העסקה כללה גם את חדרי היציאה לגג, ואלו אינם פטורים ממס.

במקביל פנה עורך דינו של היזם לשלטונות מס שבח עם מכתב נלווה המסביר את הסיטואציה, וביקש להקפיא את הטיפול בשומות עד לחתימת אחרון הדיירים, שכן מדובר בתנאי מתלה לעסקה כולה. ואולם פנייה זו כמו היתה לשווא, ולשכת המס בנתניה שלחה חיובי מס לארבעת הדיירים שחתמו על ההסכם. לא זו בלבד שהרשויות התעלמו מכך שהעסקה לא הסתיימה, שכן לא התקיים התנאי המתלה של חתימת כל הדיירים, אלא אף הגדילה לעשות, ובחיובי המס ששלחה התעלמה מן הפטור שניתן על מכירת זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38.

רק לאחר חליפת מכתבים מתישה נאותה לשכת המס להקפיא את החיובים למשך שנה ובהמשך לשנה נוספת. התנהלות זו של שלטונות המס יצרה פאניקה מיותרת אצל אותם דיירים, שחתמו ראשונים על העסקה, ובעודם ממתינים לכך ששכניהם הסרבנים יחתמו, הם נדרשו לשלם מס שבח בשיעורים גבוהים עבור עסקה שייתכן שכלל לא תצא לפועל.

המחוקק היה קשוב לבעיה, ובשנת 2010 הוכנס תיקון לחוק מיסוי מקרקעין - הוסף לחוק סעיף 49 לב1, שקובע כי במכירתה של זכות שמותנית בהתקיימותו של תנאי מתלה, יום המכירה מבחינת שלטונות המס יהיה מועד התקיימות התנאי המתלה (יום חתימת אחרון הדיירים), או לחלופין יום תחילת ביצוע עבודות הבנייה בבניין - לפי המוקדם מבין השניים.

עם זאת, על פי סעיף 49 לב2 יש להודיע על חתימת ההסכם המותלה בתוך 30 יום מחתימתו. הוראה זו יוצרת בעיה בכל אותן עסקות תמ"א 38 שכבר נחתמו על ידי חלק מן הדיירים לפני כניסת התיקון לתוקף, אך עדיין ממתינות לדיירים האחרונים שיחתמו. בעסקות אלה אין אפשרות טכנית לעמוד בדרישת הדיווח כאמור.

להסדרת הבעיה יש להוסיף הוראות מעבר, אם באמצעות חקיקה אם באמצעות הוראת ביצוע של מנהל מס שבח, שיאפשרו את הכלת התיקון על כל אותן עסקות אשר תקועות בשלב שבין חתימת קבוצת הדיירים הראשונה לבין חתימת אחרון הדיירים.

-

הכותב הינו עורך דין שמאי מקרקעין ומתכנן ערים.

asaz@netvision.net.il



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#