חברת ביטוח היא לא זוג צעיר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חברת ביטוח היא לא זוג צעיר

תגובות

עולם הנדל"ן עסוק בימים אלה בעיקר במגבלות השונות שהטיל נגיד בנק ישראל בתחום המשכנתאות, אולם כשבוע לפני כן אירע בו דבר חשוב לא פחות - פרסום כוונתו של המפקח על הביטוח להגביל את השקעות הגופים המוסדיים בנדל"ן באופן ישיר (כלומר, בבניינים ולא במניות של חברות נדל"ן) ל-10% מנכסיהם.

החשש בשני המקרים הוא ששוק הנדל"ן נמצא בסיכון בועתי, וכל אחד מהם אץ להגן על המוסדות עליהם הוא מפקח. בעוד שתחום המשכנתאות סוקר בהרחבה, החלטת המפקח על הביטוח עברה בשקט יחסי, ולכן נדון בה עתה. מטרתה כמובן היא להגן על כספי החוסכים - אולם למעשה מדובר בדרישה בעייתית למדי, בשלושה היבטים עיקריים:

התערבות הרגולטור בהקצאת נכסים: מבחינה עקרונית אין הבדל בין הנחיה זו להנחיה שלא להשקיע יותר מ-10% מהתיק במניות היי טק, או מעל ל-2% מהתיק במניות גז, או יותר מ-20% במניות בנקים. הקצאת הנכסים אמורה להיגזר מפרופיל הסיכון מול תשואה של מנהלי הנכסים.

יש מקום לבדוק האם ניהול הסיכונים בגופים כאלו מתבצע כהלכה, אך קביעת מגבלות רגולטוריות להקצאה יש בה כדי לפגוע בניהול ההשקעות. במקרה זה הדבר בא לידי ביטוי בעובדה שההקצאה האופטימלית לנדל"ן מניב, על פי התיאוריה המימונית, נעה בין 10% ליותר מ-20% - ובהנחייתו זו מגביל אותה הממונה לרף הנמוך.

פרופ' דיוויד גלטנר מאוניברסיטת MIT בדק את ההקצאה האופטימלית לנדל"ן בתיק, שכולל נדל"ן בצורה ישירה, מניות של ריטים (סוג של חברות נדל"ן מניב), אג"ח ומניות. הבדיקה העלתה כי בתשואות היעד של קרנות הפנסיה - בין 7.5% ל-9% שנתי - ההקצאה לנדל"ן ישיר נעה בין 20-25%, וההקצאה לריטים בין 5-15% (ההקצאה לריטים עולה על חשבון הנדל"ן הישיר ככל שהתשואה המבוקשת גבוהה יותר). במחקר אחר, שהתפרסם ב-2009 בכתב העת היוקרתי Real Estate Economics ובחן את ההקצאה לנדל"ן עבור משקיעים לטווח ארוך, נמצא שההקצאה האופטימלית נעה מ-18% ועשויה להגיע עד כ-30%. אמנם מדובר במחקרים שיש להם גם מרכיב תיאורטי, אך בכל זאת עולה מהם שההקצאה האופטימלית עולה משמעותית על 10%.

בפרקטיקה שונות ההקצאה בין קרנות פנסיה שונות גדולה, אך יש גם כאלו שבהן ההקצאה בפועל עולה על 10%. אחת מקרנות הפנסיה של אביבה (גוף פנסיה מוביל בבריטניה) הודיעה לפני חודש על העלאת ההקצאה לנדל"ן ל-15%. על פי סקר של PREA (Pensions Real Estate Association), גוף העקוב אחר הקצאות הנדל"ן של גופים פנסיוניים בארה"ב, כ-52% מהגופים המסוקרים הודיעו שמדיניות ההקצאה שלהם לנדל"ן היא מ-10% ומעלה (לעומת 17% שמדיניות ההשקעה שלהם היא מ-8% עד 10%, ו-31% שמדיניות ההשקעה שלהם היא הקצאה של פחות מ-8% לנדל"ן).

הרציונל שעשוי היה לעמוד מאחורי ההחלטה של הממונה נוגעת, ככל הנראה, לשני מאפיינים ייחודיים של הנדל"ן - נזילות נמוכה, וקושי באמידת הסיכון הכרוך בהחזקת הנכס. אלא שגם 2 טיעונים אלו אינם מצדיקים לדעתנו את ההחלטה, והם ברי טיפול באופן שמשאיר את קבלת ההחלטות בידי גופי ההשקעה עצמם.

נזילות: נדל"ן הוא אכן פחות נזיל, אך כאשר מדובר בתיקי פנסיה הנזילות היא פחות חשובה - מאחר שמדובר בחיסכון לטווח ארוך. בתיקי פנסיה לנדל"ן מניב יש דווקא יתרון בדמות הכנסה שוטפת יציבה יחסית, שמתאימה לגופים שאמורים לשלם פנסיה מדי חודש לחוסכיהם. את חסרון הנזילות במימוש נכסי נדל"ן ניתן לצמצם ע"י גיוון תיק הנדל"ן במניות של ריטים, המדמות השקעה בנדל"ן מניב ומניותיהן נסחרות בבורסה. כמו כן, אמנם יש טענה שהשקעה ישירה בנדל"ן מהווה "גן עדן של שוטים" מאחר ושוויים נקבע אחת לתקופה ע"י מעריכי שווי ולא בשוק (והרי הנייר סופג הכל), אבל במשבר האחרון דווקא חוסר הנזילות של הנדל"ן מנע מימוש מהיר בהפסד גבוה, בעוד חלק גדול מהנכסים חזר קרוב לשוויים המקורי ערב המשבר. ייתכן שנדל"ן מקנה לתיק חסינות מסויימת מפני תנודות לטווח קצר בשווקים.

אמידת סיכון: למפקח על הביטוח כרגולטור יש אחריות רבה לדאוג ליציבות הגופים הפנסיוניים וליכולתם לעמוד בהתחיבויותיהם למבוטחים לכשיגיע מועד הפרעון. משבר הנדל"ן אכן חשף את הפן המסוכן של השקעה בנדל"ן במינוף גבוה (ובהקשר זה חשוב לזכור שבארץ גופי ההשקעה אינם מורשים למנף את השקעתם בנדל"ן, והיא מבוצעת רק בהון עצמי). אולם, לדעתנו, במקרה זה בחר המפקח את הדרך הקלה. במקום לדרוש מהגופים לקיים מנגנונים של בקרת סיכון הוא בחר בהגבלה על הקצאת הנכסים, תוך התעלמות מהסיכון של אותם 10% שהתיר. בעולם מתייחסים להשקעה בנדל"ן כלהשקעה בנכס פיננסי, וכתוצאה מכך קיימים מנגנונים של מדידת סיכון בנדל"ן. באנגליה, למשל, מפרסמים הגופים הפנסיוניים תשואות היסטוריות וביצועים ביחס לבנצ'מרק המאפשרים לחשב תשואה מתואמת סיכון לנכסי הנדל"ן כמו לכל נכס פיננסי אחר. בארץ מפרסמים הגופים המוסדיים רק תשואות - נתון שהוא אכן חסר משמעות כשלעצמו, שלא מאפשר לרגולטור לפקח על הסיכון שכל גוף מפוקח נטל בהשקעה.

לסיכום, לא כל מצב שדורש התערבות של נגיד בנק רלוונטי גם לגופי ביטוח, ואין דינה של חברת ביטוח כדינו של זוג צעיר שרכש דירה במינוף גבוה. לרשות המפקח על הביטוח כלים פחות דרקוניים, יותר מתוחכמים ואף יותר אפקטיביים לוויסות סלי ההשקעות של חברות הביטוח, מאשר הגבלה רגולטורים על משקלו של הנדל"ן בתיק.

הכותבים שותפים בחברת הייעוץ B-BRE הפועלת להקמת מאגר נתונים בתחום הנדל"ן המניב בישראל.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#