חידוש הגינה, סיוד ותחזוקה שוטפת? לא בדירות מושכרות - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חידוש הגינה, סיוד ותחזוקה שוטפת? לא בדירות מושכרות

מנהלי עסקי טיפוח ושימור בניינים: "לפי איכות הגינה אפשר לדעת מי מתגורר בבניין - בעלי דירות או שוכרים"

תגובות

>> לזהר בורשטיין, שמוכר יותר בשם ד"ר צמח, יש 1,170 חצרות שהוא מתחזק ברחבי תל אביב. כדי לשווק את העסק שלו הוא שם בין היתר פליירים בתיבות דואר ומהניסיון הוא פיתח את מדריך תיבות הדואר.

"אני שם פליירים בדירות של הקומות הנמוכות או בדירות גג: הדירות הנמוכות נמצאות ליד הקרקע ולבעליהן אכפת מהגינה. בדירות הגג גרים אנשים עם יותר כסף ומודעות לחזות הבניין. כשלא מופיע שם על תיבת הדואר אני אף פעם לא שם פלייר כי זה הסימן העיקרי לדירה בשכירות. מדבקה של שחל היא גם טובה כי מדובר בדרך כלל בבן אדם מבוגר, אז הוא כנראה בעל הנכס. אם יש מדבקה של עיתון כלכלי זה כנראה אדם יותר אמיד שהגינה מספיק חשובה לו. ככה אני עושה סלקציה למי לפנות. זה עובד ברוב המקרים", מסביר בורשטיין.

בורשטיין מסביר כי איכות הגינה היא האינדיקציה הטובה ביותר לסוג הדיירים בבניין: "בבניין שרוב הדירות בו מושכרות מזמינים אותי רק כשכבר יש עכברים בגינה ואי אפשר לעבור במדרכה או להיכנס לבניין בגלל שהצמחייה צמחה פרא".

וקנין עופר

לדבריו, הרבה משקיעים, למרות שהוציאו הרבה כסף על הנכס, מתעניינים פחות במה שנעשה בבניינים שבהם נמצאות הדירות שבבעלותם, והדבר מוביל להזנחה של חצרות. עלות של הקמת גינה נעה היא 25-35 אלף שקל, ושתילת פרחים חדשים עולה כ-2,000 שקל. אבל גם את הסכומים האלה מתקשים ועדי בתים לגייס.

"בגלל שהמחיר של השכירות גבוה, לבעל הנכס אין תמריץ להשקיע 2,000-3,000 שקל בגינה - שוכרים יפנו אליו עם או בלי גינון. אבל אם יש משקיע שהבן שלו יעבור לגור בדירה, הוא פתאום ייכנס לוועד ויגייס את הכסף", מספר בורשטיין, "אני שומע מוועדי בתים מדי יום על כך שאין להם עם מי לדבר כי כל הדירות מושכרות ולאף אחד לא אכפת".

עם זאת, ישנה אוכלוסייה ייחודית של שוכרים שכן מעוניינים בתחזוקה של הגינה - בעלי מקצועות חופשיים שעובדים בדירות מגורים. "אני עובד ב-30 בניינים שיש בהם קליניקה של רופא או רופא שיניים, ולהם חשוב שהכניסה תהיה יפה ואסתטית. לעתים הם אף נושאים בעצמם בעלות, כי אין להם יכולת להתמודד עם סרבנות של דיירים אחרים. גם אם הם שוכרים הם ישקיעו, וזה נחשב כהוצאה של העסק. הלקוחות משליכים מהחזות של הנכס על איכות בעל המקצוע, ולכן ההשקעה חשובה להם", מספר בורשטיין.

"באופן חד משמעי יש הבדל ברמת התחזוקה בין בניינים שבהם רוב הדירות מושכרות לבניינים שגרים בהם בעלי הדירות", טוען נועם דרסה, זכיין רי/מקס 100% בגבעתיים רמת גן. "בבניינים שיש בהם הרבה משקיעים, רואים לעתים הזנחה בכל מקום - צבע מקולף, חדר המדרגות לא מסויד, תיבות דואר ישנות ושבורות, גדר בניין קורסת, שביל כניסה רעוע או גינה שכולה עשבים שוטים".

בבניינים מרובי שוכרים יש תחלופה גדולה של דיירים ועל אחת כמה וכמה בבניינים שיש בהם הרבה דירות מפוצלות. כל מעבר כזה גורם לפגיעה בשלמות קירות חדר המדרגות. "אם הבניין מוזנח, גם למובילים פחות אכפת. אם הבניין מסודר הם ייזהרו יותר כי הם יודעים שהם יצטרכו לתקן את הנזקים", מספר דרסה.

לא מחזירים את ההשקעה

המובילים הם לא הבעיה העיקרית כמובן, אלא בעלי הדירות והשוכרים. "בעלי הדירות המשקיעים מקבלים את דמי השכירות ולא מעניין אותם הבניין, חשובה להם רק התשואה. למשקיע, שמשכיר דירת שני חדרים ב-3,100 שקל בחודש בגבעתיים, לא משתלם לשלם 2,000 שקל לצורך סיוד הבניין. שיפוץ כזה יאפשר לו להעלות רק במעט את השכירות, אולי ב-100 שקלים, והוא צריך לפחות שנתיים כדי להחזיר את ההשקעה", מסביר דרסה.

העדיפות של המשקיע תהיה תמיד להשקיע בתוך הדירה ולא בבניין, כי תמורת השקעה כזו אפשר לגבות שכר דירה גבוה יותר לעומת השקעה בשיפוץ הבניין שלא מתבטאת בשכר הדירה. אבל בשעת מכירת הדירה, לשיפוץ הבניין יש משמעות כי אנשים שרוכשים דירה לצורך מגורים מתעניינים מאוד בסביבת המגורים. בניין מוזנח אולי לא משפיע מאוד על המחיר לרעה, אבל הוא בוודאי משפיע על הביקושים ועל משך הזמן של המכירה.

עמירם בן עזרא, בעל סוכנות MyPlace בתל אביב, מעריך כי אין הבדל בשווי הנכסים בין דירות בבניינים שיש בהם הרבה דירות מושכרות לבין בניינים שגרים בהם הבעלים. עם זאת, הוא מעיד כי ישנם אנשים שפוסלים דירות כשהם רואים הרבה שוכרים בבניין: "אנשים שמחפשים דירה למגורים ומגיעים לבניין מוזנח כזה - נרתעים. יש אנשים שמעוניינים בסביבה מטופחת, אינטרקום וגינה. לבניין שיספק להם את כל הדרישות האלה יהיה יותר ביקוש".

"אפילו אם הדירה יפהפייה, אם חדר המדרגות מסריח ומתקלף, ברגע שרוכש פוטנציאלי ייצא מהדירה זה מה שהוא יזכור. המינימום שצריך לעשות לפני מכירה הוא סיוד של חדר המדרגות, שהעלות שלו ממש לא גבוהה", מסביר דרסה. "כמו כן, כמובן שיש לשמור על ניקיון חדר המדרגות".

הבעיה עם משקיעים היא לא תמיד חוסר הרצון להשקיע כמו חוסר מודעות למצב. לפעמים הם נמצאים רחוק או בחו"ל ולא מגיעים לראות את הנכס. מעבר לכך, רמת שיתוף הפעולה של המשקיעים בטיפוח חזות הבניין תלויה כמובן במשקיע ובאישיות שלו. יש כאלה שבהחלט מוכנים להשקיע כדי לשמר את איכות הנכס שלהם. מצד שני, יש גם בעלי דירות שגרים בבניין אך לא מעוניינים להשקיע בו.

עדי צברי, סמנכ"ל פיתוח ויזמות בחברת עזרה ובצרון, שבין היתר עוסקת בשיפוץ חזיתות של בניינים בתל אביב, אומרת כי במרכז העיר 40% מהדירות נמצאות בשכירות, ועם זאת מתוך 135 בניינים ששופצו בעיר במהלך 2010, 81 היו במרכז. לעומת זאת, בדרום העיר ברוב הבניינים גרים בעלי הדירות, אך הם כמעט שלא שופצו במשך השנים. בשכונות הצפוניות, יש הרבה בניינים שגרים בהם בעלי הדירות, והם מתוחזקים יפה מאוד. ההבדל הוא שבצפון מדובר בבעלי נכסים אמידים יותר מבדרום. לאחר שחברת עזרה וביצרון הציעה פרויקט מימוני שמעניק 20% מעלות השיפוץ לכל דירה בדרום העיר - שופצו באזור זה 16 בניינים.

"הרוב המוחלט של הפונים אלינו הם בעלי דירות שגרים בדירות. את המשקיעים זה לא מעניין והם לא יוזמים, אבל אם אומרים להם שמשפצים את הבניין, הם מוכנים לשים את הכסף. מעולם לא היה לי תושב חוץ משקיע שלא שילם - פשוט צריך לחכות לאוגוסט כשהם מגיעים לארץ, ואז מקבלים את הכסף", אומרת צברי.

"אצלנו בחברה, על מנת להתחיל שיפוץ של בניין אנו דורשים רוב של 80% מהדיירים, שכבר שילמו את עלות השיפוץ. מהניסיון שלנו, מתוך אלה שלא מסכימים לשלם, 60% הם משקיעים ומתוכם 60% הם תושבי חוץ. בממוצע שיפוץ של הבניין עולה לדירה 34.5 אלף שקל", מספרת צברי, "המשקיעים לא נמצאים בבית ולא מעורים בבניין. גם ככה דמי השכירות גבוהים, והשיפוץ לא יוסיף להם הרבה לשכר הדירה שהם מקבלים. לשוכר פחות משנה איך נראה הבניין, וכוחות השוק מאפשרים למשקיעים להעלות את השכירות גם ללא שיפוץ".

עם זאת, צברי מבהירה כי לא מדובר בסרבנים קשים שצריך לגבות מהם את הכסף בהתערבות של בית משפט. "בסופו של דבר הם משלמים. אנחנו מדברים איתם ומסבירים להם שהשיפוץ מעלה את ערך הנכס, אולי יותר במכירה ובפחות בשכירות, אבל זה משתלם".

כן להתחדשות עירונית

יש מיזמים שדווקא המשקיעים הם הראשונים שמקדמים אותם: התחדשות עירונית. מדובר בפרויקטים שמוסיפים דירות על היחידות הקיימות, כאשר הדירות הנוספות מממנות את השיפוץ של הבניין והגדלת הדירות הישנות. כך, המשקיעים נהנים מהשבחה של הנכס בלי להוציא כסף.

וקנין עופר

"ברחוב חביבה רייך בחיפה יש 18 בנייני רכבת עם דירות קטנות ומתפוררות של 2.5-3 חדרים, ורוב בעלי הדירות שם הם משקיעים. יש תוכנית בניין עיר (תב"ע) שמאפשרת תוספת של 2-3 קומות במסגרת התחדשות מקומית", מספר אייל צ'רנוביצקי מרשת התיווך הישיר בחיפה. "בבתים מספר 27, 29 ו-31 ברחוב זה יש מבנה רכבת בן שלוש קומות שבו 18 דירות, שכולן מוחזקות על ידי משקיעים. אירגנתי אותם וכולם חתמו על הסכם ליישום התב"ע לתוספת קומות. כל מי שהיתה לו דירה קטנה בגודל של כ-40 מ"ר יקבל דירה חדשה של 3.5 חדרים. זו תוכנית עיבוי-בינוי - אנחנו מוסיפים לכל דירה 30 מ"ר ומרפסת, ולבניין כולו יוספו מעלית וחזיתו תשופץ. בתמורה יוכל היזם לבנות שש דירות נוספות. משקיע שהחזיק דירה של 400 אלף שקל יקבל דירה בשווי 850 אלף שקל, בלי להוסיף שקל".

צ'רנוביצקי מסביר כי בניגוד לדיירים שגרים בבניין, המשקיעים המחזיקים בדירות לא צריכים להתפנות ולגור בשכירות או לחלופין לגור בתוך אתר בנייה בתקופת השיפוץ. הם רק צריכים לפנות את השוכר, ובמחיר אובדן שכר הדירה הם מקבלים השבחה אדירה של הנכס.

"ניסיתי להתניע פרויקטים דומים גם בבניינים אחרים ברחוב חביבה רייך, שבהם בעלי הדירות מתגוררים במקום. אישה אחת אמרה לי שהיא אוהבת את הרקפות שלה בגינה ולא רוצה שיקלקלו אותה ואחר אומר שהוא גר שם משנות החמישים ולא רוצה לשנות את חייו. משקיעים, לעומת זאת, חושבים על הכסף ואפשר לדבר איתם ביזנס. לא צריך להתמודד עם טענות לא רציונליות", אומר צ'רנוביצקי.

חיפה היתה יעד חביב מאוד על המשקיעים בשנתיים האחרונות ויש בניינים רבים שנמכרו ברובם למשקיעים באזורים כמו רמות רמז שקרובה לטכניון. "המצב של הבית מאוד תלוי בהרכב המשקיעים. יש כאלה שרוצים את הדירה הזולה ביותר, ולא רוצים להשקיע שקל נוסף בדירה. אבל יש משקיעים שכן רוצים להשביח את הנכס, ומבינים את חשיבות הטיפוח של הבניין", מסכם צ'רנוביצקי.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#