בנייה חדשה עדיפה על חיזוק המבנה - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בנייה חדשה עדיפה על חיזוק המבנה

4תגובות

>> רעידת אדמה קטלנית מתרחשת בישראל כל 80 שנה בממוצע. ברעידת האדמה שהתרחשה ב-1927 נהרגו 500 איש ונפצעו 700 איש. השעון מתקתק, קמפיין תקשורתי מאיים כבר יש, אזכורים במדיה מופיעים מדי יום ביומו, אך פתרונות מקיפים ומיידיים עדיין אין.

לצורך התמודדות עם הבעיה נחקקה תמ"א 38 המאפשרת לקבל זכויות בנייה נוספת תמורת חיזוק המבנה נגד רעידת אדמה. התיקון השני לתמ"א 38, שראה אור בפברואר 2010, העניק תמריץ חדש: במקום לחזק בניין קיים (שנבנה לפני 1 בינואר 1980), ניתן להרוס אותו ולהקים תחתיו בניין חדש תוך כדי מיצוי כל זכויות הבנייה מכוח תוכניות בניין העיר השונות, כולל קומת חדרי יציאה לגג עבור דירות דופלקס-פנטהאוז או לחלופין איחודם לדירות פנטהאוז נוספות. כמו כן, מוענקות זכויות בנייה מכוח התמ"א עצמה, המאפשרות להקים קומה מעל מספר הקומות המאושר בתוכנית בניין העיר, תוספת דירות גן בקומה המפולשת ותוספת בסך 25 מ"ר (כולל ממ"ד) לכל אחת מהדירות הקיימות.

בערים כמו רמת גן, קריית אונו וראשון לציון מותרת גם בניית קומה נוספת מעבר למוקנה מכוח התמ"א וזאת בעזרת תב"ע החלה על כל אזור השיפוט העירוני, המתגברת את זכויות התמ"א וממריצה את היזמים לחזק את הבניינים.

בוויכוחים האינסופיים המתקיימים בתקשורת בנושא מימוש התמ"א, יתרונותיה וחסרונותיה, עובדה אחת מוסכמת על הרשויות המקומיות, האדריכלים ומהנדסי הקונסטרוקציה - עדיפה בנייה חדשה על חיזוק בניין קיים. במקרה כזה, היזמים מתחייבים לדאוג למגורים חלופיים בזמן הריסת הבניין ובנייתו מחדש, לערבויות ולביטחונות לדיירים המפונים. מחויבויות כלכליות אלה מצמצמות את מספר השחקנים בתחום.

דייר ממוצע מתקשה, מן הסתם, להסכים להריסת דירתו (שבמקרים רבים היא הנכס העיקרי שברשותו) ולהמתין במקום מגורים חלופי על כל אי הנוחות המתלווה לכך עד לסיום בניית הבניין. ההמלצה המתבקשת היא, כמובן, לחתום על עסקות כאלה רק לאחר בדיקה מדוקדקת של מצבה הכספי של החברה בליווי עו"ד ויועץ כלכלי צמודים.

פרויקט תמ"א 38
משרד עדנה מור אדריכלות

על כל עשר פניות לטיפול בבקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38 שמתקבלות במשרדנו, מתקבלת פנייה אחת לטיפול בבקשה להיתר בנייה מכוח התיקון השני של תמ"א 38 - כלומר, לעת עתה, אין קופצים רבים. תיאור של כמה מקרים יכול להמחיש את הקשיים בהם נתקלים הדיירים והיזמים בבואם לממש פרויקטים מסוג זה.

הפרויקט הראשון שבו טיפלנו במסגרת התיקון השני לתמ"א היה בתל אביב. הוא נגדע בעודו באבו בשל סירוב הדיירים לקבל דירה חדשה קטנה יותר בהשוואה לדירתם המקורית. במקרה זה המרפסות, שנבנו בעת הקמת הבניין מעבר לקווי הבניין הקדמיים והאחוריים במגרש (בדומה להקלה המקובלת היום בשיעור 40% מקו הבניין הקדמי והאחורי), סופחו ברבות השנים על ידי הדיירים לדירותיהם ונהפכו לחלק מחדרי המגורים - ובפועל נחשבים כשטח עיקרי. כשערכנו במשרדנו את תוכניות הבניין החדשות בתחום קווי הבניין התב"עיים (ע"פ הוראות התיקון השני לתמ"א 38) תוכננו המרפסות כזיזיות ומקורות, אך פתוחות משלושת צדיהן על פי הוראות החוק, המאפשר בניית מרפסות מקורות זו מעל זו בתנאי שלא ייסגרו באמצעות קירות או חלונות.

הדיירים נעמדו על רגליהם האחוריות והודיעו בנחרצות כי הם נסוגים לאלתר מהסכמתם הראשונית. העסקה בוטלה, ושני הצדדים, היזם והדיירים, נפרדו בכעס רב זה מזה. בדיעבד דומה כי העסקה התפוצצה לחינם, והזדמנות הפז שהיתה לדיירים לקבל בניין חדש שייבנה על פי התקנים העכשוויים, כולל מרתף, חניה תת קרקעית, לובי מהודר, מחסנים, דירות חדשות בעיצוב עדכני, ממ"דים ומרפסות מקורות, חמקה מבין אצבעותיהם לתמיד.

הפעם השנייה שבה נקרתה בקשה כזו בדרכנו היתה במגרש, ששטחו היה כפול מן הראשון. כאן נחסך מאתנו נושא המרפסות, שכן במקרה זה הן נתלו בתחום קווי הבניין. היתה הסכמה בין יזם לבין הדיירים על בסיס התוכניות שהכנו להריסת המבנה והקמתו מחדש, וכבר התחלנו בהליכים לקבלת היתר הבנייה, אלא שכמה דיירים העדיפו את הצעתו של יזם אחר להוספת 25 מ"ר לכל דירה בבניין הקיים, והם ויתרו על הדירה החדשה ועל 2 מקומות חניה צמודים (היחידים שזכו לחניה בהצעתו של יזם זה היו דיירי הדירות החדשות). סכסוכים פנימיים בין הדיירים, שנמשכים כבר למעלה משנה, לא מאפשרים ליזם להתניע את הפרויקט גם בגרסה זו.

במקרה אחר, שבו אנו מצויים בימים אלה בהליך מתקדם של תכנון פרויקט מכוח התיקון השני של התמ"א עבור חברת בנייה יציבה וחזקה, ערכה החברה חישוב כלכלי, שהביא אותה לידי החלטה לבצע את הפרויקט. לקידום הפרויקט תרמה העובדה שעבור 90% מבעלי הדירות בבניין מדובר בנכס שני או שלישי, כלומר, מתגוררים בהן דיירים בשכירות.

בעלי הדירות ביצעו חישוב כלכלי עצמאי ולקחו בחשבון את אובדן ההכנסות מדמי השכירות למשך תקופת ההריסה והבנייה. הם שכרו עו"ד ויועץ כלכלי, שליוו אותם בעת חתימת ההסכם מול חברת הבנייה. כל הצעדים היו מדודים, וההתקדמות היתה איטית ומחושבת.

בסופו של ההליך המורכב הזה יקבלו הדיירים המקוריים וחברת הבנייה בניין חדש, שיקום מן היסוד מעל מרתף חניה מאובזר, לובי מרווח ומואר ולצדו דירות גן, גינה מטופחת ודירות מסוגננות וחדשניות.

לעתים גם במקרים שבהם צולחת הדרך, נרקמת עסקה ומתחיל הליך התכנון, אנו נאלצים לבקש הקלה בשיעור 10% עבור חריגה מקווי הבניין הצדיים ובשיעור 10%-30% מקו הבניין האחורי מכוח תקנות התכנון והבנייה. בקשה זו מושכת אליה אש נוספת מכיוון דיירי המגרשים הגובלים, שמלכתחילה נרתעים מבנייה חדשה מתחת לאפם.

המסקנה המתבקשת היא, שעל המחוקק להיות מודע לאמור לעיל ולמצוא דרך להקל על היזמים בבצעם את המשימה הלאומית של הקמת מבנים שיהיו עמידים ברעידת אדמה.

-

הכותבת היא אדריכלית ובעלת משרד "עדנה מור - אדריכלות ובינוי ערים"



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#