הנגיד נלחם בפריים, והלווים ישלמו יותר - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הנגיד נלחם בפריים, והלווים ישלמו יותר

4תגובות

>> ביום ד' השבוע בצהרים הוציא המפקח על הבנקים, דוד זקן, הנחיה חדשה בנושא משכנתאות. הנחיה זו שונה מהותית מסדרת ההנחיות שניחתו עלינו חדשות לבקרים בשנתיים האחרונות, והיא דרמטית במיוחד - חלק ההלוואה לדיור (המשכנתא) בריבית משתנה יוגבל לשליש מסך ההלוואה שמעמיד תאגיד בנקאי ללווה. המגבלה חלה על משכנתאות בכל המסלולים, שבהם הריבית עשויה להשתנות במהלך תקופה שקצרה מחמש שנים.

בכדי להבהיר טוב יותר במה מדובר, נציין שהנגיד מגביל לשליש משיעור המשכנתא את כל ההלוואות הבאות גם יחד: הלוואות במסלול פריים - משתנה כל שנה, שנתיים, שנתיים וחצי ושלוש שנים - הלוואות צמודות ושאינן צמודות והלוואות מט"ח משתנות ליבור דולר, יורו או יין יפני. ומה לגבי שני השלישים הנותרים? אלו יורכבו מהלוואות בריבית קבועה, צמודה או שאינה צמודה, והלוואות בריבית משתנה כל 5 שנים או יותר.

בכדי להבין את הפער בין דרישת השוק למגבלת בנק ישראל נציין כי שיעור ההלוואות שניתנו לציבור בריבית משתנה בשנה האחרונה עמד על כ-85%, בעוד שכיום מנסה המפקח כאמור להגביל את שיעורן ל-33%.

ההנחיה תיכנס לתוקף לגבי הלוואות שניתן להן אישור עקרוני החל ב-5 במאי 2011. ההנחיה החדשה אינה כוללת הלוואות קיימות או הלוואות שכבר ניתן בגינן אישור עקרוני.

ומה עושה לווה שירצה למחזר חלק מהלוואה קיימת? אם, לדוגמה, ללווה יש משכנתא ששיעור ההלוואה בריבית משתנה בה עומד על 80%, הוא יוכל למחזר חלק מההלוואה ולקחת תחתיה הלוואה בריבית משתנה, אך בשום אופן לא יוכל להגדיל את שיעור החלק המשתנה שבהלוואה.

הגבלת הסיכון

המטרה העיקרית של ההנחיה היא הגבלת הסיכון של נוטלי ההלוואות לדיור בגין הריבית המשתנה. ההיגיון העומד בבסיס ההחלטה הוא שההחזר החודשי בהלוואות בריבית קבועה יציב יותר בהשוואה להלוואות בריבית משתנה, ובמיוחד ביחס להלוואות במסלול פריים או מט"ח.

מנגד, ההחזר המצרפי (סך התשלומים החודשיים) בגין הלוואות בריבית קבועה גבוה משמעותית בממוצע מזה של הלוואות הפריים. חיסרון נוסף של ההלוואות הקבועות או חצי קבועות (משתנות כל 5 או 10 שנים) בא לידי ביטוי בעמלת ההיוון העתידית, "קנס" בלשון העם, הנהוג בהלוואות אלה, שייתכן כי נידרש לשלם אם נרצה למחזרן או סתם למכור את הנכס ולהחזיר את ההלוואה.

נגיד בנק ישראל אשר חושש ליציבות הבנקים במקרה שבו לווים לא זהירים ייקלעו לקשיים בעקבות התייקרות כזו או אחרת של הריביות המשתנות, מאלץ את כולם לשלם את המחיר. המפקח על הבנקים מעריך שההנחיה מגלמת התייקרות ממוצעת של כ-1% בריבית ההלוואה, אך בפועל נראה שנשלם הרבה יותר. נרחיב בנושא בשבועות הקרובים.

"אין הבדל בין סוסיתא למרצדס"

כאמור, היתרון של הלוואה במסלול פריים (משתנה לא צמודה) הוא עלותה הכוללת, הנמוכה מהלוואות בריבית קבועה (בממוצע על פני העשור האחרון), והחיסרון בה טמון בתנודתיות ההחזר החודשי. מדוע אם כן על לווה איתן, שאינו חושש משינויים בהחזר החודשי, לשאת על גבו עלות משמעותית נוספת הנובעת מהחשש מלווים חלשים? דוד זקן, המפקח על הבנקים, נותן לכך פרשנות ואנליזה משלו: "כשצריך לשים חגורות בטיחות אין הבדל בין סוסיתא למרצדס. רגולציה עושים על כולם למרות שלווים עשירים פחות מסוכנים". ומה לגבי זכאים וזוגות צעירים? גם פה לא נותן המפקח הנחות כלשהן - זכאי משרד השיכון מחויבים אף הם לעמוד בהנחיה החדשה.

בגרפים המצורפים מוצגים השתנות ריבית הפריים משנת 2000 והריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות מדד לתקופה העולה על 20 שנה. בהנחה שבהלוואות משכנתא בריבית פריים יתקבל מרווח שלילי של כ-0.7% (כלומר, שיעור הריבית שנשלם בכל חודש נמוך מזה שמציין הגרף ב-0.7%) ובהנחה שמדד המחירים לצרכן עולה בכ-3% בשנה בממוצע (שחלים על קרן ההלוואה וההחזר החודשי הצמודים למדד), עלות ההלוואה הצמודה לתקופות ארוכות עולה משמעותית על זו במסלול הפריים (בממוצע בעשור אחרון).

ומי הרוויח? הבנקים ובגדול! הלוואות הפריים הן ברוב המקרים החלק הפחות רווחי מתוך סל ההלוואות שניתנו על ידי הבנקים, אך בלית ברירה הן חויבו לתת אותן בשיעורים גדולים (48% מסך ההלוואות בשנה האחרונה) לאור הביקוש הרב של השוק. מאידך, הביקוש להלוואות בריבית קבועה או בריבית משתנה כל חמש שנים או יותר, בהן לבנקים רווחיות גבוהה בהרבה, היה נמוך יותר. עוד נציין שהבנק כמתווך פיננסי מעדיף הלוואות צמודות מדד, שלמעשה מעניקות לו ריבית ריאלית ידועה, מה שמקטין את החשיפה שלו למדד המחירים לצרכן.

יתרון אחרון לבנקים הוא עמלת היוון עתידית, המוטלת כאמור על משכנתאות בריבית קבועה במקרה של מיחזור. הלוואות בריבית פריים, מט"ח או משתנה כל שנה פטורות לחלוטין מעמלות היוון ומאפשרות ללווה לצאת בכל עת ללא קנסות. מטבע הדברים הן מעודדות ניידות ותחרות בין הבנקים אך...לא עוד.

ובכן, מה "הרוויח" זוג צעיר שהחליט לרכוש דירה בשנת 2011 בהשוואה לזוג אחר שעשה זאת ב-2007? הזוג הטרי משלם כיום בממוצע 50% יותר על מחיר הדירה, מחייבים אותו לקחת כשני שלישים מההלוואה בריביות קבועות למיניהן, שמעלות מאוד את ההחזרים שהוא נדרש לשלם, ואם יחליט ש"נמאס" ויבקש לצאת - סביר שייקנס בעשרות אלפי שקלים נוספים.

האם על כולנו לשלם את מחיר התרשלות מדינת ישראל בטיפול במחסור בדירות ובגאות מחירי הנדל"ן? נראה שבנק ישראל חושב שכן.

הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן ומשכנתאות, יועץ, מרצה ומחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס". שאלות ותגובות באתר: www.REJ.co.il



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#