תחזית TheMarker לשוק הנדל"ן: היכן המחירים בשיא ואיפה יימשכו העליות - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תחזית TheMarker לשוק הנדל"ן: היכן המחירים בשיא ואיפה יימשכו העליות

מומחים מעריכים כי עקב המחירים הגבוהים תחול ירידה ברמת הביקושים לדירות; לפי הערכות, בררנות הקונים והתייקרות המשכנתא יגרמו להאטה

152תגובות

>> פרויקט התחזיות השנתי של TheMarker לשוק הנדל"ן ב-16 ערים בישראל מעלה, שגל עליות המחירים שפקד אותנו בשנים האחרונות עומד בפני סיום, ובשנה הקרובה אנו צפויים להאטה כללית בשוק הדירות, ובמיוחד בשוק הדירות להשקעה.

ישנם שלושה טעמים לתחזית הזו: הטעם הראשון, והעיקרי לטעמנו, הוא מחירי הדירות, שככל שעלו, הרחיקו מהשוק רוכשים פוטנציאליים. במוקד השיח הציבורי עומדים הזוגות הצעירים, ואולם רכישת דירה בישראל של 2011 זו משימה קשה מאוד גם עבור משפרי דיור לא צעירים.

עד לגבול מסוים, אנשים רבים הסכימו והיו יכולים לשלם, ואולם עם עליות המחירים, מספרם הולך ופוחת. רבים לא יכולים לעמוד במחירים הנוכחיים ומבין אלו שכן יכולים - לדוגמא משפרי דיור - השאלה שנשאלת היא, האם התמורה מצדיקה את המחיר. פעמים רבות התשובה שלילית. דירות רבות, במיוחד מיד שנייה, אינן אטרקטיביות ביחס למחיר עקב מצב פיזי לא טוב, מצוקת חניה בסביבתן, העדר מחסן, מרפסת ומעלית ועוד.

הבררנות הגדלה של הרוכשים בשוק באה לידי ביטוי בשנה האחרונה בצמיחה בפערי המחירים בין דירות בבניינים חדשים לבין דירות בנות 30 שנה ויותר. משפרי דיור אינם מסתפקים עוד בדירה גדולה יותר כמענה לצרכיהם, ורוצים דירה שגם תהווה שיפור מבחינת איכות הבנייה והשירותים שהיא מעניקה. גם זוגות צעירים והוריהם, שבוחנים עשרות דירות עד להחלטה המכרעת מה לקנות, אם בכלל, לא מתלהבים מהמצאי הקיים במחירים הנוכחיים.

הסיבה השנייה להאטה הצפויה בשוק הדירות היא צעדי בנק ישראל להקשחת התנאים למתן משכנתאות והעלאת הריבית. הידיעות המפורסמות באמצעי התקשורת על העלאות הריבית, שמלוות בתחשיבים לגבי עליית החזרי המשכנתאות החודשיים של אלה שכבר לקחו משכנתא, מפחידים את המתעניינים ברכישת דירה כיום. ההשפעה של צעדים אלו של בנק ישראל צפויה להתגבר במהלך התקופה הקרובה, ותתרום להאטה בשוק.

הסיבה השלישית והאחרונה היא ירידת המרווח עבור משקיעי הנדל"ן. מצד אחד, הריביות על משכנתאות שהמשקיעים לוקחים לרכישת דירות עולות, וכן נטל המסים עליהם, ומצד שני התשואות שהם מקבלים על הדירות הללו נמצאות בשפל. נתונים אלה אינם מבשרים טובות לענף זה, ואנו צפויים לראות את המשך המגמה של נטישת המשקיעים את שוק הנדל"ן.

ואכן, במהלך הבדיקה שלנו ניכר היה שבחלק גדול מהערים, בשכונות שמזוהות עם נדל"ן להשקעה, עלו המחירים בשיעורים נמוכים בלבד בשנה האחרונה, ולעתים בכלל לא. ההערכה שלנו היא כי הדירות המתאימות לשוק זה יהיו הראשונות בהן נראה ירידות מחירים.

 

שוק תנודתי בירושלים

>> בשנה האחרונה נמכרו בשכונות רחביה ובקעה שני בניינים בני 4 קומות במחיר של כ-25 מיליון שקל כל אחד - כ-40 אלף שקל למ"ר. מנגד, נמכרה גם דירת 80 מ"ר בשכונת קטמון תמורת כמיליון שקל בלבד. מדובר בשלוש עסקות חריגות: שתי הראשונות גבוהות בהרבה מתנאי השוק הנוכחיים, ואילו העסקה השלישית נמוכה בהרבה מהממוצע המקובל לדירות בשכונה. העסקות הללו מלמדות יותר מכל על חוסר הוודאות בשוק היוקרה של ירושלים ועל תנודתיות חדה, כלפי מעלה ומטה, כשהממוצע הכולל לא השתנה לעומת השנה שעברה.

המגמה הסותרת הזו בה לידי ביטוי גם בעסקות אחרות. בשנה האחרונה נרשמו ירידות מחיר בכמה נכסים. כך לדוגמה, ברחוב עזה ברחביה נמכרה השנה דירת 4 חדרים ב-2 מיליון שקל (כ-21 אלף שקל למ"ר) - ירידה בשיעור של כ-30% לעומת עסקה דומה שנעשתה באותו הרחוב ב-2009. מנגד, נרשמו בשכונה עליות מחירים על כמה נכסים. כך, דירת 5 חדרים שנמכרה ב-2007 תמורת 5.5 מיליון שקל (כ-27.7 אלף שקל למ"ר) נמכרה בחודשים האחרונים בכ-6 מיליון שקל (כ-37 אלף שקל למ"ר) - עלייה בשיעור של כ-37% במחיר למ"ר.

המסקנה היא ששוק היוקרה הירושלמי נתון לתנודתיות חריפה, ולמצב רוחם של הרוכשים והמוכרים.

מגמה אחידה יותר מורגשת בשכונות יקרות פחות - גילה, הר חומה, פסגת זאב, הגבעה הצרפתית, ארמון הנציב, והקטמונים - שם נרשמו עליות מחירים של 10%-15%. דירת 3 חדרים בשטח 75 מ"ר בארמון הנציב, שנמכרה לפני כשנה בכ-950 אלף שקל, נמכרת כיום בכ-1.05 מיליון שקל בממוצע - עלייה של כ-10%. בגבעה הצרפתית, דירת 100 מ"ר, שנמכרה לפני כשנה בכ-1.2 מיליון שקל, נמכרת כיום בכ-1.35 מיליון שקל בממוצע, עלייה של כ-12%.

עליות המחירים בשכונות אלה נובעות מתהליכים שונים המתרחשים בהן, לדוגמה: כניסה של אוכלוסייה חרדית וכניסת יזמים חדשים לשכונת קריית יובל, או פרויקטים של התחדשות עירונית בשכונת הקטמונים.

השכונות היוקרתיות בשוק החרדי, שספגו מכה קשה לפני כשנה וחצי, התאוששו ורשמו עליות מחירים של כ-10% בשנה האחרונה. דירת 200 מ"ר בשכונת רמת אשכול נמכרת כיום בכ-4.4 מיליון שקל, לעומת כ-4 מיליון שקל לפני שנה - עלייה של כ-10%. דירת 3 חדרים בשכונה, בשטח של כ-70 מ"ר, נמכרת כיום בכ-1.55 מיליון שקל בממוצע, לעומת כ-1.4 מיליון שקל לפני כשנה - גם כן עלייה של כ-10%.

השכונות הממוצעות במגזר החרדי, לעומת זאת, שרשמו עליות מחירים בשנים האחרונות, שמרו על יציבות בשנה האחרונה. דירת 85 מ"ר בשכונת מקור ברוך נמכרת כיום בכ-1.85 מיליון שקל, ללא שינוי מהשנה האחרונה. בשכונות גאולה ומאה שערים נמכרות דירות 60 מ"ר כיום בכ-1.3 מיליון שקל, גם כן ברמה דומה לשנה שעברה.

גורמי עליית מחירים

• התפשטות של אוכלוסייה חרדית לשכונות נוספות • פרויקטים חדשים והתחדשות עירונית

גורמי בלימת מחירים

• עליות מחירים בשנים קודמות

תחזית TheMarker

• למרות עליות המחירים, היקף העסקות בירושלים הואט בשנה האחרונה ומומחי נדל"ן מעריכים כי בעיר תירשם יציבות מחירים בשנה הקרובה, עם עלייה קלה בשכונות העממיות.

 

חיפה: בעיות היסוד לא נפתרו

<<לאחר שבין אפריל 2009 לאפריל 2010 מחירי הדירות בחיפה הפתיעו ועלו ב-30%-50% כמעט בכל שכונות העיר, בשנה האחרונה נרשמה רגיעה יחסית, וברוב השכונות, במיוחד בשכונות שאהודות על המשקיעים, נרשמו עליות בשיעורים חד-ספרתיים בלבד. שיאניות עליות המחירים של השנה החולפת היו סביוני הכרמל (סביוני דניה) ונכסי יוקרה בשכונת אחוזה שרשמו עליות מחירים של כ-20%. נכסי היוקרה שעל הכרמל רשמו גם הם עליות מחירים מרשימות.

מבחינה זו, התחזית שלנו משנה שעברה היתה נכונה למדי. אז כתבנו: "עליות המחירים ייבלמו במידה רבה, במיוחד בנכסים שמיועדים להשקעה, שבהם צפויות להירשם ירידות מחירים. דירות ברמה גבוהה ישמרו על רמות המחירים הגבוהות, ואולי אף יעלו במעט". התחזית היתה נכונה, למעט העובדה שמחירי הדירות להשקעה לא ירדו, אלא נבלמו בלבד, והדירות ברמה הגבוהה עלו ביותר מאשר רק "במעט".

מה קרה בשנה האחרונה בשוק החיפאי? לא מעט. הוא ממשיך את הזינוק הגדול שהחל ב-2008, שבמהלכו חיפה, שנשכחה כעשר שנים על ידי שוק הנדל"ן, נהפכה להיות שוב יעד לגיטימי להשקעות ולרכישות לצורך מגורים. שכונות שנזנחו מזמן בשוק הנדל"ן החיפאי, ובראשן בת גלים, קיבלו דחיפה גדולה מאוד בשנים האחרונות, לא מעט הודות למשקיעים מתל אביב, שהחליטו שכדאי לנסוע 100 ק"מ צפונה ולבדוק מה קורה שם. בשלב מאוחר יותר הביעו גם משפרי דיור חיפאיים אמון בשוק המקומי, מה שבא לידי ביטוי בעליות מחירים מהירות וחדות שנרשמו בשכונות על הכרמל שאינן מזוהות עם השקעות.

שפלן טס

השאלה היא, כמובן, האם התנופה מהשנים האחרונות תימשך גם בשנה הקרובה, או שמדובר באירוע נקודתי, שצפוי להיעצר? אנו נוטים להאמין, שהפריחה הנדל"נית שנרשמה בעיר מאוד שבירה, ולצד תופעות מעודדות, חיפה מושכת איתה בעיות שורשיות שטרם באו לפתרונן.

בצד החיובי ניתן לציין כמה היבטים: ההשקעות הגדולות מאוד של העירייה בתשתיות; הקמת פרויקט קמפוס הנמל, שאם יימשך עתיד להחיות בהדרגה את אזור העיר התחתית - תחילה את הרצועה שבאזור שער פלמר, ולאחר מכן גם בצד השני של שדרות העצמאות; מנהרות הכרמל מאפשרות נגישות מהירה (אם כי תמורת תשלום לא מבוטל) אל אזורים שונים בעיר כאלטרנטיבה עוקפת למרכז אחוזה הפקוק; שכונת בת גלים, שמי שהחיה אותה היו, כאמור, משקיעים מבחוץ שגילו את הפוטנציאל הטמון בה.

עוד ניתן לציין את הפרויקט המשותף של ישרס וגב ים ברמת חביב, ששיווקו החל בחודש שעבר. מדובר בפרויקט המשמעותי ביותר בעיר בעשור האחרון. לצדו ניתן למנות את הפרויקט של אשדר וזאבי בסמוך לאוניברסיטה, שנמכר במחירים גבוהים, ועוד פרויקטים קטנים ויוקרתיים שמוקמים ברחובות הוותיקים של הכרמל במחירים דומים למחירי דירות בגבעתיים וברעננה.

מצד שני, כלכלת האזור, שנמצאת בנסיגה עוד משנות ה-70 עקב נפילת התעשייה המסורתית שהיתה נדבך חשוב בעיר, אינה עושה סימנים של שיקום. פארק ההיי-טק מת"ם בדרום חיפה נחשב אמנם ליסוד כלכלי חשוב בחיי העיר, אולם הוא לא מספיק, ואלפים מבוגרי הטכניון והאוניברסיטה בעיר אינם מוצאים את מקומם באזור, ונודדים לכיוון המרכז.

הנגישות הגרועה מהכרמל לכביש החוף ולתחנת הרכבת שליד מת"ם מפריעה גם היא לשיפור המצב. הירידות הנוכחיות לכביש - ציר פרויד, ציר דרך הים וציר דרך צרפת - אינן מספקות, וציר התחבורה הראשי שלאורך הכרמל, חורב-מוריה-הנשיא, פקוק בשעות השיא. וכך, נסיעה ברכבת מתל אביב, שנמשכת על הנייר כ-50 דקות, נמשכת בפועל שעה וחצי לכל כיוון, עקב הצורך להגיע לתחנת חוף הכרמל ולמצוא בה מקומות חניה. סרבול זה מרתיע את אלה שרוצים ליהנות מהיתרונות של חיפה ולהמשיך לעבוד בתל אביב. מנהרות הכרמל שנפתחו בסוף 2010 נותנות למצוקות האלו פתרון חלקי ולא זול, ובסופו של דבר, קברניטי העיר חייבים למצוא את הדרכים לשפר את הנגישות מהכרמל אל החוף.

השכונות התחתיות בחיפה הן גם הזולות ביותר. מחיר דירות בנוה דוד מגיע ל-4,000-5,000 שקל למ"ר - ללא שינוי משנה שעברה; מחיר דירות בהדר (אזור יוסף-פבזנר-מסדה-הילל) הוא 5,000-7,000 שקל למ"ר - עלייה של כ-5% לעומת השנה שעברה; דירות בנוה שאנן עולות בסביבות 8,000-9,000 שקל למ"ר, עלייה של כ-15%; ברוממה עולות הדירות 8,000-9,000 שקל למ"ר, עלייה של כ-10%.

דירות במגדלים שבאזור סביוני דניה עולות 12-14 אלף שקל למ"ר בממוצע, עלייה של כ-20% מהשנה שעבר. מחירי דירות בשכונות רמות גולדה ואלמוגי נעים בין 12 אלף שקל ל-14 אלף שקל למ"ר, עלייה של פחות מ-10%; דירות מיושנות בשכונות הכרמל עולות כיום 10-13 שקל למ"ר - רמת מחיר זהה לזו של השנה שעברה; ואילו דירות בפרויקטים חדשים באחוזה מגיעות לרמות מחירים של 18-24 אלף שקל למ"ר, עלייה של כ-20% יחסית לשנה שעברה.

גורמי עליית מחירים

• התעוררות בשוקי הדיור • מחסור בדירות ברמה טובה

גורמי בלימת מחירים

• עליית מחירים מצטברת גדולה בשנתיים האחרונות

• חלופות זולות יותר ביישובים מסביב

• מסי ארנונה גבוהים

תחזית TheMarker

• בשנה הקרובה תימשך בחיפה המגמה של השנה האחרונה, במסגרתה נרשמה בלימה בעליות המחירים וירידה בביקושים לדירות להשקעה, מה שיגרור אחריו ירידה במחירי הדירות להשקעה. ירידה תירשם גם במחירי דירות מיושנות, ויציבות תירשם במחירי הדירות ברמה גבוהה.

 

תל אביב לא עוצרת

>> למרות ניסיונות הממשלה למתן את עליית מחירי הדירות, נתוני רשות המסים מעידים דווקא על עלייה במחירי הדירות בתל אביב בשנה האחרונה. עם זאת, היקף העסקות בעיר ירד, בעיקר בשל המשך מגמת הסתלקות המשקיעים מהעיר, שהחלה ב-2009.

בדרום העיר, המחיר של דירות 4 חדרים בשטח 100 מ"ר ביד אליהו, בבניין עם מעלית וחניה, נע סביב 1.42 מיליון שקל, לעומת כ-1.3 לפני כשנה - עלייה של כ-10%. בשכונת פלורנטין, שרשמה עליית מחירים משמעותית בשנה האחרונה, מחיר דירה דומה הוא כ-1.7 מיליון שקל בממוצע, לעומת 1.2-1.3 לפני כשנה - עלייה כ-35%. הסיבות לעלייה החדה הן היצע נמוך של דירות גדולות בשכונה, וכן הפיתוח המהיר שלה.

פרויקטים חדשים הנבנים בפלורנטין כוללים על פי רוב דירות קטנות של 2 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר, שמחירן כיום כ-1.2-1.3 מיליון שקל. דירות 2 חדרים מיד שנייה בשכונה עולות כיום 1-1.1 מיליון שקל, לעומת 850-900 אלף שקל לפני שנה - עלייה של כ-20%. בפלורנטין צפויה התייצבות במחירים ואף ירידות קלות בשל העליות האחרונות שהביאו למיצוי במחירים. ביתר השכונות הדרומיות צפויה התייצבות במחירים.

תומר נויברג

בשכונת שפירא מחיר דירת 4 חדרים הוא 1.35 מיליון שקל בממוצע, ובאזור התחנה המרכזית - 950 אלף שקל בבניינים חדישים. בשכונת התקוה, בה לנכסים רבים יש בעיית רישום בטאבו, נמכרה באחרונה דירת 3 חדרים ב-800 אלף שקל, לעומת כ-700 אלף שקל לנכס דומה לפני כשנה - עלייה של כ-15%. הצפי הוא כי עליות המחירים בשכונה יהיו מתונות בשנה הקרובה.

שתי שכונות שזכו לתנופה בשנה האחרונה הן השכונות המזרחיות נחלת יצחק ומונטיפיורי. בשכונות אלה, כמו גם באזור שוק הפשפשים ביפו שנהפך מבוקש מאוד בשנה האחרונה, טרם מוצה הפיתוח המלא של שינוי ייעוד נכסים מסחריים ותעשייתיים למגורים ותוכניות שנמצאות בהליכי קידום בשנה האחרונה מביאות עמן גם עליית מחירים וצפי לעלייה נוספת. המחיר של דירת 4 חדרים בשכונות אלה נע כיום סביב 1.8-1.85 מיליון שקל בממוצע, וצפוי לעלות. בשכונת בצרון הסמוכה נמכרות כעת דירות 4 חדרים בפרויקט סנטרל פארק, שאוכלס באחרונה, בכ-2.2 מיליון שקל. לפני שנה נמכרה דירה דומה (לפני אכלוס הפרויקט) ב-1.9 מיליון שקל.

האזורים המבוקשים כיום במרכז תל אביב ממשיכים להיות הרחובות שבין בן יהודה לירקון, הצפון הישן ולב העיר-רוטשילד. באזורים אלה דירת 4 חדרים בשטח 100 מ"ר, ללא מעלית וחניה, נמכרות ב-2.5-2.8 מיליון שקל. עם מעלית וחניה המחיר יכול להגיע גם ל-3.5-4 מיליון שקל. בלב העיר, דירות בבניינים לשימור יקרות יותר ב-10%, ומחירן מגיע גם ל-4.5 מיליון שקל בבניין עם מעלית וחניה.

עם זאת, "אין את הטירוף של לפני שנה", אומרים מומחי הנדל"ן. המשקיעים, שכבר לא מוצאים מציאות, עזבו את העיר, ומעט העסקות שכן מתבצעות הן לרכישת דירות קטנות.

שכונת נוה צדק שמרה גם השנה על עלייה עקבית במחירי הדירות. כיום נמכרת דירה בשכונה בסכום ממוצע של 34-38 אלף שקל שקל למ"ר. תופעה מעניינת, שאיפיינה בשנה האחרונה עסקות יוקרה בשכונה, בהן נמכרו בתים פרטיים בסכומים של יותר מ-10 מיליון שקל, היא נוכחות מוגברת של תושבים ישראלים, והתמתנות בביקושים מצד תושבי חוץ שהיו מעורבים במרבית עסקות היוקרה בשכונה בעבר.

בשכונת פארק צמרת נרשמה ירידה במחירי הדירות לעומת השנה הקודמת, כאשר מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בשטח 120 מ"ר בשכונה נע סביב 2.8-3 מיליון שקל, לעומת 3.2-3.3 מיליון שקל בשנה שעברה - ירידה בשיעור של 10%-15%. מחירי דירות בשטח 150 מ"ר עם מרפסת שצופה מערבה בקומה גבוהה מגיעים גם ל-4 מיליון שקל. יש לציין כי מחירי הדירות במגדלי Yoo, הוותיקים והיוקרתיים ביותר בשכונה, יקרים ב-10% בממוצע מיתר הפרויקטים.

מאחר שמחירי הדירות בפארק צמרת ירדו וכעת דומים מאוד למחירי דירות משופצות עם מעלית וחניה בבניינים ישנים באזורים כמו כיכר המדינה, יש ביקושים לדירות במגדלים במתחם, שבמחיר דומה כוללות גם שתי חניות ומרפסות שמש גדולות באזור חדש.

בשכונות הצפון-מזרחיות - תל ברוך צפון, נאות אפקה והמשתלה - מחיר דירת 4 חדרים בבניינים עם מעלית נע סביב 2.2-2.4 מיליון שקל, תלוי בטיב הדירה. בשכונת המשתלה המחיר נמוך במעט ונע סביב 2 מיליון שקל.

בשכונות הצפון מערביות, כמו רמת אביב החדשה, הגוש הגדול וכוכב הצפון, המחירים גבוהים יותר, בשל הקירבה היחסית למרכז תל אביב ולים. מחיר דירת 4 חדרים בשכונות אלה נע סביב 2.4-2.5 מיליון שקל. ההערכה היא כי בשל בנייה מועטה בשכונות המערביות והיעדר בנייה בשכונות המזרחיות, המחירים בשכונות אלה עוד צפויים לעלות באחוזים בודדים הודות לביקושים הגבוהים.

גורמי עליית מחירים

• ביקושים גבוהים • היצע נמוך של דירות במרבית חלקי העיר

גורמי בלימת מחירים

• מחירים גבוהים מאוד • תשתיות תחבורה חדשות כמו הנתיב המהיר או תחנות רכבת מאפשרים להתרחק מהעיר הגדולה ביתר נוחות

תחזית TheMarker

• התייצבות מחירים ברוב חלקי העיר, כולל פלורנטין; עלייה קלה במחירי הדירות ביפו והשכונות שפירא, נחלת יצחק ומונטיפיורי.

 

המחירים ברמת גן וגבעתיים שוב עולים

<<העצירה שהורגשה לפני שנה בשוק הנדל"ן ברמת גן וגבעתיים, שבאה לידי ביטוי בעיקר בבלימת עליות המחירים, התבררה כזמנית בלבד. מחירי הדירות במרבית השכונות של ערים אלה עלו במהלך השנה האחרונה, אם כי לא בשיעור ניכר. המשקיעים שעצרו את העסקות, שבים בהדרגה לרכוש דירות להשקעה בעיר, אם כי לא בהיקפים כמו בעבר.

בשכונות החזקות של רמת גן - רמת חן, קריית קריניצי, שיכון ותיקים ושנקר - המחירים עלו בכ-5%. בשכונות אלה מחיר דירת 4 חדרים מגיע ל-2.5 מיליון שקל, לעומת כ-2.4 מיליון שקל בשנה שעברה. מחיר דירת 4 חדרים 100 מ"ר בשכונות כמו הגפן ועלית, הנחשבות מבוקשות, מגיע ל-1.6-1.8 מיליון שקל בבניין ללא מעלית, ו-2-2.2 מיליון שקל בבניין עם מעלית. במרכז העיר מחיר דירה דומה נע סביב 1.5 מיליון שקל בבניינים ישנים, ו-1.7-1.8 מיליון שקל בבניינים עם מעלית.

עלייה במחירי הדירות נרשמה בדרום העיר, בשכונות כמו רמת השקמה, שם דירת 4 חדרים נמכרת סביב 1.4 מיליון שקל. בנוה יהושע, דירה דומה נמכרת כיום סביב 1.6-1.7 מיליון שקל. ברמת עמידר נמכרת דירת 4 חדרים ב-1.5 מיליון שקל, לעומת 1.3 מיליון שקל בשנה שעברה - עלייה של 15%. שכונת מרום נוה הסמוכה ממשיכה לשמור על רמה יציבה עם ביקושים גבוהים, ודירת 4 חדרים בשכונה נמכרת בכ-2.1 מיליון שקל.

כהן טל

הצפי הוא כי מחירי הדירות בערים אלה ימשיכו לעלות, שכן למעט פרויקטים בודדים ומצומצמים, אין בנייה חדשה בהיקפים גדולים, למעט שכונת "אלוף תמרי" ברמת גן, המכונה גם המשולש הגדול. השכונה מתוכננת בסמוך לתל השומר ותכלול אלפי יחידות דיור, אך מאחר שתחילת הבנייה לא תתרחש בשנה הקרובה, הרי שלהיצע עתידי זה אין כרגע השפעה על מחירי הדירות.

אזור שעבר שינוי מהותי בשנה האחרונה הוא אזור שכונת קריית בורוכוב ושכונת רמת יצחק, המאופיינים בבנייה נמוכה. לפני שנה מחיר דירת 4 חדרים בשכונות אלה נע סביב 1.4-1.5 מיליון שקל, וכיום מחיר דירה כזו מגיע גם ל-1.8 מיליון שקל - עלייה של עד 20%.

בשכונת בורוכוב בגבעתיים מחיר דירת 4 חדרים עם מעלית נע סביב 2.3-2.5 מיליון שקל. מחיר דירה דומה בבניין ללא מעלית נע סביב 1.9-2 מיליון שקל. מחירים דומים ניתן למצוא כיום בשכונת גבעת רמב"ם, שצימצמה בשנים האחרונות את פער המחירים מול שכונת בורוכוב. בשתי השכונות המחירים נותרו ברמה דומה לשנה שעברה.

בשכונת תל גנים מחיר דירת 4 חדרים נע סביב 2 מיליון שקל בממוצע. בשכונת ארלוזורוב דירה דומה עם מעלית נמכרת ב-2-2.2 מיליון שקל, ובבניין ללא מעלית בכ-1.85 מיליון שקל, עלייה של 10% לעומת השנה שעברה. היצע הדירות בשכונות אלה נמוך מאוד, מה שמשחק לידי המוכרים.

במתחם בן צבי ושטח 9, דירת 4 חדרים נמכרת כיום סביב 2.6 מיליון שקל, לעומת 2.1 מיליון שקל בשנה שעברה - עלייה של 25% שנרשמה הודות לביקושים ערים במתחם וסיום הפרויקטים האחרונים בו. בציר כצנלסון-ויצמן, נמכרת כיום דירת 4 חדרים עם מעלית בכ-1.8 מיליון שקל, וללא מעלית בכ-1.5 מיליון שקל. על פי הערכות המחירים ייעצרו, עם סטייה קלה כלפי מעלה, מאחר שהביקושים עדיין גדולים.

גורמי עליית מחירים

• היצע נמוך, בעיקר בגבעתיים • קירבה לתל אביב • ביקושים גבוהים

גורמי בלימת מחירים

• מחירים גבוהים • בנייה מאסיבית בערים שכנות, המהוות אלטרנטיבה, כמו פתח תקווה

• ירידה בתשואות בדירות להשקעה

תחזית TheMarker

• התייצבות של המחירים

 

נמשכים הביקושים ליוקרה של רמת השרון

<<רמת השרון היא אחת הערים היוקרתיות בארץ. בשנה האחרונה המחירים בעיר עלו בעד 10% כתוצאה ממיעוט היצע וביקושים גבוהים, למרות המחירים הגבוהים מאוד. ברמת השרון אין כמעט בנייה חדשה, ולכן גם אין אלטרנטיבות חדשות לשיפור הדיור.

ברובעים הדר ואלון נמכרות דירות דירות 4 חדרים ב-2 מיליון שקל, ומחיר דירות איכותיות יותר, משופצות ובמיקומים טובים יותר, יכול להאמיר מעבר לכך. לפני שנה, המחיר של דירה 4 חדרים עמד על כ-1.8 מיליון שקל, כך שמדובר בעלייה של כ-10%.

נוה גן היא שכונה חדשה בדרום רמת השרון, שנבנית בשנים האחרונות ומנותקת משאר העיר על ידי כביש מספר 5. השכונה צמודה לשכונת תל ברוך צפון התל אביבית, ויש כאלה שחושבים בטעות כי היא שייכת לתל אביב. המחירים בשכונה נעים סביב 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, ובקומות הגבוהות הם עולים מעבר לכך. מדובר בעלייה של כ-8% לעומת השנה שעברה, אז מחיר דירה דומה היה 2.3 מיליון שקל. בשכונת מורשה המתפתחת במזרח העיר עולות דירות 4 חדרים 1.5-1.6 מיליון שקל, לעומת 1.4 מיליון שקל בשנה שעברה - עלייה של עד 14%.

בצמודי הקרקע, טווח המחירים רחב הרבה יותר ותלוי במיקום, בשטח המגרש, בשטח הבנוי ובגיל הבית. רמת השרון מציעה תמורה יפה למחירים הגבוהים בדמות אחוזי בנייה גבוהים שניתן לבנות על המגרשים. באחרונה, מגרש בשטח חצי דונם, שמיועד לבנייה של שני קוטג'ים, נמכר ב-7 מיליון שקל (3.5 מיליון שקל לקרקע ליחידת דיור). בתוספת עלות בנייה של כמיליון שקל, מחיר הבית המוגמר מגיע ל-4.5 מיליון שקל. בגבעת הלבונה, מגרש של 400 מ"ר, שעליו בית בן 13 שנה בשטח של 330 מ"ר בנוי, נמכר ב-6.1 מיליון שקל. ברחוב הבנים נמכר בית חדש בשטח בנוי של 330 מ"ר על מגרש של רבע דונם ב-5.9 מיליון שקל.

וקנין עופר

גורמי עליית מחירים

• היצע נמוך של נכסים • נכסים מיוחדים של צמודי קרקע • אוכלוסייה אמידה • אחוזי בנייה גבוהים • קירבה לתל אביב

גורמי בלימת מחירים

• מחירים גבוהים • התייצבות מחירים בשכונות הצפוניות בתל אביב

תחזית TheMarker

• העתיד של רמת השרון תלוי במחירים של תל אביב. ככלל, ערך הנכסים צפוי להישמר, וגם אם יהיו ירידות - הן יהיו קטנות.

 

עוזבים את רעננה

<<תושבי רעננה נודדים לכפר סבא והוד השרון. המחירים הגבוהים והיעדר בנייה חדשה, שמאפשרת לשפר את הדיור בתוך העיר, הביאו את הצעירים לחפש אלטרנטיבות אצל השכנות, שנהנות מתנופת בנייה. העיר מזדקנת ויש תוכניות בנייה לשכונות חדשות אך הן טרם יצאו לביצוע.

מחירי הדירות בעיר עלו בכ-5%-10% בשנה האחרונה. מחיר דירת 4 חדרים סטנדרטית (ללא גינה, גג או מרפסת גדולה) בשכונות 2003, 2004 ו-2005 הוא 1.9-2.3 מיליון שקל - עלייה של כ-15% לעומת השנה שעברה. בשכונת לב הפארק יש דירות 4 חדרים שנמכרו לפני כ-15 שנים לזוגות צעירים בני העיר, והן קטנות וזולות יותר. מחיר דירות אלה הוא 1.5-1.7 מיליון שקל, לעומת דירות 4 חדרים רגילות בשכונה שמחירן כ-1.9 מיליון שקל. בבניינים ותיקים במרכז העיר מחיר דירת 4 חדרים עם מעלית הוא 1.6-1.7 מיליון שקל.

מחירי המגרשים ברעננה נותרו דומים לרמות המחירים שנרשמו בשנה שעברה. מחיר המגרשים מתחיל ב-7,000-8,000 שקל למ"ר קרקע ומגיע עד ל-12 אלף שקל למ"ר ברחובות היקרים סביב אח"י דקר - רחוב שקרנו עלתה לאור הביקושים מצד תושבי החוץ אנגלו-סכסיים. בקריית גנים נמכרים מגרשים ב-10,000 שקל למ"ר.

וקנין עופר

גורמי עליית מחירים

• היעדר בנייה חדשה בעיר והיצע נמוך • תדמית של עיר איכותית במיוחד

גורמי בלימת מחירים

• אלטרנטיבות זולות יותר בכפר סבא והוד השרון, שתי ערים שהתדמית שלהן השתפרה מאוד

• אין בנייה חדשה שמזרימה דם חדש לעיר או נותנת אפשרויות למשפרי דיור

• מחירים גבוהים

• גישה לא טובה לתל אביב

תחזית TheMarker

• רעננה צפויה לעצור. המחירים הגיעו לשיא, ואם תהיה עלייה היא תהיה בגובה המדד

 

ראשון לציון מתקרבת למיצוי

<<בראשון לציון נרשמו עליות של 10% בממוצע במחירי הדירות במהלך 2010. כיום משווקים בעיר פרויקטים על כמה מעתודות הקרקע האחרונות שנותרו בה - פרויקט מגדלי הלאום של חברת גינדי החזקות בקרית הלאום ומספר פרויקטים שמשווקים יזמים שונים בשכונות הצפוניות נחלת יהודה ומתחם צוריאל. בשנה הקרובה תסתיים מכירת הדירות במתחמים אלה ולמעשה העיר תמצה את הקרקעות לבנייה למגורים בתחומה.

למרות הפרסום המאסיבי של הפרויקטים החדשים במתחמים אלה, הציבור בעיר מודע לכך שמדובר בפרויקטים בודדים, ועל כן לא הורגש אפקט של ירידת מחירים. מחירי דירות 4 חדרים בשכונות המערב החדש בעיר נעים סביב 1.45-1.6 מיליון שקל. בשכונת חתני פרס נובל היוקרתית, מחיר דירת 3 חדרים נע סביב 1.4-1.45 מיליון שקל, ודירות 4 חדרים נמכרות סביב 1.65-1.75 מיליון שקל.

בשכונת רמת אליהו, אחת השכונות הוותיקות הבודדות במערב העיר שעדיין סובלת מסטיגמה בעייתית, מחיר דירת 4 חדרים בבניין ישן נע סביב 850 אלף שקל, ועלה ב-10% בשנה האחרונה. במערב הוותיק, הנחשב לאזור מבוקש, מחיר דירת 3 חדרים הוא מיליון שקל, ומחיר דירת 4 חדרים מגיע ל-1.3 מיליון שקל.

וקנין עופר

בנחלת יהודה נרשמה עליית מחירים משמעותית: מעט דירות ה-4 חדרים שנבנות בפרויקטים חדשים במתחם נמכרות סביב 1.65 מיליון שקל ודירות 5 חדרים נמכרות ב-1.85 מיליון שקל.

שכונה שנהנתה מעליית מחירים היא שכונת נעורים בצפון העיר, כתוצאה מהבנייה החדשה במתחם צוריאל הסמוך. דירה 4 חדרים בשכונה שעלתה לפני שנה 1.1 מיליון שקל, עולה כיום 1.3 מיליון שקל - עלייה של כ-20%. במתחם צוריאל, מחיר דירת 4 חדרים נע סביב 1.4-1.45 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים סביב 1.6 מיליון שקל. בקריית הלאום נמכרות דירות 5 חדרים ב-1.8 מיליון שקל, אך אלה יהיו מוכנות רק בעוד שלוש שנים.

מלבד הבנייה החדשה באזורים אלה, בשיכון סלע מתבצע בימים אלה פרויקט פינוי-בינוי, שעשוי לכלול 1,400 יחידות דירות חדשות במקומן של 280 דירות ישנות, אך פרויקט זה צפוי להתקדם בעצלתיים בשל הליך איטי של החתמת דיירים ועל כן טרם צפויה להיות לו השפעה על מחירי הדירות.

מחירי הדירות הישנות במרכז העיר עלו בעקבות עליות המחירים באזורים אחרים בעיר. רוכשים שאינם מסוגלים עוד לרכוש דירות במערב וצפון העיר מוצאים באזור זה אופציה להישאר בעיר, ומחירי הדירות באזור זה, שטרם הגיעו למיצוי, עוד צפויים לעלות.

במרכז העיר מחיר דירת 4 חדרים נע סביב 1.1-1.2 מיליון שקל. באזור הרחובות רמב"ם ואלקלעי, מחיר דירת 4 חדרים נע סביב 1-1.1 מיליון שקל. דירות בבניינים חדשים בודדים שהוקמו באזור נמכרות ב-1.3 מיליון שקל.

בשיכון המזרח, דירות 3 חדרים נמכרות ב-950 אלף שקל, ודירות 4 חדרים נמכרות בכ-1.1 מיליון שקל.

גורמי עליית מחירים

• ביקושים גבוהים לדירות בעיר • בנייה חדשה מצומצמת • עליית מחירים בערים הסמוכות כמו נס ציונה ובת ים

גורמי בלימת מחירים

• עלייה במחירי הדירות בעיר ובמיוחד בשכונות הצפוניות

תחזית TheMarker

• עליות קלות במחירי דירות באזורים שטרם הגיעו למיצוי, והתייצבות מחירים ביתר האזורים.

 

הבנייה בנתניה לא עוצרת

<<בשנים האחרונות התאפיינה נתניה בפעילות בנייה מוגברת. בשכונת קריית השרון אמנם הסתיימה הבנייה, אבל בעיר ימים היא החלה רק בשנתיים האחרונות וצפויות להיבנות בה כ-4,000 דירות. בשכונת אגמים, שנראים בה ניצנים ראשונים של בניינים, צפויות להיבנות כ-2,800 דירות.

עתודות הבנייה הרבות מבשרות על כך שאולי היצע דירות גבוה יגרום לירידת מחירים בעיר. מאידך, בשנה האחרונה שווקו מגרשים לבנייה של 1,140 דירות בשכונת עיר ימים והקבלנים שרכשו קרקעות ביוקר יתקשו להוריד מחירים. ייתכן כי קבלנים שייקלעו למצוקה ייאלצו להוריד מחירים, אך חברות בנייה בעלות אורך נשימה ישמרו על המחירים הגבוהים, גם אם משמעות הדבר תהיה קצב מכירות אטי יותר.

המחירים של דירת 4 חדרים בקריית השרון נעים בטווח של 1.25-1.35 מיליון שקל, לעומת 1.20-1.25 מיליון שקל - עלייה של עד 8%. בעיר ימים רוב הדירות הן של 5 חדרים ומעלה, ויש שונות גבוהה במחירים, בגלל הבדלים בנוף לים. מחירן של דירות 5 חדרים נע בין 2 מיליון שקל ל-2.5 מיליון שקל. דירות עם נוף טוב לים יכולות להימכר גם ב-2.7 מיליון שקל. מדובר בעלייה של כ-10%-15% לעומת השנה שעברה.

וקנין עופר

שכונת אגמים בנתניה היא שכונה חדשה, שהתחילה להיבנות בשנה האחרונה ועדיין אין בה עסקות של יד שנייה. השיווק שלה התחיל באטיות רבה, והיא נחשבת לשכונה הזולה מבין השכונות החדשות. דירות חדשות מהקבלנים בשכונה נמכרות ב-1.25-1.45 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים נמכרות בטווח שבין 1.45 מיליון שקל ל-1.7 מיליון שקל.

גורמי עליית מחירים

• אוכלוסייה אמידה • ביקוש לעיר • שיפור בתדמית

גורמי בלימת מחירים

• מחירים גבוהים • התחלות בנייה רבות • תחרות בין קבלנים

תחזית TheMarker

• המחירים ישמרו על יציבות, ועשויים אף לרדת באחוזים בודדים

 

רחובות ונס ציונה - אלטרנטיבה לערי המרכז

<<ברחובות ונס ציונה עלו בשנים האחרונות המחירים בכ-30%, וזאת בעקבות הפיכתן לאלטרנטיבה מוצלחת למגורים בערי המרכז, במיוחד ל"פליטים" שהגיעו אליהן מראשון לציון, שבה רמות המחירים היו גבוהות מאוד. עם הזמן, המחירים, בעיקר בנס ציונה, הגיעו לרמות גבוהות במיוחד, וקשה לראות בה כיום אפשרות ריאלית למגורים זולים לזוגות צעירים.

בשנה האחרונה נרשמו עליות מחירים של 5%-15% בשכונות השונות בשתי הערים, על פי נוסחה, שככל שהשכונה יוקרתית יותר - העלייה גבוהה יותר.

נס ציונה ממשיכה להיות היוקרתית מבין השתיים. בשכונה היוקרתית הדרי סמל, שרובה נבנתה על ידי הקבלן שמשון זליג, מחירי דירות 4 חדרים מגיעים כיום ל-1.63-1.7 מיליון שקל - עלייה של כ-10% לעומת השנה שעברה. בשכונת "סביוני נצר" במזרח העיר נרשמו עליות מחירים של 5%-10%, אם כי יש לציין, שנוצרו בה "שני מעמדות": המעמד הראשון הוא זה של הדירות שפונות לצד מזרח, למסילת הברזל ולכביש בין עירוני עתידי, שם מחירי דירות 4 חדרים נעים בסביבות 1.35 מיליון שקל, והשני הוא אזור הדירות שפונות לתוך השכונה, שם מחירי דירות 4 חדרים יכולים להגיע ל-1.5 מיליון שקל.

במרכז העיר, שם קיימות בעיקר דירות ישנות, ניתן למצוא דירות 4 חדרים ב-1-1.3 מיליון שקל. הדירות היקרות יותר נמצאות בסמיכות ל"קניותר". בשכונה זו נרשמה עליית מחירים של 5%-10%, במיוחד בדירות היקרות יותר.

אדרי לימור

עליות המחירים החדות ביותר נרשמו בפרויקטים החדשים בשכונת הארגמן, שבה אין כמעט עסקות יד שנייה. דירות 5 חדרים במקום עולות 1.75-1.85 מיליון שקל - עלייה של כ-15% לעומת השנה שעברה.

היצע הדירות ברחובות דל יחסית. בין אפריל 2009 לאפריל 2010 נרשמה עליית מחירים של כ-20% בעיר, ואילו בשנה האחרונה חלה התמתנות. מחירי דירות 3 חדרים להשקעה בצפון העיר, בעיקר סמוך למכון ויצמן, נעים כיום בין 900 אלף שקל ל-1.1 מיליון שקל, עלייה של כ-10%. מתווכים מדווחים על ירידות בביקושים לדירות אלה, עקב עליות המחירים וירידות התשואות. דירות 4 חדרים ממוצעות בצפון העיר עולות 1.2-1.3 מיליון שקל, עלייה של 5%-10%.

מרכז העיר הוא האזור הזול ביותר, שכולל דירות מיושנות במצב תחזוקתי בינוני ומטה בדרך כלל, ומחירי דירות 3 חדרים בו מגיעים ל-1.1-1.2 מיליון שקל, עלייה של כ-10% לעומת השנה שעברה; מחירי דירות 3 חדרים בדרום העיר נעים בין 900 אלף שקל למיליון שקל, גם כן עלייה של כ-10%.

שכונת אחוזת הנשיא ממשיכה להיות השכונה המבוקשת והיוקרתית בעיר, והמחירים של דירות 4 חדרים בפרויקטים חדשים בשכונה זו מגיעים ל-1.5-1.55 מיליון שקל - עלייה של כ-15%.

גורמי עליית מחירים

• אופי כפרי של נס ציונה

• ביקושים גבוהים מצד אוכלוסיות צעירות

• המשך התפתחות טבעית של שתי הערים

גורמי בלימת מחירים

• היצע גדול במרחב ההתעניינות של אוכלוסיית הקונים - בבאר יעקב ובשכונות חדשות בראשון לציון

• רמות מחירים גבוהות, במיוחד בנס ציונה

תחזית TheMarker

• מחירי הדירות הזולות, במיוחד להשקעה, ייעצרו, ואולי אף יירדו. במחירי הדירות היקרות צפויה עלייה קלה ועצירה לקראת סוף השנה.

 

פתח תקוה ממשיכה להיות אטרקטיבית

<<מי שמחפש דירות 3-4 חדרים ללא מעלית במרכז פתח תקוה, בשכונת רמת ורבר או בשכונת הדר גנים הוותיקה יצטרך למהר. דווקא בשכונות הוותיקות, המוכרים הצליחו להעלות את המחיר, ומחיר דירת 4 חדרים ללא מעלית נושק לכמיליון שקל.

אם עד לפני כחצי שנה נמכרו במרכז העיר דירות 3 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר תמורת כ-600 אלף שקל, כיום כדירות האלו נמכרות בכ-700 אלף שקל ויותר - עלייה של יותר מ-15%. דירת 4 חדרים שנמכרה לפני כשנה בשכונת רמת ורבר (ברחוב צה"ל) בכ-850 אלף שקל בממוצע נמכרת כיום ביותר ממיליון שקל - גם כן עלייה של יותר מ-15%. דירת 4 חדרים בשכונת כפר גנים הוותיקה נמכרת היום בכ-1.35 מיליון שקל, עלייה של כ-8% לעומת השנה שעברה. בשכונת הדר גנים במזרח העיר, המהווה מוקד משיכה לציבור הדתי, נמכרת דירת 4 חדרים בכ-1.2-1.25 מיליון שקל, עלייה של כ-20% לעומת השנה שעברה.

השכונות הוותיקות בפתח תקוה, בדומה לשכונות החדשות כנוה עוז, כפר גנים ג' ואם המושבות, נהנות מכביש מכבית (471), כביש 5 וגישה נוחה לתחבורה הציבורית. בעתיד יעברו בצפון העיר שתי תחנות רכבת.

בכר דודו

ברוב השכונות האחרות של פתח תקוה, שהיתה אחת הערים הפעילות בתחום הנדל"ן בישראל בעשור האחרון, נרשמה יציבות מחירים בשנה האחרונה. עם זאת, שכונת נוה עוז, המאופיינת בצמודי קרקע, רשמה עליות מחירים משמעותיות ביותר. בתים דו-משפחתיים בשכונה, בשטח בנוי של כ-280 מ"ר על מגרש של כ-250 מ"ר, נמכרים בכ-3.8 מיליון שקל בממוצע, עלייה של כ-20% לעומת השנה שעברה, אז נמכר נכס דומה בכ-3 מיליון שקל. גם מחירי המגרשים בשכונה עלו, ולאחרונה נמכרו בה ארבעה מגרשים בשטח של כ-250 מ"ר כל אחד במחיר של כ-1.7 מיליון שקל. עד לפני שנה נמכר מגרש דומה בכ-1.45 מיליון שקל בממוצע, כך שמדובר בעלייה של כ-17% בממוצע.

שכונת אם המושבות מצליחה למשוך אליה תושבים מאזור גוש דן והשרון, שנדרשים כעת לשלם על דירה כ-5% יותר מבשנה שעברה. דירת 4 חדרים שנמכרה לפני כשנה בכ-1.35 מיליון שקל בממוצע נמכרת כיום בכ-1.45-1.55 מיליון שקל. דירת 5 חדרים בשכונה נמכרת כיום ב-1.75-1.8 מיליון שקל, לעומת 1.7 מיליון שקל בשנה שעברה.

בשכונת כפר גנים ג' היוקרתית שבדרום העיר המחירים נשארו כמעט ללא שינוי. דירת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר בשכונה נמכרת בכ-1.7 מיליון שקל בממוצע, עלייה של כ-3% לעומת השנה שעברה. דירות 5 חדשים שנמכרו לפני יותר משנה בכ-1.9 מיליון שקל בממוצע נמכרות כיום ב-2-2.1 מיליון שקל - עלייה של 5%-10%.

גורמי עליית מחירים

• צירי תחבורה טובים • אלטרנטיבה לערים יקרות יותר בגוש דן

גורמי בלימת מחירים

• מחירים לא אטרקטיביים ביחס ליישובי הסביבה

תחזית TheMarker

• בשנה הקרובה תירשם מגמת יציבות מחירים, בעיקר בשכונות החזקות בעיר. ייתכן כי יירשמו עליות מחירים בשכונות הקרובות לצירי תחבורה, בהן המחירים עדיין לא הגיעו למיליון שקל לדירת 3-4 חדרים.

 

הקרקעות במודיעין מתחילות להיגמר

<<מכרזי מינהל מקרקעי ישראל השנה הוצעו בשני קצוות מודיעין: בשכונת בוכמן היוקרתית ובשכונת ציפורי, שנחשבת לשכונה ברמה הסוציו-אקונומית הנמוכה בעיר. בסך הכל שיווק המינהל כמה מאות של דירות.

מאגר הקרקעות במודיעין, העיר שהוקמה על עתודת קרקע ענקית, מתחיל להיגמר. השנה השתפרה הגישה של מודיעין למקומות התעסוקה בתל אביב עם פתיחתו של הנתיב המהיר של כביש 1. אמנם הנסיעה בו יקרה, אך הוא מבטיח נסיעה מהירה ללא פקקים.

בשכונת ציפור, שעליות המחירים העלו גם בה את החתך החברתי-כלכלי, נמכרות דירות 4 חדרים ב-1.25-1.35 מיליון שקל - ברמה דומה למחירים של השנה שעברה. בשכונות גבעת C (משואה) ומליבו, המחירים נעים בין 1.3 מיליון שקל ל-1.45 מיליון שקל, כאשר הדירות בבניינים עם מעלית מקבלים את הקצה הגבוה של הטווח. שוב, מדובר במחירים דומים מאוד לשנה שעברה, עם עלייה קטנה.

וקנין עופר

בשכונת שמשוני, המחירים נעים בטווח דומה של 1.3-1.4 מיליון שקל - עלייה של כ-10% מהשנה שעברה. קייזר היא שכונה חדשה יותר, ובה המחירים לדירות 4 חדרים נעים בין 1.35 מיליון שקל ל-1.45 מיליון שקל - עלייה של כ-10%. שכונת בוכמן בדרום העיר היא השכונה היקרה ביותר במודיעין, ויש בה מעט דירות בגודל 4 חדרים, שמחירן נע סביב 1.5-1.65 מיליון שקל, בדומה למחירים בשנה שעברה.

השוק של מודיעין עבר מביקושים גבוהים לשוק מבולבל: הרוכשים מתלבטים אם כדאי לקנות דירה חדשה, והמוכרים מתלבטים אם יש בכלל לאן לעבוד כדי לשפר דיור. דירות מיוחדות עם גינה או גג מקבלות פרמיה של 150-200 אלף שקל, ויש היצע קטן של דירות כאלה. החודשים האחרונים מאופיינים בירידת ביקושים, מעט עסקות וקונים שמרגישים שהמחירים גבוהים מדי. מצד שני אין בנייה חדשה שתדחוף לירידות מחירים.

גורמי עליית מחירים

• פתיחת הכביש המהיר לתל אביב • היצע נמוך

גורמי בלימת מחירים

• עליות מחירים מצטברות של עשרות אחוזים בשנים האחרונות

• מדובר בשוק עממי של זוגות צעירים ומשפחות, שעליות הריבית משפיעות מאוד על היכולת שלהן לקנות דירה

• המחירים גבוהים ומודיעין כבר אינה אלטרנטיבה זולה

תחזית TheMarker

• עליית מחירי הדירות תיעצר ואולי אפילו תהיה ירידה של אחוזים בודדים.

 

עליות המחירים בבאר שבע נמשכות

<<שוק הנדל"ן בבאר שבע התנהג לא פעם הפוך משוק הנדל"ן ברחבי הארץ - באמצע העשור, בתקופת עליות המחירים במרכז הארץ, מחירי הדירות בעיר ירדו. כעת, בעוד שבאזורים נרחבים בארץ עליות המחירים בשוק הנדל"ן הואטו, עליות המחירים בשוק בבאר שבע דווקא נמשכות. העיר ממשיכה לרכז עניין מצד משקיעים, והמגמה החיובית בה מסמנת את המשך היציאה מהקיפאון שאיפיין את השוק שלה בעבר הלא רחוק.

רמות שיא נרשמות במחירי הדירות במרכז העיר. בפרויקט מגורים חדש ברחוב שדרות רג"ר נמכרות כיום דירות 4 חדרים על הנייר תמורת 1.1 מיליון שקל, מחיר הגבוה ב-20% ויותר ממחירי דירות יד שנייה. מחיר זה אינו משקף את רמות המחיר באזור, אך בהחלט מראה כי שוק הנדל"ן בבאר שבע מטפס כלפי מעלה.

המשקיעים המשיכו להגיע לרובעים הסמוכים לאוניברסיטה (ג' ו-ד'), והמחירים בשכונות אלה המשיכו לעלות. דירות 2 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר בשכונה ד' בטבעת הקרובה לאוניברסיטה נמכרות כיום תמורת כ-440 אלף שקל בממוצע, לעומת כ-380 אלף שקל בממוצע בשנה שעברה - עלייה של 15%. ברובע ג' הקרוב לאוניברסיטה נמכרות כיום דירות 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר עם מעלית תמורת כ-620 אלף שקל בממוצע, לעומת כ-560 אלף שקל לפני כשנה - עלייה של כ-10%.

בכר דודו

עליות מחירים חדות יותר נרשמו ככל שמתרחקים מהטבעת הקרובה לאוניברסיטה. ברובע ד', ברחובות המרוחקים מהאוניברסיטה, נמכרות כיום דירות 50 מ"ר בכ-280 אלף שקל, לעומת כ-230 אלף שקל לפני כשנה - עלייה של כ-20%.

אבל לא רק באזורי ההשקעה המחירים עלו. רוכשי דירות למגורים מוכנים לשלם כיום מחיר הגבוה ב-10%-15% מרמות המחירים בשנה שעברה עבור דירות 4 חדרים בעיר. כך, דירות 4 חדרים בשכונת רמות ובשכונת נוה זאב נמכרות כיום ב-800-850 אלף שקל, לעומת 700-750 אלף שקל בשנה שעברה.

את העלייה בשוק הנדל"ן למגורים ולשכירות בבאר שבע מלווה גם צמיחה בתחום הנדל"ן המסחרי בעיר. בשנה האחרונה השלימה חברת בריטיש ישראל רכישת 50% מהזכויות לבניית "הגרנד קניון באר שבע" במערב העיר. החברה צפויה להשקיע בהקמת הקניון כ-400 מיליון שקל. גם איש העסקים רמי לוי, מבעלי רשת שיווק השקמה, נכנס בשנה האחרונה לשותפות עם איש העסקים קובי שמשון בקניון "מול-7", שיוקם בהשקעה של כ-70 מיליון שקל. אליהם מצטרפים חברת שיכון ובינוי, שבשליטת שרי אריסון, שעתידה להקים את "קניון השדרה השביעית" בהשקעה של כ-160 מיליון שקל, ורשת ביג מרכזי קניות, שתבנה מרכז מסחרי נוסף בעיר.

גורמי עליית מחירים

• רמות המחירים עדיין נמוכות • שיפור פני העיר והצערתה • הקמת עיר הבה"דים

• שיפור תשתיות תחבורה

גורמי בלימת מחירים

• היצע גדול באזור • עליות מחירים גבוהות

תחזית TheMarker

• נראה כי מחירי הדירות בעיר ימשיכו לעלות, גם אם בצורה מתונה יותר. יש לשים לב לדירות המיועדות להשקעה, שבהן התשואה הולכת ויורדת. לא מן הנמנע שבדירות אלה נראה קיפאון במחירים, או אף ירידות קלות.

 

היזמים חוזרים לאשדוד

<<רק לפני כשנה ניסה מינהל מקרקעי ישראל לשווק קרקע במרכז העירוני הראשי של אשדוד ונכשל, לאחר שכמעט לא הוגשו הצעות. ואולם במכרז שהוציא המינהל בחודשים האחרונים הוא הצליח לשווק קרקעות לבנייה של כ-400 דירות לפי מחיר ממוצע של כ-560 אלף שקל קרקע ליחידת דיור, כולל פיתוח.

תוצאות המכרז מלמדות שהיזמים סבורים שלמחירי הדירות באשדוד יש עוד לאן לשאוף. בשנה האחרונה נרשמו בעיר עליות מחירים של 5%-15%, בעיקר באזורים החדשים וברובעים המאופיינים באוכלוסייה חרדית.

ברובע הסיטי במרכז העיר נמכרות כיום דירות 4 חדרים ב-1.15-1.3 מיליון שקל, עלייה של 10%-15%. ברובעים י"א, י"ב ו-ט"ו, שחלקם נהנים מנוף לים, נמכרות דירות 4 חדרים ב-1.2-1.35 מיליון שקל, עלייה של 5%-10% לעומת השנה שעברה.

ברובעים החזקים והחדשים יותר, כמו ט"ז ו-י"ז, נמכרות דירות 4 חדרים ב-1.3-1.4 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים נמכרות ב-1.55-1.8 מיליון שקל - עליות מחירים של כ-10% לעומת השנה שעברה.

הרשקוביץ אלי

עליות המחירים באות לידי ביטוי גם במרכז העירוני החדש של אשדוד - מע"ר דרום - לשם נכנסו בשנים האחרונות כמה חברות, כקרן פייר, האחים דוניץ, שזכתה במכרז האחרון של המינהל, וחברת דמרי, הוותיקה מכולן במקום. מתחם זה, הסמוך לסיטי, לרובע י"א ולשכונת המרינה, עתיד לכלול כ-3,000 דירות ולהיות אחד הרובעים היוקרתיים של העיר.

החברות הבונות את השכונה החדשה משווקות דירות 4 חדרים במחירים של 1.5-1.6 מיליון שקל ודירות 5 חדרים ב-1.8-2.1 מיליון שקל. לפני שנה שווקו במקום דירות 4 חדרים ב-1.4-1.5 מיליון שקל, ודירות 5 חדרים שווקו ב-1.7-1.8 מיליון שקל בלבד.

מגמה דומה נרשמה גם בשכונות הוותיקות של העיר. ברובעים א' ו-ב' בצפון העיר נמכרות דירות 3 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר, ללא מעלית, בכ-700 אלף שקל, ודירות 2 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר נמכרות בכ-500 אלף שקל בממוצע. אזורים אלה סובלים בחלקם מכניסה של פליטים סודנים, ובכל זאת הצליחו לרשום עליית מחירים של כ-12% לעומת השנה שעברה.

בשכונות החרדיות, כמו רובע ג', נרשמה עליית מחירים משמעותית יותר. דירות 3 חדרים בשטח של כ-75 מ"ר בשכונה, שנמכרו עד לפני כשנה ב-500-550 אלף שקל, נמכרות כיום ב-600-700 אלף שקל, עלייה של כ-20%.

רובעים ותיקים נוספים, כמו רובע ד' ו-ה', רשמו גם כן עליות מחירים, אם כי מתונות יותר, בשיעור של כ-5% בממוצע בלבד. דירת 4 חדרים ישנה ברובעים אלה נמכרת כיום ב-800-850 אלף שקל לעומת 780-800 אלף שקל בשנה שעברה. דירות 4 חדרים בבניינים חדשים, שנמכרו לפני כשנה בכ-1.05 מיליון שקל, נמכרות כיום בכ-1.1 מיליון שקל.

גורמי עליית מחירים

• ביקושים גבוהים • צירי תחבורה נוחים • הקמת פרויקטים חדשים

גורמי בלימת מחירים

• עליות מחירים משמעותיות בשנים האחרונות

תחזית TheMarker

• בשנה האחרונה, שוק הנדל"ן באשדוד המשיך לרשום עליות מחירים, וההערכות הן כי העליות יימשכו גם בשנה הבאה, אם כי באופן מתון יותר.

 

כרמיאל מתאוששת ממלחמת לבנון השנייה

<<שנה מעניינת עברה על כרמיאל, ובה נרשמו עליות מחירים בשיעורים שונים בשכונות העיר. מאז 2008, שוק הנדל"ן בכרמיאל עבר ממגמה של ירידות חדות, שאיפיינו אותו במהלך רוב העשור, לעליות מחירים - חלקן חדות. בין אפריל 2009 לאפריל 2010, מחירי הדירות בכרמיאל עלו בשיעורים של 20%-30%, מה שהוכיח שההתאוששות מההפגזות שספגה העיר במלחמת לבנון השנייה לא היתה מקרית וכי מדובר במגמה.

עד 2008, נרשמה ירידה משמעותית במחירי הדירות בעיר. בתחילת העשור הקודם הציפו קבלנים את העיר בבנייה בשכונות גבעת רם ורמת רבין, מה שהביא להיצע גדול, ואף לעודפי היצע שנוצרו בעקבות ביטול המענקים שניתנו על ידי הממשלה לזכאי משרד השיכון. בהדרגה עודפי ההיצע שנוצרו באותו זמן התכלו, ובתקופה האחרונה פרויקטים חדשים שמוקמים בעיר משווקים בקצב סביר ובעליות מחירים לא מבוטלות.

עופר וקנין

כשמדובר בשכונות החדשות, גבעת רם במערב, שנבנתה בשנות התשעים, ורמת רבין החדשה הן המבוקשות ביותר בעיר. המחירים בשכונות אלה עלו ב-15%-20% בשנה האחרונה. דירת גג בת 5 חדרים בגבעת רם עולה כיום 800-850 אלף שקל; דירת גג בת 4 חדרים ברמת רבין עולה 780-820 אלף שקל, ואף יותר מכך; דירת 4 חדרים רגילה ברמת רבין עולה 750-800 אלף שקל. דירות חדשות בפרויקטים קבלניים שמוקמים בשכונות החדשות עולות אף יותר.

באזור המדרחוב נרשמו עליות מחירים נמוכות יותר של 5%-15% בשנה האחרונה. דירות 3 חדרים בשכונה עולות 550-650 אלף שקל, ואילו דירות 4 חדרים עולות 700-800 אלף שקל.

עם זאת, מאפריל 2010 ועד היום חלה האטה משמעותית בקצב עליות המחירים בשכונות הוותיקות, שמרכזות על עיקר העניין של המשקיעים בעיר - שכונת המייסדים שהיא שכונת המגורים הראשונה בעיר, שהוקמה בשנות השישים, ומגדים, שכונה ותיקה במערב העיר. בשכונות אלה, מחירי הדירות נותרו פחות או יותר ברמתם מהשנה שעברה, עם עליות של אחוזים בודדים בלבד. מחירי דירות 3 חדרים בשכונת המייסדים נעים בין 330 אלף שקל ל-370 אלף שקל, ואילו בשכונת מגדים המחירים הם 350-400 אלף שקל.

גורמי עליית מחירים

• ביקושים גדלים ובנייה מעטה • חיבור עתידי של העיר באמצעות רכבת • תוכניות להשקעות שונות בצפון

גורמי בלימת מחירים

• בעיות תעסוקה • עליות מחירים חדות בשנים האחרונות

תחזית TheMarker

• עליות המחירים בכרמיאל הגיעו לשיעורים מצטברים של 30%-50% בשלוש השנים האחרונות, ובשנה האחרונה נרשמה האטה בקצב העליות, בעיקר בשכונות הוותיקות. נראה כי עליות המחירים בשנה הקרובה יהיו איטיות אף יותר, ואולי אף תירשם עצירה מוחלטת



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#