חיפה: בעיות היסוד לא נפתרו - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

חיפה: בעיות היסוד לא נפתרו

תגובות

<<לאחר שבין אפריל 2009 לאפריל 2010 מחירי הדירות בחיפה הפתיעו ועלו ב-30%-50% כמעט בכל שכונות העיר, בשנה האחרונה נרשמה רגיעה יחסית, וברוב השכונות, במיוחד בשכונות שאהודות על המשקיעים, נרשמו עליות בשיעורים חד-ספרתיים בלבד. שיאניות עליות המחירים של השנה החולפת היו סביוני הכרמל (סביוני דניה) ונכסי יוקרה בשכונת אחוזה שרשמו עליות מחירים של כ-20%. נכסי היוקרה שעל הכרמל רשמו גם הם עליות מחירים מרשימות.

מבחינה זו, התחזית שלנו משנה שעברה היתה נכונה למדי. אז כתבנו: "עליות המחירים ייבלמו במידה רבה, במיוחד בנכסים שמיועדים להשקעה, שבהם צפויות להירשם ירידות מחירים. דירות ברמה גבוהה ישמרו על רמות המחירים הגבוהות, ואולי אף יעלו במעט". התחזית היתה נכונה, למעט העובדה שמחירי הדירות להשקעה לא ירדו, אלא נבלמו בלבד, והדירות ברמה הגבוהה עלו ביותר מאשר רק "במעט".

מה קרה בשנה האחרונה בשוק החיפאי? לא מעט. הוא ממשיך את הזינוק הגדול שהחל ב-2008, שבמהלכו חיפה, שנשכחה כעשר שנים על ידי שוק הנדל"ן, נהפכה להיות שוב יעד לגיטימי להשקעות ולרכישות לצורך מגורים. שכונות שנזנחו מזמן בשוק הנדל"ן החיפאי, ובראשן בת גלים, קיבלו דחיפה גדולה מאוד בשנים האחרונות, לא מעט הודות למשקיעים מתל אביב, שהחליטו שכדאי לנסוע 100 ק"מ צפונה ולבדוק מה קורה שם. בשלב מאוחר יותר הביעו גם משפרי דיור חיפאיים אמון בשוק המקומי, מה שבא לידי ביטוי בעליות מחירים מהירות וחדות שנרשמו בשכונות על הכרמל שאינן מזוהות עם השקעות.

השאלה היא, כמובן, האם התנופה מהשנים האחרונות תימשך גם בשנה הקרובה, או שמדובר באירוע נקודתי, שצפוי להיעצר? אנו נוטים להאמין, שהפריחה הנדל"נית שנרשמה בעיר מאוד שבירה, ולצד תופעות מעודדות, חיפה מושכת איתה בעיות שורשיות שטרם באו לפתרונן.

בצד החיובי ניתן לציין כמה היבטים: ההשקעות הגדולות מאוד של העירייה בתשתיות; הקמת פרויקט קמפוס הנמל, שאם יימשך עתיד להחיות בהדרגה את אזור העיר התחתית - תחילה את הרצועה שבאזור שער פלמר, ולאחר מכן גם בצד השני של שדרות העצמאות; מנהרות הכרמל מאפשרות נגישות מהירה (אם כי תמורת תשלום לא מבוטל) אל אזורים שונים בעיר כאלטרנטיבה עוקפת למרכז אחוזה הפקוק; שכונת בת גלים, שמי שהחיה אותה היו, כאמור, משקיעים מבחוץ שגילו את הפוטנציאל הטמון בה.

עוד ניתן לציין את הפרויקט המשותף של ישרס וגב ים ברמת חביב, ששיווקו החל בחודש שעבר. מדובר בפרויקט המשמעותי ביותר בעיר בעשור האחרון. לצדו ניתן למנות את הפרויקט של אשדר וזאבי בסמוך לאוניברסיטה, שנמכר במחירים גבוהים, ועוד פרויקטים קטנים ויוקרתיים שמוקמים ברחובות הוותיקים של הכרמל במחירים דומים למחירי דירות בגבעתיים וברעננה.

מצד שני, כלכלת האזור, שנמצאת בנסיגה עוד משנות ה-70 עקב נפילת התעשייה המסורתית שהיתה נדבך חשוב בעיר, אינה עושה סימנים של שיקום. פארק ההיי-טק מת"ם בדרום חיפה נחשב אמנם ליסוד כלכלי חשוב בחיי העיר, אולם הוא לא מספיק, ואלפים מבוגרי הטכניון והאוניברסיטה בעיר אינם מוצאים את מקומם באזור, ונודדים לכיוון המרכז.

הנגישות הגרועה מהכרמל לכביש החוף ולתחנת הרכבת שליד מת"ם מפריעה גם היא לשיפור המצב. הירידות הנוכחיות לכביש - ציר פרויד, ציר דרך הים וציר דרך צרפת - אינן מספקות, וציר התחבורה הראשי שלאורך הכרמל, חורב-מוריה-הנשיא, פקוק בשעות השיא. וכך, נסיעה ברכבת מתל אביב, שנמשכת על הנייר כ-50 דקות, נמשכת בפועל שעה וחצי לכל כיוון, עקב הצורך להגיע לתחנת חוף הכרמל ולמצוא בה מקומות חניה. סרבול זה מרתיע את אלה שרוצים ליהנות מהיתרונות של חיפה ולהמשיך לעבוד בתל אביב. מנהרות הכרמל שנפתחו בסוף 2010 נותנות למצוקות האלו פתרון חלקי ולא זול, ובסופו של דבר, קברניטי העיר חייבים למצוא את הדרכים לשפר את הנגישות מהכרמל אל החוף.

השכונות התחתיות בחיפה הן גם הזולות ביותר. מחיר דירות בנוה דוד מגיע ל-4,000-5,000 שקל למ"ר - ללא שינוי משנה שעברה; מחיר דירות בהדר (אזור יוסף-פבזנר-מסדה-הילל) הוא 5,000-7,000 שקל למ"ר - עלייה של כ-5% לעומת השנה שעברה; דירות בנוה שאנן עולות בסביבות 8,000-9,000 שקל למ"ר, עלייה של כ-15%; ברוממה עולות הדירות 8,000-9,000 שקל למ"ר, עלייה של כ-10%.

דירות במגדלים שבאזור סביוני דניה עולות 12-14 אלף שקל למ"ר בממוצע, עלייה של כ-20% מהשנה שעבר. מחירי דירות בשכונות רמות גולדה ואלמוגי נעים בין 12 אלף שקל ל-14 אלף שקל למ"ר, עלייה של פחות מ-10%; דירות מיושנות בשכונות הכרמל עולות כיום 10-13 שקל למ"ר - רמת מחיר זהה לזו של השנה שעברה; ואילו דירות בפרויקטים חדשים באחוזה מגיעות לרמות מחירים של 18-24 אלף שקל למ"ר, עלייה של כ-20% יחסית לשנה שעברה.

גורמי עליית מחירים

• התעוררות בשוקי הדיור • מחסור בדירות ברמה טובה

גורמי בלימת מחירים

• עליית מחירים מצטברת גדולה בשנתיים האחרונות

• חלופות זולות יותר ביישובים מסביב

• מסי ארנונה גבוהים

תחזית TheMarker

• בשנה הקרובה תימשך בחיפה המגמה של השנה האחרונה, במסגרתה נרשמה בלימה בעליות המחירים וירידה בביקושים לדירות להשקעה, מה שיגרור אחריו ירידה במחירי הדירות להשקעה. ירידה תירשם גם במחירי דירות מיושנות, ויציבות תירשם במחירי הדירות ברמה גבוהה



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#