בנייה מוגברת יוצרת סכנת בועה - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בנייה מוגברת יוצרת סכנת בועה

10תגובות

>> הגדלת מלאי הדירות עשויה, באופן פרדוקסלי, לגרום למשבר קשה בשוק הנדל"ן, וייתכן כי דווקא הביורוקרטיה הישראלית היא זו שמצילה את המשק מנזקים שיכולים להיות כבדים בהרבה.

נתונים רבים תומכים בהערכה כי שוק הנדל"ן בישראל התחמם יתר על המידה. הנתון הבולט הוא עלייה של כ-42% במחירי הדירות מאז תחילת 2009. בשנתיים וחצי האחרונות נרשם קצב עליית מחירים שנתי של כ-17%.

עליית המחירים לוותה בגידול חד בהיקף המשכנתאות שניתן לציבור: בשנת 2010 ניתנו בישראל משכנתאות בהיקף של כ-47 מיליארד שקל - פי שלושה מהממוצע הרב שנתי. מחיר יחידת דיור ממוצע בישראל עלה בישראל לכ-1.2 מיליון שקלים - גבוה ממחיר ממוצע לבית בבריטניה ובארה"ב, וזאת על אף שהתוצר לנפש בישראל נמוך ביחס למדינות אלה.

בעקבות העלייה במינוף הניתן לרוכשי הדירות, הדאגה העיקרית של המשק היא השפעת העלאת הריבית הבסיסית הנקבעת על ידי בנק ישראל על ההחזר החודשי למשכנתאות במסלולי הפריים, שהיוו כ-60% מסך המשכנתאות החדשות שניתנו על ידי הבנקים ב-2008-2010. הנתון האחרון חריג מאוד בהשוואה לחלוקה בין מסלולי המשכנתא השונים במשך השנים.

לצד נתונים אלה, שאכן מצביעים על התחממות, קיימים גם כמה נתונים המעידים על כך שהמצב אינו חמור כל כך. למשל, סך המשכנתאות בישראל מהווה כ-25% מהתמ"ג - נמוך בהרבה מאירופה ומארה"ב. גם נטל המשכנתא לנפש נמוך בישראל: 5,700 יורו לעומת הממוצע באיחוד האירופי שעומד על 12,400 יורו.

שיעור החובות הפגומים בבנקים בתחום הדיור נמצא בשיעור הנמוך ביותר ב-15 השנים האחרונות - 0.7% - לעומת כ-8% בארה"ב. שיעור המימון בענף המשכנתאות (- LTV שיעור המשכנתאות מתוך שווי הנכסים), נמוך ומוערך בכ-50%-60%, אך עם נתון זה רצוי להיזהר מעט, שכן כבר כעת ניתן לראות עלייה ברמות המינוף, ויש להעריך שאלה יעלו ככל שמחירי הדיור ימשיכו לזנק.

אבל בואו נתמקד לרגע בשני נתונים החשובים מאין כמותם לשם הערכה כלכלית נכונה של המצב: הריבית הבסיסית במשק ומלאי הדירות.

בשיח הציבורי בישראל עולה פעמים רבות קריאה להתרת סבך הביורוקרטיה הקיימת לשם בנייה של יחידות דיור נוספות. כולם - ראש הממשלה, נגיד בנק ישראל, שר השיכון והבינוי, ראשי הבנקים, וגורמים אחרים בשוק - טוענים שצריך לבנות עוד ועוד דירות על מנת לענות על הביקוש הגואה. אך האם זו המדיניות הנכונה שיש לנקוט בעת זו?

הגרף המצורף מראה בצורה ברורה ביותר כי הגורם המרכזי שהניע את תהליך עליית מחירי הדיור הוא הריבית הנמוכה, שמתבטאת בריבית נמוכה על המשכנתאות. היא ולא אחרת. מלאי הדירות המצומצם ליווה את המשק במשך עשור שלם, ועם זאת לא ראינו קפיצה כזו במחירי הנדל"ן עד שהריבית הורדה לרמת שפל. אמנם לא ניתן להתעלם מכך שמלאי הדירות המצומצם תרם לקפיצת מחירי הנדל"ן, אך מדוע, אם כך, לא היתה עליית מחירים שנה או שנתיים לפני כן? שכן גם אז מלאי הדירות היה מצומצם.

הגדלת מלאי הדירות עשויה, באופן פרדוקסלי, להעצים את המשבר המתגבש בישראל בשוק הנדל"ן. כל בועת נדל"ן שהתפתחה בשני העשורים האחרונים בעולם המערבי לוותה בבנייה מאסיבית וחסרת פרופורציות. כשהבועה התפוצצה כולם גילו את הבעייתיות, וככל שנבנו יותר דירות, כך ירידת מחירי הדיור היתה חדה יותר והמשבר התפשט לחלקים נרחבים יותר של המשק.

במדינות כמו אירלנד, בריטניה וארה"ב היו בועות נדל"ן בעשור האחרון, ומהן ניתן להבין דבר אחד: המחירים הגיעו לשיא בשנת 2007, רגע לאחר שהתחלות הבנייה הגיעו לשיאים משלהן ב-2006, ואז ירדו בצורה ניכרת בשל עודף היצע. מדינות אלה יכולות להוות דוגמאות מאלפות להשפעות ההרסניות שיש לבנייה מאסיבית.

כך, למשל, התחלות הבנייה באירלנד הגיעו לכ-47 אלף בתחילת המאה, ובשנת 2006 היו במדינה זו כבר 88 אלף התחלות בנייה - עלייה של כמעט 100%. ב-2009 התחלות הבנייה נפלו בחזרה ל-21 אלף דירות. כיום באירלנד יש דיווחים על דירות ובתים ריקים ללא דורש, והמדינה נזקקה לסיוע מהאיחוד האירופי.

בבריטניה, התחלות הבנייה עלו מכ-300 אלף בתחילת המאה לכ-400 אלף בשנת 2006, ובארה"ב מלאי זה עלה מכ-1.5 מיליון לכ-2 מיליון באותה תקופה - גידול של כ-33% בהתחלות הבנייה בשתי המדינות, שסובלות עדיין מאותה בועת נדל"ן, שלוותה בבועה פיננסית.

בישראל, שימו לב, התחלות בנייה עלו מכ-31 אלף ב-2007 לכ-39 אלף יחידות נכון לסוף 2010 - גידול של כ-26%, המתקרב לקצב הגידול בהתחלות בנייה שהיה באנגליה ובארה"ב. מלאי הדירות למכירה אמנם נמוך מזה שנרשם בתחילת המאה, אך יש לזכור כי בתחילת המאה היה עודף היצע.

יכול להיות שדווקא הביורוקרטיה הישראלית היא זו שהצילה עד כה את המשק מנזקים שהיו יכולים להיות כבדים בהרבה מחימום יתר בתחום הבנייה למגורים. אך לא לאורך זמן: הלחץ הציבורי על מקבלי ההחלטות גובר, וכדאי יהיה למנוע בנייה מיותרת, שנזקיה יגמדו את הנזקים שכבר נגרמו לכלכלה הישראלית, ובראשם הקטנת ההכנסה הפנויה בשל הגידול בהחזר המשכנתא החודשי עקב העלאות הריבית הנחוצות במשק הישראלי.

התוכנית לאישור התחלות בנייה של כ-50-100 אלף יחידות דיור נוספות ב-18 החודשים הקרובים צפויה להגדיל משמעותית את מספר התחלות הבנייה, ואם ישראל תמשיך כך היא תתחיל להיראות יותר כמו אירלנד, ארה"ב ובריטניה, שרמות מחירי הבתים בהן ירדו ב-30%-40% מאז השיא שנרשם ב-2007.

ירידה חדה במחירים גורמת לזעזועים כלכליים אשר אינם רצויים. מאחר שקיים קונצנזוס רחב מאוד לגבי הצורך להגדיל את היקפי הבנייה, האם זה לא הזמן להשמיע דעה שונה ולהתחיל שיח ציבורי על ההשלכות הכלכליות של בנייה מאסיבית?

-

הכותב הוא אנליסט הבנקים הבכיר של דויטשה בנק



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#