אין סיבה לחגוג: הנתון הדרמטי בשוק הדירות שצריך להדאיג את כולנו - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אין סיבה לחגוג: הנתון הדרמטי בשוק הדירות שצריך להדאיג את כולנו

משה כחלון נמצא כרגע בתוואי שמזכה אותו בתואר "הראשון שבלם את עליית מחירי הדירות". ואולם כל השחקנים בשוק הדירות שותפים לדעה שאם פתאום כחלון לא יהיה שר האוצר, התוכניות ישתנו לחלוטין, כלומר יהיה שוק אחר לגמרי

195תגובות
שר האוצר משה כחלון
מוטי מילרוד

הירידה החדה בהתחלות הבנייה של דירות תפסה השבוע את משרד האוצר ואת מטה הדיור הלאומי — זרוע הביצוע של השר משה כחלון — בהפתעה ובמבוכה. הם אמנם שומעים כבר חודשים ארוכים שהקבלנים הורידו את הרגל מהגז וממעטים לבנות בגלל האי־ודאות שיצרה תוכנית מחיר למשתכן, אך בסביבתו של כחלון קיוו שהמציאות תיראה קצת יותר טוב. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו השבוע הצביעו על ירידה של 22% בהתחלות הבנייה ב-12 החודשים שהסתיימו במארס 2018. באותה תקופה החלה בנייתן של 43.3 אלף דירות בלבד — רחוק מאוד מטווח של 50–60 אלף דירות שדרושות כדי לספק את הביקושים.

כחלון עומד בראש פרויקט נועז לטיפול בשוק הדירות באמצעות מעורבות עמוקה של הממשלה. הפרויקט נועז משום שזהו שוק מורכב שבו פועלים כוחות חזקים, וניסיון להשתלט עליו יכול להניב תוצאות לא צפויות. למעשה, קשה לדבר על שוק הדירות החדשות הנוכחי כשוק משוכלל. הוא לא עונה להגדרה הזאת. יש בו שחקן אחד מרכזי שמחליט היכן יבנו, כמה יבנו, באיזה מחיר ובאיזה קצב. לשחקן הזה קוראים ממשלת ישראל. ולצדו, יש שוק פרטי שצימצם את פעילותו בצורה דרסטית. ובין שר האוצר ומטה הדיור שלו לבין הקבלנים יש מלחמה על פניו של השוק, ובמלחמה הזאת כרגע אף אחד לא רוצה למצמץ.

עם כניסתו לתפקיד קיבל כחלון החלטה לרכז את כל סמכויות התכנון והשיווק בידיו, לחדש את תוכנית מחיר למשתכן ולהפנות אליה את מרבית שיווק הקרקעות, ולהרחיק את משקיעי הדירות מהשוק באמצעות מיסוי מכביד. בדרך הוא גילה שנדרשת גם לא מעט פסיכולוגיה במאבק הזה, וזה כולל גם מלחמה במי שמנופף בנתונים מעצבנים. השורה התחתונה היא שכחלון הצליח לבלום את עליית מחירי הדירות, ואף שינה את המגמה לפני מעט יותר מחצי שנה. מחירי הדירות ירדו ב–2.4% בשמונת החודשים האחרונים. אבל זהו הישג שברירי, וקשה להגיד שהשוק הגיע לחוף מבטחים.

הנתון המדאיג הוא המספר הנמוך של התחלות הבנייה. מצד אחד, כחלון הרחיק את המשקיעים מהשוק, וזה אומר פחות ביקוש לדירות. מצד שני, כמעט כל שיווק הקרקעות בשלוש השנים האחרונות היה לפרויקטים של מחיר למשתכן. אמנם מדובר בדירות שמחירן נמוך לעומת מחירי השוק, אבל המבצע עצמו שנוי במחלוקת. בגלל עלותו לקופת המדינה, בגלל משך הזמן הארוך שלוקח לבנות דירה, בגלל חוסר הוודאות של הקונים לגבי מועד הכניסה לדירה והמפרט, וכמובן, בגלל העובדה שהמבצע הוא לזכאים בלבד. הדבר ממקד את מרבית הבנייה החדשה בדירות לזכאים ומייבש את השוק הפרטי שמיועד למשפרי דירות. יש עוד בעיות שהתגלו בדרך: מכרזים רבים של מחיר למשתכן בפריפריה נכשלו בפעם הראשונה ואילצו את המדינה לבצע מכרזים חוזרים. ובמקרים רבים אף התברר שהרוכשים עושים זאת למטרות השקעה ולא כדי לגור שם בעצמם.

דירות שבנייתן החלה, באלפים

לכאורה, כחלון יכול להקצות חלק מקרקעות המדינה לשיווק בשוק הלא מסובסד, אבל זה יגרום לכך שמחיר למשתכן יצומצם והשפעתו תהיה מינורית. התוצאה היא שוק מפוצל: אחד מסובסד ופעיל מאוד, אך מתנהל בקצב אטי, והשני משותק ומצוי בהמתנה שמשהו יקרה. הדבר מביא לירידה במספר העסקות ולנפילה בפעילות בשוק. במטה הדיור טוענים שהזוגות הצעירים מחכים למבצעי מחיר למשתכן, המציעים דירות מוזלות, ושהקבלנים מחזיקים מלאי של עשרות אלפי דירות המוצעות לקהל הרחב ללא הצלחה. הקבלנים מורידים מחירים וגם מעניקים כל מיני מתנות לרוכשי הדירות, שבפועל הן כמו הורדה של המחיר. ואולם הם מצמצמים את היקפי הבנייה החדשים, מכיוון שהם חוששים מהסיכון הכרוך בהמשך ירידת מחירים. הלחץ הזה קיים בעיקר בפריפריה.

על פי נתוני הלמ"ס, שיעור הירידה בהתחלות הבנייה באזור חיפה בשנה האחרונה היה 33.8%, ובמחוז הצפון היתה ירידה של 26.5%. לעומת זאת, הירידה בהתחלות הבנייה במחוז המרכז היתה 9.3% ובתל אביב 8.7% בלבד. בנקאי בכיר שעוסק במימון בנייה אומר כי החשש של הקבלנים ברור: "הקבלנים מרגישים חוסר ביטחון בחלק מהאזורים, בעיקר בפריפריה. השוק שם הוצף בקרקעות. יזם שמחזיק קרקע, גם אם תהיה זמינה לבנייה, לא יקדם את הפרויקט מחשש לתחרות מצד פרויקטים של מחיר למשתכן".

כחלון היה מעדיף שהקבלנים ימשיכו לבנות בקצב גבוה ושיסתפקו בשיעורי רווח נמוכים יותר. אבל לקבלנים אין עניין להיות חלק מהפתרון למשימה הלאומית שלו. כמה זמן זה יכול להימשך? זו שאלת מיליון הדולר. במשרד האוצר מנסים לא למצמץ, אבל גם שם יש לחץ. בדרך כלל הלחץ מתפרץ סביב פרסום נתונים לא מחמיאים, כמו למשל הירידה בהתחלות הבנייה. זה השלב שבו מטה הדיור והשר כחלון מתחילים עם הפסיכולוגיה והמאבק בנתונים עצמם. לעתים זה מתבטא גם בפרסום נתונים מופרכים או לא מדויקים. שתי הודעות כאלה יצאו השבוע ממשרד האוצר וממטה הדיור, שעות ספורות לאחר שהלמ"ס הודיעה על הירידה בהתחלות הבנייה: אחת מופרכת והשנייה מוגזמת.

ההודעה המופרכת היא חתימה על הסכם גג לשיווק קרקעות לבנייה של קרוב ל–10,000 דירות ב-2019-2017 בנהריה, כלומר הגדלת מספר הדירות בעיר ב-50%. זה לא יקרה. הסכמי הגג הם בלוף של מספרים מנופחים, והם חלק מהמאבק הפסיכולוגי של כחלון לריסון מחירי הדירות.

שיעורי הירידה בהתחלות הבנייה במחוזות שונים בישראל

ההודעה המוגזמת נשלחה ממטה הדיור. נטען שם כי הדיווח על הירידה בהתחלות הבנייה אינו כצעקתה, והוצגו נתונים של חברת החשמל, שלפיהם ב–2017 נעשו כ–62 אלף חיבורים חדשים לחשמל, לעומת 51.6 אלף חיבורים חדשים ב–2016. ואולם בדיקה בחברת החשמל מלמדת שהנתונים מנופחים וכוללים גם חיבור של בתי עסק ומוסדות לחשמל. מספר הדירות החדשות שחוברו לחשמל בפועל היה נמוך יותר והסתכם ב–51.6 אלף ב–2017 וב–43.3 אלף ב–2016. על פי נתוני החברה, ב–2018 יחוברו 57 אלף דירות חדשות לחשמל — נתון שמשקף את הגידול בהתחלות הבנייה עד לפני שנה. כעת, התוואי השתנה, והוא מצוי בירידה. מטה הדיור הודיע השבוע כי "במידת הצורך לא נהסס לפעול בכלים העומדים לרשותנו להגדלת היצע הדירות".

בבנקים מדווחים על קבלנים רבים שנכנסו באחרונה לתחום ההתחדשות העירונית, בעקבות המצב שנוצר. הם סירבו בעבר לפעול בתחום של תוכניות תמ"א 38 ופינוי־בינוי, משום שהדבר כרוך בביורוקרטיה רבה מול הרשויות המקומיות והדיירים, שמאריכה את משך חיי הפרויקט בהשווואה לפרויקט חדש. אלא שבגלל הסיכון הכרוך ברכישת קרקע ובבנייה חדשה עקב האי־ודאות שיצרה תוכנית מחיר למשתכן, הם מנסים את מזלם בפרויקטים של התחדשות עירונית. אבל גם שם הקצב הוא איטי בגלל בעיות תשתית והיעדר שירותים ציבוריים מספקים לתושבים החדשים במרכזי הערים. התחדשות עירונית בהיקף מסיבי יוצרת ביקוש גדול לגני ילדים, בתי ספר ומוסדות ציבור וזה מטיל על הרשויות המקומיות עלויות שהן מסרבות לממן. בהסכמי הגג שהאוצר חתם עם רשויות מקומיות יש פתרונות ארוכי טווח לצרכים האלה, אבל בפרויקטים של התחדשות עירונית זה לא קיים, והדבר מאט את קצב ההתקדמות שלהם.

מוקדם לסכם את הניסוי שעושה כחלון בוויסות שוק הדירות, אך ברור שההשלכות שלו דרמטיות. כרגע הוא נמצא בתוואי שמזכה אותו בתואר "הראשון שבלם את עליית מחירי הדירות", עלייה שנמשכה למעלה מעשור ברציפות. ואולם כל השחקנים בשוק הדירות שותפים לדעה שאם פתאום כחלון לא יהיה שר האוצר, התוכניות ישתנו לחלוטין, כלומר יהיה שוק אחר לגמרי. החשש העיקרי הוא מפני ביקושים כבושים שיתפרצו ויגרמו לעליית מחירים. לכן, הירידה בהתחלות הבנייה היא התפתחות מדאיגה. ייתכן גם שהמשקיעים שעזבו את השוק יחזרו אליו, והדבר יגרום ללחצים נוספים.

דורון גולן

נ.ב

הדבר המטריד שהתגלה במהלך השנים האחרונות הוא שאף שהמדינה מחזיקה במרבית קרקעות המדינה, היכולת שלה להגדיל את היצע הקרקעות די מוגבלת. אין ספור קשיים וחסמים מצד אחד, ומעורבות עמוקה מדי בוויסות השוק שמצמצמת את היקפי הבנייה מצד שני, יצרו מצב מסובך. אמנם כמה עשרות אלפי זכאים שרכשו דירות מסובסדות יהיו אסירי תודה לכחלון, אבל הדבר נעשה במחיר של חוסר שיווי משקל בין שוק חופשי לשוק מסובסד, בין שוק הקנייה ושוק השכירות, בין היכולת להשפיע בקלות יחסית על ההיצע בפריפריה ובין קושי גדול לעשות זאת באזורי הביקוש. אם כחלון יהיה שר האוצר גם בממשלה הבאה, הוא יצטרך לפעול לשינוי שיווי המשקל הזה, ולהרחבת היצע הקרקעות לשוק הלא מסובסד ולשוק השכירות. ואם הוא לא יהיה שר האוצר, מי שיחליף אותו יצטרך לייצר את שיווי המשקל הזה תחת הירושה הכבדה שכחלון ישאיר של שוק מווּסת, אך לא בריא ולא מאוזן.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#