ביקש למכור ונדהם: היטל ההשבחה על הנכס - 6.5 מיליון שקל - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

ביקש למכור ונדהם: היטל ההשבחה על הנכס - 6.5 מיליון שקל

הבניין ברחוב הירקון נמצא במגרש בשטח של 620 מ"ר, ולפי תוכנית רובע 3 שאושרה באחרונה יוכל ליהנות מתוספות בנייה של כ-400 מ"ר ■ "יש בעלי נכסים שכלל לא רצו בתוכנית ההתחדשות העירונית"

96תגובות
הנכס ברחוב הירקון
גוגל סטריט וויו

כשהבניין שבבעלותך נמצא במרחק פסיעה מחוף הים בתל אביב, דקה מכיכר אתרים ובלב שטחי העיר הלבנה של אונסקו - כל מ"ר בדירה שלך שווה 35 אלף שקל במקרה הגרוע, וכ-100 אלף שקל במקרה הטוב. ללא ספק מדובר בנקודת מוצא נוחה למכירת נכס. אולם, בכפוף לתוכנית הרבעים של תל אביב, גם היטל ההשבחה מטפס ואף מגיע למיליוני שקלים - כך גילה בעל נכס ברחוב הירקון 148, שקיבל דרישה לתשלום היטל השבחה של כ-6.4 מיליון שקל מעיריית תל אביב.

הבניין, שמצוי עתה בלב מחלוקת על גובה ההיטל, נמצא במגרש בשטח של 620 מ"ר, שלפי תוכנית רובע 3, יכול ליהנות מתוספות בנייה כוללות של כ-400 מ"ר, אם ינצל באופן מירבי את הזכויות המוקנות מתוקף התוכנית. בשומה הנלווית להיטל מחושב כל מ"ר שיתווסף לנכס בסכום של כ-32 אלף שקל.

הבניין נבנה בשלהי שנות ה-30 של המאה הקודמת, ובו שלוש קומות ו-13 דירות, ועסקת המכירה לנכס מוערכת ביותר מ-60 מיליון שקל. משמעות הדבר היא כי היטל ההשבחה מהווה יותר מ-10% משווי העסקה המיועדת.

מתוקף תוכנית רובע 3 שאושרה בתחילת השנה, קבעה העירייה כי השבחת הבניין נאמדת בקרוב ל-13 מיליון שקל, בעיקר בשל תוספת זכויות בנייה המאפשרות תוספת קומה ובנייה על גג הבניין. כפועל יוצא מכך - היטל ההשבחה שאליו נדרש בעל הנכס, המחושב כמחצית מההשבחה הכוללת, מגיע לכ-6.5 מיליון שקל.

לטענת בעלי נכסים ברובע המנסים לקדם עסקות, ההיטלים גורמים לקושי במימוש המכירה, שכן הם מייקרים את העסקה ופוגעים בכדאיותה. לטענתם, טרם החלת תוכנית רובע 3, יכלו בעלי הנכסים לבקש להשתמש בזכויות הנובעות במסגרת תמ"א 38, ולא נדרשו כלל לתשלום השבחה. תוכנית רובע 3 מאפשרת להגדיל את זכויות הבנייה בכל המבנים המיועדים למגורים שלא הוגדרו לשימור בתוכניות אחרות וכלולים בשטח הנפרש מהים במערב ועד לרחוב אבן גבירול במזרח, ומרחובות בן ציון ומרמורק בדרום ועד לנחל הירקון בצפון בתל אביב.

לטענת שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל, המייצג את בעל הנכס בירקון בערעור על היטל ההשבחה, "היטל זה מצביע לתפישתנו על דרישה לא סבירה של עיריית ת"א, המציבה בפני בעל הנכס אתגר משמעותי מאוד במימושו. ככל שזכויות בנייה נוספו לבניין מתוקף תוכנית רובע 3, קשה להבין כיצד ההשבחה שחישבה העירייה מגיעה לסכום אסטרונומי, גם ביחס למיקומו האטרקטיבי של הבניין. גובה היטל ההשבחה, הנגזר מחישוב העירייה, מטיל ספק רב בכדאיות מכירת הנכס, או לחילופין יקשה מאוד גם בכדאיות יזמים לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין".

פינוי־בינוי בבניין בתל אביב. מיזמים כאלה נתונים לחסדיהם של גופי התכנון
מוטי מילרוד

במקביל, אישרה באחרונה עיריית תל אביב גם את תוכנית רובע 4, אשר מיועדת אף היא לקדם עקרונות התחדשות העירונית במרכז העיר, וכוללת מבנים הנמצאים בין הרחובות בני דן-הרב קוסובסקי בצפון; אבן גבירול במערב; שאול המלך בדרום; ודרך נמיר במזרח.

תוכניות אלה מחליפות ומפרטות את הזכויות המוקנות גם תחת תמ"א 38 להתחדשות ולחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אולם בניגוד אליהן - הן מחייבות היטלי השבחה, המגיעים לסכומים של מאות אלפי שקלים לדירה. במקרה של הבניין בירקון, מגיעה כל דירה בנכס להיטל בשווי ממוצע של כחצי מיליון שקל.

לשם השוואה, עסקה שבוצעה לפני כשנה, במאי 2017, ברחוב הירקון 110, נמכרה לפי שווי של 9 מיליון שקל לדירת 101 מ"ר, כשהמחיר למ"ר היה 89.9 אלף שקל. היטל ההשבחה אז היה כמה עשרות אלפי שקלים, ולא עבר את רף ה-200 אלף שקל בגין העסקה.

לדברי טרשנסקי, ההיטלים שנובעים מתוכנית הרבעים משפיעים על התקדמות עסקות המכירה בחודשים האחרונים, וזאת "בעיקר עבור בעלי נכסים שלא רצו בתוכנית ההתחדשות ושמעולם לא היתה להם כוונה לקדם תהליכי התחדשות עירונית בבניין או להגדיל את זכויות הבנייה בו בעצמם". הוא מוסיף כי "לנוכח היטלי ההשבחה הגבוהים ראוי שישקלו בעלי הנכסים לקדם עצמאית את תהליך ההתחדשות העירונית בנכסים, ורק לאחר מכן לקדם את תהליך מכירתם, שכן ההשבחה אינה תקפה לבנייה אלא רק במכירה. זאת, במקביל לאפשרות לערער על גובה ההיטל".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#