כשהריבית אפסית והכלכלה מתאוששת: מה עתידו של הנדל"ן המסחרי? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כשהריבית אפסית והכלכלה מתאוששת: מה עתידו של הנדל"ן המסחרי?

בעת האחרונה ההשקעות בשטחי משרדים וקמעונות תופסות תאוצה, אך עבור נכסים במיקומים אטרקטיביים פחות התחזית עדיין קודרת

תגובות

<<בכמה פינות של שוק הנדל"ן המסחרי מורגשת בימים אלה תחושת הקלה משמעותית. תחזיות האבדון של 2008 ותחילת 2009, לפיהן הנדל"ן המסחרי יהיה "הנעל הבאה שתישמט", לא התממשו. מרבית המשקיעים האופורטוניסטיים שקיוו לגרוף רווחים ממכירת נכסים במצוקה נחלו אכזבה. "הנדל"ן המסחרי לא היה בלב המשבר", אומר מנהל קרן גידור גדולה בגרמניה.

עניין המשקיעים בנכסים אלה גובר והולך, בין היתר בזכות האווירה המקרו-כלכלית של ריבית כמעט אפסית, ההופכת את תשואות הנדל"ן לאטרקטיביות במיוחד. זרימת ההון מהשוכרים יציבה יותר מזו שבשוקי המניות, שם המחירים תנודתיים וחלוקות הדיווידנדים תלויות בהחלטות ההנהלה. ובשונה מסוגים שונים של אג"ח, הנדל"ן נתפש כגידור טוב מפני אינפלציה משום שהסכמי השכירות גמישים וניתן להעלות את דמי השכירות כך שישקפו את עליית המחירים.

משקיעים מציינים כי קרן הפנסיה של נורווגיה, השווה 543 מיליארד דולר, החלה להקצות משאבים לנדל"ן. היא ביצעה את השקעתה הראשונה בנדל"ן מסחרי בינואר, ורכשה נכסים בשווי 723 מיליון דולר ברחוב ריג'נט בלונדון.

בהובלת בריטניה, שם נרשמה הירידה החדה ביותר בקרב שוקי הנדל"ן המסחרי הגדולים, המחירים כעת חוזרים לעליות. לפי IDP, שמספקת מידע על שוקי הנדל"ן, נכסי המקרקעין בבריטניה הניבו תשואה כוללת של 15.2% ב-2010 - הביצועים הטובים ביותר זה ארבע שנים. קרנות הנדל"ן (REIT) הניבו תשואות הגבוהות פי שניים לעומת תשואות המניות והאג"ח הגלובליות ב-12 החודשים שקדמו לספטמבר 2010.

בלומברג

הפיתוח לא הגיע לשיא בשוקי הנדל"ן המסחרי, ולכן ההיצע נותר מוגבל והבועה בשוק זה היתה מסוכנת פחות מבועת הנדל"ן למגורים. הנזילות האדירה שהציפה את המערכת הופנתה ברובה לרכישת נכסים קיימים ולא לפיתוח חדשים. "היה עודף של הון, לא עודף של עגורנים", אומר ג'ונתן גריי, ראש חטיבת הנדל"ן בבלקסטון.

אילו השוק היה ממשיך להתנהל ללא הפרעה, ייתכן שהטירוף היה מגיע לשיאים. זמן קצר לפני פרוץ המשבר, נשמעו דיבורים על אג"ח שמורכבות מהלוואות פיתוח מסוכנות ביותר. אך בניגוד לבניית היתר של תחילת שנות ה-90, אז צמיחת ההכנסות משכירות שיכנעה את המפתחים לחפור בורות רבים באדמה, הפעם המלווים והמשקיעים היו ממושמעים מספיק כדי לדרוש נכסים מייצרי הכנסות.

ואכן, נדירות ההיצע צפויה להשפיע על שוק הנדל"ן המסחרי. על רקע התחזיות לשיפור כלכלי הדרגתי, חל גידול בביקושים מצד חברות גדולות, שמסוגלות לפעול מנקודת השקפה ארוכת טווח של מחזורי השוק. אך הפיתוח קפוא, לכל הפחות בעולם העשיר. הערכות CBRE מראות כי 65% משטחי המשרדים החדשים הצפויים לצאת לשוק בערים הגדולות בין 2010 ל-2012 הם באסיה ורק 8% בצפון אמריקה. כתוצאה, אומר בראיין וייט, מנכ"ל CBRE, הן שיעור התפוסה הן דמי השכירות יעלו: "הכוח עובר במהירות מהדיירים לבעלי הנכסים".

חלק ירוויחו מהמחסור בהיצע הנדל"ן המסחרי. בלונדון נבנים כעת מספר בניינים חדשים, עם כינויים כגון השרייד, הווקי-טוקי והצ'יסגרייטר. פרנסיס סאלוויי, מנכ"ל לנד סקיוריטיס, חברת פיתוח גדולה הבונה כעת פרויקט מסחרי בלונדון, אומר כי המחסור בשטחי משרדים חדשים בעיר יורגש עד סוף השנה.

בלומברג

רחובות איכותיים

מחוץ ללונדון, הסיכוי להתאוששות מיידית בבנייה קלוש. מימון ההלוואות לפרויקטים של פיתוח, שמסווגים כנושאי סיכון גבוה, הדוק ביותר. ייתכן כי הדיבורים על עלייה בשווי הנכסים ועל מגבלות ההיצע מטעים. ההתאוששות בנדל"ן המסחרי מוגבלת לנכסים המובילים - "נכסי הפריים", כלומר המבנים הטובים ביותר במרכזי המטרופולינים.

בתקופת הפריחה, ההבדלים בין הנכסים המובילים לבין נכסים באיכות נמוכה יותר היטשטשו. ההשקעות זרמו לנכסים מכל הסוגים, והפער בין הנכסים הטובים ביותר לבין כל השאר הצטמצם. כעת התמונה שונה. המשקיעים ברובם נהפכו לשמרנים יותר, בין היתר משום שהם מסכנים הון עצמי גדול יותר עקב הקושי להשיג מינוף. עובדה זו מובילה אותם לעבר הערים הגדולות שם קל יותר להיכנס ולצאת מהשקעות, ושם מתרכז הביקוש מצד שוכרים איכותיים.

זרימות ההון המתועלות לנכסים "בטוחים" נושאות גם הן סיכון. יש שטוענים כי מחירי הנכסים המובילים זינקו לרמות גבוהות מדי. "הבועה הבאה כבר מתחילה להתהוות בכמה שווקים", אומר מתיו דיין מדקה, המספקת מימון לעסקות נדל"ן בגרמניה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#