תיקונים לחוק התכנון והבנייה: יותר זכויות בתמ"א, פחות היטלי השבחה

על פי התיקון המוצע, לוועדות המקומיות תהיה סמכות לאשר תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים במסלולי הריסה ובנייה, ולהגדיל את זכויות הבנייה פי 3.5 ■ "התיקון ייצור כאוס תכנוני, ולא בטוח שיגדיל את הכדאיות של הפרויקטים בפריפריה"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
תמ"א 38 ברעננה
תמ"א 38 ברעננהצילום: עופר וקנין

משרד האוצר פירסם בשבוע שעבר להערות תזכיר חוק לביצוע שינויים ועדכונים משמעותיים בחוק תכנון והבנייה. בין השינויים: קביעת פטור מגביית היטלי ההשבחה ומתן אפשרות לוועדות מקומיות להגדיל את זכויות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש. ההערות לתזכיר יתקבלו עד 12 ביוני, ולאחר מכן תדון ועדת השרים בתזכיר והוא יועבר לאישור הכנסת. התיקון צפוי להיות מאושר בחודשים הקרובים.

לפי התיקון, לכל ועדה מקומית תהיה סמכות לאשר תוכנית מפורטת לחיזוק מבנים במסלולי הריסה ובנייה מחדש, ויתאפשר להגדיל בהם את שטחי הבנייה לפרויקט בעד 350% מכלל השטח הבנוי הקיים. הרשות תוכל להקצות כ-15% מהשטח לצורכי ציבור. בתוכניות אלה ישולבו גם שטחי ציבור להקמת גני ילדים, מוסדות חינוך ודת, מרפאות וגינות ציבוריות. הקצאת השטחים הנוספים תוכל להתבצע באמצעות מתן שטחים משלימים בחלקים אחרים של העיר, והיא תינתן בנוסף לשטחי שירות ולשטחי בנייה המיועדים להקמת מרחבים מוגנים.

המהלך מבקש להבטיח כדאיות כלכלית ליזמים, תוך תקוה שפרויקטים של פינוי-בינוי בהיקפים גדולים ועם תמורות ציבוריות משמעותיות, יגרמו להאצה של תהליכי התחדשות עירונית שיטיבו עם השכונות הישנות. עם זאת, מכפיל ה-3.5, שנועד ליצור ליזמים כדאיות כלכלית בפרויקטים של תמ"א 38, היה קיים גם בעבר, ומחוץ לגוש דן יש אף מכפילים גבוהים יותר. באמצעות התיקון מבקש המחוקק גם לתעדף את מסלולי ההריסה והבנייה, שלרוב מאופיינים בתכנון הנדסי מרחבי נכון יותר לעומת מסלולי העיבוי והחיזוק, ויכולים להשפיע על מתחמים שלמים - ולא רק על בניינים בודדים.

לדברי עו"ד ענת בירן, המתמחה בדיני תכנון ובנייה ולשעבר יו"ר ועדת הערר של מחוז תל אביב, "לא ברור מדוע יש לקבוע בחוק את תוספת הזכויות ולא להשאיר את זה בידי ועדות התכנון. תוספת קבועה של 350%  למבנה הקיים יכולה במקרים מסוימים לשפר את הכדאיות הכלכלית - אבל לא בכל מקרה, ובוודאי לא בפריפריה.

"בנוסף, החוק ייצור כאוס תכנוני כי הוא מתייחס לבניין הקיים כבסיס לתוספת הזכויות, וכך יכול להיווצר מצב שבו בניינים סמוכים באותו רחוב יקבלו תוספת קומות שונה לגמרי - מה שיקשה על יצירת אחידות תכנונית באותו אזור. מוטב היה לו התיקון לחוק היה משאיר יותר שיקול דעת לוועדות, ומאפשר להן לתת תוספת זכויות בהתאם למצב התכנוני בשטח ובהתאם לבחינת הכדאיות של כל פרויקט לגופו".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בירן הוסיפה כי "ועדות עצמאיות קיבלו את מעמדן לאחר שעמדו באמות מידה מחמירות, ואין כל היגיון להצר את סמכויותיהן".

לקראת שחרור הפקק שיצרו היטלי ההשבחה

תיקון מהותי נוסף נוגע לסוגיה שמעכבת התקדמות של מאות עסקות בתל אביב, ראשון לציון ורעננה, שבכולן אושרו באחרונה תוכניות מתאר חדשות. בעוד הרשויות המקומיות דורשות מבעלי הנכסים תשלום היטל השבחה הנובע מהתוכנית, בעלי הנכסים מתנגדים לתשלום השומות, ופונים לוועדות הערר ולשמאי מכריע בגין תוספת של עשרות ומאות אלפי שקלים שמשפיעים על העסקה. לדבריהם, ההיטל נגבה בלי שהתוכניות הכוללניות מקנות זכויות בנייה בפועל כי אם אפשרויות תאורטיות בלבד, ורק כשיש תוכנית מפורטת אפשר לראות אם חלה השבחה ממשית בבניין.

עו"ד ענת בירןצילום: אייל טואג

לפי התיקון לחוק, חבות בהיטל השבחה תתגבש רק בתוכניות שמכוחן אפשר להוציא היתרי בנייה. כלומר, כל תוכנית כוללנית שנזקקת לתוכנית מפורטת לשם הוצאת היתרי בנייה, לא תהיה אירוע מס ולא תהיה חבות בהיטל השבחה בגינה. בתל אביב, החלטה כזו תקל על העומסים בדיונים בעררים על גובה השומות שהתקבלו בחודשים האחרונים, מאז אישורה של תוכנית המתאר.

יפעת רוזליו, מנהלת מחלקת שמאות בחברת פז כלכלה והנדסה, מסבירה כי "כיום יזמים ובעלי עסקים נמצאים בהמתנה ובאי-ודאות לגבי התשלום לרשות המקומית. אם התיקון לחוק יתקבל, תיווצר ודאות והערפל שנוצר בשטח אצל יזמים ובעלי נכסים, יתפזר. מדובר במקרה שבו קצב התכנון המואץ של גופי התכנון זירז את המחוקק לקבל הכרעה בעבור נושא שהיה על הפרק הרבה זמן. להערכתי, ביום שבו יאושר התיקון, נצפה בהתממשותן של עסקות רבות שהמתינו להכרעה. גם העבודה השמאית תהיה ברורה ומהימנה יותר, ואולי תהליכי השמאות הארוכים יתקצרו. תהיה שקיפות רבה יותר בעסקות ויהיה קל יותר לנתח אותן".

תיקון נוסף המוזכר בתזכיר נוגע לאפשרות לקבל הקלות בנייה מכוח הנחיות מרחביות. עד היום היו ההנחיות המרחביות, הנוגעות פעמים רבות לסטנדרט עיצוב ותכנון אחיד, מחייבות את כל התוכניות במרחב, מה שיצר הגבלות לתוכניות רבות, לעתים בלי היגיון או צידוק תכנוני. לדוגמה, הנחיה מרחבית מסוימת מורה לא להקים דירות גן כשהגן פונה לחזית הרחוב, כך שבניינים שממוקמים בקצה או בפינת רחוב בעצם לא יכלו לממש את זכויות הבנייה לדירות גן שקיבלו בתוכנית העירונית, והפסידו זכויות - בלי יכולת לערער על כך.

"זהו מהלך חיובי שנותן פתרון עבור מנגנון שעד כה היה אטום לצרכים העולים מהשטח", מסבירה עו"ד בירן. "עם זאת, הקלות יכולות להיות נקודתיות ולהוות מנגנון לגביית היטלי השבחה, ולא יותר מזה. עדיף היה לתת שיקול דעת חופשי לרשות המקומית בהחלת ההנחיות המרחביות, ולא לכרוך את כל התהליך במתן הקלות לפי תוכנית נקודתית".

תיקון נוסף, שנוי במחלוקת גם הוא, נוגע לחובת ניהול פרוטוקול והקלטת הדיונים במוסדות התכנון. לפי התיקון, חובת ההקלטה, שלא חלה על ישיבות רשות הרישוי, לא תחול מעתה גם על ועדות הערר, "לאור אופיין של ועדות הערר ואופי הדיונים בהן", לשון התיקון המוצע.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker