יזמית נדל"ן או קבוצת רכישה? התביעה נגד חג'ג' - וההסכם הסודי עם ענבל אור - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

יזמית נדל"ן או קבוצת רכישה? התביעה נגד חג'ג' - וההסכם הסודי עם ענבל אור

קבוצת רוכשי דירות שהגישה תביעה נגד קבוצת חג'ג' טוענת: התנהלותה היתה כשל מוכרי דירות והרווח היזמי הגיע ל-140 מיליון שקל ■ קבוצת חג'ג': "מדובר בעתירה שהוגשה בחוסר תום לב"

20תגובות
View Point

התנהלותה של קבוצת חג'ג' בפרוייקט מגדלי הצעירים בתל אביב, היתה של יזמית נדל"ן, ולא של קבוצת רכישה. כך טוענים 155 מחברי הקבוצה, שהגישו היום עתירה בהמרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, נגד הקבוצה, נגד חברת יעיל, שנמצאת בבעלות קבוצת חג'ג', ונגד חברת אורקום, חברה פרטית שלטענת העותרים שותפה עם קבוצת חג'ג' בפרוייקט.

העותרים מבקשים מבית המשפט להצהיר, כי החברות הן יזמיות נדל"ן שמכרו דירות, ולא מארגנות קבוצת רכישה. קבוצת חג'ג' הגיבה, כי מדובר בעתירה חסרת תום לב, שמטרתה לשנות את ההסכמים שנחתמו בינה לבין העותרים.

על יזמי נדל"ן שמוכרים דירות חל חוק המכר שמטרתו להבטיח את כספי הרוכשים, ולהשית אחריות על היזמים, בכל הקשור לליקויי בנייה, איחורים במסירת הדירות ועוד. לעומת זאת, מארגני קבוצת רכישה פטורים מכל המחויבויות הללו, שכן מי שאחראי על כל היבטי התכנון והבנייה של הפרויקט הם חברי קבוצת הרכישה, ולא המארגנים.

יש גם הבדלים בין דרכי פעילותם של חברי קבוצות רכישה לבין רוכשי דירות רגילים: הראשונים מתקבצים לפרויקט באמצעות מארגן קבוצה, שמפרסם את דבר גיבוש הפרויקט, רוכשים את הקרקע וקובעים מי יהיה הקבלן המבצע של הפרוייקט; האחרונים לא עוסקים בכל זה ורק רוכשים את הדירות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לאור השוני המהותי בין הצמדים, יזמי נדל"ן-רוכשי דירות ובין מארגני קבוצות רכישה-חברי קבוצות רכישה, גם הסיכונים והרווחים שרואים יזמי נדל"ן לנגד עיניהם גבוהים בהרבה מאלה שמארגני קבוצות רכישה רואים לנגד עיניהם, ויכולים להגיע ל-15%-20% ואף ליותר מכלל עלות המכירות, לעומת רווחיות חד ספרתית באחוזים, מצד מארגני קבוצות.

מגדלי הצעירים, שמוקמים בימים אלה ליד מגדל רסיטל במע"ר הצפוני של תל אביב, ליד מחלף ארלוזורוב שבנתיבי איילון, אמורים לכלול עם סיום הבנייה 486 דירות מגורים, בשני מגדלים של 46 ו-42 קומות, מעל לקומות משרדים.

העותרים, באמצעות בא כוחם עו"ד עמרי בירותי מפרטים שורה של פעולות שהחברות הנתבעות נקטו, שמבטאות דרכי פעילות של יזמים ולא של קבוצות רכישה. זאת, באמצעות פרסומות למכירת דירות, כנסי מכירות ועוד.

על הנתבעות, נכתב בעתירה כי, "קבוצת חג'ג' שיווקה ומכרה למבקשים דירות ספציפיות. בפרוייקט שהוצג על ידה כפרוייקט דגל שלה. מדובר בפרוייקט של קבוצת חג'ג'. כך גם הזרוע של קבוצת חג'ג' - 'יעיל מקבוצת חג'ג'' מכרה למי מהמבקשים דירות בפרויקט של קבוצת חג'ג' - כמלאי עסקי שלה וכיזם... כנ"ל אורקם השקעות ויזמות בע"מ - שבעליה הם שותפים עסקיים של עידו וצחי חג'ג' (בעלי קבוצת חג'ג' ) בפרויקטים אחרים ושנכנסה לפרויקט כמשקיע שרכש/יזם הקמת דירות בפרויקט על מנת למוכרן, כדי "לחלוק הסיכונים בפרויקט" -  מכרה למי מהמבקשים דירות בפרויקט של קבוצת חג'ג' - כמלאי עסקי שלה וכיזם".

במהלך העתירה נחשפים גם היחסים העסקיים שבין בעלי קבוצת חג'ג', עידו ויצחק חג'ג', לבין ענבל אור, שהיא זו שהחלה בפרוייקט מגדלי הצעירים, לפני יותר מ-8 שנים.

לטענת העותרים, קבוצת חג'ג' התקשרה בינואר 2010 בהסכם עם אור סיטי נדל"ן של ענבל אור, שהיא זו שהחלה עם הפרוייקט, לפיו ישווקו שתי החברות במשותף את הפרוייקט. לטענתם, לכל אורך הדרך התייחסו החברות לפרוייקט, כאל פרוייקט למכירת דירות.

ענבל אור על רקע הדמיה של מגדל הצעירים
אייל טואג

כך למשל הזמינו החברות את הציבור לכנס מכירות ויריד מכירות של דירות בפרויקט. ההליך לווה בפרסומים בכלי התקשורת בדבר שיווק ומכירת דירות בפרויקט במחירים אטרקטיבים; כמו כן, טוענים העותרים כי קבוצת חג'ג' ערכה, הפיצה וחילקה סרטון שיווקי שבו הוצע לרוכשים לרכוש "מגוון דירות" בפרוייקט שבו לא היה איזכור לעובדה, שמדובר בקבוצת רכישה.

ההסכם הסודי בין קבוצת חג'ג' לאור סיטי נדל"ן

בין הייתר טוענים העותרים, כי הדירות תוכננו מבעוד מועד והוצג שהאדריכל הינו יסקי סיוון מור. ובכנסי המכירות והמכירות אחד על אחד נמסרו תכניות הדירות ותשריטים של הקומות הטיפוסיות עם הדגמים השונים והרלוונטיים, וגם זה מאפיין של התנהלות יזמי נדל"ן שמוכרים דירות ולא של מארגני קבוצות רכישה.

אולם, על פי העתירה, שיווק הפרוייקט לא עלה יפה בשלביו הראשונים. העותרים חשפו הסכם נוסף שנחתם בין אור לחג'ג' ביוני 2010, שאמור היה להיות סודי, שבו הודו השניים, כי הצליחו לשווק עד אז רק 213 דירות. לפיכך הוסכם כי קבוצת חג'ג' ואורקום ירכשו את מלוא השטחים המסחריים והמשרדים בחלקים שווים בסך של פחות מ-14 מליון שקל, בעוד שמהרוכשים האחרים ניגבה סך של 381 מליון שקל.

ככל הנראה ההסכם ההוא היה חיוני להמשך קיום הפרויקט, משום שהוא נחתם ביום האחרון למימוש האופציה על הקרקע שעליה מוקם הפרויקט. באותו יום נחתם ההסכם לרכישת הקרקע מבעליה הקודמים ב-63 מיליון דולר. "הרוכשים לא היו מעורבים בהליך רכישת הקרקע", נטען בעתירה. "הרוכשים אינם מעורבים בכל הליכי התכנון והבניה, במינוי בעלי המקצוע השונים ובפיקוח על הביצוע".

עוד טוענים העותרים, על הרווח שגרפו הנתבעים מהפרויקט: "הרווח של השיווק והיזמות עמד על סך ההפרש בין הגבייה מרוכשי הדירות עבור ה"קרקע" ודמי השיווק שהוצגו כחטיבה אחת לבין שווי הרכישה של הקרקע...שכר טרחת  המארגנות, בגין היחידות שנמכרו עד למועד מימוש האופציה בלבד, עמד על כ-78 מיליון שקל בתוספת מע״מ, המהווים כ-32.5% רווח ביחס לעלות רכישת המקרקעין. שכר טרחה זה עולה לאין שיעור על שכר טרחת מתווך והוא מצביע על רווח יזמי של מי שנושא בסיכון. בפועל ובהמשך ולפי ההליך הקודם בו נקט הח"מ (עו"ד' עמרי בירותי, א"מ) בשם כ-100 רוכשים, הרווח ברכיב דמי השיווק או דמי היזמות הגיע לאחר מכן ל-140 מליון שקל בין כל היזמיות".

כאמור, התובעים מבקשים מבית המשפט להצהיר, כי החברות הנתבעות משמשות כיזמיות שיש להחיל עליהן את חוק המכר.

מקבוצת חג'ג' נמסר בתגובה, כי "מדובר בתביעה אשר הוגשה בחוסר תום לב מובהק וכל מטרתה לשנות בדיעבד את ההסכמים עליהם חתמו התובעים. עוד נציין כי התביעה הוגשה למעלה משבע שנים לאחר חתימות חברי הקבוצה על ההסכמים, ומסתמכת לשם כך על מכתבים איזוטריים וציטוטים חלקיים ולא על הסכם השיתוף שהתווה את היחסים בין כל הצדדים, שאותו באופן מפתיע גם שכחו לצרף לתביעתם.

כמו כן 'שכחו' התובעים לציין עובדות מהותיות כגון העובדה שקבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן שנתבעה בתיק, הוקמה שנה אחרי התארגנות הקבוצה וחתימת כל המסמכים, כדי להציג מצג שווא של משווקת הקבוצה כאילו היא היזמית".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#