עוד 400 דולר בחודש לדמי השכירות: זה מה שיקרה לעיר שבה תבחר אמזון

ענקית האינטרנט הודיעה כי בכוונתה לפתוח מטה נוסף בצפון ארה"ב, ובאחרונה אף צימצמה את רשימת הערים הפוטנציאליות ■ ראשי הערים מנסים למשוך את אמזון לשטחן, אבל התושבים חוששים מדחיקתם לשולי הערים עקב זינוק בדמי השכירות

שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
מטה אמזון בסיאטל
מטה אמזון בסיאטלצילום: Elaine Thompson / אי־פי

אמזון, שהמטה הראשי שלה ממוקם בסיאטל, הודיעה בספטמבר 2017 על כוונתה להקים מטה נוסף בצפון אמריקה בהשקעה של 5 מיליארד דולר, ובפוטנציאל העסקה אדיר שיסתכם ב-50 אלף משרות בשני העשורים הבאים. באופן לא מפתיע, הודעת החברה הפכה את הפרויקט לתחרות בין ערי ארה"ב, ובינואר הודיעה אמזון כי צימצמה את רשימת המועמדות מ-238 ערים פוטנציאליות ל-20 פיינליסטיות שיתחרו על הזכות שפרויקט הענק יוקם בשטחן.

עבור חלק מהפיינליסטיות, ובהן נאשוויל, ההודעה של אמזון התקבלה בשמחה. פרויקט הקמת המטה, אם אכן יתממש בשטחה, עשוי להיות הצעד שיהפוך את העיר מבירת מוזיקת הקאנטרי לכוח כלכלי אזורי או אפילו לאומי. עם זאת, נכון להיום, אמזון סיפקה מעט פרטים לגבי תוכניותיה למטה החדש, המכונה HQ2, מלבד ההשקעה הכוללת בו, וההערכות שהמשכורת הממוצעת בו תהיה 100 אלף דולר בשנה.

אחד הנושאים המרכזיים שנותרו מעורפלים הוא המיקום. אמזון לא הבהירה אם היא מעדיפה לבנות במרכז העיר, כפי שעשתה עם המטה הראשון שלה בסיאטל, או להתמקם בפרוורים - החלטה שעשויות לה השלכות ניכרות על מחירי הדירות באזור. באמזון מודעים ככל הנראה להשלכות הנרחבות שיהיו למיקום המטה החדש, ולכן אמרו כי החברה תביא בחשבון את ההשלכות, ונציגי החברה אף ציינו כי נפגשו עם קבוצות העוסקות בדיור בר השגה בערים שהתברגו לרשימה הסופית. עם זאת, הנושא הוזכר בקושי בשלב ההצעות הרשמיות שקיימה אמזון עם הערים המעוניינות בפרויקט.

דמי השכירות בנאשוויל יטפסו ב–3.3% בשנה

עבור חלק לא מבוטל מהתושבים בנאשוויל, אמזון אינה הזדמנות כלכלית אדירה - אלא יותר אנשים, יותר פקקים ובעיקר - דמי שכירות גבוהים יותר. "הגעתם של אנשים חדשים, כאלה שמרוויחים שכר גבוה, רק תחמיר את משבר הדיור הקיים בעיר", אומרת פולט קולמן, הפועלת למען דיור בר השגה בנאשוויל.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

לקולמן יש סיבה לדאגה. ניתוח חדש של אתר הנדל"ן זילו (Zillow) מעריך כי דמי השכירות בנאשוויל יעלו ב-3.3% בשנה אם המטה של אמזון אכן יוקם בה - כלומר בקצב גבוה פי ארבעה מכפי הצפוי כעת. בתוך עשר שנים, תושבי נאשוויל עלולים לשלם 400 דולר יותר לחודש.

נאשוויל אינה לבד. ערים אחרות, בעיקר הבינוניות שבהן, עלולות לסבול מעלייה בדמי השכירות אם אמזון תבחר למקם בהן את המטה השני שלה. שכירות חודשית בבוסטון ובלוס אנג'לס למשל, עלולה לפי ההערכות לזנק בסכומים גדולים אף יותר מנאשוויל במונחים ריאליים, ולבטא את המחסור בבניית מגורים לשכירות.

בדנוור למשל, עיר בינונית בגודלה עם עלייה ניכרת במספר התושבים בשנים האחרונות, השכירות עלולה לקפוץ ב-6% בשנה. "אני בהחלט חושבת שזה עלול לדחוף אותנו מעבר לקצה", אומרת פליסיה גריפין, מנהלת יונייטד פור א ניו אקונומי, ארגון ללא מטרות רווח שהביע התנגדות לפרויקט של אמזון.

מטה אמזון בסיאטלצילום: Elaine Thompson/אי־פי

גורלן של הערים הגדולות, כמו אטלנטה ושיקגו, צפוי להיות טוב יותר אם אמזון תבחר למקם בשטחן את המטה החדש. בערים אלה היה פשוט יחסית לבנות דירות בעשורים האחרונים, ולפי ההערכות, שכר הדירה בהן אינו צפוי לעלות באופן ניכר אם אמזון תבחר בהן. באינדיאנפוליס, שבה צמיחת האוכלוסייה אטית יחסית והיצע הדיור גדול, שכר הדירה לא צפוי לעלות, לפחות לפי המודל של זילו. עם זאת, גם בערים שבהן לא צפויה טלטלת בדמי השכירות, ההערכות הן שבשכונות המגורים הסמוכות למטה החדש תהיה התייקרות בשכר הדירה.

בזילו ציינו כי ההערכות שלהם גסות, ומבוססות על מודל פשוט שבחן כיצד מחירי השכירות בכל עיר הגיבו לגלי הגירה של עובדים לתוך העיר. אם הערים יגיבו באופן שונה לכניסה של אמזון - למשל, אם יגדילו את היצע הדיור - השפעת המהלך על דמי השכירות תהיה קטנה מכפי שהמודל של זילו צופה.

"המטה בסיאטל הצמיח עמק סיליקון קטן"

יש גם סיבות טובות לחשוב שהאנליסטים של זילו דווקא מעריכים בחסר את ההשפעה הפוטנציאלית של אמזון. המודל שלהם בחן רק את השפעת מספר המשרות שהמטה החדש צפוי ליצור באופן ישיר. ואולם, אם הנוכחות של אמזון תמשוך לעיר עסקים נוספים, כפי שקורה פעמים רבות במהלכים מסוג זה, דמי השכירות עשויים להיות מתודלקים בקצב מהיר יותר. כך קרה בסיאטל, כשהמטה של אמזון הצמיח עמק סיליקון קטן סביבו בלב העיר, ומשך ענקיות טכנולוגיה, ובהן פייסבוק וגוגל, לצד שורת סטארט־אפים שהוקמו בסביבתו.

המטה של אמזון אמנם היטיב עם כלכלת סיאטל, שנהנית שנים מצמיחה קבועה במספר המשרות, מאבטלה נמוכה - ובניגוד לרוב הערים בארה"ב גם מעלייה ניכרת בשכר הממוצע. עם זאת, העיר גם סובלת מיוקר מחיה גובר. השכירות כיום בסיאטל מתקרבת לזו של בוסטון וניו יורק, ומחירי הדירות בה מטפסים מהר מבכל עיר גדולה אחרת בארה"ב. בהקשר זה אמזון מקפידה להזכיר כי תרמה יותר מ-40 מיליון דולר למיזמים של דיור בר השגה בעיר, כחלק מקבלת אישור לתוכניותיה.

המומחים מסכימים כי העיר שתזכה בסופו של דבר בתחרות הקמת המטה צפויה ליהנות מיתרון אחד משמעתי בהשוואה לסיאטל: אזהרה מראש. ארון טראזס, כלכלן בזילו שעומד בראש עבודת המחקר של דמי השכירות, אומר כי הצמיחה האדירה של אמזון תפסה את סיאטל בהפתעה, וכי העיר נאבקה לבנות מספיק דירות כדי לשכן את הזרם האדיר של עובדי היי־טק צעירים ואמידים. לדבריו, העיר שתיבחר כעת תצטרך לפעול מהר כדי לבנות ולהיערך מראש.

רק 43% מהתושבים תומכים בהגעת אמזון לעירם

תחרות הקמת HQ2 גרמה למדינות רבות לצאת לעתים מגדרן במטרה למשוך את הפרויקט הענק לשטחן. הדבר התבטא בהטבות מס ובשורת תמריצים אחרים שהוצעו לאמזון. אבל התגובה הציבורית למהלך עד כה היתה פושרת בהרבה: סקר שנערך באחרונה באוניברסיטת אילון בצפון קרוליינה מצא כי אף שמעט תושבים מתנגדים למעבר של אמזון לעירם - רק 43% תומכים בכך. תושבים בערים רבות ציינו כי הם מודאגים מכניסתה האפשרית של חברת הענק לעירם ומההשלכות של המהלך על יוקר המחיה, ואף התנגדו למתן התמריצים.

בנאשוויל, הדיון סביב אמזון נגע גם לסוגיות של ג'נטריפיקציה וגזע. מקומיים רבים נוהגים לתאר את נאשוויל כעיירה קטנה שהתחפשה לעיר גדולה, אך בעשור האחרון, התיירות בעיר שיגשגה וחלק מהתיירים שביקרו בנאשוויל התאהבו והחליטו להישאר. כך, במשך שנים, אזור המטרופולין של נאשוויל גדל ביותר מ–100 איש ביום; רבים מהם בחרו להתגורר במתחמי דירות חדשים שהוקמו במרכז העיר.

נאשוויל. מחכה להחלטה של אמזוןצילום: Bloomberg

תופעה זו דחקה ממרכז העיר דיירים ותיקים, רבים מהם אפרו־אמריקאים. מחקר שנערך לבקשת ראש העיר מצא כי מנאשוויל נגרעו 18 אלף יחידות דיור בנות השגה לעומת שנת 2000. "בעיר יש הרבה שכונות שבהן המאבק אבוד", אומר ג'יימס פרייזר, מרצה באוניברסיטת ונדרבילט ופעיל בתנועה לדיור בר השגה.

ג'ני שוץ, כלכלנית במכון המחקר ברוקינגס, מציינת כי הדיון הרחב יותר צריך להטריד את אמזון. לדבריה, החברה צריכה להביא בחשבון גם עלויות דיור, פקקי תנועה ונושאים נוספים שעלולים להיות מושפעים מהחלטתה. היא טוענת כי אמזון לא תרוויח מכך שעובדיה יתקשו במציאת מקומות מגורים, או ייתפשו כגורם עוין על ידי האוכלוסייה הוותיקה. "אלה יחסים ארוכי טווח שאמזון תקיים עם האוכלוסייה המקומית, וכדי לשמור על עובדים טובים במשך זמן, צריך לדאוג גם לעלויות הדיור והיבטים נוספים".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker