"תנו תמריצים לבעלי הדירות": הפתרון של סתיו שפיר לבעיה של 2 מיליון ישראלים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"תנו תמריצים לבעלי הדירות": הפתרון של סתיו שפיר לבעיה של 2 מיליון ישראלים

ח"כ סתיו שפיר, המזוהה עם החוק לשכירות הוגנת, מודה כי גרסתו הנוכחית אינה מספיקה לשינוי מעמד השכירות כאלטרנטיבה למגורים ■ "אקדם חקיקה שתתמרץ בעלי הדירות כדי שתהיה שכירות ארוכת טווח - זה המודל שמתאים לשוק בישראל"

177תגובות
ח"כ סתיו שפיר
עופר וקנין

לפני ארבע שנים התנהל ויכוח ציבורי סוער סביב החוק לשכירות הוגנת, שקודם על ידי שר האוצר אז, יאיר לפיד, ושרת המשפטים אז, ציפי לבני, בשיתוף עיריית תל אביב. את עיקר תשומת הלב בחוק תפס הסעיף שאסר על בעלי הדירות להעלות את שכר הדירה במשך שלוש שנים ביותר מ–2%. הרבה עבר מאז, וח"כ סתיו שפיר (המחנה הציוני), מיוזמות החוק, לא רק ויתרה על ההגבלות — היא אף יוזמת כעת חקיקה שתיתן לבעלי הדירות תמריצים, כדי שישכירו אותן לטווח ארוך. האם היא נואשה מלקדם את רעיון הגבלת שכר הדירה, לאור ההתנגדות הממשלתית? שפיר טוענת כי הגיעה למסקנה שתמריצים לבעלי הדירות הם מה שמתאים לישראל.

שפיר היא בין חברי הכנסת הבולטים בישראל שמגלה עניין בשוק השכירות. אף ש–2 מיליון ישראלים גרים בשכירות - המערכת כולה מתרכזת בשוק הדירות בבעלות ומפקירה לחלוטין את השוק ה"משני". היחס הזה מתבטא לא רק במדיניות ממשלתית שמעדיפה באופן מסורתי את רוכשי הדירות על השוכרים - באמצעות הטבות שונות לרכישת דירות והתעלמות גורפת מהאפשרות להקל גם על השוכרים — אלא גם המידע על שוק הדירות בבעלות רב לאין שיעור מזה שקיים על שוק השכירות. המחקרים והסקרים, גם של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) וגם של האקדמיה, עוסקים ברובם המוחלט ברכישת דירות.

נראה שכולם מעדיפים להפנות את הגב לענף שכירות הדירות.

"יש כאן תרבות שכירות איומה - של חוזי שכירות קצרצרים, השתת כל העלויות על השוכר ועליית מחירים חסרת תקנה. אחת הסיבות היא שאף אחד לא מעוניין לנהל את זה. כך, למשל, רשות המסים לא רוצה לבחון את המיסוי על משכירים, שיכול היה לשמש כלי אפקטיבי לתמרוץ. כשזימנתי אותם לוועדת השקיפות לשאול כמה מס הם מצפים לגבות ממשכירי דירה, הם הודו כי הם יכולים רק לנחש, וכי אין להם צפי גבייה עתידי. בסקר היחיד שערכה הרשות ב–2014 בקרב 37 אלף בעלי דירות התגלה כי 78% מהם השכירו דירות בלי לדווח.

"הממשלה לא התעניינה עד כה במה באמת קורה בשוק. באותה ועדת שקיפות נציג בנק ישראל אמר שהוא מכיר את שוק השכירות בעיקר מפי בנותיו שגרות בשכירות, ונציגת משרד האוצר העזה לנזוף בלמ"ס על כך ששיתפו פעולה עם השאלות של הוועדה, והודו שגם להם אין מידע מדויק על דמי השכירות. הסקר היחיד שעשה משרד האוצר על חוזי שכירות נערך באינטרנט בעשור הקודם וכלל 500 איש. רוב הרשויות המקומיות אינן מעוניינות להתעסק ברישום — אף שזה פשוט, מאחר שהן מקבלות את החוזה בצמוד לתשלום הארנונה".

לפני כעשרה חודשים אושר החוק במתכונתו הנוכחית ובירכת עליו. זה לא סוף פסוק?

"ממש לא. החוק עבר לאחר כמה שנים של עבודה ולאחר שעבר דיונים בממשלה ומאבק ציבורי. הוא מתחיל להניח את היסוד לחוק שכירות, כפי שאמור להיות במדינה מתוקנת. החוק כיום כולל מערכת יחסים סדורה בין שוכר ומשכיר, שמכבדת את שני הצדדים ומאפשרת להסתכל על דירה להשכרה כעל בית ולא כמקום שנוחתים בו עם ארגזים, רק כדי לארוז מחדש בתוך תקופה קצרה. אבל יש עוד הרבה לעשות כדי להגשים את המטרה — שכירות ארוכת טווח, שהיא המפתח להורדת מחירי הדיור".

החוק שאושר לפני עשרה חודשים מתון יותר ממה שאימצו לפיד ולבני בסוף 2014.

"היו לחוק הרבה גרסאות. הגשתי אותו בכנסת הקודמת כשלבני ולפיד החליטו לאמץ אותו בימיהם האחרונים בממשלה. הם לקחו גרסה שבאמת יותר קרובה לחוק המקורי, אבל אחרי שהממשלה נפלה, נדרשתי להגיש את הצעת החוק מחדש".

ומה קרה אז?

"נתקלתי בהתנגדות גדולה מאוד לחוק, בעיקר מצד שרת המשפטים הנוכחית, איילת שקד. היא התנגדה לכל התערבות בנושא השכירות, מפני שלטענתה, אין שום בעיה בשוק הזה".

מיזם שכירות ארוכת טווח בהרצליה. "תרבות השכירות בישראל איומה"
עופר וקנין

אבל שר האוצר, משה כחלון, דווקא גילה עניין בחוק.

"בוודאי, הרבה מפלגות — במיוחד כאלה שהציגו את עצמן כחברתיות והכריזו על רצונן לפתור את בעיות הדיור — כללו את עניין השכירות ההוגנת בבחירות לכנסת, והמאבק הציבורי הגדול הפך את זה לנושא מרכזי. גם לכחלון היו הכרזות בנושא לפני הבחירות, ובעקבות ההתייחסות הזאת ביקשתי ממנו להצטרף להצעת החוק המקורית. לצערי, הוא בחר בסופו של דבר להתפשר עם שקד ולוותר על חלק מהחוק, ומה שעבר היה רק שני שלישים ממנו, שכללו את הגדרת היחסים בין שוכר למשכיר, ותנאים בסיסיים שהגדירו מהי דירה ראויה למגורים. החוק שאני עובדת עליו עכשיו הוא ההשלמה של החוק, להכנסת תמריצים לתחום השכירות, כדי לעודד שכירות ארוכת טווח".

הנושא שעמד על הפרק בחוק הקודם היה פיקוח על שכר הדירה או על האפשרות להעלות אותו.

"החוק כלל שני מנגנונים אפשריים. זה שאני מאמינה בו הוא מתן תמריצים לבעלי דירות על ידי המדינה ועל ידי הרשויות המקומיות, כלומר הנחות בארנונה, הלוואות לשיפוץ הדירות בתנאים מועדפים והנחה במסי השכירות. המנגנון הזה יעודד שכירות ארוכת טווח. זה טוב גם לשוכר וגם למשכיר".

ומה עם הפיקוח על שכר דירה? הנושא הזה היה אז במרכז המחלוקת?

"חשוב לי להדגיש משהו בהקשר הזה: תחת אשליה של שוק חופשי, הממשלה עושה את עצמה כאילו אינה מתערבת בשוק, אבל בפועל היא מתערבת כל הזמן באופן שגוי ורע, באמצעות דילול מלאי הדירות בדיור הציבורי לאורך השנים והפניית השוכרים האלה לקבלת סיוע בשכר דירה בשוק החופשי. 180 אלף משקי בית, שהם בערך 30% משוק השכירות, מקבלים סיוע בשכר הדירה. כלומר המדינה מסבסדת שכר דירה בשוק הפרטי לכשליש מהשוק, והיא מושכת את המחירים למעלה בלי לעשות שום רגולציה. זה מהלך מעוות של התערבות".

יש התערבות נוספת - הדרת משקיעים מהשוק באמצעות העלאת מסים.

"זה לא המצב בישראל. יש כיום עשרות אלפי דירות שעומדות ריקות, שהממשלה ובעיקר הרשויות המקומיות לא רוצות לטפל בהן. לפני שנתיים בערך חשבנו שיש כ–40 אלף דירות כאלה, בעיקר בתל אביב, ירושלים, חיפה ונתניה, אבל בשנה שעברה גילינו שהמספר יותר מכפול. אלה דירות להשקעה או דירות נופש של אנשים שמגיעים אליהן לשבוע בשנה".

אשאל אחרת. את תומכת במס ריבוי דירות (חוק הדירה השלישית)?

"הרעיון הבסיסי מאחורי חוק הדירה השלישית היה הגיוני, אף שהוא נעשה באופן חאפרי. אין לי מלה בעברית לזה. הרעיון המקורי - להפחית את התמריץ עבור המשקיעים להשקיע בדירות ולהעביר אותם להשקיע באפיקים אחרים - היה נכון. אבל נוצר מצב שאנשי מעמד ביניים שהפנסיה שלהם מושקעת בדירה, היו נפגעים יותר מאשר מי שהשקיעו באזורי הביקוש — שם היו משתחררות פחות דירות. אבל החאפריות הזאת מאפיינת את כל המדיניות של הממשלה, שהפכה למפעל הפיס והגרלות. אני מאוד שמחה שהממשלה החליטה שצריך להשקיע כסף, אבל הייתי רוצה שישקיעו אותו באופן חכם".

ומה לגבי הגבלת שכר הדירה, או הגבלת היכולת של בעלי דירות להעלות אותו?

"יש כל מיני אפשרויות לטפל במחירי הדיור. בעולם עושים את זה בדרכים שונות: במנהטן מפקחים על שכר דירה בתנאים מסוימים ובגרמניה יש פיקוח הדוק על השכירות, שאף מעניק לשוכר יותר כוח בהשוואה לבעל הנכס. בישראל אני חושבת שהמודל הנכון הוא תמריצים לבעלי הדירות".

כלומר שינית את עמדתך מלפני כמה שנים בנושא הפיקוח.

"לא, זה היה בחוק המקורי.

החוק שקידמו לבני ולפיד כלל פיקוח.

"מלכתחילה הצעתי במסגרת החוק כמה אפשרויות. החוק כלל כמה חלקים: מנגנון פיקוח או תמריצים ליחסי שוכר משכיר, בכל הקשור לתשלומים, לאחריות לממן תיקונים בבית, לעניין התיווך וכדומה; תנאי סף לדירה ראויה; מינוי של רשם שכירות ברשויות; והקמת בית דין מיוחד לשכירות. לבני ולפיד שינו חלקים בהצעה, ובין היתר, היתה שם הקפאת מחיר לשלוש שנים. בעיני שלוש שנים לא יגרמו לייצוב אמיתי של שכר הדירה, משום שזה זמן קצר מדי. אבל מכיוון שזה הדבר היחיד שאפשר היה להוציא מהממשלה, החלטנו ללכת עם זה כדי לשים רגל בדלת. זה בדיוק מה שקרה בסוף. הרבה דברים עלו במהלך הדיונים, ובעבודה עם OECD ניסינו למצוא מה לא יפגע באף אחד מהצדדים ויאפשר שכירות הוגנת וארוכת טווח".

הרעיון למנות רשם שכירות ירד גם הוא בדיונים.

"רשם שכירות אמור לאפשר לראות בבירור מהן הדירות המשמשות לשכירות, וכיצד מתנהל השוק. הרעיון שהוא ישתייך לרשות המסים או לרשויות המקומיות, אבל לצערי, שני הגופים האלה התנגדו, בגלל כוח האדם שהם אמורים להקצות לתפקיד הזה. אני לא מבינה את רשות המסים: לפקח על הענף הזה ולגבות את מס השכירות אתם רוצים? ההצלחה שלכם בגביית המס היא לא גבוהה? אז למה שלא לנהל את זה?"

נושא התמריצים הועלה בין היתר על ידי ח"כ רועי פולקמן. איפה הוא נמצא כיום?

"יש כמה סוגים של תמריצים, אבל במשרד האוצר מוכנים רק לתת תמריץ ביטוחי, כלומר שבעל דירה שישכיר אותה לשלוש שנים ויותר יקבל הטבה בביטוח הדירה. זו הטבה שמסתכמת במאות שקלים בשנה בלבד, וזה לא משהו שבגללו אנשים יסכימו להקפיא את שכר הדירה לכמה שנים. צריך לתת לזה תמריץ הגיוני יותר. אם רוצים שכירות ארוכת טווח, חייבים להכניס לחוק גם תמריצים".

מה דעתך על חברת דירה להשכיר, שפועלת לעידוד יזמים להיכנס לשכירות ארוכת טווח?

"שכירות ארוכת טווח שמחוברת לתחבורה הציבורית — היא המטרה העיקרית, וזו הבעיה כיום גם בפרויקטים של דירה להשכיר וגם במיזמי מחיר למשתכן. מתכננים דירות ומסתכלים רק על ארבע קירות. לא מסתכלים על איך הן מתחברות למרכזי תעסוקה. כך מוקמות שכונות שינה, שאנשים מגיעים אליהן רק לישון ונאלצים להחזיק שני כלי רכב. צריך להשקיע באוטובוסים, ברכבות ובשבילי אופניים. רק כך נוכל להוריד את יוקר המחיה ולפזר את האוכלוסייה. לא יכול להיות שינוי בתחום השכירות בלי שיהיה שינוי מוחלט בתחום התחבורה הציבורית. היום היצע הדירות גם להשכרה וגם למכירה יכול להיות מאוד לא אטרקטיבי, מפני שהן לא מחוברות לתחבורה ציבורית. "כחלון, שהתעקש שיתנו לו להיות אחראי על כל נושא הדיור, לא התעקש לקחת אחריות גם על נושא התחבורה הציבורית, שנותרה הרחק מאחור בסדר העדיפויות".

נחזור לחוק החדש. מה לדעתך יקרה?

"בהתחלה יגידו לנו, כרגיל, שאי־אפשר, ואז נפעיל לחץ ציבורי וננהיג שיתופי פעולה עם כל המפלגות שהבטיחו לספק פתרונות לדיור. זה הפתרון החכם והדבר ההגיוני ויש עוד הרבה דברים שחייבים לעשות כדי שזה יתבסס.

"חוץ מזה חשוב לי לומר על רקע המצב בחודשים האחרונים: כשמחירי הדירות מתחילים להתייצב — אסור לשכוח שבעשור האחרון הם קפצו יותר מכפליים. לכן, צריך לעשות התערבות חכמה ועמוקה, בלי לפגוע באף אחד מהצדדים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#