מהו שינוי ייעוד קרקע וכיצד מבצעים אותו?

בשלב הראשון נדרש להחליט מהו השינוי העתידי, ואז לבחון את התאמתו לסביבה הקיימת, לתשתיות, ולהעדפה של הרשויות

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
קרקע חקלאית באזור חדרה. רק בשטח המיועד למגורים אפשר לבנות דירות
קרקע חקלאית באזור חדרהצילום: נמרוד גליקמן

לכל קרקע בישראל נקבע ייעוד, לפי התוכניות העירוניות או הארציות החלות עליה. כך, למשל, מבנה יכול לשמש למגורים, למסחר, לתעשייה או למשרדים; וקרקע יכולה להיות חקלאית, שמורת טבע או כזאת שמפושרת לבנייה. רק בשטח המיועד למגורים אפשר לבנות בנייני מגורים, וכל בנייה אחרת תיחשב להפרה. אם רוצים לבנות מגורים בקרקע שמיועדת למסחר, למשל — צריך לשנות את ייעוד הקרקע בתוכנית.

דן מנחם, מנהל פיתוח עסקי בקרן ריאליטי המתמחה בהשבחת נדל"ן, מסביר כי "הליך של שינוי ייעוד הוא מורכב ומצריך התמודדות עם הרבה גופים מקצועיים. השלב הראשון בתהליך הוא ההחלטה לאיזה שימוש עתידי השינוי מתבצע, ואז יש לבחון אם הוא תואם את הסביבה הקיימת של הנכס, אם התשתיות הקיימות יאפשרו את שינוי הייעוד העתידי, וכמובן - מה הרשויות היו רוצות לפתח במקום".

כך, למשל, גם אם יש מחסור במגורים במקום מסוים, הסיכוי שוועדת תכנון תאשר ליזם לשנות ייעוד של קרקע באזור תעשייה למגורים הוא קטן, עקב אי־התאמת הייעוד החדש לסביבתו.

מנחם מוסיף כי "חשוב לשים לב שיש היתכנות כלכלית לשינוי הייעוד: כשמאשרים תוכנית לא תמיד יורדים לרזולוציה של היום שאחרי". לדבריו, "התוכנית מגיעה ליזם, שמבין כי הפרויקט לא כדאי, וכך יוצא שכ–10% מהתוכניות של שינוי ייעוד אינן מבשילות. לקרנות השבחה יש יתרון בפרויקטים כאלה, שכן יש להן פרספקטיבה רוחבית והיכרות עם הצרכים של הרשות. הן יכולות להתמודד עם נכס לתקופה ארוכה, ולממן פרויקט שיניב רק בעוד כמה שנים".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker