שימור המבנים חוצה גבולות לפריפריה - האם זה משתלם? בחיפה ובחדרה מאמינים שכן - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

שימור המבנים חוצה גבולות לפריפריה - האם זה משתלם? בחיפה ובחדרה מאמינים שכן

אחרי שאופנת המבנים לשימור צברה תנופה בתל אביב, גם ערים כחיפה וחדרה מנסות לאמץ אותה ■ ואולם לא בטוח שהשוק בערים אלה חזק מספיק כדי לתמוך בעלויות הגבוהות של פרויקטים מסוג זה

2תגובות

<<אחד מזיכרונות הילדות המשמעותיים של האדריכל אבישי קימלדרוף, מ"מ מהנדס העיר של חדרה, קשור להריסת שני מבנים ותיקים בעיר בכדי לפנות מקום לבניית קניון. "היינו אז ילדים והפגנו נגד הריסתם של בית גולדנברג עם הגג המחודד ושובך היונים המפורסם ובית גורביץ הדו קומתי עם הרפת", כותב קימלדרוף בטקסט שעוסק בשימור בחדרה ופורסם בקטלוג התערוכה "חדרה - מושבה ברישומה", שיצא בשיתוף ארכיון מוזיאון החאן. הזיכרון שעליו כותב קימלדרוף משמעותי לתושבי חדרה רבים וגם הציירת תושבת העיר, חוה גדיש, מציינת את האירוע הזה כמניע לרישומים פרי עטה של מבנים לשימור המופיעים בתערוכה המוצגת בימים אלו בבית האמנים בעיר.

תופעת השימור נהפכה לחלק מהשיח הרווח בעולם הנדל"ן בשנים האחרונות, ואפילו הומצא המושג "שימוריזם" בכדי לתאר בניין ששומר ונראה כמו תפאורה של סרט הוליוודי. אבל עיקר הפעילות בתחום נותרה בגבולות תל אביב - העיר שבה יש קונים שמוכנים לשלם יותר תמורת דירה בבניין לשימור. אופנת השימור בעיר החלה עם העלייה במחירי הדירות, אז השימור נהפך לכלכלי. יזמים זריזים גילו את העניין במהירות, והצליחו להפיק ממנו רווחים נאים.

אבל מה המצב מחוץ לתל אביב? הרי לא רק בה יש מבנים הראויים לשימור. בשנתיים האחרונות עלו מחירי הנכסים בכל הארץ. אפילו בחדרה. אבל האם העלייה הפכה את השימור בחדרה לאטרקטיבי ליזמים? קימלדרוף מדגיש שהעיסוק בשימור בחדרה הופך למשמעותי יותר בשנים האחרונות. הוא מציין שהנושא בעיר היה במשך שנים על "אש נמוכה" וכתוצאה מהיעדר תוכנית שימור כוללת ומודעות נמוכה, נהרסו חלק מהמבנים ההיסטוריים.

אחד מהמבנים הראשונים שזכו לשימור בחדרה היה מבנה החאן המשמש מוזיאון וארכיון. כיום, כפי שמעיד קימלדרוף, יש בחדרה רשימת שימור, המצורפת לתוכנית המתאר של העיר ומתבססת על סקרים של המועצה לשימור אתרים והעירייה. "לא הסתפקנו רק בתיעוד של כל המבנים ודירוגם, אלא הוספנו לתוכנית עצים לשימור שמעמדם עוגן בתוכנית".

תוכנית השימור כוללת עשרה עקרונות. העיקרון המעניין ביותר קובע ששימור משמעותו שימוש. בחדרה מדגישים את הרצון לשמור את הנגישות של הציבור הרחב למבנים, ולא להפוך אותם לאנדרטאות כפי שקרה לחלק מהמבנים לשימור בתל אביב.

העיקרון נשמע על הנייר מבטיח מאוד, אבל במקביל יוצר בעיה לא פשוטה. אם נחזור לרגע לתל אביב, היום רבים מוכנים לשלם עוד בשביל להתגורר בנכס ייחודי בבניין לשימור, אבל הבתים לשימור של תל אביב, הם ברובם נכסים פרטיים ולציבור הרחב אין יכולת לבקר בהם. האם סעיף הנגישות לא מקשה על מכירת הנכסים? במבנה שהופך למסעדה אפשר לדבר על נגישות לציבור הרחב, אבל מה קורה עם דירה פרטית?

קימלדרוף מאמין שחדרה נמצאת בשלב של האצת תהליך השימור. חלק משמעותי של המבנים לשימור שייכים לעיריה, שעושה מאמץ בעזרת תרומות להפוך אותם לאייקונים של העיר. לכן, בניגוד לתל אביב וחיפה, עיריית חדרה ולא היזמים היא זו שברוב המקרים משקיעה את הכספים בשימור המבנים. "אנחנו רוצים להפוך את השימור לחלק מהאסטרטגיה העירונית והשיח הציבורי. היזמים הפרטיים עדיין חוששים ולכן תוכנית המתאר החדשה מאפשרת להוסיף זכויות בנייה בשטח המגרש או במקומות אחרים. יש כבר תקדימים מוצלחים למהלך זה, כמו בית קלז ברחוב אחד העם שבו יזם שימר את המבנה תמורת אחוזי בנייה נוספים, ובנה מתחם מסחר ומשרדים", מעיד קימלדרוף.

יענקלה זיני, הבעלים של "איש מפתח", סוכנות שיווק נדל"ן בחדרה, מסרב להצטרף להתלהבות בעירייה. לטעמו היחידים שמתעניינים ברשימת השימור הם רוכשים שמפחדים שיכריחו אותם לבצע שימור. "שימור מעלה את ההשקעה בנכס פי אחד וחצי לעומת דירה רגילה. בחדרה הכדאיות הכלכלית שלו היא עדיין בספק. אין בעיר רחובות שמסתובבים בהם וחושבים 'איזה יופי, צריך לעשות כאן שימור'. התוכניות של העירייה הן חלומות בהקיץ כי אין רוכשים שיסכימו לשלם יותר בגלל שמדובר בבניין לשימור".

לדעתו של זיני מצטרף עו"ד ושמאי המקרקעין, אביגדור מינס, "בחדרה שימור לא מעלה את ערך הנכס. מבחינה כלכלית אין לזה הצדקה כי יחסית שווי הקרקע ליחידת דיור בעיר הוא נמוך - בממוצע 300 אלף שקל - וברמות מחירים כאלה עלות השימור לא מצדיקה את עצמה".

לדעתו של מינס העירייה מודעת לבעיה ולכן לא הפקידה עדיין את תוכנית השימור בכדי להימנע מתביעות פיצויים של בעלי נכסים והיא רק מכילה את התוכנית על מי שמבקשים אישורי בנייה. בסטטוס הנוכחי, כל עוד התוכנית אינה מופקדת, לא ברור לחלוטין המעמד המחייב שלה ביחס לשימור בו מחויבים בעלי הנכסים.

קימלדרוף מאמין שהספקנים יתבדו. "כשהשוק מתעורר הרבה מאוד דברים הופכים להיות אטרקטיביים. עליית המחירים איפשרה לי לעמוד מול יזמים של מבנים לשימור ולתת להם הקלות שהופכות את שימור הנכס לכלכלי".

מלונות בוטיק בחיפה

גם בערים נוספות השימור עדיין מתקבל בחשש בשוק. לדוגמה חיפה, הבירה הצפונית שנהנתה מעליות מחירים חדות בשנתיים האחרונות. דרור אלוני, מנהל אנגלו סכסון חיפה, טוען שבחיפה יזמים עדיין לא רוצים לרכוש בניינים לשימור בגלל המגבלות. לדבריו, "אמנם בשנים האחרונות היו כמה פרויקטים לשימור על רכס הכרמל, אבל אלו פרויקטים חריגים בנוף החיפאי".

לדעתו של אלוני הבעיה בחיפה טמונה בכך שבאזורים היקרים בעיר, בכרמל, יש מעט בניינים לשימור ורוב הנכסים לשימור נמצאים בעיר התחתית ובהדר. "שם השימור רק מכביד. חיפאים לא יסכימו לשלם פרמיה נוספת תמורת השימור. זה נחמד ומיוחד, אבל זה לא משנה את המגמה בעיר".

העוסקים בתחום השימור בעיר דווקא אופטימיים. לדעתה של האדריכלית נעמה נעמן מזרחי, מנהלת מחוז חיפה וגליל מערבי במועצה לשימור אתרי מורשת בישראל, המצב שונה לחלוטין: "הלקוח הפרטי רואה את זה כנטל, אבל הנדל"ניסטים רואים את הפוטנציאל. יש התעניינות של גורמי נדל"ן מחוץ לחיפה שמחפשים מבנים לשימור כהשקעה. יזמים מתדפקים על הדלתות שלנו ושל היחידה לשימור, ורק מחפשים מבנים לשימור באזור חיפה והצפון לצרכי עסקים ומגורים גם יחד. אנחנו עדיין לא תל אביב, אבל מי שיזהה את זה בזמן ירוויח".

מבחינה חוקית בחיפה יש רשימת שימור, אבל היא עדיין לא הופקדה. היא מצורפת לתוכנית המתאר של העיר, שעל פי עדותו של מהנדס העיר חיפה, האדריכל אריאל וטרמן, תופקד בחודשים הקרובים בוועדה המקומית.

וטרמן מציין שברשימת השימור כלולים הרבה מבנים ואפילו מתחמים לשימור כמו אזור שדרות הצבי על הכרמל, המושבה הגרמנית שהוכרזה עם הגנים הבהאיים כאתר מורשת עולמית ב-2008 וגם שכונת נוה שאנן הוותיקה. הרשימה עובדת לפי התקן שנקבע בתל אביב הכולל שלוש דרגות שימור: מהמחמיר ביותר האוסר לעשות כל שינוי בבניין הן מבפנים והן מבחוץ; דרך שימור שמתיר שינויים; ועד שימור שקובע כי חייבים להשאיר את החזיתות, אבל בפנים ניתן לעשות כל מה שרוצים וכן להוסיף על השטח הבנוי הקיים.

לפי מידרג זה, חלק מהיזמים בחיפה יהיו עם זכויות בנייה על הקרקע וחלק יצטרכו לנייד את הזכויות שלהם למקום אחר. על מנת לקבוע את המידרג נבחנים היבטים שונים של הבית - מיקומו, העיצוב וההיסטוריה שלו. מי שיישא בעלויות השימור הם היזמים.

"בתחום המלונאות יש כמה פרויקטים של שימור, ויזמים מסבים מבנים לשימור למלונות בוטיק. במקרה הזה יש לייחודיות של הנכס משמעות גדולה לעסק. מלון קולוני במושבה הגרמנית הוא דוגמה מצליחה וכבר כיום יש פרויקט נוסף באזור שגם הוא מתמקד במלונאות", מוסיף וטרמן.

מעבר למלונות בוטיק, את ההתעניינות העזה ביותר של יזמים מזהה וטרמן בבת גלים. וטרמן מספר על יותר מעשרה פרויקטים, שבהם יזמים רכשו מבנים בסמוך לים, באזור רציף מרגולין והטיילת, ועומדים לשמרם כשזכויות הבנייה מנוצלות בחלק האחורי של המגרש.

"היזמים מגלים את חדוות השימור. היום אנחנו לא צריכים להוכיח ששימור משתלם כלכלית", מסביר ראש צוות שימור מבנים בעיריית חיפה, האדריכל ווליד כרכבי, "אבל בחיפה יש משמעות גדולה למיקום של הנכס. העיר התחתית ממזרח לקמפוס הנמל פחות מעניינת את היזמים כי רמת המחירים שם עדיין נמוכה ומצב הבתים לא טוב". האזורים שאותם מונה כרכבי ככאלה שיזמים גילו בהם את הערך של השימור הם המושבה הגרמנית, קמפוס הנמל, רחוב יפו ורחוב הבנקים. אפילו בהדר, מספר כרכבי, יש התעוררות בקרבת בניין העירייה.

למרות האופטימיות שמציגים כרכבי, וטרמן ונאמן מזרחי, חשוב לכרכבי לציין "שהדברים לא ייקרו מעצמם. מחירי הנדל"ן של חיפה עדיין רחוקים מאלה של מדינת תל אביב. אנחנו עובדים במגבלות החוק שאינו נותן כלים אידיאלים. עיקר העלויות עדיין נופלות על גב היזם. כל עוד המדינה אינה שותפה פעילה בהוצאות השימור, לדוגמה על ידי הקלות במיסוי, לא נראה לי שנראה פריצת דרך ארצית בתחום השימור".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#