"כחלון הבריח אותנו מהשוק. לא נבנה בכל מחיר"

דליה שוסטר, אחות במקצועה שנטלה לפני שנים את המושכות בקבוצת הנדל"ן נוה שוסטר לאחר מות בעלה, חושפת מדוע היא מעדיפה כיום להתמקד בפעילות מעבר לים ■ "כחלון הוא פופוליסט. בצער רב אני מעדיפה לבנות כאן פחות. המחיר אינו המטרה היחידה"

יעל דראל
יעל דראל
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקיםכתוב תגובה
דליה שוסטר
דליה שוסטרצילום: עופר וקנין

"חברות נדל"ן שרוצות לתת דירות איכותיות ללקוחות שלהן אינן יכולות לעשות זאת בפרויקטים של מחיר למשתכן. אנחנו, כחברת נדל"ן שבנתה את עצמה במשך 40 שנה ובנינו אלפי יחידות דיור, לא מוכנים להתאבד על המכרזים האלה: הם נוגדים את הדנ"א שלנו, הם לא כלכליים, ובשורה התחתונה הזוגות הצעירים נענשים על המחדלים של הממשלה. שר האוצר, משה כחלון, הבריח אותנו מהשוק. לצערי, בחרנו בשלב זה לצמצם כאן פעילות ולהתמקד בארה"ב ובמזרח אירופה" - כך אומרת דליה שוסטר, בעלי קבוצת נוה שוסטר.

הביקורת על הרווחיות במחיר למשתכן נשמעת מצד חברות נדל"ן רבות, אך רובן בוחרות להיכנס למכרזים האלה כדי להמשיך לגלגל פעילות עסקית.

"אנחנו לא בעד לגלגל את הפעילות העסקית, אנחנו רוצים לתת מוצר טוב. עובדה שבתקופה האחרונה, למרות מצוקת הקרקעות בשוק, הרבה מכרזים נשארים ללא הצעות מצד קבלנים. אני צופה שבתקופה הקרובה תהיה דעיכה, הביקוש למכרזים האלה יירד. אני מעדיפה לבנות פחות, אבל שיהיו לי לקוחות מרוצים. מי שרוכש אצלנו דירה יודע מה הוא מקבל. המחיר הוא לא המטרה היחידה".

הבעיה היא רק מחיר למשתכן?

"לא, אבל המבצע הזה משקף את הפופוליזם של הממשלה ושל שר האוצר. רוצים לתת כותרת לעיתון, ולא מגבשים חזון על איך תיראה המדינה בעוד עשר שנים או יותר. אבל הבעיה בשוק בישראל היא רחבה יותר. עד שאתה מוציא היתרי בנייה יוצאת לך הנשמה, ובמקרים רבים עד לדקה ה–90 אתה כלל לא יודע מה יהיה גורלה של תוכנית מסוימת שקידמת שנים. במצב שבו אין ודאות, ליזמים קשה מאוד להתנהל. חוסר הוודאות מתיש".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

ההשלכות של הטלת וטו על מחיר למשתכן הן מרחיקות לכת. בעבר בניתם הרבה, ואילו כיום אתם מחזיקים מעט מאוד פרויקטים בשוק המקומי.

"אני גרה בישראל. הילדים שלי כאן, ואני אשמח להשקיע בישראל כפי שעשינו לאורך שנים. יש לנו הון עצמי ויכולת ביצוע, והייתי רוצה למקד יותר את פעילותי העסקית פה, אבל לא נעבוד בכל מחיר. יש לנו בהרצליה 96 יחידות דיור, עוד 130 יחידות דיור שאנחנו בונים ברמת גן, ואנחנו בונים גם בפרויקטים של התחדשות עירונית. אבל אנחנו חברה פרטית, ולא חברה ציבורית שיש לה כל מיני שיקולים לביצוע פרויקט, או טייקונים שמגייסים אג"ח ואז עושים 'תספורת'. הבקרה שלנו על הפעילות העסקית היא קפדנית".

הפרויקטים שלכם כיום הם רק באזור המרכז. קיבלתם החלטה אסטרטגית לנטוש את הפריפריה?

"זה נכון שבעבר בנינו המון בכל הארץ. באר שבע זו דוגמה טובה, מפני שבנינו שם הרבה, אבל לצערי לא ראיתי שם את הצמיחה המיוחלת. כיום באר שבע לא נותנת מענה לאוכלוסייה המחפשת איכות חיים גבוהה. כשבנינו בגבעתיים יכולנו לתת ללקוחות שלנו מגורים בסביבה טובה ומלאה בתשתיות. תפישת החיים שלי היא שעדיף דירה קטנה עם פחות ילדים, אבל מגורים בסביבה שבה ניתן לתת להם חינוך טוב, שירותים טובים ותרבות. אנשים לא רוצים לגדל ילדים בפריפריה".

ההחלטה להתמקד בקרקעות פרטיות במרכז היא גם בעייתית. המחירים זינקו ובעלי הקרקע לא יודעים שובע.

רמת אביב ג'
רמת אביב ג'צילום: דודו בכר

"בפעילות על קרקע פרטית הקושי רב. סוחטים לנו את המיץ, וכל הזמן מנסים להרוויח עוד. היו הרבה מקרים שבהם החלטנו לרדת מפרויקטים, אפילו בשלב חתימה על חוזה, מכיוון שהמספרים לא הסתדרו או משום שבעל הקרקע רצה לסחוט עוד משהו. אני שמרנית, ובצער רב אני מעדיפה לעבוד פחות. ענף הנדל"ן רווי מניפולציות. נהיו המון שחקנים, אין בושה בשום דבר ובעלי הקרקע שמרוויחים יפה רוצים כל הזמן להרוויח יותר".

לא רק מניפולציות. שורה של פרשות שחיתות ברשויות המקומיות בשנים האחרונות חשפו את הקשר בין יזמי נדל"ן לפוליטיקאים.

"זו בעיה. יש לא מעט יזמים שהולכים עם פוליטיקאים, בתקווה שכשהם ייבחרו הם יפרעו עבורם את הצ'ק".

חוץ ממחיר למשתכן, הממשלה מקדמת מהלכים נוספים, למשל דיור להשכרה. מדוע לא ניגשתם למכרזים האלה?

"בחנתי את המכרזים של דירה להשכיר. לא מצאתי כדאיות בשוק הדירות להשכרה. התשואה נמוכה והרגולציה על שוק השכירות חלשה. בארה"ב, למשל, אנחנו מעורבים בכמה פרויקטים להשכרה, אבל אם דייר עוזב באישון לילה, כפי שקרה לנו במיזם שכירות בפילדלפיה, יש דרכים מסודרות להתגונן בלי להגיע לבתי המשפט. בישראל אין הסדרה של השוק, התשואה נמוכה והכדאיות לא נראתה לנו מספיקה".

אז איפה אתם פעילים?

"בגלל הקושי בהשגת קרקעות, העברנו המון פעילות לארה"ב. יותר מ–100 מיליון דולר מההון העצמי שלנו הועבר לפעילות הזאת, ואנחנו מעורבים בפרויקטים בסך יותר מ–350 מיליון דולר שם. השקענו בנכסים מניבים באירופה 14 מיליון יורו. יש לנו פעילות גם בתחום הדיור המוגן, ומחזור הפעילות שלנו מוערך ביותר ממיליארד שקל".

בארה"ב קל יותר ליזמים לפעול?

"חד־משמעית כן. בארה"ב אתה בודק מצב של זכויות בנייה באינטרנט. הכל שקוף וקל. יש אמנם ביורוקרטיה, הכל נעשה לפי הספר ועל פי רשימת דרישות, אבל לא ברמה שבה זה מתקיים בישראל. אם התוכנית מוגשת על פי הכללים, אתה יכול בתוך חצי שנה לקבל היתר בנייה. ברמת גן אנחנו מנסים כבר שנתיים לקבל היתר בנייה — ולא רואים את הסוף. הפוליטיקאים כאן משנים את הכללים כל יום, ולכן השוק הישראלי טומן בתוכו סיכונים גבוהים מאוד. אני מזהה הרבה פעילות ישראלית שעוברת לחו"ל על הרקע הזה".

את מזהה מגמה של פעילות ישראלית מוגברת בתקופה האחרונה בחו"ל?

"בהחלט. הביורוקרטיה, הסחבת, העובדה שהממשלה רוצה לחנוק את השוק. בארה"ב לא יכול להיות מצב שאתה מתעורר בבוקר ומגלה שיש תוכנית מע"מ 0%. הם רוצים להזרים כסף - לא להגביל את השחקנים בענף. אני רואה מה קורה בטיסות היוצאות מישראל לארה"ב או לאירופה. הטיסות האלה מלאות בישראלים שעוסקים בנדל"ן. בין אם אלה משקיעים, קרנות או יזמים - כולם מחפשים לנתב את הפעילות לשווקים אחרים, שבהם יש הזדמנויות. אני רואה אותם על הטיסות ליוון, לרומניה, לבריטניה ולארה"ב. זה לא מפתיע אותי. ככל שהרגולציה והפופוליזם בישראל יגדלו, ההון מהשוק המקומי יופנה לנתיבים מעבר לים".

"אומת היי־טק - אבל בנדל"ן אנחנו לואו־טק"

את מותחת ביקורת חריפה על המדינה, אבל בשורה התחתונה, אחרי עשור של עליות מחירים דרמטיות מתחילים לראות שינוי.

"יש ירידת מחירים באזורים שבהם בונים מיזמי מחיר למשתכן, אבל אם המדינה היתה דואגת באמת לזוגות הצעירים, היא היתה מתכננת מראש תוכנית בניין עיר (תב"עות) ובונה שכונות שלמות המתאימות לצרכים שלהם. במחיר למשתכן אין תשתיות של תעסוקה, חינוך, תרבות או שירותי רווחה. בית זה לא רק קורת גג, וההון האנושי לא מקבל את התשתיות הראויות. התוצאה של המהלך הזה היא שהמדינה יצרה משקיעים חדשים. זוגות קונים דירות במקומות שבהם אין להם כוונה לגור".

היזמים שילמו מחיר והתכנון לא אופטימלי, אבל אולי זה המחיר שמשלמים במצב חירום?

"אם מטרת המדינה היא לפגוע ביזמים, חבל. זה פופוליזם. היזמים רוצים להרוויח ולשלם מסים והם נותני תעסוקה. אפשר לראות גם שרוכשי הדירות משלמים את המחיר. בראש העין, למשל, יש היצע גדול של דירות. רבים רכשו דירות במטרה להשכיר אותן, אבל הם לא יכולים משום שאין באזור תשתיות ראויות. אז בלית ברירה רבים גרים שם. אנחנו אומת היי־טק, אך בנדל"ן אנחנו לואו־טק".

מה עם התחדשות עירונית? המדינה מצהירה כי זו החזית המשמעותית ביותר להגדלת היצע המגורים במרכזי הערים.

"אין ספק שזה תחום חשוב ויש בו פוטנציאל רב, מכיוון שהרבה בנייה ישנה נמצאת במרכזי הערים, ובזמנו בנו בצפיפות נמוכה באופן שמאפשר כיום לחדש את המבנים. עם זאת, המצב הוא שיזם צריך להשקיע המון שנים עד שפרויקטים מתקדמים. יש לנו מיזם שאנחנו מקדמים קרוב לשמונה שנים בבת ים, אך לצערי הוא עוד לא אושר. אלה 850 יחידות דיור שמקודמות במוסדות התכנון, ובכל שלב תכנוני קורה משהו חדש ונוספות דרישות. כשמשקיעים פרק זמן ארוך כל כך בהליך התכנון, הוא כבר נהפך ללא עדכני ומנותק מהמציאות בשטח, וגם הדיירים מתייאשים".

מה עם הרשות להתחדשות עירונית? אתם מרגישים את הפעילות שלה בשטח?

"יש הרבה הצהרות, הרבה מלים והרבה הבטחות מצד המדינה, אבל בפועל אין כוח אדם ברשויות המקומיות, אין תיאום בין הגורמים השונים, אין בקרה על התהליכים ואין ודאות — ולכן זה נראה כך. זה מצער אותי להגיד את זה, אבל ממה שאני רואה, הפוליטיקאים יודעים להופיע על הבמות בכנסים השונים, אך היזמים בשטח עובדים בתוך מציאות בעייתית. לא מספיק לפזר הבטחות. אני בהחלט מצפה משרי השיכון והאוצר, שמחזיקים את המושכות, לפעול באופן רציני יותר. דיברו בזמנו על כך שצריך מערכת תכנון יעילה ורזה, אבל המציאות היא שמערכת התכנון הגיעה לממדי ענק לא יעילים. יש עודף של ועדות ועודף של ביורוקרטיה עם עשייה מועטה".

את נשמעת פסימית מאוד. האם ביום שאחרי מחיר למשתכן את צופה שתחזרו לפעול יותר בישראל?

"כמי שגידלה כאן שלושה ילדים, אני מסתכלת בדאגה על ההידרדרות בכל המדדים. אני אשמח לחזור לפעילות כאן בסדר הגודל שבו פעלנו כל השנים. אבל בתפישת העולם שלי, אי־אפשר לנהל מדינה כמו חדר מיון, להיות כל הזמן במצב חירום. אנחנו צריכים לפעול כמדינה מתוקנת, לתכנן את השוק על פי קצב גידול האוכלוסייה, ולא להתנהל בהיסטריה רק כדי לתת מענה למערכת בחירות".

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker