הרכבת הקלה תפגע בשיכון ובינוי ולוינשטיין? הפתרון היצירתי ששווה הרבה כסף - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הרכבת הקלה תפגע בשיכון ובינוי ולוינשטיין? הפתרון היצירתי ששווה הרבה כסף

שיכון ובינוי ולוינשטיין רכשו שטח באזור התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, ובקרוב יופקעו חלקים ממנו לטובת הרכבת הקלה ■ עקב לחץ זמן, בעירייה הגו תוכנית חדשה שמקפיאה את המצב התכנוני ■ המשמעות: חברות הנדל"ן יקבלו זכויות בנייה יקרות במקום פיצויים

10תגובות
התחנה המרכזית הישנה. "החלטת העירייה משרתת את האינטרס הכספי שלה"
תומר אפלבאום

כשלוש שנים לאחר שהחברות שיכון ובינוי ולוינשטיין רכשו מגרש בן 36 דונם במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, תמורת כ–560 מיליון שקל, צפויה המדינה לשלוח בקרוב צווי הפקעה לחלקו, לטובת השטחים הדרושים להקמתו של הקו הירוק של הרכבת הקלה, שמתוכנן לעבור במרכז המגרש.

אלא שזמן קצר לפני שליחת הצווים וכניסת ההפקעה לתוקף, משהתברר כי תוכנית האיחוד והחלוקה המקודמת בשטח לא תאושר בזמן - גיבשה עיריית תל אביב מהלך תכנוני יצירתי. המהלך ננקט כדי להימנע מתשלום פיצויי הפקעה מצד אחד, ומצד שני להעניק לחברות הנדל"ן זכויות בנייה בשטח, שערכן גבוה יותר מפיצויי ההפקעה שלהן היו זכאיות על פי תוכנית הקו הירוק.

מהלך זה כולל תוכנית חדשה שאותה קידמה העירייה בשטח התחנה המרכזית - שיוצרת מעין "הקפאה" של המצב התכנוני, ומייעדת את המתחם לאיחוד וחלוקה בעתיד. במלים אחרות, התוכנית החדשה מקפיאה את המצב התכנוני לתקופת הביניים, עד לאישורה של התוכנית המקורית המצויה עדיין בהליכי תכנון. מטרת המהלך היא להימנע מתחולת ההפקעה, שתיכנס לתוקף עם פרסום הצווים, ולשמר את האפשרות לפצות את חברות הנדל"ן באמצעות זכויות בנייה בשטח, ולא באמצעות פיצויים מהקופה הציבורית.

המגרש המדובר של שיכון ובינוי ולוינשטיין, שנרכש על ידי השותפות בנובמבר 2015, מיועד לבנייתן של כ–1,100 יחידות דיור — ועוד כ–150 אלף מ"ר לשטחי תעסוקה. הקרקע שרכשו החברות כוללת חמש חלקות ומתפרשת על פני כ–36 דונם בין הרחובות מנחם בגין, שביל עכו, הגליל, הגדוד העברי ושדרות הר ציון - והיא חלק ממתחם כולל בן 80 דונם המכונה "מתחם השומרון". מתחם זה מהווה את אחת מעתודות הקרקע החשובות במרכז העיר.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מי שירוויח מהמהלך הן כמובן חברות הנדל"ן, שיקבלו זכויות בנייה שערכן גבוה יותר במתחם זה, במקום להסתפק בפיצויי הפקעה. גם הקופה הציבורית תרוויח מהמהלך, שכן בהליך הפקעה מי שיישא בנטל הפיצוי הן המדינה ועיריית תל אביב, החולקות ביניהן את סכום פיצויי ההפקעה — החברה הממשלתית נ.ת.ע משלמת 70% מהפיצוי ועיריית תל אביב את ה-30% הנותרים.

אלא שיתר בעלי הזכויות במתחם מתנגדים נחרצות למהלך, שיגרע מזכויותיהם בשטח, וטוענים כי בפועל מדובר במהלך בלתי־חוקי המהווה "שחזור זכויות" — מהלך המנוגד למדיניותו המוצהרת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, עו"ד ארז קמיניץ.

שחזור זכויות היא פרקטיקה שהיתה נהוגה במשך שנים, שבמסגרתה נהגו מוסדות התכנון לפצות בעלי קרקעות באמצעות הענקת זכויות בנייה בשטחים אחרים, בתמורה לשטחים שהופקעו. אלא שכאמור, פרקטיקה זו נפסלה בשנים האחרונות על ידי קמיניץ, שקבע כי אין לתת תוספת שטחים שמבחינה תכנונית כלל לא היו נחוצים — רק על מנת לפצות בעלי קרקע ולהימנע מתשלום כספי.

"העירייה לא יכולה לעשות דין לעצמה"

עו"ד גלעד שמעון, ממשרד צבי שוב, המייצג בעלי קרקע נוספים במתחם, ציין כי "מדובר בתוכנית בעייתית מאוד מבחינה משפטית, שספק אם תעבור את מבחן בית המשפט, משום שהיא קובעת למעשה מנגנון של שחזור זכויות, המנוגד לחלוטין למדיניות העדכנית של הייעוץ המשפטי לממשלה, של מוסדות התכנון הבכירים ובניגוד לפסיקת בתי המשפט, לרבות בית המשפט העליון. הוועדה המקומית אינה יכולה לעשות דין לעצמה ולפעול בניגוד לכך, רק משום שהדבר משרת כאן את האינטרס הכספי שלה".

לדבריו, "מדובר בתוכנית שלא מקדמת תכלית תכנונית, ומטרתה היחידה היא לחסוך מנ.ת.ע ומהוועדה המקומית את הצורך בתשלום פיצויי הפקעה של עשרות מיליוני שקלים לבעלי הזכויות בקרקע. במקום לשלם פיצויים, העירייה מעניקה לאותם בעלי קרקע מופקעת זכויות בתוכנית משביחה שתאושר בעתיד, על חשבון בעלי קרקעות אחרים, שייאלצו עתה להסתפק בזכויות מופחתות".

בעיריית תל אביב מודים כי מדובר במהלך חריג יחסית, אך טוענים כי לא מדובר בהליך שחזור זכוית, משום שמ–2011 מקודמת במקום תוכנית איחוד וחלוקה, שאמורה היתה לתת מענה בדמות זכויות בנייה. אלא שתוכנית האיחוד וחלוקה לא אושרה בזמן.

בשנים האחרונות עברה תוכנית זו מספר ערכאות תכנוניות, ובימים אלה היא מצויה לפני הפקדה, בזמן שמנגד, תוכנית הקו הירוק כבר אושרה. המשמעות היא שהזמן דוחק: ברגע שייצאו צווי ההפקעה של משרד התחבורה לשטח — חברות הנדל"ן שרכשו את השטח לא יוכלו ליהנות מפירותיה של התוכנית בדמות זכויות בנייה וייאלצו להסתפק בפיצויים על פי הליך ההפקעה.

עיריית תל אביב מסרה בתגובה כי "בניגוד לנטען, התוכנית אינה משחזרת זכויות, אלא מייעדת את שטחו של מתחם השומרון לאיחוד וחלוקה בעתיד, וזאת במטרה לקבע את ייעודי הקרקע במועד אישורה. מאחר והתוכנית לא קובעת הוראות מפורטות לאיחוד וחלוקה, היא אינה מתייחסת לכל נושא הבעלויות במתחם ולכל תמורה שיקבלו הבעלים. היבטים אלה יקבלו ביטוי בתוכנית מתחם השומרון הראשית ובתוכניות מתחמיות מפורטות שיוכנו בעתיד. תוכנית זו קודמה בשיתוף נ.ת.ע, מאחר והיא תוכנית משלימה לתוכנית הקו הירוק".

מחברת לוינשטיין ומשיכון ובינוי לא נמסרה תגובה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#