"בכל יום 5 זוגות בישראל מקבלים אגרוף לפנים בעסקות נדל"ן" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"בכל יום 5 זוגות בישראל מקבלים אגרוף לפנים בעסקות נדל"ן"

כשנה לאחר שמונה ליו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי מתייחס לעננה הכבדה שרבצה מעל מינויו בעקבות קשריו עם שר האוצר: "זה שאני מסכים עם האג'נדה שלו, לא אומר שאני מעריץ שלו" ■ על מחירי הדירות: "השוק נעצר, אבל מוקדם לדבר על ירידות"

39תגובות
חיים מסילתי
עופר וקנין

חיים מסילתי, מאז כניסתך לתפקיד יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, הרוחות בלשכה סוערות. עד כמה זה קשור ליחסים הקרובים שלך עם שר האוצר, משה כחלון?

"אני בשנה הראשונה שלי, ואנשים נדרשים להתרגל לסגנון ההנהגה החדש ולאישיות חדשה. אני מקווה שזה אכן יקרה, גם אם זה אומר לשבור את הסטטוס קוו בנושאים שלא נגעו בהם. אני לא חבר מפלגת כולנו, אין לי כוונות פוליטיות בעתיד הקרוב, ולא תרמתי למסע הבחירות של כחלון. לשר האוצר אין שום קשר לבחירה שלי. הוא לא שווה לי קול אחד בקלפי. שמאי צעיר בן שנה שווה לי יותר ממנו".

ובכל זאת, העננה הזאת מלווה את המינוי שלך מהרגע הראשון.

"שר האוצר לא מינה אותי, וקשרים קודמים שלי עם כחלון לא הביאו אותי לתפקיד. מבחינתי, לשכת השמאים — ואני כמי שעומד בראשה — היא יועץ לשר האוצר ולראש הממשלה, ככל שהם ירצו בכך. לשמחתי, כחלון רואה בלשכה במבנה הנוכחי שלה ובהנהגתי גוף מקצועי המייעץ לו".

למרות זאת, כחלון ביטל את פרסום מדד מחירי הדירות של השמאי הממשלתי, לאחר שהמדד הציג נתונים שסתרו את נתוני האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). מדוע אתה מאפשר זאת?

"כחלון לא ביטל את פרסום המדד, אלא רק החליט שהממשלה תדבר בקול אחד, אחרי שהציבור היה חשוף לקולות שונים ולעתים מנוגדים, שהגיעו ממקורות מקצועיים בממשלה. הציבור התבלבל, ואני חושב שכחלון צדק כשהאמין שצריך לתקן את זה".

נבחרת כדי להשמיע ולייצג את הקול של השמאים, אבל ברגע שנכנסת לתפקיד, איפשרת להעלים את חוות הדעת המקצועית של השמאים מהדיון הכי חשוב שנוגע למחירי הדיור.

"הלשכה הפסיקה לפרסם מדד, מפני שהיא לא גוף סטטיסטי מקצועי מספיק. כשנכנסתי לתפקיד בדקתי על איזה בסיס נתונים נשען המדד, ומה שגיליתי לא סיפק אותי, ולכן ביטלתי את הפרסום. אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו לבטא את הסטיות של הלמ"ס במדדים שלו. עד היום לא הצלחתי למצוא נוסחה שתאפשר לנתח את המחירים כמו שצריך. עולות תהיות כמו האם שטח דירה נמדד על פי מה שכתוב בחיוב הארנונה או נסח הטאבו או אולי על בסיס מדידה של שמאי? יש המון בלאגן. כשפניתי ללמ"ס, אמרו לי: 'אנחנו יודעים שיש טעויות, אבל אלה מתקזזות עם אלה, וככה נוצרת תמונה מהימנה מספיק כדי לשקף את המציאות'. לי זה לא מספיק".

גם כיום הנתונים של הלמ"ס ושל אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מציגים נתונים שונים ומגמות הפוכות.

"אני חושב שהלמ"ס מציגה ניתוח סטטיסטי מסוים שאין בו שום פסול. חשוב לציין שהשמאי הממשלתי ממשיך לנהל קשר ישיר עם הלמ"ס, והוא מעודכן בנתונים ומעביר את דעתו עליהם. אין נתק. אני, כגורם מקצועי, לא יכולתי לחיות עם מסד הנתונים הבעייתי, ולכן אנחנו מנסים לתקן את המצב ולמצוא גוף שיעזור לנו לנתח שומות עם בסיס ותקן אחיד. כרגע זה עוד לא קורה".

שר האוצר, משה כחלון. לא עמד בלוחות הזמנים של המבקר
עופר וקנין

בינתיים אתה מסתכל על הפרסומים של כחלון והלמ"ס וממליץ לקחת אותם בעירבון מוגבל?

"כן, בהחלט. אבל צריך לקחת אותם בעירבון מוגבל, גם כשהם סוטים ימינה וגם כשהם סוטים שמאלה. אם המדד לא מספיק טוב צריך להבין 'שזה מה יש' ועם זה להתמודד — או שמחליטים להתעלם ממנו תמיד. אי־אפשר לקחת אותו בעירבון מוגבל רק כאשר הוא מספר את מה שאנשים לא רוצים לשמוע".

מה כולם רוצים לשמוע?

"כולם רוצים שעליית המחירים תיפסק. אף אחד לא רוצה את העליות המטורפות שהיו במחירי הדירות בין 2007 ל–2017. זה מצב קשה ולא טוב לציבור".

ועד שזה יקרה, שותקים ולא מפריעים לכחלון לעבוד?

"זה שאני מסכים עם תוכנית מחיר למשתכן או עם האג'נדה של כחלון לא אומר שזה נובע מהערצה עיוורת. מגיע לי הקרדיט המקצועי שאני באמת מאמין בצעדים שהוא עושה במחיר למשתכן. קודמי בתפקיד, אוהד דנוס, לא האמין. זה לא קשור לאהבה או לשנאה כלפי השר, אלא לשיקולים מקצועיים. אני חושב שהתוכנית של כחלון ישימה, ואני מייעץ לו. אני לא הולך אתו לאירועים ולבילויים. זה מקומם ונוח להגיד שאני תומך במחיר למשתכן מכיוון שאני מקורב לכחלון. היו מקומות שבהם הצבעתי בעבר על ליקויים במחיר למשתכן ועל חוסר כדאיות בעסקה. אני בהחלט מאמין שחלק מהתפקיד שלי הוא לשקף את מה שבאמת קורה בשוק".

"לסיים את מלחמת האחים"

מה התחזית שלך לגבי המחירים בשוק הדיור?

"אין לי טבלת אקסל שאני נשען עליה, אבל התחושה בקרב השמאים היא שהשוק נעצר. מספר השומות לרכישת דירות ירדו ב–20%–30% . זו האטה דרמטית. גם העלייה במחירים נעצרה, אבל אני לא רואה עדיין ירידה. לדעתי, כל המערכת הפיננסית פועלת כיום תחת הנחות זהירות ושמרניות יותר, משום שלכולם ברור שמשהו קורה".

אבל הביקוש לא נעלם. זה לא סימן לביקוש כבוש (מצב שבו הביקוש קיים, אך הוא נדחה מסיבה כלשהי, למשל ציפייה לירידת מחירים)?

"כרגע מחיר למשתכן גורמת לרבים לשבת על הגדר. השאלה היא מה יקרה כשהביקוש ירים את הראש. כיום יש תכנון של דירות רבות והשקעות של מיליארדי שקלים, אבל הציבור אינטליגנט, ברגע שהרוכשים יזהו שהירידה המיוחלת לא מתרחשת — הם יחזרו לשוק, אז צריך לפעול מהר".

הצעדים הנוכחיים של הממשלה בתחום הדיור מספיקים לדעתך?

"חייבים לטפל בהיצע באגרסיביות וגם לתת מענה למודלים של השכרה לטווח ארוך. כיום, החברה הממשלתית דירה להשכיר לא יוזמת מספיק פרויקטים, וצריך להטות יותר משאבים כדי לתת מענה ואופק לזוגות צעירים".

בנייה בחיפה
רמי שלוש

לשמאים יש תפקיד חשוב בענף שבו יש הרבה ספקולנטים ומאכערים. מצד שני, יש הרבה מקרים שבהם שני שמאים מעריכים את אותו הנכס בפערים דרמטיים. יש שומה לפי הזמנה?

"אבוי לנו, השמאים, אם נטה את השיפוט שלנו מפני שמישהו ביקש — בין אם זה בנק, מוכר נכס פרטי, אפריקה ישראל או דניה סיבוס. שמאים חייבים להיות אובייקטיביים — ואף שמאי לא יסכן את הרקורד שלו בשביל כמה שקלים".

כששני אנשים קוראים את אותו הספר, הסוף אמור להיות זהה. לא?

"כשקוראים ספר לא פותחים ישר את העמוד האחרון, הרי אין לזה שום ערך. העניין הוא לעקוב אחרי המהלכים ולהבין איך העלילה התפתחה — כך כתובה שומה. אם מסתכלים רק על השורה התחתונה, מתפלאים איך את אותו נכס מעריך שמאי אחד במיליון שקל ואחר ב–1.2 מיליון שקל. הערכות שווי לשם מטרות שונות יכולות לגרום לתוצאות שונות. כך, למשל, הערכת שווי השוק של הדירה והערכה למטרת מתן בטוחה".

במשך שנים היתה החלטה שלא מתערבים לבנקים ברשימת השמאים המומלצים. מה עמדת הלשכה ברשותך כיום?

"הבנקים יצרו לעצמם רשימות שמאים לפי קריטריונים שאנחנו לא מכירים לעומק, והלשכה נמנעה מלהתערב בנושא במשך שנים. כרגע הנושא נמצא בדיון פנימי לשם שינוי וגיבוש עמדה. הדבר יעלה להצבעה בקרוב באסיפה הכללית. לתפישתי, אפשר לטמון את הראש בחול או לנסות לפעול ולמצוא בסיס הסכמה רחב. אני לא חושש לפתוח את הסוגיה".

ולחפור לעצמך בור שבו שאולי יהיה קשה לצאת ממנו.

"השסע בנושא קיים זמו רב, והוא לא התחיל כשאני נכנסתי לתפקיד. אני חותר במרץ להגיע לבסיס הסכמה רחב, ולא נירתע גם מההתנגדויות שעולות. אם האסיפה הכללית תחליט על עמדה מסוימת — נצא בהצהרה כלפי הבנקים ונראה כיצד המהלך יתקדם".

העבודה של השמאים חשובה, מפני שכיום רוב הציבור נרתע מלערער על שומות והיטלי השבחה.

"נכון. הציבור רואה בהחלטות של העירייה או המדינה גזירה משמים, אף ששמאי יכול לעזור לרוכש דירה. כשקונים או מתקנים כלי רכב — לא זזים בלי להשוות ולבדוק, אבל כשרוכשים דירה לפעמים מוותרים. להערכתי, בכל יום חמישה זוגות בישראל מקבלים אגרוף לפנים בעסקות נדל"ן, כשהם חשבו שקנו דירת גן וגילו שהגן הוא למעשה רכוש משותף לבניין, או שהמדינה הפשירה קרקע לבנייה בשטח חקלאי בבעלותם, והם מבסוטים — אבל בעצם מגיע להם הרבה יותר. התפקיד של השמאי הוא לסייע ללקוח שלו למצות את הזכויות שלו מהקרקע והערכים שלה וזו הבשורה שלנו לציבור הרחב".

המבקרים שלך טוענים שמאז שנכנסת לתפקידך תקציבי השיווק גדלו. זה כדי להפיץ את הבשורה?

"משרדי יחסי ציבור מלווים את הלשכה שנים, ואני החלטתי להעסיק גם מישהו שיתפעל את עמוד הפייסבוק שלנו, כדי להגדיל את התפוצה ולהגיע ליותר קהלים. זו עלות נמוכה — במטרה להגיע לעוד אלפי אנשים".

חיים מסילתי
עופר וקנין

נדמה שיחסי החוץ זאת המשימה הקלה בזמן שבלשכה הרוחות סוערות. באיגרת שהפצת לשמאים, כתבת שהגיע הזמן לסיים את מלחמות האחים ולהרגיע את הרוחות בבית המשותף.

"לא דמיינתי ולא קיוויתי שלזה אני נכנס. רציתי שכל האנרגיות תתועל כלפי חוץ וכלפי הפעילות הפרלמנטרית שלנו. יש קבוצה מסוימת של שמאים שגורמת למחלוקות בתוך הבית ושמה מקלות בגלגלים. זה בעיקר מפחית לי את שעות השינה. הייתי שמח מאוד להרגיע את הרוחות, משום שנעים יותר לעבוד כשהבית שקט. עם זאת, אני אופטימי בנושא הזה".

מה עם מחיר למשתכן? האם הערך של הדירות שמוקמות כיום יירד בגלל איכות הבנייה והמפרטים?

"קשה לחזות, אבל אני חושב שתלוי באוכלוסיות שיגורו בפרויקטים ובתדמית שתהיה לכל שכונה. כשהקימו את כפר גנים בפתח תקוה, הימרו ופחדו מהדיירים שיגיעו — אבל כיום זאת אחת השכונות הטובות ביותר בגוש דן. בחריש לעומת זאת, רואים את חוסר הוודאות והאחידות לגבי אופי העיר — זה גורם שפוגע בערך הדירות. חריש בתחילת דרכה היתה הבטחה, ודווקא ההיצע הגדול הרחיק את המשקיעים, כמו גם ההבטחות על חיבור לכביש 6 — ונוצרת שם האטה ואכזבה".

מה תהיה הצלחה עבורך בכהונה?

"חשוב לי שגם הפריפריה תקבל במה ותיהנה משירותי הלשכה. שמאי חיפה ובאר שבע הרגישו שנים שהפעילות מתרכזת רק במי שעובד במרכז, ואני רוצה להעלים את התחושה הזאת, ומשקיע בעשייה גם מחוץ לתל אביב.

"הלשכה חשובה לי ברמה האישית והאידאולוגית. אני לא בא מבית שבו הגישו לי את מה שיש לי על מגש של כסף, והכל בניתי בשתי ידי, לבד ובעמל רב. אחד מחלומותיי הוא להקים בית ספר ללימודי נדל"ן, אבל לא כמו הבינתחומי, אלא בקצה השני של הסקאלה. לקחת חבר'ה שאמרו להם שלא ייצא מהם כלום ולפגוש אותם אחרי 20 שנה כשמאים ואנשי נדל"ן מצליחים".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#