כשלא מוכרים - לא בונים: המחיר האמיתי של המלחמה במחירי הדירות - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

כשלא מוכרים - לא בונים: המחיר האמיתי של המלחמה במחירי הדירות

משרד האוצר לא מחליט אם להגדיל את היצע הדירות - או לגרום לקיפאון ■ לפיכך, הנתונים החדשים על ירידה של 20% במכירת דירות חדשות בשנה החולפת אינם אמורים להפתיע ■ בענף הבנייה יש כלל: כשקבלנים נוכחים שאין ביקוש לדירות שלהם, הם עוצרים את הבנייה

97תגובות
בניינים בבאר שבע. הקבלנים נותרו עם עודפי היצע
אליהו הרשקוביץ

אפשר לדבר מכאן ועד להודעה חדשה על הצפת המדינה בדירות, במקביל להגבלות שמטילים על השחקנים הפועלים בשוק; אפשר להרחיב ולדבר גם על ירידות מחירים שמלוות בבנייה. המיקרופונים והנייר סובלים הכל. הדעת לא.

המציאות היא שכשרוכשים פחות דירות, והמחירים יורדים — גם בונים פחות. ולכן במשרד האוצר כבר מזמן היו צריכים להחליט: לעודד בנייה מואצת ולהגדיל את היצע הדירות — כפי שבקבינט הדיור מצהירים שוב ושוב — או לגרום לקיפאון, שמביא לירידות מחירים מסוימות, אבל גם מקפיא את הבנייה ומוריד את היצע הדירות. אי־אפשר גם וגם. אפשר רק לדבר על גם וגם.

הלקח שלמדו הקבלנים משנות ה–90

הנתונים שפירסמה היום (ב') הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אינם אמורים להפתיע איש. בין מארס 2017 לפברואר 2018 נרשמה ירידה של 20.4% במספר הדירות החדשות שנמכרו, בהשוואה ל–12 החודשים הקודמים (מארס 2016 עד פברואר 2017). ואולם בחינה ברמה חודשית של הנתונים מראה שפברואר 2018 היה אחד מהחודשים הגרועים ביותר מבחינת הקבלנים מאז 2014, אז צנחה דרמטית הפעילות בשוק עקב קידום חוק מע"מ 0% של שר האוצר דאז, יאיר לפיד — שבסופו של דבר לא הבשיל ולא אושר.

היצע הדירות מוסיף לרדת
.

קל לראות שכשלא מוכרים — לא בונים. כשקבלנים נוכחים שיש פחות רוכשים לדירות שלהם, הם עוצרים את הבנייה, כדי לא להעמיס על עצמם מלאי גדול מדי. מן הסתם הם למדו לקח מקבלני הפריפריה, ובמיוחד הדרום, שבתחילת שנות ה–2000 בנו אלפי יחידות דיור באזור באר שבע, בכרמיאל ובנהריה, בעקבות הטבות כלכליות שהמדינה העניקה לזוגות צעירים שרכשו שם דירות. כשהמדינה הפסיקה בפתאומיות את ההטבות האלה, הקבלנים נותרו עם עודפי היצע, וחלקם אף הסתבכו עד כדי פשיטת רגל.

אבל זה היה סיפור שנגע ספציפית לפריפריה. באופן כללי, הבנייה המואצת של שנות ה–90, שלוותה בעליות מחירים גדולות, הביאה את המלאי של הקבלנים לעודף גדול, ובמחצית השנייה של אותו עשור השוק נקלע למשבר. מספר העסקות ירד והבנייה ירדה אף היא, בתהליך שנראה דומה לתהליך שעובר על השוק כיום.

"על פי נתוני המגמה, חלה ירידה של 1.6% בממוצע לחודש במספר הדירות החדשות שנמכרו בין יולי 2015 לפברואר 2018, לאחר עלייה של 4% בממוצע ביוני 2014 עד יוני 2015", נכתב בסקירת הלמ"ס. נתונים אלה באים במקביל למספר התחלות הבנייה, שהגיע לשיא ברבעון הראשון של 2015. באותה תקופה הביקוש לדירות חדשות ובכלל שבר שיא; עם ירידת הביקוש לדירות חדשות, החל ברבעון השלישי של 2015 — היתה גם ירידה בהתחלות הבנייה של הקבלנים, בשיעורים רבעוניים של כ–30% ברבעון. וכשבונים פחות — ההיצע יורד.

ההיצע בפריפריה - הביקוש במרכז

הרכישות בפריפריה בירידה
.

בסוף פברואר השנה, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בבנייה ביוזמה פרטית בלבד היה כ–22.9 אלף. הנתונים, במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה (או בשם הלא רשמי של נתון זה: היצע הדירות) ירד בין יולי 2017 לפברואר 2018 בכ–0.6% בממוצע לחודש. בסך הכל, נתון זה הגיע לרמתו הנמוכה ביותר מאז תחילת המדידה החדשה, בינואר 2017. בגלל השינוי בשיטת המדידה, קשה להשוות לנתוני העבר. למרות זאת, המגמה נראית ברורה ודי טבעית: אם הבנייה בירידה — גם המלאי יירד בהדרגה.

סוגיה אחרת, שלא מרבים לדון בה, היא הפרישה הגיאוגרפית של הרכישות. לפי ניסיון העבר, כשהשוק נמצא בנסיגה — הראשונה שנפגעת במכירת הדירות היא הפריפריה, מפני שהיא הרגישה ביותר לשינויים במחירים. בזמנים כאלה, הרוכשים שנותרים בשוק מעדיפים להתמקד במרכז הארץ.

בדיקה של רכישת הדירות החדשות מראה נפילה גדולה מאוד בחלקה של הפריפריה (המחוזות חיפה, הדרום והצפון) במחצית השנייה של שנה שעברה משיא של כמעט מחצית מכלל הדירות שנרכשו בסוף 2016, לסדר גודל של 30% ופחות בחודשיים הראשונים של 2018.

היורדות הגדולות הן חיפה והצפון. דווקא במחוזות תל אביב וירושלים נרשמו עליות משמעותיות במכירות הדירות החדשות.

כשקונים פחות — בונים פחות
.

המספרים של 2018 עדיין ארעיים, וקשה לצייר על סמך נתונים לא סופיים את התמונה הכוללת, ואולם אי־אפשר שלא לראות את המגמה הגדולה. האם ההגרלות הגדולות של מחיר למשתכן, שהחלו ביוני 2017, השפיעו לכיוון הירידה הגדולה? ייתכן, שכן רוכשים העדיפו לוותר על לא מעט זכיות בפריפריה; ואולם כאמור, הדברים אינם ברורים עדיין.

נתון משלים וחשוב שלא פורסם בסקירת הלמ"ס הוא ההתפלגות הגיאוגרפית של מלאי הדירות החדשות הלא מכורות. בשנים האחרונות, קבלנים ריכזו חלק ניכר מהבנייה שלהם בפריפריה, ועל כן נראה כי חלק משמעותי מהיצע הדירות נמצא שם. אם אכן מתחיל להיווצר מצב שבו היצע הדירות בפריפריה אינו עונה על ביקוש במחוזות המרכז — הספירה הרגילה של מלאי הדירות הלא מכור עלולה להתברר כבלתי־מספקת להבנת ההיצע האפקטיבי של הדירות.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#