האוצר של עמידר: 400 בניינים שיכולים להוסיף אלפי דירות לדיור הציבורי - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האוצר של עמידר: 400 בניינים שיכולים להוסיף אלפי דירות לדיור הציבורי

במקום לגייס הון לקניית דירות חדשות, עמידר יכולה לייצר כ-3,000 דירות כאלה באמצעות שיפוץ וחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 ■ עמותת הצלחה: "ניצול כוח השוק שיש לעמידר לייזום פרויקטי תמ"א היה מסייע בצמצום הבעיות בדיור הציבורי בישראל" ■ כתבה שנייה בסדרה

8תגובות
שכונת עמידר בנהריה
ירון קמינסקי

הנפקת אג"ח בסכום של קרוב למיליארד שקל, ועוד 100–200 מיליון שקל ממשרד השיכון — כך מתכוונת החברה הממשלתית עמידר להגדיל את מלאי הדירות המיועדות לזכאים לדיור ציבורי שברשותה. לפי הודעת החברה שפורסמה באחרונה, שני הסכומים יחד יספיקו לעמידר לקניית 943 דירות בתוך שנה.

ואולם בישראל ממתינים כיום בתור לדיור ציבורי יותר מ–3,000 זכאים. לפיכך, המהלך הגדול המתוכנן, הכולל גיוס חוב ופעולות לאיתור ולקנייה של דירות ברחבי ישראל, ייתן מענה רק לפחות משליש מהזכאים הממתינים. המהלך גם לא ישפר את מצבן של הדירות שבבעלות עמידר, שרבות מהן נמצאות בבניינים ישנים שאינם עומדים בתקני בטיחות נגד רעידות אדמה, למשל.

בדיקה של מצבת המלאי של יחידות הדיור שמנהלת עמידר מגלה נכסים שגלום בהם פוטנציאל להגדלת מלאי הדיור שבידיה ב–3,000 דירות ויותר, בהערכה שמרנית, תוך חיזוק ושיפור מצבן של הדירות הקיימות שבהן מתגוררים זכאים.

הפער בין ההיצע לביקוש יוכל להיסגר

עמידר מחזיקה ב–40 אלף נכסים ברחבי הארץ, רובם בבניינים משותפים רבי קומות. כמעט כל הדירות של עמידר הן בבתי מגורים שנבנו לפני 1980 ולכן חלה עליהם תמ"א 38, המאפשרת לשפץ ולחזק בית רב־קומתי ולהוסיף בו יחידות דיור, שמכירתן מממנת את מהלך החיזוק והשיפוץ. היחידות החדשות מתווספות על הגג, או בקומת הקרקע במקרה של בניין שנבנה על עמודים. השיפוץ ישפר את המראה החיצוני של יותר מ–6,500 דירות של עמידר, וגם יחזקן מפני רעידות אדמה. אם הדבר יקרה, ניתן יהיה להתקרב לסגירת הפער בין ההיצע של דיור ציבורי בישראל לבין הביקוש לו. 

הדבר יכול להתחיל כמעט בלי עיכובים במאות בניינים שבהם עמידר היא בעלת הבית דה־פקטו, גם כשיש בהם דירות בבעלות פרטית. שיפוצי בתים במסגרת תמ"א 38 מתעכבים בדרך כלל בגלל שתי סיבות נפוצות.

מספר הדירות שעמידר מחזיקה, באלפים

הסיבה הראשונה היא שבעלי הדירות מתקשים להגיע ביניהם להסכמה על המהלך, בשל מחלוקות המאפיינות החלטות לגבי קניין ששותפים בו אנשים זרים, בעלי יכולות כלכליות, צרכים וסדרי עדיפויות שונים. כדי שמיעוט מתנגדים לא יוכל לעצור את רוב הדיירים המבקשים לשפץ את ביתם, החוק בישראל קובע כי כשיש הסכמה של 65% מבעלי הדירות, השיפוץ ייצא לדרך גם אם בעלי הדירות האחרים מתנגדים לו. כאן עומד לעמידר יתרונה כמחזיקה של רוב בשיעור 65% או יותר ב–417 מבנייני המגורים שבהם יש דירות שלה. בבניינים אלה היא יכולה להניע את המהלך לשיפוץ ולתוספת דירות אף מבלי לקבל את הסכמת הדיירים האחרים, ולהתחיל את החיזוק כבעלים של רוב הנכס וכיזמית המשפצת גם יחד.

עמידר לא צריכה להפסיד מהמהלכים

סיבה נפוצה אחרת לעיכוב השיפוץ במיזמי תמ"א 38 בשוק החופשי היא היעדר כדאיות כלכלית. שיפוצי דירות בדרך זו נעשים ברוב המקרים ביוזמת קבלנים פרטיים. הם מסכימים להשקיע בשיפוץ בתי המגורים הישנים, בלי לקבל תשלום כספי מבעלי הדירות, ובתמורה הם מעבירים אליהם את זכויות הבנייה שנוספו לבניין.

היזם המשפץ בונה דירות חדשות בזכויות הנגזרות מהשיפוץ, והכסף ממכירת הדירות מכסה את ההוצאה על חיזוק הבניין ושיפורו עבור הדיירים החדשים — הקמת מעלית, גינה, לובי, ולפעמים תוספת של מרפסת והחלפת תריסים ותשתיות משותפות. כשהבניינים המועמדים לשיפוץ נמצאים בסביבה שאין בה ביקוש לדירות, לא משתלם להשקיע את הכסף, כי הדירות החדשות לא ישאירו ליזם מספיק רווחים.

שיכוני עמידר בבית שאן
יובל טבול

עמידר אמנם לא צריכה להרוויח, אבל רצוי שלא תפסיד, כי הפסד שלה הוא ההפסד של כולנו, משלמי המסים שמממנים את פעילותה.

עלויות השיפוץ בתמ"א נגזרות במשא ומתן עם הדיירים. ככל שעמידר היא גם הבעלים (או בעלת רוב קובע כבעלים) וגם היזמית המשפצת, היא לכאורה יכולה לקמץ בהוצאות ובעלויות לשיפור הבניין. עם זאת עדיף לצאת מנקודת הנחה שעמידר, כמי שהדיור הציבורי ורווחתם של הזכאים עומדים לנגד עיניה, תשקיע מיליון שקל בכל בניין העובר שיפוץ, לפחות בחיזוק ותוספת מעלית. המעלית מחויבת כשעולים לגובה חמש קומות, והחיזוק יאפשר לבנות על הבניין שתי קומות, ובהן דירות שיישארו בבעלותה.

אם בכל קומה יבנו ארבע דירות בנות שלושה חדרים בגודל 75 מ"ר (או שתי דירות של 90 מ”ר וארבע חדרים ושתי דירות שני חדרים, של 60 מ”ר), בעלות של 5,000 שקל למ"ר בנייה, כל בניין יניב למלאי הדיור הציבורי שמונה דירות חדשות בסטנדרט סביר ותמהיל הגיוני. כך, בעלות של 4 מיליון שקל בסך הכל לבניין, עמידר תקבל עוד 3,300 יחידות דיור בעלות של חצי מיליון שקל לכל אחת, אם זו דירה באשקלון, נס ציונה, באר שבע, ירוחם, נצרת עלית וקריית שמונה, ואם זו דירה בפתח תקוה, רחובות, ראש העין או חולון. 

בנוסף להגדלת מלאי הדיור הציבורי של המדינה, תצמח כאן עוד תועלת: שיפור מצבן של 6,500 יחידות דיור ציבוריות קיימות וחיזוקן של עוד כ–2,200 יחידות דיור בבעלות פרטית, הנמצאות בבניינים שרוב דייריהם הם מקרב הזכאים לדיור ציבורי. 

עלות של תוספת דירות במתווה זה תגיע ל–1.7 מיליארד שקל, חצי מיליארד שקל יותר מתקציב תוספת הדירות הנוכחי של עמידר. עם זאת, התוספת תניב פי שלושה ויותר דירות למלאי, ובד בבד תשפר את תנאי המגורים ב–6,500 דירות ציבוריות נוספות.

אחד המקורות האפשריים להשלמת הפער בין שתי התוכניות הוא ברווחי המכירה של הבתים צמודי הקרקע של עמידר, שנחשפו ב–TheMarker

בניין דיור ציבורי בתל אביב
עופר וקנין

בנוסף, לעמידר יש "רוב חוסם" כלפי דיירים בעוד כ–4,500 בניינים נוספים המועמדים לשיפוץ במסגרת תמ"א 38. אלה בניינים שבהם שיעור הדירות בניהול עמידר מהווה 40% מכל הבניין. בבניינים כאלה לדיירים האחרים יש אפשרות להטיל וטו ולמנוע מעמידר לשפץ ולחזק את הבניין, אולם גם היא יכולה למנוע כל שיפוץ שייזמו דיירים אחרים. אם עמידר תתחיל מיד בהליך חיזוק ושיפוץ בבניינים שבהם יש לה רוב של 65% ותוכיח במהרה יכולת ביצוע, איכות, עמידה בזמנים והגינות כלפי הדיירים — תיפתח בפניה הדרך להתקדם כיזמית גם בבניינים שבהם שיעור הדירות שלה נמוך. אז נצטרך להתמודד עם סוגיה אחרת: מונופול ממשלתי בשיפוץ דירות והתחדשות עירונית שיהפוך לשחקן חשוב ומתחרה קשה ליזמות הפרטית בתחום זה.

אלעד מן, היועץ המשפטי של עמותת הצלחה, שהשיגה את הנתונים מחברת עמידר: ״כחלק מהניסיון להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש ניתן היה להסתייע בניצול כוח השוק שיש לעמידר כגורם מעורב בייזום פרויקטים של תמ"א 38. אפיק זה, יחד עם מימוש ושיחלוף נכסים ואפיקי פעולה נוספים היה מסייע בצמצום הבעיות הקיימות היום לדיור הציבורי בישראל ולאתגרים איתם הוא מתמודד".

עמידר: "מדובר בתהליכים מורכבים"

עמידר מסרה בתגובה: "בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בבניינים ברוב דיור ציבורי, החברה מנהלת עבור המדינה את הבניינים ופועלת בהתאם למדיניותה, תוך בחינת כל מקרה לגופו, בהתאם לצרכים ולכדאיות. נדגיש כי אנו מברכים על כל יוזמה לשיפור תנאי הדיור של דיירי הדיור הציבורי ולהשבחת נכסי המדינה במסגרת תוכניות להתחדשות עירונית, ובהתאם לכך משתפים פעולה עם יוזמות בשוק החופשי, תוך דאגה לזכויות הדיירים בכלל ודיירי הדיור הציבורי בפרט. כל זאת כמובן לאחר בחינת ההסכם, ניהול משא ומתן ובדיקת התמורה והתנאים.

"בספטמבר 2016 חתמה החברה על הסכם לניהול תחום ההתחדשות העירונית מול משרדי האוצר והבינוי והשיכון. מאז אנחנו פועלים לקידום כמה תוכניות באזורי הביקוש (כמו רמת גן וירושלים) הכוללות אלפי יחידות דיור, ובהם פרויקטים בתחום פינוי־בינוי ותמ"א 38(2) לפי מודל 'הנדל"ן החברתי' — שמשמעותו ביצוע פרויקטים בעלי כדאיות כלכלית במרכז הארץ, תוך שדרוג דירות דיור ציבורי קיימות והשקעת הרווחים מפרויקטים אלה לטובת שדרוג דיור ציבורי בפריפריה וחיזוק מבנים (דבר שנעשה בהצלחה כבר בעשרות מבנים בצפון הארץ).

"מדובר בתהליכים מורכבים הן מבחינה תכנונית ורגולטורית והן מבחינה חברתית־קהילתית. נוכל לציין כי עמידר פועלת לטובת אישור התוכניות במוסדות התכנון, מול בעלי הדירות ובתיאום עם משרד הבינוי והשיכון כנדרש".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#