מחיר למשתכן עם נוף לים? הקבלנים אומרים לא לשכונת יוקרה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מחיר למשתכן עם נוף לים? הקבלנים אומרים לא לשכונת יוקרה

שכונת עין התכלת בצפון נתניה ממוקמת בסמוך לקו החוף ולנופים הירוקים של מושבי הסביבה, אך הביקוש מצד קבלנים למכרזים המתפרסמים בה אפסי ■ "עין התכלת היתה אמורה לפרוח, אך היא נפלה בין הכיסאות בגלל תמחור שגוי של המדינה"

6תגובות
שכונת עין התכלת בנתניה, בסמוך לאזור שבו מתוכננת בנייה של מחיר למשתכן
טל כהן

מכרזי מחיר למשתכן בפריפריה סובלים מחוסר ביקוש בתקופה האחרונה - אך כעת נדמה כי גם אזורים שעל פניו אמורים ליהנות מביקוש גבוה, מתקבלים בקרירות על ידי חברות הנדל"ן בשוק: מתוך שלושה מכרזים שביקשה המדינה לשווק בשכונת עין התכלת בנתניה, הממוקמת בסמוך לקו המצוק בצפון העיר ונהנית ממיקום מרכזי בארץ, רק למכרז אחד היתה היענות, וגם היא מצד מציע בודד.

אם להסתמך על גלגולם של שני המכרזים הנוספים בחודשים האחרונים, ועל הערכות מצד גורמים בענף הנדל"ן, נראה כי גורלם של שני המתחמים הנוספים צפוי להיות עגום. זאת, על אף שכאמור, שכונת עין התכלת ממוקמת היטב בצפון מערב העיר ותושביה החדשים יכולים ליהנות מנוף לרצועת החוף ולשטחי הפרדסים של המושבים הסמוכים לעיר. כישלון מכרזי מחיר למשתכן בעין התכלת ממחיש את העיוות הקיים בתוכנית הדגל של משרד האוצר - המחיל אותם עקרונות על אזורים שונים ללא בחינה של המאפיינים הספציפיים של כל אזור.

שכונת עין התכלת החדשה כוללת על פי התוכנית 693 יחידות דיור במחיר למשתכן ומשתרעת על  שטח של 93 דונם. השכונה אמורה לכלול מגורים בבנייה רוויה, לצד הבתים צמודי הקרקע המאפיינים את האזור כיום. ביניהם יהיו שבילים להולכי רגל, גינות שכונתיות, שטחים ציבוריים, ציר גישה לים, וכן בית מלון הכולל שטחי מסחר.

אלא שכאמור, התכנון התיאורטי למתחם מתקבל בקרירות רבה בשוק. נכון להיום, מתוך שלושה מתחמים, הוגשה הצעה לשניים בלבד - אך היתה זו הצעה בודדת מצד חברת ציון בריגה ובניו, וכעבור זמן קצר הודיעה החברה על רצונה לוותר על זכייתה. מכרז זה, בהיקף של 208 יחידות דיור, יצא לשיווק פעם נוספת ובימים האחרונים נסגר לאחר ששוב לא זכה להצעות מצד השוק. כעת מנסה המדינה לשווק אותו בשלישית לשוק, ותוצאותיו יתפרסמו בתחילת חודש מאי.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

מבדיקת The Marker עולה כי הסיבה לסירובה של חברת בריגה לזכייתה היתה מחלוקת בדבר תוספת שבס (המאפשרת לוועדות מקומיות להוסיף יחידות דיור לתוכניות מאושרות) שתינתן לה והחשש מפני כלכליות נמוכה של הפרויקט. בעקבות ביטולה של זכיית החברה – מהלך שאושר על ידי ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל – הסכימה עיריית נתניה להעלות את תוספת שבס מ-10% ל-20%, אלא שכאמור, גם תוספת זו לא הועילה שכן המכרז נכשל בשנית. המכרז השלישי, בהיקף של 60 יחידות דיור, נותר ללא הצעות כבר בסיבוב הראשון שהתקיים בחודש נובמבר 2017 ונכון להיום המדינה כלל אינה מנסה לשווקו.

מחיר למ"ר גבוה ב-25%

אחד ההסברים לשאלה מדוע המכרזים הללו אינם זוכים לביקוש גבוה מצד השחקנים בשוק, עשוי להיות נעוץ בשאלת התמחור: המחיר למ"ר בשכונת עין התכלת גבוה בממוצע ב-25% ממחירי מחיר למשתכן אחרים שהתפרסמו בנתניה – נקודת פתיחה בעייתית מבחינת הרוכשים שיתבקשו לשלם יותר עבור דירה מוזלת בשכונה זו. מנגד, עלויות הפיתוח במקום גבוהות באופן יחסי ומהוות יותר מ-40% ממחיר הדירה - נתון בעייתי מבחינת שורת הרווח של הקבלנים, המשלמים 25% בממוצע עבור הפיתוח, במכרזים אחרים בעיר נתניה. בנוסף, המחיר למ"ר בשכונת עין התכלת קרוב למדי למחירים של מתחם גליל ים הנחשב ליוקרתי בהרבה - מה שמעלה חשש בקרב היזמים באשר ליכולת השיווק של הדירות במקום.

ההבדלים במחירי הדירות מתבטאים בפערים משמעותיים: על פי הודעת משרד האוצר, מחירי הדירות בנתניה בשכונת עין התכלת מבטאים הנחה של 15% ממחיר דירות דומות בשוק, ומחירה של דירת 100 מ"ר בעין התכלת יהיה כ-1.7 מיליון שקל. זאת, בעוד מחיר דירת 100 מ"ר בשכונת אגמים בעיר הוא כ-1.15 מיליון שקל ומבטא הנחה של 22% ממחיר דירות דומות.

"בחנתי את האפשרות להתמודד במכרז בעין התכלת אבל החלטתי לוותר", אומר יו"ר ארגון הקבלנים בנתניה, רפי זנזורי. "הסיבה לכך פשוטה: כשהבאתי בחשבון את המחיר לקרקע, הכולל הן את המחיר למ"ר והן את עלויות הפיתוח, הגעתי למסקנה שעלויות הכניסה שלי לעסקה הזאת אינן כדאיות. מה גם שהפערים בין דירת 100 מ"ר במחיר למשתכן בעין התכלת לבין דירת 100 מ"ר באזור כמעט אינם מורגשים. דירות באזור נמכרות כיום במחיר ממוצע של 14 אלף שקל למ"ר, כמעט זהה למחיר למשתכן. יהיה קושי רב לשווק את הדירות שם".

זנזורי מציין כאמור כי עלויות הפיתוח הגבוהות במקום ממלאות תפקיד לא מבוטל בשיקולי חברות הנדל"ן. כך, בעוד במקומות אחרים בעיר מחירי הפיתוח מהווים 25% מרכיב הקרקע לדירה, הרי שבשכונת עין התכלת עלויות הפיתוח הן כ-40%.

רמ"י: לעתים יש צורך במכרזים חוזרים

אלא שסיבה נוספת, מורכבת יותר, שעליה מצביעים גורמי מקצוע המכירים היטב את האזור, עשויה להסביר את הבעייתיות המובנית של עין התכלת. "אם לא היתה תוכנית מחיר למשתכן, אזור עין התכלת היה נהפך למתחם של מגדלי יוקרה - אבל התמחור מצד המדינה שגוי", אומר דודו מכלוף, זכיין רימקס בנתניה. "מדובר בצפון נתניה, על קו החוף, אזור בתולי שבו יש בעיקר צמודי קרקע, חלקם נרכשו על ידי תושבי חוץ לאורך השנים האחרונות. אלא שהמדינה החליטה לשווק בו מאות יחידות דיור במחיר למשתכן ונוצר מצב שבו מצד אחד רוכשי יוקרה לא יגיעו לפרויקטים האלה – כלומר יהיה קושי לשווק את הדירות – ומצד אחר המחירים של מחיר למשתכן שם גבוהים מדי עבור הזכאים. השכונה הזו נפלה בין הכיסאות.

"תיאורטית זה אמור להיות אזור עם ביקוש גבוה מאוד. חלקה המערבי של עין התכלת צופה לחוף הים וחלקה המזרחי צופה לגגות האדומים של צמודי הקרקע באזור ולפרדסים של מושב אביחיל. הבעיה היא שבמחירים שהמדינה מציעה אין כלכליות. הסיבה היחידה שקבלנים אולי יתמודדו היא כדי להמשיך לגלגל את הפעילות העסקית שלהם, משום שאין להם ברירה".

תגובת רשות מקרקעי ישראל: "רמ"י מחויבת לשמירת האינטרס הציבורי ולכן אינה מופתעת כשמעת לעת יש צורך בפרסום מכרזים חוזרים, כך גם לגבי המכרז בעין התכלת".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#