מוכרי הדירות מאמינים שהשוק בדרך למטה - ומורידים מחירים - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מוכרי הדירות מאמינים שהשוק בדרך למטה - ומורידים מחירים

הפסיכולוגיה של שוק הנדל"ן משנה כיוון: מחקר של מכון אלרוב, המתבסס על נתוני yad2 ורשת המסים, חושף כי לאחר עשור של התייקרות מוכרי הדירות נאלצים להתפשר ולהוריד יותר מ-100 אלף שקל במחיר בממוצע ■ "הנכונות לוותר מעידה כי המוכרים סבורים שהמחירים ימשיכו לרדת"

186תגובות
חיפה. ברבעון האחרון של 2017 המוכרים בעיר הסכימו לרדת במחיר ב– 7% בממוצע
אייל טואג

רוצים למכור דירה? היו מוכנים להתפשר. מחקר שפירסם באחרונה מכון אלרוב, על סמך נתוני לוח yad2 ורשות המסים, חושף כי אלה שהציעו דירות למכירה באמצעות הלוח מכרו אותן ברבעון האחרון של 2017 במחיר נמוך ב–108.5 אלף שקל בממוצע (6.7%) לעומת המחיר שנקבו לראשונה. זו עלייה של עשרות אחוזים בסכום הפשרה שאותה צריכים בעלי הדירות לקבל בדרך למכירה.

המחקר מגלה למעשה כי בעוד הנתונים הרשמיים על ירידות מחירים מראים עד כה שינוי קל בלבד, בקרב בעלי הדירות חל שינוי ניכר: מרביתם הפסיקו להאמין בהמשך עליות מחירים בשוק הדיור, ומוכנים להתפשר על המחיר שקיוו להשיג, מחשש שהמתנה נוספת תיאלץ אותם להתפשר יותר.

ד"ר איתי אטר, חוקר ומרצה בכיר לכלכלת עסקים ואסטרטגיה ואיתמר פופליקר, סטודנט בתוכנית הרב־תחומית באוניברסיטת תל אביב, בדקו במכון אלרוב לחקר הנדל"ן מגמות בשוק מכירת הדירות יד שנייה ב–28 ערים בישראל. תקופת הבדיקה היתה מ–2015 עד הרבעון הרביעי של 2017. החוקרים עקבו אחר מודעות למכירת דירות באתר yad2, שהונגש לצורך המחקר האקדמי, ובדקו את סכומי העסקות שבוצעו על אותן דירות, כפי שדווחו באתר רשות המסים. בסך הכל נבחן מדגם של עשרות אלפי עסקות שנערכו בתקופה זו.

בבאר שבע ובחיפה המוכרים מתפשרים הכי הרבה
.

כשמוכרי דירות מפרסמים אותן ב–yad2 או באמצעות מתווכים, הם נוקבים מלכתחילה במחירים גבוהים ממחיר היעד שלהם. ואולם החוקרים גילו כי במצב של ביקוש רב, הירידה הממוצעת בין המחירים שדורשים בעלי הדירות לבין מחירי המכירה קטנה יחסית ומסתכמת ב–60–70 אלף שקל. כך היה למשל ברבעון השני של 2015 — אז נשבר שיא במספר העסקות שבוצעו לפחות מאז תחילת שנות ה–2000, עקב התנפלות גדולה של רוכשים, ובעיקר של משקיעים, על דירות למכירה. הסיבה: העלאת מס הרכישה שאירעה בסוף יוני 2015. הדבר גרם לכך שבעלי דירות הסכימו להוריד בממוצע רק 62 אלף שקל (4.1%) ממחירי הדירות שנקבו בלוח yad2, כתנאי להשלמת העסקות.

ואולם מיד אחרי הרבעון שבו נשבר השיא, התחילה הירידה הגדולה במספר העסקות שבוצעו בשוק, ומדדי מחירי הדירות הצביעו על עליות מתונות. בתחילה, הסיבה היתה הקטנת חלקם של המשקיעים בשוק. לפי המחקר, הדבר אילץ את בעלי הדירות לגלות גמישות גדולה יותר באשר למחירים: מהרבעון השלישי של 2015 התחילה קפיצה מהירה בסך הירידה בין המחיר הנקוב למחיר המכירה. ברבעון הראשון של 2016 הירידה הממוצעת זינקה ל–78 אלף שקל מהמחיר הנקוב, ואילו ברבעון הראשון של 2017 היא טיפסה ל–88 אלף שקל. בסוף 2017 הירידה בין המחיר שמבקשים בעלי הדירות לסכום העסקה כבר התקרבה ל–109 אלף שקל. בבחינת שיעור הירידה בין המחיר שהוצע למחיר הסופי, עולה כי היא טיפסה מ–4.5% בממוצע ברבעון האחרון של 2015 ל–4.6% ברבעון האחרון של 2016 — וזינקה ל–6.7% ברבעון האחרון של 2017.

מספר הימים הממוצע מרגע שדירה מתפרסמת ב yad2- עד סגירת העסקה
.

הנתונים האלה משלימים את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שפורסמו השבוע והמצביעים על ירידות מחירים בסך 2.4% בין אוקטובר 2017 לפברואר השנה. אמנם נתוני הלמ"ס נכונים לפברואר 2018, ואילו המחקר בחן את המצב רק עד סוף 2017, אך התמונה ברורה — המחירים יורדים. לפיכך, בעלי הדירות המתעקשים למכור אותן חייבים להביא בחשבון כי בתקופה זו הם ייאלצו להתגמש על המחיר בעשרות אחוזים יותר מאשר בשנים שעברו.

אטר מוסיף כי "מתרבים הסימנים לירידות מחירים בשוק. הנכונות של בעלי דירות להתפשר יותר על מחיריהן מעידה כי הם סבורים שמחירי הדירות בעתיד הקרוב יוסיפו לרדת. לכן, הם מעריכים שעדיף להם להתגמש כיום בסכום מסוים — מפני שאם ימתינו ייאלצו להתגמש יותר".

חשוב להדגיש כי המחקר אינו בודק את מחירי הדירות החדשות ואת הדירות הנמכרות במחיר למשתכן, אלא רק דירות יד שנייה.

בניינים בתל אביב
עופר וקנין

זמן ההמתנה של הדירות עולה

אטר בדק לא רק את הממוצע הכולל של ההתגמשות של בעלי הדירות במחיריהן, אלא גם איבחן את המצב בכמה ערים. האזורים שנמצאו במחקר כבעלי שיעורי הפשרה הגבוהים ביותר היו באר שבע (7.6%) וחיפה (7%). בסביבת שני הערים האלה (באזור הנגב ובקריות) יש מבצעים אינטנסיביים של מחיר למשתכן, וככל הנראה הם לוחצים על בעלי הדירות להתגמש יותר. לעומת זאת, באשדוד שיעור ההתפשרות היה הקטן ביותר שנמצא — 3.9% בלבד.

כשבוחנים את הירידה בשקלים מגלים כי הערים היקרות ביותר הן אלה המחייבות את בעלי הדירות להתפשר ביותר כסף. כך, למשל, בעל דירה בתל אביב נאלץ בסוף 2017 להפחית 129 אלף שקל בממוצע מהמחיר המבוקש כדי למכור את דירתו, ואילו עמיתו הירושלמי נאלץ לוותר על 115 אלף שקל.

המוכרים נאלצים לוותר לקונים יותר
.

אבל לא כל בעלי הדירות מוכנים להוריד במחיר. יש כאלה שהמחיר שבו הם נוקבים במודעה קרוב מאוד למחיר היעד שלהם, והם אינם מוכנים להתגמש עליו. אטר מצא כי היו אף עסקות שבהן המחירים הסופיים היו גבוהים מהמחירים שהוצעו בתחילה — ככל הנראה משום שבעלי הדירות גילו שיש להן ביקוש גבוה. ואולם גם בבדיקה של הדירות האלה ניכרות השפעות הזמן: בתחילת 2015 כרבע מהדירות שהוצגו בלוח yad2 ונותחו על ידי החוקרים נמכרו במחירים זהים או גבוהים מהמחירים הנקובים במודעות, ואילו בסוף 2017 שיעורן קטן ל–12% בלבד.

ומה לגבי מה התקופה שבין פרסום הדירות למכירתן? כאן הדברים מובהקים פחות. ברבעון השני של 2015, שהיה רבעון השיא, זמן המדף של דירה היה 145 ימים, וברבעון השלישי של 2016 זמן המדף ירד ל–119 ימים. לעומת זאת, ב–2017 המגמה התהפכה, כך שבסופה חזרנו ל–140 ימים בממוצע. לדברי אטר, "מחקרים הוכיחו שחיי מדף ארוכים מעידים על התקררות השוק".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#