שוק הדירות קפוא? להיפך: הוא פעיל, קשוח ובררן - ואלה הסכנות

מה אפשר ללמוד מנתוני הלמ"ס שפורסמו אתמול (א'), ולפיהם מחירי הדירות ירדו ב-2.4% בחמשת החודשים שבין ספטמבר-אוקטובר 2017 לינואר-פברואר השנה?

קיפאון בשוק הדיור? קשה לכנות "קפוא" שוק שהמחירים בו יורדים כבר חמישה חודשים ברציפות. אמנם, הירידה הושגה באמצעות התערבות ממשלתית מסיבית, שמשתקת חלקים ניכרים מהשוק ומשאירה בעיקר דירות זולות כנכסים נזילים - ועדיין, מדובר בשוק פעיל מאוד, בררן מאוד וקשוח מאוד.

מבחינת משפרי הדיור והמשקיעים, שוק הדיור אכן שרוי בקיפאון, אבל ככל שזה נוגע לזוגות הצעירים - השוק נמצא בפריחה ברמה שלא נראתה כמותה בשנים האחרונות. קצב הרכישות של הזוגות הצעירים ברבעון הראשון של 2018 זינק לעומת הרבעונים הקודמים, שהיו גם הם ברמה גבוהה למדי.

מבחינה זו כדאי לחזור ולעקוב אחרי הדו"ח השנתי האחרון שפירסם בנק ישראל. מעבר לביקורת על תוכנית מחיר למשתכן, הדו"ח כלל נתון מעניין מאוד, שנולד מחיבור שערכו כלכלני הבנק בין שלושה משתנים: עסקות שביצעו זוגות צעירים במחיר השוק, עסקות שבוצעו במסגרת מחיר למשתכן וזכייה בהגרלות מחיר למשתכן (בניכוי הרכישות בפועל).

בעוד שמספר העסקות הרגילות שביצעו זוגות צעירים ב-2017 הגיע לכ-27 אלף ומספר העסקות במסגרת מחיר מטרה ומחיר למשתכן הסתכם בכ-5,000 - מספר הזוגות שזכו בהגרלות מחיר למשתכן - וטרם ביצעו רכישה - הגיע לכ-30 אלף. יש להניח כי חלק משמעותי מתוכם יממשו את העסקה בתקופה הקרובה, וכך צפויה להימשך המגמה של ירידות מחירים, ובמקביל ירידה במספר העסקות שמבצעים משפרי דיור ומשקיעים.

מדובר במציאות מורכבת. מצד אחד המדינה גורמת לניפוח ביקושים - חלקם כבושים וחלקם עתידיים - בקרב זוגות צעירים. בבנק ישראל מספרים על זוגות שלא התכוונו לרכוש דירות, אך תוכנית מחיר למשתכן קסמה להם והחליטו להשתתף בהגרלות. אחרים, כך על פי הבנק, הקדימו את כוונתם לרכוש דירות מחשש שהתוכנית תבוטל והם יאבדו הזדמנות לזכות בדירה במחיר מוזל.

מנגד, התוכנית גורמת למשפרי דיור לדחות את מכירת הדירות שלהם וכן את רכישת הדירות החדשות: מאז הרבעון השלישי של 2015 ירד קצב הרכישות של משפרי הדיור בכשליש. הפריחה הגדולה של הזוגות הצעירים לא נוגעת להם כלל.

סביר להניח שהמציאות הלא-טבעית הזאת תימשך בתקופה הקרובה. ואולם, כשהביקורת על תוכנית מחיר למשתכן גוברת והולכת - בייחוד מצד זוכים בהגרלות; כשהיצע הדירות במסגרת ההגרלות פוחת והולך; וכשקצב ההרשמה של זוגות צעירים נמצא בירידה - השאלה אינה מה יקרה בחודשים הקרובים, אלא לאחר מכן, כשהמדינה תיאלץ לסיים את התוכנית.