החזון של בני ברק: להפוך את אזור המוסכים למתחם משרדים ענק שיתחרה ברמת החי"ל - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

החזון של בני ברק: להפוך את אזור המוסכים למתחם משרדים ענק שיתחרה ברמת החי"ל

בשטח מפויח ומוזנח, בין מזללות, בתי עסק ומוסכים, מנסה עיריית בני ברק להקים מתחם משרדים ענק שיתחרה ברמת החי"ל ובבורסה של רמת גן ■ התשתיות רעועות, בעלי העסקים ממורמרים והשבת מציבה מגבלות משלה ■ האם תצליח העיר החרדית ליהפך למותג נחשק? רק אלוהים יודע

23תגובות

ב-2003 עבדתי כאיש שיווק. המשימה שלקחתי על עצמי היתה מורכבת: מכירת שירותי בנייה של אתרי אינטרנט לעסקים קטנים. בצהריי יום חם במאי ציפה לי אתגר שנראה גדול במיוחד. מחלקת השיווק הטלפוני של החברה שבה עבדתי דאגה לי לפגישה בחנות תשמישי קדושה בבני ברק - לא הלקוח הקלאסי של מהפכת האינטרנט. הגעתי לכתובת המיועדת בקושי, לא הכרתי קודם לכן את אזור התעשייה של העיר - והופתעתי ממה שנגלה לעיניי. אזור התעשייה של בני ברק, אותו מתחם המשתרע צפונית לרחוב ז'בוטינסקי ומזרחית לרחוב בן גוריון, היה אז בעיניי בגדר פלא. בין שניים ממתחמי התעסוקה היוקרתיים במדינה - פארק ההיי-טק של רמת החי"ל מחד גיסא והמרכז העסקי של ישראל בבורסת רמת גן מאידך גיסא - נתקל עובר האורח באזור שחלקים ממנו מזכירים את דלהי שבהודו: כבישים שתחומים בחצץ בשולי הדרך, במקום במדרכות; בתי מסחר ומפעלי תעשייה קטנים של פעם; ומעל הכל הזנחה רבתי.

בעל החנות, חרדי מבוגר, הכניס אותי פנימה כשאני צועד בזהירות בין ספרי הקודש, הושיב אותי מולו והציע לי כוס מים בעוד הוא מנסה להבין איך יעזור אתר אינטרנט למכירת ספרי התורה שלו. באותו יום גיליתי שאני קטן אמונה. מוכר התשמישים בחר להשקיע כמעט 2,000 שקל בהקמת אתר אינטרנט לעסק הזעיר שלו.

כמעט עשר שנים אחר כך, שוב מתרחש בבני ברק מפגש בין קטני אמונה לבין מי שרוצה להביא אליה את המהפכה. השאלה לגבי קיומו של אתר אינטרנט לכל עסק במתחם עומדת לאבד את הרלוונטיות שלה - שכן דברים משמעותיים בהרבה מתרחשים בו. מנופי הענק כבר בשטח, הבולדוזרים בדרך ומיליארדי שקלים נשפכים בימים אלה על אזור התעשייה המוזנח על ידי העירייה והיזמים פרטיים. המטרה: להפוך את אזור התעשייה של בני ברק למתחרה לרמת החי"ל ולמתחם הבורסה.

כ-100 אלף מ"ר של שטחי משרדים ומסחר נמצאים כיום בבנייה, 120 אלף מ"ר נוספים נמצאים בתכנון ויש אישורי טאבו לכ-400 אלף מ"ר. בטווח הארוך עוד יותר כבר מדברים על מתחם של 1.5 מיליון מ"ר, הכוללים גם את המתחם הצפוני, ומתוכם כ-300 אלף מ"ר יוקצו למבני ציבור. המשמעות - המתחם ייהפך לאזור התעסוקה המטרופוליני הגדול בגוש דן.

ובכל זאת, תושבי האזור אינם ששים להרעיף מחמאות על העירייה. הסיבה - חידוש האזור מתבצע באטיות רבה, ובנוסף, בעוד חלקם ייצאו נשכרים מהמהלך, אחרים עלולים למצוא את עצמם ללא עסק וללא פרנסה. מדובר בשני עולמות עם נקודות מבט שונות: מצד אחד נמצאים היזמים, המרוצים עד השמים מיוזמות העירייה, ומצד שני בעלי העסקים הקיימים, שמגלים ספקנות ביחס להצלחת השינוי. בין שניהם ייקבעו ההצלחה או הכישלון של התוכניות הגדולות של העירייה.

השף התעורר

"זה כמו בבישול. יש לך קמח, ביצים, סוכר. האם תצא מזה עוגה? זה כבר תלוי בשף. אצל שף אחד לא ייצא כלום. אצל שף אחר זה מצליח. השף כאן הוא עיריית בני ברק". כמו רוב בעלי העסקים הקטנים באזור התעשייה, גם הבעלים של חנות חומרי הבניין במתחם ממורמר על העירייה. "עד שירימו פה משהו ייקח זמן. עיריית בני ברק היא עירייה לא מתפקדת. הכל זה בעזרת השם. הכל לאט.

"חוץ מזה, בונים במדינה יותר מדי. יש לי פה שני בניינים ברחוב, שאני לא מוצא להם שוכרים. יש גבול לרמת הביקושים", הוא טוען ומעלה את אחד מסימני השאלה מעל המתחם.

מתחם בני ברק אינו צומח בתוך ואקום. בכל מקום במרכז אפשר לראות בימים אלה בנייני משרדים שנבנים או עתידים להיבנות. אם שוק הנדל"ן המשרדי פועל בצורה אקורדיונית, כלומר עם עודף של ביקושים לשטחים משרדיים המביאים לבנייה מואצת בתחום - הגוררת בתורה עודף היצעים - הרי שבימים אלה הוא נמצא בשלב ההתרחבות.

ברמת החי"ל, במתחם יגאל אלון בבורסה ברמת גן, בפתח תקוה ובנתניה יש ביקושים גדולים לבניינים, כך לפי היזמים והמתווכים, ובכולם נבנים בימים אלה בניינים בכמויות גדולות, וסכנת בועה מרחפת מעל היזמים במידה שתגיע האטה כלכלית. הבנייה למשרדים אינה מתוכננת על ידי גוף מרכזי בישראל, ובעלי שטחי הנדל"ן המניב שנכוו בתחילת שנות ה-2000 עוד זוכרים ימים שבהם מחירי השכירות צנחו בעשרות אחוזים בגלל היצע גדול שלווה במשבר כלכלי.

גם למוכר במסעדת המאכלים הביתיים "טעים לי" הסמוכה דעה נחרצת על המיקום שבו פועל העסק שלו. "זה אזור תעשייה על הפנים", הוא מסביר, בין לחיצת יד אחת לשנייה ללקוחות הקבועים ותוך שהוא מכין פיתה עם קציצות הבית. "אין מקומות חנייה, ואז איפה יעמדו הלקוחות? הנה, לך תראה מה עשו להוא שם בטאבון", הוא מפנה למרכז העניינים.

מה עשו לו?

"רוצים לסגור אותו. שמו לו שם משטרה כל הזמן".

אם התוכניות יקרמו עור וגידים, גורל בעלי העסקים הקטנים במקום יתחלק לכמה סוגים: אלה שיפונו ויזכו לפיצוי, אלה שימכרו את הקרקע שבבעלותם, ואלה שיישארו עם עסקים קטנים ולא בהכרח רלוונטיים בין בנייני המשרדים הגבוהים שעתידים לקום במקום.

מאפיית הטאבון היא מקום מוכר לכל תושבי גבול בני ברק-רמת גן. לפני כמה שנים היתה המאפייה שעל רחוב מבצע קדש, פופולרית לא פחות מזו של אבולעפיה ביפו. מי שביקש אז להשיג סמבוסק או דבר מאפה אחר - היה צריך לרכוב מעל כתפי האנשים שצבאו עליה ולקוות להשיג את תשומת לבה של המוכרת.

הטאבון, כמו גם הפיצוצייה הסמוכה, הפלאפל של דוד ושווארמייה מקומית, היו ארבעה בתי עסק שנהנו ממיקום מופלא - נקודה אסטרטגית על רחוב מבצע קדש שמחבר את קניון איילון עם רחוב ז'בוטינסקי והלאה משם ליציאה לכביש 4 מגוש דן. נקודה שבה כל מי שנסע בכביש או עבד באזור שש לעצור את מכוניתו בצד כדי לחטוף משהו.

אלא שמוכר הקציצות צדק. משהו השתנה. כיום המקום נראה אחרת: סמוך לבתי העסק הציבה העירייה עמודים, המונעים ממכוניות לעצור במקום ומגדירים את סוף הכביש - מבלי להותיר לבתי העסק מדרכה שעליה יוכלו קונים פוטנציאלים להתגודד. ארבעה שוטרים ניצבים מול בתי העסק, מה שלא מאפשר לנהגים לעצור את המכוניות ולקנות משהו.

"הם רוצים לייאש אותנו", מסביר המוכר בפיצוצייה שחושש להזדהות. "שמו פה משטרה כל יום עד ל-20:00. תראה מה נהיה פה. שממה", הוא אומר ומחווה בידו על השטח הריק מקונים שלפניו. "40 שנה שלא היו פה רישיונות לאף אחד. עכשיו באו ונזכרו לבקש פה רישיונות".

מה המטרה של כל זה?

"לפנות אותנו כדי להמשיך את הכביש לאם המושבות (תוכניות העירייה הן להמשיך את רחוב מבצע קדש עד רחוב ז'בוטינסקי, ח"ע).

מתי זה התחיל?

"ביולי".

של מי בתי העסק האלה?

"של אנשים שנמצאים פה 40 שנה. עוד לפני שקראו למקום הזה בני ברק. עוד כשזה היה פרדס כץ".

בעיריית בני ברק מחלקים את ההתייחסות למתחם לשניים. החלק שבין רחוב בן גוריון לרחוב החשמונאים - בו מתמקד הפיתוח המהיר של האזור בהווה; ולעומתו המתחם הנמשך מזרחה ממנו, שמשתייך לתוכניות עתידיות יותר ומוגדר בעירייה כ"פצע אורבני". במתחם זה מתנהלת בימים אלה מלחמת העולם בין העירייה לדיירים, שאותם היא נלחמת לפנות. חלק גדול מהדיירים הם פולשים לא חוקיים שהשתלטו על הקרקעות בשנות ה-40, ה-50 וה-60.

שלום שמעון, מנכ"ל החברה הכלכלית של בני ברק האחראית על תוכניות המתחם, לא מאמין שהעסקים הקטנים ברחוב הירקון יסתלקו בקלות. "בירקון כמעט כל העסקים לא חוקיים, וברחוב זה שבבעלותנו מתחילים לעסוק בפינויים ולשנות שם את כל התמונה. יש לנו יכולת פינוי מוכחת, ואנחנו פועלים לפינוי לאו דווקא דרך בית משפט. אני מאמין שאחרי שהתהליך יסתיים, תוך חמש-שבע שנים, מעט עסקים יישארו בין המגדלים - כפי שקרה ברחוב בצלאל בבורסה ברמת גן. זה לא הולך ביחד".

תחייבו גם את העסקים החוקיים להתפנות?

"יש חלק שאנו יכולים לחייב, כי השימוש בתב"ע הוא כבר לא לתעשייה. אני יכול להפעיל לחצים לשנות את העסק - כשהם יושבים על צירי תנועה למשל - אבל אנחנו נותנים לחיי המסחר הטבעיים לעשות את שלהם. מספיק שהעירייה נותנת ליזמים את כל הארסנל האדמיניסטרטיבי להתקדם מהר".

שמעון מסתכל על העיר החילונית ביותר בישראל, תל אביב, כמודל לחיקוי מבחינות רבות. "אנחנו מתכננים באזור ריהוט רחוב מודרני עכשווי, בדומה למה שעושה עיריית תל אביב באבן גבירול. אנחנו רוצים לתת שיק לרחוב, ונעזרים לשם כך באדריכלי רחוב".

מנוע מרכזי העומד מאחורי בולמוס הבנייה המקומי הוא ראש העירייה, הרב יעקב אשר. הוא מונה לתפקידו ב-2008, בהליך שלא בטוח אם אפשר לקרוא לו דמוקרטי. בשנה זו, באופן תקדימי, לא נערכו בחירות בבני ברק, עקב ריצה משותפת של כלל הסיעות בעירייה תחת רשימה אחת ומועמד אחד לראשות העירייה.

בכל מקרה, ראש העירייה משוכנע כי "זה יהיה אחד מאזורי העסקים המסודרים והטובים בישראל. השקעות גדולות שלנו בתשתיות יהפכו אותו לאטרקטיבי מאוד".

מהם היעדים שלכם לאזור?

"הרצון הוא לבנות אזור שהוא כמו בורסת היהלומים, אבל מתוכנן יותר טוב ממנו מבחינת סידורי הכבישים. בדרך הזו נגדיל את הכנסות העיר, מה שיעזור לנו לנהל אותה טוב יותר. כך נשיג גם שוק עבודה שייפתח לרבים מתושבי בני ברק במקצועות טובים יותר. העסקים פה יוכלו ליהנות מהרבה עובדים מהמגזר החרדי, שאזור התעסוקה קרוב להם".

מי שיכול לספר איך נראית העבודה מול העירייה בשטח הוא עמוס ברעם, מנהל מגדלי בסר, הרואה את החיים משני צדי המתרס - שכן נכס אחד שלו משתייך לשטח המוניציפלי של עיריית רמת גן, והשני לשטח של בני ברק. "יש לי התנצחויות והתנגחויות עם עיריית בני ברק על הרבה דברים. על מגדלי בסר העירייה התגלחה טוב טוב. לנו היתה דלת פתוחה, אבל מבחינות מסוימות השירות של העירייה נמצא בימי הביניים. אלה אנשים טובים, שאינם יודעים לתת שירות. זה מתבטא בטכנולוגיה - המערכות שלהם מיושנות ולא ידידותיות וכשאתה צריך להיעזר בהן זה פשוט סיוט".

באילו מובנים רואים את זה?

'אין להם גרר שמסוגל לגרור כלי רכב, אז הם לא גוררים. אין דחסן אשפה. אין להם מענה לבעיות של ג'וקים וחתולים, אין פח אשפה עירוני ליד המגדל, ואין עובדי ניקיון של עיריית בני ברק שמנקים את האזור.

"מה שכן, לאט לאט הם מתחילים להפנים את השינוי. סביב אזור המוסכים מתחילות להיבנות מדרכות. צובעים את הכביש ורואים חצי הכוונה".

הארנונה זהה בשני המגדלים?

"אין הפרשי ארנונה. אותם מחירים כמו ברמת גן".

לא עוד אלמנות היי-טק

בשיטוט בבני ברק מתגלים עסקים נודדים יוצאי דופן, כמו מוכר סינתסייזרים שמסתובב באזור עם שקית זבל שחורה ובתוכה מכשירים אלקטרוניים, או מוכר הבוריקה היושב מיותם בתחנת אוטובוס ליד בסטה קטנה שגלגליה קרסו. באזור אפשר למצוא גם מותגי מסעדות פועלים מקוריים דוגמת "המסעדה של מזל ואבי" ו"הפלאפל של דוד", מוסכים המציעים גז מזגנים ומפעלים ישנים. לצדם ישנם גם בתי עסק מפתיעים: חנויות יבוא מקביל של מותגי אופנה, מחסנים שבהם שני גברים חרדים מוכרים לודז'יה, בוס, לקוסט, טומי הילפיגר, בננה ריפבליק וראלף לורן וכן המרכז הישראלי לאוריגמי. עוד הפתיעו בהימצאן חנות לטיפוח קוסמטי וחנות חדשה בשם "OSTORE" למכירת ציוד ספורט, שעשויה להתאים לעובדים העתידיים של המתחם.

היישר מתחת למנופים העובדים ברחוב כינרת, אפשר למצוא עוד אזרחית המטילה ספק בסיכויי ההצלחה של עיריית בני ברק. "לפני פרוץ 'אירועי בסר' (מגדלי בסר היו המגדלים הראשונים שהוקמו באזור, ח"ע) היו פה הרבה יבואני שטיחים", מסבירה עידית, מנהלת חברת שבא, העוסקת ביבוא שטיחים ופרקטים. "הרוב התקפלו. גם אנחנו מתקפלים עוד מעט, אחרי 20 שנה באזור. רכשנו מבנה בסגולה. 80% מבעלי העסקים פה עברו לסגולה".

לא תצטערי על העזיבה?

"לא. עיריית בני ברק היא דבר לא נעים. כסף הם יודעים לקחת, אבל הם לא יודעים לתת תמורה. יש פה מלא עכברים. פינוי הזבל לא רציף. מצאנו מסתננים רבים שישנו לנו על הגג - כל מיני דברים שלא היו קורים בעיר אחרת".

אין לך דברים טובים לומר על האזור?

"כלום. מהיום הראשון שלי פה הוא היה בעייתי. תמיד קראתי לאזור הזה 'בגדד'. אפילו לקוחות שצריכים להגיע לפה מתקשים למצוא אותנו. זה לא מופיע במפות של ה-GPS שלהם".

אבל הנה, עכשיו רוצים לשנות.

"גם אם יבנו פה בניינים יפים, זה לא בהכרח יהפוך את המקום לאזור היי-טק. הרי כל תזוזה הכי קטנה שתתבצע פה בשבת - נניח אם תנסה להדליק אור בשבת - תעורר מהומה. היה פה מישהו שצבע בחוץ, פעילות שלא עושה רעש, ואנשים באו ואמרו שזה מפריע. היי-טק לא יהיה פה".

עידית מחדדת נקודה מהותית הניצבת בעוכרי המקום: מי שירכוש משרדים בבנייני אזור התעשייה המחודש של בני ברק, יצטרך להביא בחשבון שעבודה בסופי שבוע ובחגי ישראל היא מחוץ לתחום. הדבר עשוי אולי לגרור אנחת רווחה מסטאז'רים במשרדי עורכי דין תובעניים, ולהוות ברכה עבור כל אותן "אלמנות היי-טק" שבעליהן עושים לילות כימים במשרד - אך יש היבטים נוספים שצריך לחשוב עליהם. כלי תקשורת, לדוגמה, לא יוכלו לאייש את המגדלים החדשים, ובנוסף, רישום משרד תחת הכתובת "בני ברק" אינו מבשר טובות עבור לקוחות פוטנציאלים.

עם זאת, ברעם מסביר כי בכל הנוגע למגדל בסר, השבת אינה מהווה מכשול: "אמנם בעיקרון חל איסור על עבודה בשבת בעיר, אבל בפועל הבניין ממוקם באזור ללא מגורים, שבו התנועה חופשית. הבניין לא סגור בשבת, ואין מה שימנע ממישהו להיכנס אליו. זו הסכמה שבעל פה".

דוגמה מובהקת לכך שהמיתוג משפיע על המחיר היא הפערים במחירי השכירות בין שני המגדלים התאומים הסמוכים שכבר קיימים באזור, בסר 1 ובסר 2, שכן השכירות בבניין השוכן ברמת גן גבוהה יותר. "המגבלות של העירייה שונות ברמת גן ובבני ברק, בעיקר בכל הנוגע להפעלת הבניין בשבת. לכן השכירות בבני ברק זולה יותר. אלה הפרשים של אחוזים בודדים, 5% לכאן או לכאן", מסביר ג'קי מוקמל, מנכ"ל משותף של מ.א.ן נכסים, המתמצא בשטחי המשרדים באזור.

רק רוצים לשרוד

רחוב הירקון בבני ברק משקף טוב יותר מכל רחוב אחר את הדו-פרצופיות של האזור כיום: סמוך לתחילתו של הרחוב, באזור בנייני בסר, שם שוכנים בתי הקפה, אפשר להרגיש באירופה ביום חורפי; אבל חלקו המזרחי של הרחוב אכן נראה כמו עיר בעולם השלישי. אמצע הרחוב מוזנח במיוחד. בין המוסכים ניצב בניין בן ארבע קומות כנטע זר, ובו ממוקמת הוצאת הספרים "הקיבוץ המאוחד". בזכותה יש סיכוי להיתקל במשוררים ובסופרים המוצאים עצמם מכתתים רגליים בדרכי עפר בדרך לבית ההוצאה שלהם.

"כשפינו את בית התנועה הקיבוצית ב-1995 - זה המקום הכי זול שמצאנו", מסביר סמנכ"ל התפעול, נחמן גיל. "כשנכנסנו לפה, אמר לי בעל הבית: תוך שנה יעיפו את כל המוסכים".

כשאני שואל אם בכל זאת חל שינוי באזור ב-15 השנים האחרונות, מנסה פקידת השיווק אילנה ארדיטי להציג את חצי הכוס המלאה: "יש לידנו חנות יפה חדשה של וילונות ומפות, וכן הקימו פה תחנת דלק גדולה ואפשר לשתות שם קפה", היא מתייחסת לחנות הנוחות מנטה שהוקמה בתחנת הדלק בחלקו המשופץ של הרחוב. ולמרות הכל, ההזנחה לא מציקה לעובדי ההוצאה כמו הקושי ביציאה מהאזור. "אי אפשר לצאת מפה. לוקח לי חצי שעה להגיע לז'בוטינסקי", אומר גיל בכעס.

אין ספק כי יש טעם בדבריו: שיפור דרכי הגישה לאזור הוא שיחרוץ את גורלו בסופו של דבר. עיריית בני ברק פתחה סדרה של כבישים בתוך אזור התעשייה, והיציאות לרחוב ז'בוטינסקי - ציר התנועה הראשי של רמת גן ושל בני ברק - כבר בתהליך מתקדם של שיפוצים.

לכך מצטרפת תחנת הרכבת של בני ברק, הנמצאת במרחק הליכה מהאזור, ובימים אלה סוללת העירייה ארבעה כבישים דו-מסלוליים באזור, שיחליפו את הכבישים החד-כיווניים הקיימים כיום.

אלא שעם כל הכבוד לז'בוטינסקי, ראש העירייה, היזמים של המגדלים ובעיקר העובדים, בונים על החיבור הישיר לפתח תקוה. מדובר בגשר אם המושבות שיחבר את כביש אם המושבות לרחוב ששת הימים. בעתיד הרחוק יותר מדברים על קווי הרכבת הקלה שיעברו ברחובות ז'בוטינסקי ובן גוריון ועל כביש ישיר שיוביל מגני התערוכה בתל אביב לנתיבי איילון.

הרכבת הקלה של גוש דן תצא לדרך רק ב-2017, וגשר אם המושבות צפוי להיפתח בסוף 2011. אלא שגם אז עובדי המשרדים של מגדלי בני ברק לא יזכו כנראה למכוניות מעופפות - ויצטרכו לעמוד בפקקים של כביש 4, שלא ייעלמו בזכות מחלף חדש שייתוסף למחלף גהה ולמחלף גבעת שמואל.

ברחוב הירקון עמדו שני אנשים מבוגרים ליד המבנה שבבעלותם ונראו אובדי עצות. את המבנה הם רכשו בשנות ה-70, אז שילמו עבורו בלירות, ובעשור הראשון לקיומו הם החזיקו במקום "תחנת סיכה", שבה החליפו בעלי כלי רכבים כבדים את שמני המנוע.

כשהעסק שלהם נהפך ללא רלוונטי, החליטו להשכיר את המקום. אלא שכעת הם נאלצים להתמודד עם השוכר הנוכחי - בעלים של מוסך שהחליט לא לשלם להם דמי שכירות ומסרב להתפנות זה חמש שנים. אחד מהשניים הוא אמנם יוצא הצבא הבריטי, כפי שהם מדגישים, אבל גם כוחו כבר תש מלהתמודד עם בריונות מודל שנות ה-2000. הם מראים לי את המוסך הסגור. עזובה בכל. רק מכוניות ישנות שכבר לא יתוקנו עומדות בו. אני מנסה לנחם אותם בכך שצמיחת אזור התעשייה עוד תקפיץ את שווי הנכס שלהם, אלא שגם הם, כמו חבריהם למוסכים ולחנויות הסמוכים, כבר שבעו מהבטחות.

גם בעליה של חנות הגלגלים לעגלות ולמריצות לא מחכה לגשר, ואפילו לא מצפה לשינויים המובטחים של אזור התעשייה. הוא יושב בלבה של ערימת ארגזים המציפה את חנותו, ספרי החשבונות מונחים בתוך המיקרוגל שעל המדף, פניו מושפלים. "קשה פה", הוא נאנח. "אנחנו לא מנסים לגדול, רק מנסים לשרוד. לבנות עסק זה לא דבר קל כיום".

עדיין לא פריים-לוקיישן

מול בעלי העסקים הקטנים המיואשים, ניצבים מי שמאמינים בהתפתחות האזור ומצפים להרוויח בגדול מהשינוי שהוא צפוי לעבור - היזמים המקימים את המגדלים. מדובר באפריקה מגורים שבשליטת לב לבייב, בהכשרת הישוב שבשליטת עופר נמרודי, בחברת בסר שבשליטת נחשון קיויתי, ובמשפחות נוסבאום, זהבי וגירון המחזיקות בחברת אשטרום, שגם היא תקים מגדלים באזור.

הם מאמינים בתוכניות הפיתוח. "ב-2007-2008 כל התחלות המשרדים נבלמו, והתוכניות לתקופה הקרובה יוצאות כולן לקראת סוף 2010", אומר אלי כהן, משנה למנכ"ל הכשרת הישוב. "מחירי השכירות במגמת עלייה, ומחירי הבנייה עלו באופן חד פחות - מה שמגדיל את הכדאיות בפרויקטים האלה. ההתאוששות הכלכלית, במיוחד בישראל, דוחפת את העניין. גם הגידול בחברות הזרות שנכנסות לישראל יוצר ביקוש".

"נוצר מצב של זליגה מואצת של חברות מתל אביב אחורה ומזרחה. זה התחיל עם אזור הבורסה, והמגמה המשיכה לכיוון פתח תקוה", מוסיף קובי שלום, מנהל חטיבת הנכסים המניבים באפריקה נכסים. "ראינו את מגדל אי.בי.אם ופארק אזורים שקמו שם. עכשיו הכל כבר מלא. השלב הבא הוא בני ברק.

"זה ייהפך לאזור עם ביקושים. נכון שהשם בני ברק מוריד את המחירים, אבל עם הקצאת תשתיות משמעותית - היא לא תהיה שונה מרמת גן. השוק מדבר בעד עצמו".

למרות האווירה האופטימית שמנסים כולם לשווק, אחד המתווכים הפעילים אמר שלא לייחוס: "אנחנו לא קוסמים. גם אם השוק הכללי במצב מצוין, אין קורלציה בינו לבין מצב הביקושים בנדל"ן המשרדי. שוק הנדל"ן המשרדי נמצא במצב קשה כבר הרבה זמן. מחירי השכירות בחודשים האחרונים עלו, אבל אין תנועה גדולה בשוק כבר תקופה ארוכה.

"בני ברק היא עדיין לא אזור פריים-לוקיישן, אבל אם יהיו שם מגדלים יחידים ומובילים - זה ישפיע על מחירי הנדל"ן. אם לא יהיה ביקוש - המחירים ייפלו. בנוסף, כשיש הרבה בניינים באזור מרוכז מתחילה בין המשכירים תחרות על שכר הדירה".

מי שמרגיש יותר מכולם לאן נושבת הרוח באזור, הוא אסף עטיה ממעוף יועצי נדל"ן - המשווק בימים אלו את שטחי בניין קונקורד עבור אפריקה ישראל. לדברי עטיה, הוא נמצא במשא ומתן סופי לגבי פרטי החוזה עבור 4,000 מ"ר מתוך 20 אלף מ"ר של שטחים משרדיים שיהיו בבניין.

"המחיר הממוצע במגדל שלנו הוא 63 שקל למ"ר ברמת המעטפת (מחיר למעטפת משקף את הסכום שישלם שוכר הבוחר לרהט את המשרדים בעצמו, ח"ע), בקומה האמצעית. מאוד אטרקטיבי. בתל אביב מדברים כיום על רמות מחירים של 75-80 שקל למ"ר ומעלה. אנחנו נותנים אלטרנטיבה: מי שרוצה משרדים מוגמרים אצלנו - מדובר ב-80 שקל למ"ר, 20% פחות מבניין דומה בבורסה ברמת גן או בתל אביב".

אתה לא פוחד מעודף היצע?

"ככל שיהיו יותר מגדלים, כך האזור יתפתח. זה עושה רק טוב".

אתה מקבל תגובות משוכרים על כך שהמיקום בבני ברק?

"מגדלי בסר שברו את המחסום הפסיכולוגי שהיה לאזור. יש פה יתרונות. עלות החנייה נמוכה בעשרות אחוזים, והעירייה תומכת ברמת התשתיות באופן מסיבי. ראש העירייה הוא תותח. ברגע שיהיו גם בסר, גם האחים חג'ג' וגם הכשרת הישוב בבני ברק - המקום יהיה על המפה".

עיריית בני ברק מצפה להכנסות ממסים של מאות מיליוני שקלים בשנה. היזמים של בני ברק, הבונים את המגדלים, מדברים כיום על תשואות שנתיות דו-ספרתיות, בסדרי גודל של 14%-15% בשנה, שיניבו להם השקעת הון בהקמת בנייני המשרדים. ואולם לא כל המיזמים מתקדמים באופן חלק: הבניין שאמור היה לקום במרכז דן בעיר, למשל, תקוע בשלבי בנייה כבר שנים ארוכות בגלל מריבות בין השותפים - שאינם מצליחים למצוא רוכש מתאים שיסיים את הפרויקט.

יוקרה ואופנתיות הן חלק מרכזי מגורמי המשיכה של אזורי משרדים; ולפיכך ליזמים, למתווכים ולעירייה מצפה משימה לא פשוטה בכל הנוגע להפיכת העיר החרדית ביותר בישראל למותג שמושך אליו גם חברות חילוניות. לדברי האדריכל ישראל גודוביץ', מהנדס העיר תל אביב לשעבר, מכשול בעייתי שעלול לחבל ברצונה של בני ברק ליהפך לעיר עם אזור תעשייה נחשק הוא העובדה שיידרש לשם כך שיתוף פעולה פורה בין שלוש רשויות שונות. "אין רמת הסתכלות כוללת על האזור", פוסק גודוביץ'. "יש שלוש רשויות - רמת גן, תל אביב ובני ברק - שאינן מתואמות מבחינה תכנונית. הוועדה המחוזית לא עושה כלום, ועליה לדרוש תוכנית כוללת משלושתן".

בדרך למכונית אני נתקל שוב באדם המוכר סינתסייזרים "מקוריים" של חברת Elegance. הוא מציע לי את האורגן והמיקרופון תמורת 450 שקל. "קח", הוא אומר. "על זה מלמדים ילדים לנגן בבית ספר". אחרי עשר דקות הוא כבר מציע את סחורתו בפחות מרבע מחיר. גם אם ימכור בפחות מכך - התשואה הדו-ספרתית שלו על ההשקעה כנראה מובטחת יותר משל בוני המגדלים. הסיכון של היזמים גדול יותר.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#