אל תתנו לשחיתות לקבור את ההזדמנות - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אל תתנו לשחיתות לקבור את ההזדמנות

פיתוח מגרש אלקו לטובת תוספת של אלפי יחידות מגורים ושטחי משרדים ומסחר - הוא מהלך התחדשות עירונית נדרש, שיהפוך את דרום־מזרח רמת השרון מפרבר שינה מנותק לסביבה עירונית פעילה ■ חבל שמתעסקים רק בטענות לקידומו המפוקפק, ולא באיכותו ובתרומתו

15תגובות
רחוב דיזנגוף בתל אביב
אייל טואג

תוכניות הבנייה במגרשים של מפעל אלקו בשכונת מורשה הן הזדמנות להפוך את דרום מזרח רמת השרון מפרבר שינה לסביבה עירונית עם חנויות, מסעדות, קליניקות וכל מה שצריך בשביל לחיות טוב. אבל כשרוצים לעצור תוכנית בנייה — כל שדה בור, שאפילו עשב לא צומח בו, נהפך לשמורת טבע נדירה, כל חורבה משתדרגת לבניין היסטורי נושא ערכי אדריכלות לשימור מחמיר, וכל פיתוח מגרש עם מבני תעשייה נטושים המתקדם להחלפת השימוש בהם תוך הגדלת זכויות בנייה, הוא שחיתות מטרידה ברשויות המקומיות.

אם ניתן לקשור את תוספות הבינוי לפרשה מתוקשרת ברמה הארצית — מה טוב: כך אפשר לעצור מהלך ליצירת מגורים, מסחר ושטחי תעסוקה שיעורר אזור עירוני המשווע להתחדשות. עכשיו, משיידבק בו דימוי של בצע כסף ושחיתות שלטונית, איש לא ירצה לגעת בו.

כך קרה בסוף השבוע, כשהתוכנית לפיתוח הקרקע שעליה נמצא המפעל הנטוש של אלקו לייצור שנאים, בדרום־מזרח רמת השרון, נקשרה לאנשים שנחקרו בפרשת הצוללות. זאת, לאחר ש"ידיעות אחרונות" חשף כי הם נמנים על בעלי הזכויות במתחם.

פרסום הזיקה הזאת, לצד טענות בדבר הטעיית קונים, נעשה לקראת דיון מכריע בתוכנית בוועדה המקומית, שאמור להתקיים ביום ראשון הבא — ולפיכך עשוי להביא לסיכול של מהלך הפיתוח.

פיתוח עיר או עוד פרבר שינה?

אם יש דברים בגו, זה מצער, בעיקר משום שכל הטענות יעצרו את הדיון המקצועי שצריך להתנהל במוסדות התכנון לגבי עתידו של מגרש אלקו. כלומר העיסוק בשחיתות לכאורה או בתעתועי מכירות יסיח את הדעת מהצורך הניכר במהלך התחדשות עירונית שירפא חוליים תכנוניים באזור, ושינוי ייעוד ותוספת הזכויות במגרש אלקו הוא המפתח לכך.

פיתוח הקרקע של אלקו בתוספת זכויות בנייה משמעותית למגורים אינו שחיתות — אלא הזדמנות לנצל את השטח בתבונה, וכך צריך לבחון אותו. שכשמהלך חשוב כזה מתקדם באופן מפוקפק, איש כבר אינו מתעכב לברר לגופו של עניין את מאפייני הפיתוח ואיכות התכנון, ואת התרומה והערך שיכולים לצמוח מתוספת שטחי משרדים ומסחר ודירות בהיקף גדול. כולם עסוקים רק בדרך לעצור, למנוע או לצמצם.

העיסוק במגרש אלקו צריך להתמקד בתיקון טעויות עקרוניות בבינוי המתוכנן ובאיכות החיבור של הבנייה החדשה לבנייה הקיימת כדי לשפר את איכות החיים לכולם. העיסוק בזה נדחק לשוליים במקרה הטוב, ובעקבות הפרסום גדל הסיכוי שלא יעסקו בכך כלל.

חור אורבני ללא זיקה או קשר לתושבים

תוכנית אלקו החלה להתקדם לפני קרוב לשלוש שנים, אחרי שחברת קנדה ישראל קנתה את 60 הדונמים שעליהם ניצבו מבני המפעל הוותיק ב–180 מיליון שקל. מגרש אלקו הוא חלק גדול באזור תעשייה שעדיין פעיל, הגובל מצד אחד בבתים צמודי קרקע של שכונת המגורים מורשה שברמת השרון, ומצדו השני חסום בכבישים 4 ו–5, בואכה הצטלבותם בצומת מורשה. המפעלים שעדיין שם מוקפים בגדרות גבוהות ויוצרים יחד חור אורבני — מתחם אטום שבינו לבין התושבים בסביבה אין זיקה וקשר. המגרש הנטוש ואזור התעשייה הפעיל לא תורמים דבר לסביבתם — רק תנועת משאיות אספקה ושילוח, וזרם מכוניות דליל של עובדים המגיעים בבוקר ונבלעים מאחורי השערים החשמליים עד צאתם בערב.

רחוב סוקולוב ברמת השרון
עזרא לוי

דרום־מזרח רמת השרון נמצא בשנים אלה בתנופה וגידול. מגדלי מגורים צומחים ומוסיפים מאות יחידות דיור בבנייה חדשה, ועוד מאות דירות יתווספו במהלכי פינוי־בינוי של שיכונים ישנים בתוכניות שקיבלו תוקף וחלקן ייצא לדרך השנה. עם האכלוס מצטרפים ועוד יצטרפו אלפי תושבים שצורכים מזון, קונים כלי בית וחומרי ניקוי וטיטולים, צריכים לפעמים לבקר אצל רופא ולקנות משקפיים, להסתפר, לקבל טיפול אצל קוסמטיקאית ולתקן את הטלפון הסלולרי והאופניים. איכות חייהם תשתפר להפליא אם יוכלו להשיג דברים כאלה מתחת לבית, כמו בשכונות המבוקשות ביותר בתל אביב. כמה טוב אם תהיה להם אפשרות ללכת ברגל עם הילדים לחוג קפואירה אחר הצהריים, ולקפוץ בערב לרחוב הסמוך לחוג פילאטיס ויוגה, ואם יהיה מקום לרדת אליו מהדירה כדי לשתות קפה בבוקר יום שישי, ללגום בירה בערבים ולקנות מעדנים ופרחים לשבת, תוך כדי הליכה ברחוב שעוברים בו עוד אנשים בדרכם למטרות דומות. לבטח יהיו בין התושבים רבים שישמחו לשכור במרחק הליכה או רכיבה באופניים מהבית שטח למשרד עורכי דין או לסטארט־אפ.

במצב הקיים בדרום־מזרח רמת השרון, המציאות הזאת היא חלום שלא ניתן להשיגו, מכיוון שלמעט התעשייה המנותקת וכמה בתי מלאכה ומוסכים, יש שם כמעט אך ורק מגורים, וגם הבנייה החדשה המאושרת מוסיפה רק עוד בתי דירות גבוהים שמוקפים בכבישים שוממים. האטרקציה הגדולה היא סניף של רשת יוחננוף שנפתח כאן לאחרונה במקומו של סניף מגה, שגווע לאטו עד שנסגר. התושבים אומרים שהסופרמרקט החדש "הביא פריחה" לאזור — אמירה שמעידה בעצמה יותר מכל על השממה המקומית. גינת כלבים שהוקמה לפני שנתיים היא המרחב הציבורי היחיד שיש סיכוי להיתקל בו באנשים, מפני שהמציאות כיום מחייבת להגיע בשביל כל דבר לרחובות המסחריים סוקולוב ואוסישקין, בצד השני של העיר, ולשם נוסעים רק במכונית הפרטית. הכל רחוק מדי ברגל, ובמצב רשת הדרכים העירונית, האוטובוסים לא אטרקטיביים, ובאופניים מסוכן מדי, בייחוד לנוער ולילדים, וכך — כמו בכל פרבר שינה — הם תלויים בהסעות ההורים.

כדי שיהיה מרחב ציבורי שהולכים ונמצאים בו אנשים בכל הגילים, וכדי שיתפתחו שירותים וחנויות מגוונים ושהעסקים לא יפשטו רגל, צריך עוברים ושבים רבים כלקוחות, ואלה מגיעים עם מגורים בהיקף מסיבי. לכן בשביל ההתחדשות העירונית המבוקשת נדרש שינויי ייעוד הקרקע ותוספת זכויות הבנייה ובהיקף גדול ככל שניתן למגרש אלקו, שהוא עיקר עתודות הפיתוח באזור ומקיף את הבינוי הקיים מדרום־מזרח.

בנייה ברמת השרון
עופר וקנין

שינוי ייעוד הוא הליך תכנוני שבו קרקע שהוגדרה לשימוש מסוים, במקרה של אלקו לתעשייה ולמלאכה, מוסב לשימוש חדש — במקרה הזה, לתעסוקה, למסחר ולמגורים. זו פעולה דומה למצב שבו שטחים חקלאיים "מופשרים", כלשון הז'רגון, כשמתכננים עליהם שכונות חדשות בשולי הערים. אדמה שעליה ניתן לפתח תעשייה וחקלאות מניבה פחות מנדל"ן הנמכר לבנייה של משרדים, מגורים ומסחר — ולכן בהליך השינוי שווי המגרשים עולה, ומי שהחזיק בהם לפני השינוי מרוויח הרבה. מי שיודעים שהשינוי עומד לקרות מחזיקים "מידע פנים" רב ערך, כמו שקורה במסחר במניות. וכמו במניות, הדבר לא לגמרי בטוח, כי השינוי יכול להיעצר או להידחות למועד בלתי־ידוע.

ככה לא בונים עיר

כך נכנסה תוכנית אלקו לשיח הציבורי ולקלחת הביקורת: מידע וקשרים בין יזמים ופקידי שלטון, משווקי נדל"ן מתוחכמים ומבצעי מכירות של פתיינים מהסוג הנמוך ביותר. השאלה העקרונית נשכחה: חשיבות הפיתוח וסגנון הבינוי במגרש.

בינתיים הפיתוח העיקרי שמקבל תמיכה הוא לתשתיות תחבורה למכוניות פרטיות. עוד תושבים פירושם עוד כלי רכב, ולכן הדבר שבו הרשויות מטפלות הוא החשש מפקקים. הרשויות משיגות תקציבים עבור פיתוח לתשתית שתוציא במהירות נהגים מהשכונה לכבישים הבין־עירוניים, באמצעות הרחבת רחוב החרושת, כדי שיוכל לקלוט הרבה מכוניות בו זמנית. גם הפיתוח שיש לגביו הסכמה אינו לרחובות עירוניים הכוללים עירוב שימושים — חנויות ועסקים הפרושים ברשת דרכים צפופה שתחבר בין השכונות החדשות לשכונות הוותיקות, אלא לסלילה של כבישים רחבים ששולחים במהירות תושבים מהעיר החוצה ויוצרים חיץ והפרדה בין אזורים במתכונת הרעה, שהדוגמה המוכרת ביותר שלה באזור נמצאת 20 ק"מ מזרחה משם — בראש העין החדשה.

אם במגרש אלקו יוסיפו זכויות בנייה בהיקף רחב ויגוונו בשימושים, ואם יתכננו אותו עם רשת צפופה של רחובות צרים, יקרה מהפך בדרום־מזרח רמת השרון — במקום פרבר שינה מנותק שתושביו צורכים את הכל מחוץ לו, תתפתח שם סביבה עירונית פעילה שתשפר את איכות החיים גם של התושבים הוותיקים. כדי להניע התחדשות עירונית כזאת, צריך דיון מקצועי ואמיץ בפיתוח, והרבה הסברה ציבורית שתפוגג חששות נפוצים. בינתיים מסתמן שיקרה ההפך — היקף הבינוי יופחת, גם של יחידות המגורים וגם בכלל, הכבישים יורחבו, וייבנה עוד מחלף.

ככה לא בונים עיר. ככה בונים עוד שכונת שינה, שהילדים הגרים בה תלויים בהסעות ההורים לכל מקום, והמבוגרים העובדים המתגוררים בה מבלים בכל יום שעות כשהם יושבים בתוך מכונית בפקקים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#