האם מחירי הדירות יירדו? התחזית של האיש שמוכר 5 חדרים ב-800 אלף שקל - ומרוויח - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

האם מחירי הדירות יירדו? התחזית של האיש שמוכר 5 חדרים ב-800 אלף שקל - ומרוויח

שלום שטרית, בעלי חברת הבנייה שתית, נותן הנחות על דירות, אבל אינו חושב שהמחירים ימשיכו לרדת. הוא בונה פרויקטים של מחיר למשתכן, אך מציע לפתור את המחסור בבנייה באמצעות הקלת הביורוקרטיה ושחרור קרקעות לשוק החופשי

115תגובות
שלום שטרית
רמי שלוש

"מחירי הדירות ירדו מעט בחודשים האחרונים, אבל אני מאמין שהירידות יהיו מתונות וזמניות. יש לי 12 פרויקטים שנמכרים בשוק החופשי. בחלק מהם רואים ירידות במכירות, וזה גרם לנו להוריד מחירים ולתת הנחות של 5%–8%, אבל אני לא מודאג. לדעתי מדובר בעצירה פסיכולוגית, משום שאנשים חושבים שהמחירים יירדו או־טו־טו. אני לא מאמין שהם יכולים לרדת להרבה זמן, כי הביקושים לדירות גבוהים בהרבה מקצב הבנייה", אומר שלום שטרית, בעלי חברת שתית, שעוסקת בייזום, ביצוע ואף בקבוצות רכישה בתחום הנדל"ן.

שטרית, מהנדס בניין בהכשרתו בטכניון, התחיל את דרכו בתחום הנדל"ן בחברת שכטמן ושות', חברה חיפאית לבניין ולפיתוח. מאוחר יותר שימש מהנדס ראשי בחברת תגי מקבוצת שקד, ובשנות ה–80 יצא לדרך עצמאי, באמצעות חברת ש.שטרית, המחזיקה בחברת שתית.

מרכז פעילות החברה נמצא בחיפה, ומשרדיה שוכנים בטירת הכרמל. יש לה 45 אתרים פעילים כיום — הן כיזמת והן כמבצעת, ובין היתר החברה היתה מהראשונות שנכנסו לבנייה בתוכנית מחיר למשתכן, והיא מקימה פרויקטים בירוחם, בראשון לציון, בעתלית, בעכו ובטבעון.

"הקשבתי למה שאמר שר האוצר, והבנתי שכל עתידו הפוליטי תלוי בזה - במחיר למשתכן", אומר שטרית. "כחברה שעובדת בתחום הבנייה, ולא מסתפקת רק ביזמות, רצינו לקחת חלק בזה. גם הבנתי שמדובר באפיזודה שתלווה אותנו כמה שנים".

מה היו התחשיבים שלכם לגבי ירוחם?

"אנחנו היינו היחידים שניגשו למכרז על שני הפרויקטים שלנו בירוחם. נקבנו בהצעות שנמוכות ב–2%–3% ממחיר המקסימום שנקבע למחירי הדירות, והערכנו כי 70%–80% מ–157 הדירות שנקים שם יימכרו לתושבי ירוחם, וגם לאנשים מהציונות הדתית. בנוסף, בנינו גם על עיר הבה"דים. בדיעבד, זו עיקר האוכלוסיה שקנתה מאתנו את הדירות".

יש הבדלים בהתייחסות שלך בין פרויקטים רגילים לאלה של מחיר למשתכן?

"באופן כללי, אין הבדל. אנחנו בונים את הדירות אותו הדבר. כמובן שבמסגרת מחיר למשתכן הבאנו בחשבון שחייבים לשמור על מסגרת התקציב כך, כדי שיהיה לנו רווח".

אליהו רשקוביץ

אז למה בירוחם רציתם לבנות ללא מעליות?

"כי לפי כל התקנים, וגם לפי המפרטים של מחיר למשתכן, לא צריך להקים מעליות במבנים של שלוש קומות מעל לקומת הקרקע. כך בונים גם בפרויקטים אחרים במסגרת המבצע, למשל באופקים, ואף אחד לא מדבר. אבל כשנפגשנו עם הזוכים בפרויקט שלנו נוכחנו בשתי תופעות: ראשית, הם רצו רק את הדירות הרגילות של 4 ו–5 חדרים, שעלו כ–800 אלף שקל, ולא את דירות הגן והפנטהאוז שעולות כמיליון שקל. שנית, הם התלוננו על המחסור במעליות. הבנתי כבר אז שחלק מהדירות בפרויקט יועברו לבסוף למכירה בשוק החופשי, ולכן הוספנו את המעליות. זה הוסיף כ–5 מיליון שקל לעלויות הפרויקט, אבל עדיין יצאנו ברווח יפה".

פורסם שמי שגרם לכם להוסיף את המעליות היתה המועצה המקומית.

"לא היתה לי בעיה לתת להם את הקרדיט, אף שהם לא יכלו ללחוץ עלינו. אבל אני רוצה להסביר את השיקול הכלכלי, שלא מרבים לדבר עליו, אף שהוא חיוני מאוד כדי להבין את השוק של מחיר למשתכן. בירוחם שילמנו על הקרקע והפיתוח 33 אלף שקל ליחידת דיור. כחברה קבלנית יעילה, אנחנו יכולים לבנות בעלות של 400 אלף שקל לדירה, לא כולל מע"מ. כל הוצאות התכנון והתקורה הגיעו ל–50 אלף שקל, ונוצר מצב שבנינו את הדירות במחיר כולל של כ–550 אלף שקל, כולל המעליות והמע"מ.

"ממוצע המכירות שלנו הגיע ל–750 אלף שקל לדירה, ולכן הרווח שלנו מהפרוייקט מגיע ל–27 מיליון שקל — יותר מבמקומות אחרים. במקומות אחרים המדינה עשתה תרגיל: הקרקע אולי הוזלה, אבל מחירי הפיתוח הועלו, מה שהפחית מאוד את הרווח הסופי".

ויש לקבלנים בעיות עם התחשיבים?

"הכל מתחיל בהצעות המחיר. אני מעריך ששליש מהפרויקטים של מחיר למשתכן יסתיימו בכישלון כלכלי לקבלן ולדיירים, כי אני מוצא הרבה טעויות בתחשיבים. הם לא יודעים לבנות דירה בעלויות בנייה של 400 אלף שקל כמוני, וברגע שהם עוברים את ה–500 אלף שקל הם מתחילים להפסיד".

עם כל ההצלחה שלכם בירוחם, יותר מ–30 דירות בפרויקט במחיר למשתכן לא נמכרו עד עכשיו. אולי סיפור המעליות גרם נזק לפרויקט?

"זה סתם. אחרי שפירסמו את הסיפור הזה הפכנו את הביקורת השלילית לחיובית בזה שפירסמנו שאנחנו בונים אותו עם מעליות. תכלס, הבעיה שלנו עם הפרויקט היתה שהתוכנית הכריחה אותנו לבנות בכל מבנה שתי דירות גן ודירת פנטהאוז, שמחיריהן כמיליון שקל, והציבור בירוחם לא יכול להרשות לעצמו את הסכומים האלה. הדירות כבר הוגרלו פעמיים בשנה וחצי האחרונות, וזוכים ביטלו את הזכיות כשנוכחו שמחירי הדירות הם כאלה.

"בפרויקט השני שלנו במבצע כבר שינינו את התוכנית, כך שתכלול בנייה של דירות רגילות, אבל עם הדירות האלה המדינה השאירה אותנו בני ערובה. אנחנו מעוניינים למכור אותן בשוק החופשי, וכבר קיבלנו 13 הצעות רכש במחירים הנקובים, אבל משרד השיכון עדיין לא נתן את אישורו".

אליהו רשקוביץ

זה ברור מדוע. אתה רוצה ליצור מצב שהמדינה סיבסדה לכם את הקרקע, כדי שתמכרו דירות בשוק החופשי.

"אז מה לעשות? בפרויקטים מאוחרים יותר של מחיר למשתכן, המדינה היקצתה לקבלנים אחוזים מסוימים של דירות במחירי השוק. בפרויקט בירוחם התקנה הזאת עוד לא היתה קיימת, ונוצר מצב שבו היתה שנה וחצי לכל זכאי לקנות דירה בירוחם, וכולם דחו את זה כי לא היה להם את ההון העצמי הנדרש.

"אם יכולנו לבנות עוד 100 דירות בירוחם ב–650 אלף שקל, היינו מוכרים את כולן, אבל זה לא המצב. בעתלית, למשל, נתקלנו במצב הפוך — הדירות הראשונות שאנשים קנו היו פנטהאוזים ודירות גן ב–1.6 מיליון שקל. זה ברור למה. עתלית סמוכה לחיפה, על הים, ולרוכשים שם היה הרבה יותר כסף. אם אתה מסתכל אובייקטיבית, פנטהאוזים בירוחם במיליון שקל זה לא הרבה. בבאר שבע הסמוכה, דירות חדשות של 4 חדרים עולות 1.4 מיליון שקל. אבל אנחנו מדינה של סטיגמות וכותרות, ולירוחם יש סטיגמה שלילית ולא מוצדקת".

מדוע יש כל כך הרבה תלונות על תכנון הדירות במבצע?

"אנחנו מקפידים לתכנן טוב את הפרויקטים שלנו, ועלויות של תכנון טוב זהות לעלויות של תכנון רע, אבל שמעתי על כל מיני מקרים. לדעתי הדבר הזה, ומה שאמרתי קודם על הפרויקטים שלדעתי ייכשלו, מגיעים מאותו מקום — חוסר התנאים לקבלת קבלנים שישתתפו במבצע. אתה יכול למכור את חנות המכולת שלך ולהיות יזם במחיר למשתכן. אין שום תנאי סף.

"שמעתי כבר על פרויקט שהיציאה מהדירה לגינה בדירת הגן מתוכננת דרך המקלחת, ויש כל מיני תקלות כאלה. הרוכשים מתלוננים על משרד השיכון, אבל המפרט שלו הוא טוב. הבעיה היא שללא הגדרות שיסננו טעויות תכנוניות, ברוב המקרים הבקרה לא יכולה לתת להם מענה".

בראשון לציון קבלנים נלחמים בתקנות שמייקרות, לטענתם, את עלויות הבנייה. אתה בונה שם.

"נכון, בשכונת הרקפות. ולכן אני מצפה לרווח נמוך בהרבה מזה של הפרויקט בירוחם. דרישות התוכנית והמפרט מייקרות מאוד את העלויות — למשל, חניה תת־קרקעית והנחיות נוספות, שמייקרות את עלויות הבנייה עבורי ל–550 אלף שקל ליחידת דיור, כשהקרקע והפיתוח עלו לי 350 אלף שקל. דירות 3 חדרים בפרויקט עלו 900 אלף שקל ו–4 חדרים עלו 1.25 מיליון שקל. הרווח שלי יגיע בעיקר מהמכירות בשוק החופשי, שיהיו 20% מהפרויקט".

נחזור לתחילת השיחה. מה לדעתך שגוי במדיניות הדיור של האוצר?

"לדעתי הצרכים של המדינה הם לבנות 60–80 אלף דירות בשנה, אבל המדינה לא יודעת לבנות יותר מ–50 אלף. אנחנו צריכים למצוא את הדרך לבנות עוד 30 אלף יחידות דיור, באמצעות הקלת הביורוקרטיה ושחרור קרקעות לשוק החופשי, וצריך לתת לשוק החופשי לעבוד, כדי שתהיה כאן כלכלה טובה ובריאה.

"מחיר למשתכן היא תוכנית טובה, אבל לא טוב שרק היא עובדת, כי מה שקורה זה שהיא עוצרת את השוק. אני סבור שבנוסף לתוכנית, צריך לתת מענקים לזוגות צעירים שרוכשים דירות במקומות שאין בהם מבצעים, כי צעיר תל אביבי לא צריך לקנות דירה בעפולה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#