דיור ציבורי דה-לוקס: 2,500 וילות מסתתרות במאגר של עמידר - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דיור ציבורי דה-לוקס: 2,500 וילות מסתתרות במאגר של עמידר

בזמן שאלפי זכאים ממתינים לסיוע בדירות - החברה הממשלתית מחזיקה 650 בתים צמודי קרקע באזורי ביקוש ■ בחלק מהבתים הדיירים אף משכירים יחידות דיור בשוק החופשי

40תגובות
צמודי קרקע של עמידר בשכונת נווה שרת ברעננה
עופר וקנין

החברה הממשלתית עמידר תקבל בקרוב יותר ממיליארד שקל שגויסו בהנפקת אג"ח, ועוד 200 מיליון שקל מתקציב משרד השיכון. הכסף נועד להגדלת מלאי הדיור של החברה, המנהלת כמעט את כל הדיור הציבורי בישראל. לפי הפרסום האחרון של עמידר, הסכום יספיק לה לרכישה של קצת פחות מ-1,000 דירות, 943 ליתר דיוק, חלקן בערי פריפריה. כיום ממתינים לדיור ציבורי בישראל יותר מ-3,000 זכאים, ומכאן שהמהלך הגדול המתוכנן ייתן מענה לפחות משליש מהממתינים בתור.

אלא שבד בבד עם המהלך לגיוס ההון ורכישת הדיור, מתברר שעמידר מנהלת נכסים שגלום בהם פוטנציאל להגדלת מלאי הדירות בניהולה - אם יימכרו בשוק החופשי. מדובר בבתים צמודי קרקע באזורי ביקוש, הניצבים על מגרשים שערך הקרקע שלהם גבוה, וכיום יש עליהם יחידת דיור אחת, המשמשת זכאי אחד לדיור ציבורי. מיצוי הפוטנציאל הכלכלי של מגרשים אלה יכול להזרים לעמידר כסף לרכישת מאות רבות של יחידות דיור, שיגדילו את המלאי המוצע לזכאים.

וילות עמידר - דלג

מתדלקים את מחירי הקרקע

עמידר מנהלת כיום 40 אלף נכסים המושכרים לזכאי דיור ברחבי המדינה, כשרובם המכריע בבנייה רוויה - כלומר דירות בבתים משותפים בבניינים רבי קומות. לצד מלאי הדירות הרגילות, עמידר מנהלת גם יחידות דיור שהן בתים חד־קומתיים המוקפים בחצרות - כלומר צמודי קרקע. בסך הכל מחזיקה עמידר 2,500 צמודי קרקע, בין היתר בערד, בית שאן, שלומי וקרית שמונה - ערים לא מבוקשות שערך הקרקע בהן נמוך (למרות זאת, ערך הבתים גבוה מערכן של דירות בבנייה רוויה בערי פריפריה כאלה).
ואולם הממצא החשוב הוא שקרוב ל–650 צמודי קרקע של עמידר ממוקמים ביישובים מבוקשים, ואף מבוקשים מאוד, שבהם הקרקע יקרה ביותר - כך לפי עמותת הצלחה, אשר השיגה את מאגר הדירות השלם והמעודכן  של חברת עמידר.

כך למשל, רשומים בניהולה של עמידר 77 צמודי קרקע ברעננה, 28 בתים בכפר סבא, 52 בתים בהרצליה, 54 קוטג'ים בהוד השרון, ו-63 בתים עם חצר ברמת השרון. רוב צמודי הקרקע ממוקמים באזורים שנחשבו לשכונות הפחות טובות בערים מסוגן, בעיקר בשל העובדה שהתושבים שגרו בהן היו שייכים למעמד סוציו־אקונומי נמוך, והיחס אליהם השליך על הערך והאטרקטיביות של יחידות המגורים.

נכסים

ואולם בחלוף השנים, וככל שעמידר עודדה את דייריה לקנות את הבתים שבהם הם מתגוררים, הנכסים שהוסבו או הוקמו בראשית המדינה לטובת דיור ציבורי עברו להיסחר בשוק החופשי, ונהפכו למבוקשים לא פחות מסביבתם, כפי שקרה בשכונות יפו ונוה צדק בתל אביב בשנותה–80 וה–90.

התפתחות חשובה נוספת שהתרחשה בערי המרכז החזקות היא שככל שתנופת הבנייה הנוכחית מתקדמת בבנייני מגורים גבוהים - עולה גם ערכם של צמודי קרקע הוותיקים, בייחוד אם הם נמצאים באזורים שבהם תוכניות הפיתוח מבטיחות שהבנייה תישאר נמוכה. זו הסיבה שבאותו רחוב בעיר יקרה במרכז המדינה, ניתן למצוא בתי עמידר ישנים ומטים לנפול, שבהם מתגוררים זכאים לדיור ציבורי - לצד וילות מפוארות שצמחו על המגרשים הסמוכים, שבהן מתגוררת אוכלוסייה חדשה, שהגיעה לשכונה ושילמה על הקרקע את מחירה הגבוה והמלא.המציאות הזאת מעוררת כצפוי את הביקוש לנדל"ן באזור ומתדלקת את מחירי הקרקע. עמידר יכולה לנצל את המצב הזה כדי למכור את הנכסים במחיר הגבוה שאליו הגיעו, ולמקסם את הערך של נכסיה לטובת פעילותה ושליחותה: יחידת דיור צמודת קרקע אחת בשכונת וילות מבוקשת בשרון, המשרתת דייר אחד, תימכר - והתמורה תופנה לקנייה של שלוש, ארבע ואולי אף חמש דירות ציבוריות בשכונה רגילה, בבנייה רוויה באותה עיר, או בעיר סמוכה לה.

סיור מדגמי בצמודי הקרקע בערי השרון מגלה כי השוק עושה את שלו. הביקוש למגורים דוחף את מי שמתגוררים בבית דיור ציבורי עם חצר להקים לצדו יחידות דיור, לפעמים נפרדות, על אותו מגרש. ביחידות אלה מתגוררים בני משפחת הדיירים, ולעתים הן אף מושכרות בשוק החופשי - כשההכנסה משכר הדירה עוברת לדייר עמידר, היושב במגרש כזכאי לדיור ציבורי.


7 מיליון שקל לשני צמודי קרקע

כדי לסבר את האוזן, הנה דוגמה למצב שנוצר: עמידר מנהלת שני צמודי קרקע בשכונת נווה אמירים בהרצליה, המוגדרים ברשומותיה כקוטג' דו־משפחתי ששטחו 45 מ"ר. גם אם המבנה גדול יותר מהרשום, ההנחה היא ששווי בית עמידר באזור זה בהרצליה הוא אפס, שכן הקונה מייעד אותו להריסה לשם בניית בית חדש מן היסוד. עם זאת, עדיין מדובר בנכסים שיניבו במכירה 6–7 מיליון שקל לכל הפחות, כפי שניתן ללמוד מעסקת מכירה של קרקע למגורים בנכס דומה שנעשתה ב–2012 ונחתמה ב–2.5 מיליון שקל.
דוגמה נוספת לעסקה מהתקופה האחרונה מלמדת על הנסיקה במחירים: דירת חמישה חדרים בבית דו־קומתי באותו אזור בהרצליה נמכרה בינואר 2017; ושווי הדירה לפי נתוני אתר העסקות של משרד האוצר הוא 2.9 מיליון שקל.

רחוב התחייה רעננה
עופר וקנין

לעמידר גם שני בתים בשכונת נווה שרת ברעננה, המופיעים ברשומותיה כקוטג' דו־משפחתי של 55 מ"ר. סיור במקום מגלה כי מדובר בבתים גדולים בהרבה, מטופחים למדי מבחוץ. אך גם אם נניח שכמו בהרצליה, גם במקרה הזה הבתים יימכרו לקונה שיהרוס אותם ומוכן לשלם תמורת ערך הקרקע בלבד, המכירה תניב מיליונים. ב–2015 וב–2016 נמכרו בשכונה זו ברעננה יחידות קוטג' דו־משפחתיות של שלושה חדרים בגודל 53 מ"ר, תמורת 2.3 מיליון שקל ו–2.4 מיליון שקל בהתאמה. המחירים באזור, הנשמר כמובלעת בנייה נמוכה שסביבה מתרבים בניינים בשכונות מגדלים חדשות, לא ירד מאז.

עמידר מנהלת עשרות נכסים ביישובים המתאפיינים בבינוי כפרי, והם המקום שאליו עוברת הבורגנות שעדיין מבקשת בית עם גג אדום וחצר פרטית: יש לה בתים בודדים בקדימה צורן, במזכרת בתיה, ביהוד ואור יהודה, בבית דגן ובגני תקוה. כשמתרחקים מהמרכז המספרים עולים: 29 בתים בזכרון יעקב,41 בתים בכפר יונה, 24 בתים בבנימינה ובגבעת עדה ולא פחות מ–107 בתים צמודי קרקע בפרדס חנה־כרכור.

ביישובים האלה בולטים בתי עמידר בצניעותם בהשוואה לסביבה המתייקרת - יש מוזנחים יותר ומוזנחים פחות. גם המחירים נמוכים יותר, סביב 2 מיליון שקל לבית דו־משפחתי בן שלושה חדרים, כפי שמלמדות העסקות מראשית 2016 וראשית 2017 ברחוב הנדיב בבנימינה, שבו יש לעמידר כמה צמודי קרקע.

עמידר: "אנו זרוע ביצועית של הממשלה"

רחוב השחל, רמת השרון
עופר וקנין

היועץ המשפטי של עמותת הצלחה, עו"ד אלעד מן, מסר: "עמידר מחזיקה בידיה נכס לאומי בעל חשיבות חברתית ממעלה ראשונה. ניהול מיטבי של מאגר נכסי הדיור הציבורי צריך להביא בחשבון שיקולים של שיחלוף ומימוש נכסים כדי להגדיל את היצע הדירות ולמקסם את הפתרונות הניתנים לזכאים מבחינה כמותית ואיכותית גם יחד. קשיים אובייקטיביים ושיקולים אחרים הופכים לא פעם את ניהול המאגר הזה לפחות יעיל ממה שהיינו מצפים ומעוניינים שיהיה".מעמידר נמסר: "החברה מנהלת נכסים צמודי קרקע המשמשים דיור ציבורי. המדיניות באשר לעתיד הנכסים (מכירתם, השבחתם או ביצוע תוכניות התחדשות עירונית) היא בידי המדינה, שהיא בעלת הנכסים, כשעמידר משמשת זרוע ביצועית המוציאה אל הפועל את התוכניות. החברה מנהלת בעבור המדינה את הבניינים ופועלת לפי מדיניות המדינה, תוך בחינת כל מקרה לגופו, בהתאם לצרכים ולכדאיות".

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "המשרד משקיע מאמצים ומשאבים רבים במטרה להגדיל את מלאי הדירות בדיור הציבורי בכל המדינה. המשרד רכש יותר מ–1,400 דירות ונמצא בהליך של רכישת 1,000 דירות נוספות ובבנייה של עוד 2,650 דירות בעבור גיל הזהב. המשרד מתייחס לדיירים באופן שוויוני ומכבד ואינו מתייחס אליהם באופן שונה, לפי ערך הנכס שבו הם מתגוררים.

"המשרד רואה חשיבות גדולה במתן אפשרות לזכאים להמשיך להתגורר ביישוב מגוריהם, בדירת דיור ציבורי, גם כשערך הקרקע ביישוב גבוה. על כן, משקיע המשרד משאבים ברכישת דירות גם במרכז, לטובת הזכאים. המשרד אינו מפנה ולא יפנה דיירי דיור ציבורי מדירותיהם, גם לא מנימוק שערכו של הנכס גבוה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#