המינהל אחראי על 93% מקרקעות המדינה אך רק אחוז אפסי מהן זמין לבנייה - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המינהל אחראי על 93% מקרקעות המדינה אך רק אחוז אפסי מהן זמין לבנייה

חלק מהקרקעות המשווקות אינן מתוכננות ועל היזמים מוטל לקדם את התוכניות לבנייה בהן בהליכים שאורכים לעיתים יותר מ-10 שנים ■ בקרקעות אחרות קיימים חסמים אחרים מעכבי בנייה - כמו הסכמי פיתוח שנועדו לממן סלילת כבישים והתקנת תשתיות שטרם הוסדרו מול הרשויות המקומיות

17תגובות

>> 2010 נחשבה אחת השנים היפות של מינהל מקרקעי ישראל ומשרד השיכון. המינהל שיווק קרקעות לבנייה של כ-30 אלף יחידות דיור - חלקן במכרזים חוזרים על מכרזים שנכשלו בעבר, חלקן במקומות שבעבר הקרוב איש לא גילה בהם עניין. גם הפריפריה השתתפה בחגיגה. ואולם מתרבים הסימנים לכך שחגיגת שיווק הקרקעות לא תימשך עוד זמן רב. ב-2011 ובשנים שיבואו אחריה, יהיה קשה לשחזר את ההצלחה.

אל מול הדרישה התקיפה של שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, להוציא לשיווק קרקעות לעשרות אלפי דירות בשנה, ניצב מינהל שאמנם אחראי על 93% מקרקעות המדינה, אבל רק אחוז אפסי מהן אכן רלוונטי לפתרון המצוקה בשוק הנדל"ן. מלאי הקרקעות המתוכננות והזמינות לבנייה אוזל והולך, בעיקר במרכז, והמינהל, כמו גם רשויות התכנון והגופים האחרים המופקדים על קידום תוכניות והסרת חסמים, לא עומדים בקצב. התוצאה - חלק ניכר מהקרקעות המשווקות כיום הן קרקעות בעייתיות, שניכר בעליל שלא ישפיעו על השוק בקרוב.

בדיקת TheMarker מעלה כי חלק מהקרקעות שישווקו בקרוב אינן מתוכננות כלל, ומוגדרות כמקב"תים (מקבצים בלתי מתוכננים). במסגרת זו מוטל על היזמים שיזכו בקרקעות לקדם את התוכניות, בהליכים שאורכים פעמים רבות יותר מ-10 שנים - במקום תהליך בנייה שמתחיל תוך חודשים ספורים במקרה של קרקעות מתוכננות.

בקרקעות אחרות שמשווק המינהל קיימים חסמים המעכבים בנייה על הקרקע - בעיקר הסכמי פיתוח, שנועדו לממן סלילת כבישים והתקנת תשתיות אך טרם הוסכם עליהם בין משרד הבינוי והשיכון והרשויות המקומיות. בפועל, הקבלנים יתחילו לעבוד על הקרקעות הללו רק בעוד שנתיים-שלוש, והדירות יהיו מוכנות, במקרה הטוב, בעוד ארבע-חמש שנים.

עסקות מסוכנות

חברות הנדל"ן כבר קלטו את המסר. בשבוע שעבר השתתפו נציגיהן במפגש עם מנהל מינהל מקרקעי ישראל, ירון ביבי, שחשף בפניהם את תוכניות המינהל לשנים הבאות: שיווק קרקעות רבות שהתכנון עליהן לא הסתיים, ושהסכמי הפיתוח בהן טרם הושגו. מבחינת המינהל, זה הרע במיעוטו; מבחינת היזמים, זה איתות מצוקה מצד המינהל, כאשר מצדם מדובר בכניסה לעסקות מקרקעין מסוכנות, שקשה לדעת מתי ימומשו .

"שר הבינוי והשיכון מנסה לשפר את סטטיסטיקת שיווק הקרקעות בכך שהוא משווק גם קרקעות שלא זמינות לבנייה, כדי לעמוד ביעדים", אומר איציק אמסלם, סגן נשיא התאחדות הקבלנים, והבעלים של חברת אלמוג כ.ד.א.י. "כאשר המינהל משווק קרקע אך אומר לנו 'תקבלו אותה רק בעוד שנתיים', משמעות הדבר שהקרקעות הללו הן ל-2013, ולא ל-2011. למינהל אין קרקעות זמינות לשיווק, ולכן הוא מוציא לשוק קרקעות של מחר - ומחרתיים כבר לא יהיה מה לשווק. בדרך הזו לא בולמים את עליות המחירים, נהפוך הוא. הוצאות מימון על קרקע שעומדת קפואה כמה שנים גבוהות יותר".

איתותים על כך שמינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון נמצאים במצוקת קרקעות נראו כבר ב-2009, אז שווקו קרקעות בעייתיות מאוד. במאי 2009 שיווק המינהל קרקע במתחם ציפור במודיעין לבנייה של כ-114 דירות. בחוברת המכרז צוין כי קיים סיכוי שתוכנית בניין העיר תשונה, או שהיזם הבונה יידרש לוותר על בנייה של כ-30 דירות בפרויקט, שבמקומן יפותח פארק. היזם שנבחר ייאלץ להתמודד עם האי-ודאות.

בפברואר 2010 הוציא המינהל קרקעות לבנייה של 2,150 דירות ברמת בית שמש ג'. היזמים שזכו בקרקעות שילמו עבורן במועד הזכייה, אך יקבלו אותן רק בעוד כשנה וחצי, בגלל פיתוח שטרם הסתיים. ביולי 2010 הוציא המינהל קרקע לשיווק בחולון לבנייה של 222 דירות, על קרקע שבה קיימים מבני חינוך שהיזם הזוכה נדרש לפנות. המכרז בוטל כי לא הוגשו הצעות.

לפני כחודש קיים משרד הבינוי והשיכון סיור קבלנים בראש העין, שם הוא מבקש לשווק כ-2,000 דירות. ראש העין היא העיר שבה מרוכזות עיקר עתודות הקרקעות שמשווק המינהל בתקופה הקרובה. בסך הכל מתכננים לשווק במקום קרקעות ל-14 אלף יחידות דיור. ואולם בסיור התברר ליזמים כי הם יידרשו לשלם עבור הקרקעות במועד הזכייה, אך ייאלצו לחכות לקבלתן שלוש שנים נוספות - ורק אז יוכלו לשווק את הדירות לציבור הרחב ולבנות אותן.

הסיפור דומה גם בשכונת רמת רחל-ארנונה בירושלים ובמכרזים שהמינהל עתיד להוציא במושב מצליח שליד רמלה. במקומות אלה מבקש המינהל לשווק קרקע לבנייה של מאות דירות, כשהיזמים יקבלו את הקרקע רק בעוד כ-20 חודשים.

אמנם הביקושים לדירות עדיין גדולים, ובנק ישראל והממשלה מנסים לצנן את השוק, ואולם יש סימנים לכך שהבום הגדול שנרשם בין 2008 ל-2010 נעצר. לפיכך, מי שרוכש קרקע במחירים הנוכחיים, אולם צריך להמתין שנתיים עד לשיווקה - מהמר למעשה על כך שמחירי הדירות לא יירדו בשנים הקרובות. רבים סבורים שמדובר בהימור מסוכן.

כך למשל, קרקע משמעותית שתשווק השנה היא קרקע לא מתוכננת לבנייה של כ-2,500 דירות בתל השומר. יש הגורסים כי יזמים פרטיים יוכלו לקדם תוכניות על קרקעות במהירות גדולה בהרבה מזו של המינהל, ועל כן שיווק מקב"תים הוא צעד נכון. ואולם המציאות רחוקה מלאושש את התזה הזו. שיווק קרקעות בלתי מתוכננות היה נפוץ לפני כעשור, ובעבר "זכו" מכרזי המקב"ת לביקורת ציבורית רבה, ואף לביקורת מבקר המדינה, בטענה שלא הצליחו לעמוד ביעד שנקבע להם - שעיקרו תוספת קרקעות לבנייה.

כך, מכרזים רבים שהועברו לתכנון היזמים בסוף שנות ה-90, לא שווקו עד היום. כך היה בתכנון קרקע ברמת רחל בירושלים לבנייה של כ-900 דירות, כאשר רק היום משלים המינהל את שיווק הקרקע, אף שהתכנון החל ב-1995. מקב"ת ראש העין לבנייה של 4,000 דירות החל באותו זמן, אך השיווק מתחיל רק כיום.

כישלון נוסף היה מקב"ת ינוב לבנייה של כ-2,000 דירות, שאישורו עוכב עד יוני 2010, בשל מחלוקת על שינוי גבולות, התנגדות של רשויות וקשיים שהערימה מעצ. מכרזים אחרים בשיטת המק"בת נכשלו ויזמים אף פשטו את הרגל. כך היה במקבת מבוא ביתר לכ-2,000 דירות.

מכרזים נוספים כוללים קרקעות לבנייה של כ-4,000 דירות ביישוב חריש. עד היום טרם הושלמה תוכנית מפורטת שניתן להוציא מתוכה היתרי בנייה וההערכות הן כי תוכנית כזו תושלם בשנה הקרובה, במידה שלא יוגשו התנגדויות לבתי המשפט. אם כי גם אם התכנון יושלם, טרם הושלמו הסכמי הפיתוח, והערכות הן שהיזמים יקבלו אותן בשלב מאוחר יותר.

פעולה פופוליסטית

"מינהל מקרקעי ישראל עושה פעולות כדי להרגיע את השוק, אך בפועל מוציא קרקעות בעייתיות מאוד", מסביר מוטי ויזל, מנכ"ל ובעלים של VCELL, חברת ייעוץ המבצעת מחקרים עבור חברות בנייה. לדבריו, "זו פעולה פופוליסטית שלא באה לשנות את ההיצע. הצרכן הסופי לא מבין מה זה קרקע לא מתוכננת וחושב שהמדינה משחררת יחידות דיור, כשבפועל התכנון יימשך שבע עד עשר שנים.

"בשנתיים האחרונות המינהל הוציא לשיווק את כל הקרקעות שהיו לו בצנרת. מדיניות המינהל כיום מלמדת שנגמרה הצנרת ולכן המינהל משווק קרקעות לא מתוכננות. זה מחדל של מינהל מקרקעי ישראל שלא תיכנן את הקרקע, ובסופו של דבר מי שישלם את המחיר הוא הצרכן".

"שיווק קרקעות כאלה הוא מס שפתיים לציבור", מסכים מנכ"ל חברת הבנייה ב. יאיר, איל הנדלר. "המינהל בא לברך אך יוצא מקלל. מדובר בנזק אדיר לקבלנים, שמשלמים עבור הקרקע במועד המכרז, בנוסף למס רכישה והיטלי פיתוח, אך לא יכולים לשווק דירות עליה, ולממן את ההוצאות. בשיטה כזו המינהל מכניס את כולם למרקחה. כחברת בנייה אנחנו שוקלים אם בכלל לגשת למכרזים הללו. בזמן שאני יושב ומחכה לפיתוח הקרקע, הייתי מצליח לבנות ולשווק חצי פרויקט".

אברהם קוזניצקי, בעלים ומנכ"ל של חברת מנרב, סבור אחרת: "אין ספק שקרקעות זמינות עדיפות על קרקעות המיועדות לבנייה רק בעוד כמה שנים, אולם חשוב לזכור שגם כאשר קרקע היא זמינה לבנייה כיום, בדרך כלל, לוקח כשנה עד קבלת היתרי בנייה ותחילת בנייתה. קידום נושא הקרקעות הבלתי מתוכננות על ידי המינהל יוצר בסך הכל מגמה חיובית, מאחר שהדבר מרגיע את שוק מחירי הנדל"ן. אגב, זו לא המצאה של התקופה האחרונה, כבר לפני 15 שנים יצאו מקב"תים. אולם חשוב שהמינהל יכוון את המכרזים לאזורים שבהם יש מחסור אמיתי בקרקעות. צריך לאתר במפת הארץ את אזורי הביקוש ולשם לספק את קרקעות. המינהל צריך להקים צוות מקצועי שיתכנן את סדר הוצאת המכרזים".

בכירים במינהל טוענים חד משמעית כי כל עוד הרפורמה במינהל לא תמומש, ולא יואץ הטיפול בקידום תוכניות ובהסרת חסמים - אין לצפות לשינוי. כיום מרבים לדבר על הדברים הללו, אבל לא עושים דבר.

"יכול מאוד להיות שמינהל מקרקעי ישראל היה צריך לחשוב על המצב הנוכחי עוד קודם לכן", אומרים גורמים במשרד הבינוי והשיכון, "אך אף אחד לא צפה שזה מה שיהיה, לא ב-2005 ולא קודם לכן. כיום אין מחלוקת. כל המשרדים מבינים שאחת הדרכים להשפיע על מחירי הדיור היא תכנון קרקעות, בעיקר לאור העובדה שכיום אנחנו מגרדים קרקעות מפה ומשם. כל עוד לא יהיה מלאי תכנון אמיתי, היקף הקרקעות לשיווק יקטן ויילך".

והתוצאה? מדיניות הצינון הנוכחית של בנק ישראל והממשלה תועיל רק לטווח קצר. אם מצוקת הדיור תמשיך לגדול, עקב מחסור בקרקעות זמינות - מחירי הדירות לא יירדו.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#