תמ"א 38 כעסקת קומבינציה - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

תמ"א 38 כעסקת קומבינציה

מעצם טיבה עסקת קובינציה היא בעלת סיכונים

43תגובות

<<עסקת קומבינציה בבסיסה היא עסקת מכר חליפין שבמסגרתה מוכר הבעלים חלק מהקרקע ובתמורה הוא מקבל מהקבלן דירות על יתרת הקרקע שנשארת בבעלותו. מעצם טיבה וטבעה של עסקת קומבינציה, היא בעלת סיכונים ומורכבויות רבות, שכן הבעלים והקבלן מתקשרים בשותפות עסקית ארוכת טווח, שאינה מסתיימת אף לאחר מסירת הדירות לבעלים (שכן עדיין יש תקופת בדק ואחריות על הדירות).

מורכבות נוספת ומשמעותית נובעת מכך שבעסקת קומבינציה מתקיימות לפחות שלוש מערכות יחסים שלובות: בעלי הקרקע-קבלן, קבלן-רוכש דירה, רוכש דירה-בעלי הקרקע. על פי רוב, קיים בהסכמי קומבינציה סעיף שבמסגרתו מאפשר בעל הקרקע, בהתקיים כמה תנאים, לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות שהתקבולים מדירותיהם משמשים למימון הפרויקט.

עסקה המתבצעת במסגרת תמ"א 38 היא בעלת מרכיבים דומים לעסקת קומבינציה, שכן במסגרת זו "מוכרים" הדיירים לקבלן את זכויות הבנייה על פי התמ"א, תמורת חיזוק הבניין, הרחבתו ושיפוצו. לעתים הדיירים מתירים לקבלן לרשום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות. במקרה שבו הקבלן הפר את ההסכם והפסיק את העבודות במהלך הבנייה ולאחר שנרשמו לטובת רוכשי הדירות הערת אזהרה - מתעוררת בעיה חמורה.

בפסק דין שנתן באוגוסט 2010 בית המשפט העליון (בע"א 8853/07 ,7654/04 גרשון מלך ברקוביץ ואח' נ' דוד קורין ואח') דן בית המשפט בתוצאות כישלון מערכת היחסים בהסכם קומבינציה שבין הקבלן לבעלי הקרקע, בעטיו של הקבלן, ובהשלכותיהן על יחסי בעלי הקרקע ורוכשי הדירות. במקרה זה נרשמו הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות חרף העובדה כי במועד שבו הן נרשמו לא נתקיימו התנאים שקבעו בעלי הקרקע לרישום הערות אזהרה ובכלל זה, המצאת היתר בנייה, אישור תשלומי מסים ואגרות, הנפקת פוליסות ביטוח מתאימות ומכתב מרוכשי הדירות המאשר כי לא תהיה להם כל דרישות מהבעלים אם הסכם הקומבינציה יבוטל.

בית המשפט המחוזי קבע כי הסכם המכר בין הרוכשים לקבלן בוטל, וכפועל יוצא מבוטלת זכותם כלפי בעלי הקרקע לרישום הערת אזהרה. הרוכשים עירערו לבית המשפט העליון, שקיבל את הערעור וקבע כי אף שהבעלים והרוכשים ביטלו את ההסכמים עם הקבלן, בעקבות הפרות שלו, אין הדבר גורם למחיקה אוטומטית של הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכשים. מטרת בית המשפט היתה להגן על רוכשי הדירות, שנחשבים לחוליה החלשה בשרשרת.

אין חולק כי הן בעלי הקרקע הן בעלי הדירות הם קורבנות של מחדלי הקבלן, והעדפת בית המשפט את זכויותיהם של מי מהצדדים תלויה במידת הגילוי מצד בעלי הקרקע. לא גילו בעלי הקרקע באופן סביר את התנאים לרישום הערת אזהרה, לא יהיו מוגנים מטענות הרוכשים. הערת אזהרה המותנית בקיומו של הסכם בין הדיירים לקבלן היא הערה ריקה מתוכן, שלדעתי אינה יכולה לשמש כבטוחה לפי סעיף 2 (4) לחוק המכר (דירות), ועל הרוכשים לקבל בטוחה אחרת.

לסיכום, ומבלי לדון בסוגיית השלב שבו יש לאפשר את מכירת דירות הקבלן ו/או בנושא הבטוחות הנוספות הנדרשות בעסקאות לפי תמ"א 38, אם ניתנת הסכמה לרישום הערת אזהרה לטובת רוכשים בעסקות לפי תמ"א 38, על הדיירים לדאוג לכך שההתניות יפורטו בצורה ברורה, למשל בייפוי הכוח, בהסכמים בין הקבלן לרוכש או במכתבי ההסכמה לרישום הערת אזהרה, כדי שביום הדין יוכלו לבטל את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים ולהגן על קניינם.

הכותב הוא עורך דין העוסק במקרקעין ומלווה עסקות על פי תמ"א 38



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#