אפילו גוגל משקיעה בדיור בר השגה - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

אפילו גוגל משקיעה בדיור בר השגה

זיכויי מס פדרליים, באזורים מסוימים בארה"ב, מאפשרים לחברות גדולות להשקיע בפרויקטים למעוטי יכולת

תגובות

ניו יורק טיימס

<<מלבורן אפרטמנטס הוא בניין חדש של 48 יחידות דיור בדה מוין, שבו דירת ארבעה חדרים מוצעת להשכרה ב-775 דולר בחודש אך תחת כמה תנאים: משפחה עם חמש נפשות, לדוגמה, אינה יכולה להשתכר יותר מ-47,460 דולר בשנה. המעניין בפרויקט זה הוא שההון להקמתו הגיע ממטה ענקית החיפוש גוגל מקליפורניה, המרוחק יותר מ-2,400 ק"מ משם.

ההשקעה מצד גוגל וחברות נוספות במלבורן אפרטמנטס ובפרויקטים דומים היא אחת הסיבות לשיפור בהלך רוחם של מפתחי הדיור בר ההשגה. פרויקטים אלה תלויים בעיקר בזיכויי מס דיור למעוטי יכולת - זיכויים המספקים הון שלרוב קובע אם הפרויקט יקום או ייפול.

אך כשהכלכלה קרסה ב-2008 דעך שוק זיכויי המס, ופרויקטים רבים נותרו בשלב התכנון. "ב-2009 גויס הון של 4.5 מיליארד דולר בזיכויי מס בהשוואה ל-9 מיליארד ב-2006", אמר פרדריק קופמן, שעומד בראש חטיבת זיכויי מס בקבוצת רזניק, חברת חשבונאות וייעוץ ארצית. "אנשים חשבו שהסוף הגיע", הוסיף. קופמן העריך כי השנה גויסו 7 מיליארד דולר.

זיכויי מס הדיור למעוטי יכולת נוצרו לפני יותר משני עשורים כדי ליצוק משמעת שוק בפיתוח הדיור המסובסד. הממשלה הפדרלית מקצה את הזיכויים והממשלות מעניקות אותן לפרויקטים שעומדים בדרישות הנוקשות. המפתחים מוכרים את הזיכויים למשקיעים - בדרך כלל מוסדות פיננסיים - שמעוניינים להפחית את שיעור המס הפדרלי המוטל עליהם - לתקופה של 10 שנים. לבנקים יש תמריץ נוסף, מאחר שהשקעות בזיכויי מס מסייעות להם לעמוד בהתחייבויותיהם במסגרת חוק ההשקעה החוזרת בקהילה, ולהשקיע בשכונות עניות יותר שבהן יש להם לקוחות.

"לאחר קריסת ליהמן ברדרס, הבנקים התמקדו בנזילות לטווח הארוך שלהם, ולא בקיזוז הרווחים", אמר מומחה נוסף לדיור מוזל, מייקל נובוגרדק, שותף מנהל בנובוגרדק אנד קומפני בסן פרנסיסקו. פאני מיי ופרדי מק, שהיו משקיעות גדולות בזיכויי מס, הפסיקו לקנות אותם ב-2007. הירידה בביקוש לזיכויי מס הובילה להורדת מחירים, מה שהוריד את שוויים למפתחים.

הבנקים יצאו, המשקיעים נכנסו

אך כשניתן לקנות זיכויי מס של דולר ב-59 סנט, אפשר להשיג תשואה טובה על ההשקעה. הדבר הפך את זיכויי המס לאטרקטיביים עבור חוג חדש של משקיעים המעוניינים בתשואה דו-ספרתית. "בנוסף לגוגל, בין המשקיעים החדשים אפשר למצוא את ורייזון ואת חברות הביטוח ליברטי מיוצ'ואל ואולסטייט", אמר ג'יימס לוהג, סמנכ"ל תפעול בגרייט לייקס קפיטל פאנד, שמשקיעה בדיור למעוטי יכולת.

כעת, משצמח מאגר המשקיעים ומוסדות פיננסיים רבים חזרו לחוסנם, זיכויי המס מתייקרים ופרויקטים רבים שהושהו יוצאים לדרך.

מומחים לזיכויי מס טענו כי מדינות החוף זוכות ביתרון לא הוגן על פני אזורים אחרים שבהם הצורך בדיור מוזל דוחק לא פחות. "במערב התיכון, לדוגמה, זיכוי מס בשווי של דולר נסחר בסביבות 70 סנט, ובאזורים עירוניים עשוי מחירו להגיע ל-80 סנט", אמר לוהג. בניו יורק, לעומת זאת, בנק קפיטול וואן משלם 97 סנט לדולר עבור זיכוי מס בסך של כ-29 מיליון דולר לשוגר היל, פרויקט שאפתני ברחוב 155 בהארלם. "לפני שנתיים, זיכוי מס בשווי דולר בניו יורק היה שווה בערך 20 סנט פחות", אמר ויליאם טריילור, נשיא ריצ'מן האוסינג ריסורסס מניו יורק, שתיווך בין בנק קפיטל וואן ובין מפתחת שוגר היל, ברודוויי האוסינג קומיוניטיס.

פרויקט דיור בניו יורק, צילום: בלומברג

הביקוש בניו יורק גבוה ביותר, ו-124 יחידות הדיור בשוגר היל יוגרלו בין מגישי הבקשות. דמי השכירות לדירת שלושה חדרים בשוגר היל הם בסביבות 1,200 דולר, פחות ממחצית שכר הדירה בשוק, נמסר מברודוויי האוסינג. הם צופים לקבל כ-5,000 בקשות.

פרויקט שוגר היל, בעלות של 73 מיליון דולר, יכלול גם מוזיאון לילדים על שם פיית' רינגולד, אמנית מהארלם, חינוך ושירותים נוספים לתושבים מעוטי היכולת ולשכונה. השילוב בין הדיור לשירותים "מאפשר לנו לשרת יותר משפחות משנוכל בפרויקט דיור רגיל", אומרת אלן בקסטר, מנכ"לית ברודוויי האוסינג, עמותה שפיתחה שישה בניינים נוספים בהארלם.

בת' סטוהר, מנהלת תוכנית זיכויי המס למעוטי יכולת ביו אס בנקורפ, אמרה כי המשקיעים צריכים לוודא שהפרויקט ימשיך להתקיים במשך זמן רב. "המפתח לכל זה הוא לדעת לבחון את השוק היטב", היא אמרה, "כדי להבין את הדינמיקה של השוק".

אך עבור משקיעים מסוימים בעלי כיסים עמוקים, השווקים המסוכנים יותר מייצגים הזדמנויות מפתות יותר בזכות התשואות הגבוהות. רוברט ג'יי וסרמן, מנהל סינדיקציות זיכויי אשראי ביו אס בנקורפ, אמר כי עבר מרחק של יותר מ-12,000 ק"מ מאז 2009 בפגישות עם משקיעים פוטנציאליים חדשים כגון גוגל. הבנק אירגן קרן של 86 מיליון דולר עבור גוגל להשקעה ב-480 דירות למעוטי יכולת במערב בתיכון ובקליפורניה, ביניהן מלבורן אפרטמנטס בדה מוין.

ברנט קליניקוס, סגן נשיא בגוגל, התייחס בתגובה למחסור בהשקעות בדיור זול ואמר כי השקעות בזיכויי מס "מאפשרות לנו לקדם את היעד שלנו לספק רווחה לאנשים שבאופן שונה היו מתקשים להשיג דיור איכותי". אך האם זיכויי המס ייראו פחות אטרקטיביים כעת כשהתשואה השנתית שלהם ירדה משיא של 15% לכ-8%?

וסרמן הודה כי התשובה אינה ידועה. "האם אותם משקיעים חדשים יישארו בשוק?" הוא אמר. "עד כה, אנו סבורים שהמצב יימשך שנה נוספת. אני לא יודע מה יקרה אחר כך".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#