"בכיינים, קחו את הדירה - ותשתקו": הסוד הגלוי של מחיר למשתכן

ליזם בתוכנית מחיר למשתכן יש אינטרס מובהק לתכנן ולאבזר את הדירות ברמה הנמוכה ביותר האפשרית ■ בשוק החופשי אותו יזם לא היה מעז לשווק דירות כאלה

אריק מירובסקי
אריק מירובסקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
מעבר לטוקבקים
הפגנת זוכי מחיר למשתכן גליל ים
הפגנת זוכי מחיר למשתכן בגליל יםצילום: אורי אפק
אריק מירובסקי
אריק מירובסקי

האם דיור בר-השגה חייב להיות מלה נרדפת לתכנון גרוע, או שהתלונות של זוכים בהגרלות מחיר למשתכן נובעות מפינוק ובכיינות? ומה המשותף בין התלונות האלה לטור של כתב TheMarker, אמיתי זיו, על החלטתו לוותר על דירה בשכירות מוזלת שמוקמת במגדל יוקרה תל אביבי?

התשובה על השאלה הראשונה: אין כאן שום בכיינות. חלק משמעותי מהדירות של מחיר למשתכן אכן מתוכננות גרוע ומאובזרות ברמה גרועה לא פחות. התצלום של מה שאמור לשמש ארונות מטבח בפרויקט שנמכר במסגרת המבצע בלוד, אינו מותיר מקום לספק. ובנוגע לשאלה השנייה - אם יש קו שעובר בין מחיר למשתכן בלוד לשכירות המוזלת בתל אביב, הרי שזה היחס שלו זוכים הרוכש והשוכר, שכולו אומר "תגיד תודה שאתה זוכה בדירה הזו. לא מתאים? ביי ביי".

הגישה החמוצה הזו, שמלווה בתחושה המרה של זוכי ההגרלות שאין עם מי לדבר, נובעת מכך שבשני המקרים אין קשר בין היזם לדייר, ואין לראשון שום מוטיבציה לרצות את השני באמצעות תכנון דירות איכותיות יותר. ההיפך, כמובן, הוא הנכון: ליזם יש אינטרס מובהק לתכנן ולאבזר את הדירות ברמה הנמוכה ביותר העומדת בסטנדרטים שנדרשים ממנו. וכפי שניכר במספר פרויקטים של מחיר למשתכן, הסטנדרטים נמוכים מאוד. מצד שני, ניתן לומר שזו בדיוק הסיבה שבשוק החופשי אותו יזם לא היה מעז לשווק דירות כאלה.

ממתינים לדירה

מי שנוכחו באמת המרה הזו לראשונה היו מגרילי הדירות של "אפריקה ישראל" בגליל ים בהרצליה. אלה התנגדו לתוכניות ואף עתרו לבית המשפט על בנייה צפופה, על כך שבחלק מהדירות יש כיוון אוויר אחד בלבד, ועל הסטנדרטים הנמוכים של הדירות שהוגרלו בהשוואה לדירות שהוקמו בקומות העליונות של הפרויקט, שנמכרו בשוק החופשי. בית המשפט דחה את העתירה, והנציח את הגישה שלפיה זוכי ההגרלות במחיר למשתכן אינם צד להתמקחות על איכות הדירות.

"אין בפרויקטים האלה שום קיפוח. אנשים מקבלים את הדירות שהם שילמו בעבורן. אם רוצים דירות בגליל ים בשוק החופשי – שישלמו  3 מיליון שקל ויותר", העיר על כך יזם, ובכך למעשה חשף שוב את ה"סוד": דירות של מחיר למשתכן נחותות מדירות מקבילות שנמכרות בשוק החופשי.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

זו הסיבה שחברת אשדר יכלה ליזום בקרית מוצקין שני פרויקטים סמוכים, האחד במחיר למשתכן והאחר במחירי שוק, מבלי לחשוש לרגע שהפרויקט של מחיר למשתכן ישפיע על מחירי הדירות בפרויקט שנמכר בשוק החופשי. בדומה, חברת גיא ודורון לוי יזמה בראש העין שלושה פרויקטים: אחד במחיר למשתכן, אחד במחיר מטרה ואחד בשוק החופשי. שום תחרות אמיתית לא היתה בין הפרויקטים, ומחירי הדירות המוזלות לא הקרינו על הדירות שנמכרו בשוק החופשי.

פרויקט מידטאון בתל אביב, שבו שותפה יורוקום
פרויקט מידטאון בתל אביבצילום: מוטי מילרוד

כשיזם מקבל לידיו פרויקט עם בנייה מעורבת - דירות לשוק החופשי לצד דירות בבנייה מסובסדת, כמו בגליל ים ובמידטאון תל אביב - הוא מקדיש את עיקר מאמצי התכנון שלו לדירות בשוק החופשי, וכל הפרויקט יתוכנן על מנת למקסם את הרווח שדירות אלה יניבו לו, על חשבון הדירות המוזלות - הן מבחינת שטחים, והן מבחינת רמות תכנון ואבזור.

לזה יש להוסיף תופעה, שבה אדריכלים מקבלים שכר טירחה נמוך מאוד על תכנון הדירות המסובסדות, מה שגורר לא פעם תכנון אחיד של דירות, ללא ניסיון אמיתי להתמודד עם אותם אילוצים.

ואם נחזור לסיפור של הדירות בנות ההשגה בפרויקט מידטאון תל אביב, מחירי השוק של השכרתן מגיעים ל-7,500 שקל בקירוב; וכדי לשמור על שיעורי תשואה סבירים, על אף ההנחות, היזמים מתכננים דירות קטנות וצפופות יותר.

מעבר לכך, ישנם תנאים ייחודיים בפרויקט הזה – הן מבחינת היוקרה שלו, והן מבחינת מיקומו – בין דרך מנחם בגין לנתיבי איילון, ללא שום סביבה שמתאימה לגידול ילדים. עולה השאלה האם בעיריית תל אביב פעלו נכונה כשכללו את הפרויקט הזה ברשימת הפרויקטים של דיור בר-השגה, והאם ניתן בכלל לתכנן דירה מרווחת יחסית במחיר עממי, במסגרת פרויקט מעין זה, שבו עלות כל  מ"ר בנוי מגיעה ל-40 אלף שקל.

תגובות

הזינו שם שיוצג באתר
משלוח תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש של אתר TheMarker