דירה למכירה בהזדמנות, מנוכל: כך תדעו שמנסים לעקוץ אתכם בעסקת נדל"ן - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דירה למכירה בהזדמנות, מנוכל: כך תדעו שמנסים לעקוץ אתכם בעסקת נדל"ן

הטכנולוגיה מקלה על זיוף מסמכים והביקושים הגדולים מלחיצים ומעודדים חתימה מהירה על הסכמים ■ כל אלה מתדלקים את המוטיווציה של נוכלי הנדל"ן, שמבקשים לעשות כסף קל על חשבון זוגות צעירים ובעלי דירות

23תגובות
שלט מכירה של דירה (אילוסטרציה, אין קשר לנאמר בכתבה)
אייל טואג

לפני כשנה החליט זוג צעיר מפתח תקוה שהגיע הזמן להשתדרג. זה היה זמן קצר לאחר לידת בנם השני, והמשפחה חיפשה לעבור לדירה גדולה יותר, אם אפשר באותו אזור. תוך זמן קצר נפלה לידיהם מציאה: דירה משופצת ויפה מאוד עם פרקט, אריחי שיש, נגיעות צבע מודרניות ואמבטיה ומטבח חדשים ומרשימים. "כל מה שנדרש כדי שהדירה תיראה כמו חלום", הם מתארים. המחיר אמנם היה גבוה יחסית לאזור, שבו הבניינים ישנים מאוד והתשתיות כבר רעועות, אבל הבעלים של הדירה, איש נעים וחביב, הבטיח כי היא משופצת מהיסוד ולמעשה היא "כחדשה". בני הזוג, שחששו להפסיד את המציאה, מיהרו לחתום על חוזה ורכשו אותה במיטב כספם. זמן קצר לאחר כניסתם לבית החדש, החורף הגיע ואז הכל צף — תרתי משמע.

מהירים ובלי קשקושים - חפשו TheMarker בטלגרם (להורדה באנדרואיד, להורדה באייפון)

הגשם הראשון חדר לדירה ומילא אותה במים, מערכת הביוב הרקובה קרסה וכמה ימים לא התאפשר להתגורר בה — ובני הזוג נאלצו להתנייד עם בנם הקטן בין בתי מלון ובתי חברים. ככל שחלפו הימים, הנזק התעצם: האריחים נפלו מהקירות, תיבת החשמל נשרפה, ובאופן כללי הבית נכנס לכאוס מוחלט.

בני הזוג פנו לאיש שמכר להם את הדירה רק כמה חודשים קודם לכן, אך הוא נעלם. "לא ענה ולא השיב לפניותינו", מספרים בני הזוג. בסופו של דבר, המוכר טען כי לא התחייב מעולם על שיפוץ כללי של התשתיות.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עם הזמן גילה הזוג לחרדתו כי נפל בפח של נוכל, שכבר מכר דירות דומות בעבר. "השיטה היתה זהה: קוסמטיקה טובה שגורמת לדירה להיראות מצוין, אבל מתחתיה הכל רקוב", מסביר עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עורכי הדין גינדי כספי המייצג את בני הזוג. לדבריו, במציאות שבה על כל דירה יש כמה קופצים, הרוכשים ממהרים לסגור עסקה כדי לא להפסיד אותה. "אין בעיה לשפץ דירה לא מהיסוד, וגם אין בעיה למכור אותה במחיר גבוה", הוא אומר. "זכותם של סוחרים לעשות זאת, אלא שבמקרה המתואר שיקר בעל הדירה את הרוכשים, התחייב על משהו שלא היה קיים, וגבה עבורו מחיר מופקע".

עו"ד שי אליאב
יחד נדל"ן

עו"ד רון ברנט, מומחה בדיני מקרקעין, טוען כי "הונאות נדל"ן תמיד היו ותמיד יהיו, בין היתר מפני שזה מוצר בעל ערך". לדבריו, "ההונאה השכיחה ביותר היא כשאדם מתיימר למכור דירה שלא שייכת לו. זה קורה כשנוכלים מתחזים לבעלי הנכס, ליורשים של בעלי הנכס או למיופי כוח של בעל הנכס. אמנם הרישומים ששופרו והניסיון שנצבר לאורך השנים מקשים על הרמאויות האלה, אבל גם הנוכלים משתכללים ולומדים לתעל את הטכנולוגיה לטובתם. למשל, להנפיק מסמכים ותעודות שנראים יותר אותנטיים".

לפי ברנט, יש מצבים שאמורים להדליק אצל הקונה נורת אזהרה: "אם המחיר אטרקטיבי מדי והמוכר משדר בהילות, כדאי להיזהר, וכך גם כשהמוכר אינו בעל הנכס אלא צד שלישי. צריך לבדוק היטב מדוע בעל הנכס אינו נוכח".

הונאה מסוג אחר מתרחשת כשאדם קונה דירה, ובדיעבד מתברר כי חלק ניכר ממנה נבנה בלי היתר או שבכלל מדובר במחסן לפי הרישומים. "צריך לזכור שבעבר רישום בטאבו לא חייב מעבר דרך הרישומים ברשות המקומית", מסביר ברנט. "אז, רשמו בטאבו את הנכס כדירה, ואילו בעירייה ההיתר הוא למחסן או אפילו לארון חשמל. ראיתי לא מעט מקרים שבהם בעל נכס הגיע לעירייה לבקש אישור להרחיב את הדירה, כפי שהובטח לו בעסקת המכירה, וגילה לתדהמתו שהדירה רשומה כמחסן. במקרה אחר, בעל נכס ביקש למכור את הדירה שלו וגילה שברישומי העירייה זו בכלל חנות". לדברי ברנט, היום יש סנכרון בין הרישומים בעירייה ובטאבו, ולכן קל לעקוב.

"אין ספק שהיום תהליך הרישום מורכב יותר, והרשויות מקפידות יותר", מסכים ד"ר רונן דליהו, עורך דין מומחה לדיני משפחה וירושה. עם זאת, גם לטענתו הטכנולוגיה מאפשרת זיוף מתוחכם יותר של מסמכים, מה שמקל על הרוכשים.

דליהו מספר על מקרה שבו הוא מטפל בימים אלה, אף שהתחיל לפני כ–20 שנה. "מדובר במשק במרכז, שאותו אמורים לרשת שבעה אחים מאמם המנוחה, שלא ידעה קרוא וכתוב. לפני כמה שנים, לאחר שמתה, הסכימו חמשת האחים הנשואים לאפשר לשניים שנותרו רווקים להתגורר במבנים בנחלה. לפני זמן מה, הורע מצבו הבריאותי של אחד האחים ומונה לו אפוטרופוס. הוא התחיל לבדוק אילו נכסים עומדים לרשות החולה וגילה, עם האחים, שהאח החולה החתים את האם על צוואה, שלפיה כל רכושה — כולל המשק, שתי חנויות ודירה נוספת — עובר לידיו".

דליהו מספר כי האחים היו בהלם. "הם היו בסדר אתו ואיפשרו לו לגור בנחלה, והם לא העלו על דעתם להחתים את האמא על צוואה. עוד גילו האחים כי האח החולה התחיל לעשות את העברה בפועל, ועד כה נרשמו כמה נכסים על שמו".

שלט מכירה של דירה
לימור אדרי

דליהו מספר כי היורשים פנו אליו כדי לבטל את הצוואה, אך כיום המצב מורכב, שכן חלק מהעדים אינם בחיים והאח הסורר חולה מאוד, והכל נעשה דרך האפוטרופוס. "זו אמנם הונאה שהתחילה מזמן", מוסיף דליהו, "אבל יש לא מעט סיפורים כאלה גם כיום. כולם נשענים על ההיבט הרגשי של אנשים שרוצים בית ומוכנים גם לרמות עבורו".

קרקעות חקלאיות: שיווק יעיל

אם מדברים על חלומות, הרי שהחלום על קרקע חקלאית שתשנה את ייעודה למגורים, תשביח את ערכה ותאפשר לבעליה לגרוף רווח נאה, היה ונותר אחד החלומות הנפוצים ביותר שמשמש חברות נדל"ן מפוקפקות וסוחרי קרקעות בעסקות פנטזיה. דו"ח שהוגש לפני כשנתיים בפרשת קריסתה של חברת אדמה — אולי החברה המוכרת ביותר שסוקרה בהקשר זה בשנים האחרונות — חושף כי מנגנון השיווק של קרקעות חקלאיות היה יעיל להפליא.

הדו"ח המיוחד, שאותו חיבר עו"ד חגי אולמן, מתחקה אחר מסלול הפיתוי במדויק: לאחר שנוצר קשר ראשוני עם לקוחות, נהגו נציגי החברה להסיע אותם ברכבי שרד למשרדים מפוארים, שם נחשפו למצגות מלוטשות, עלוני שיווק מושקעים וללחץ מסיבי לחתום בו במקום על הסכמים, בלי שהיתה להם שהות להתייעץ עם עורך דין. מהדו"ח הזה עולה כי על אף שזו השקעה כספית לא מבוטלת של עשרות או מאות אלפי שקלים, איש מלקוחות החברה לא שכר את שירותיו של עורך דין בתהליך.

עו"ד אושרי שלוש
ראובן קפוצ'ינסקי

"המציאות בעידן שלאחר פרשת אדמה לא השתנתה כמעט. זה קורה בזכות שיווק מתוחכם מצד אחד, ומעט מאוד מידע מקצועי שעמו מגיעים הרוכשים, שבחלקם הגדול לא משכילים לשכור איש מקצוע", מסביר עו"ד אושרי שלוש, שותף מייסד באושרי שלוש עורכי דין.

"הפרסומים בתקשורת לא שינו את היקף התופעה באופן ניכר. נוכלים עדיין פועלים בשוק, חלקם מתחזים לבעלי קרקעות, אחרים מתחזים לבעלי חברות נדל"ן, וההדמיות היפות המוצגות ללקוחות תמימים עדיין גורמות לרבים לרכוש קרקע זולה בתקווה שערכה יעלה — אך המציאות היא שפעמים רבות הערך שלה צפוי דווקא לרדת".

לשלוש לא חסרות דוגמאות להטעיה המכוונת שאליה נופלים רוכשים רבים. רק באחרונה נכנס למשרדו זוג שהתעניין ברכישת קרקע חקלאית דרומית לנהריה. חטיבת הקרקע שאותה ביקשו לרכוש, "במחיר מציאה" כמובן, הוצגה להם תוך הבטחות שבקרוב ישונה ייעודה למגורים, אבל הבדיקות שבוצעו בשטח העלו תמונה הפוכה. "הבדיקות שעשינו גילו כי על פי תוכנית המתאר המקומית ורשויות התכנון, שטח זה ישמש בקרוב לסלילת כביש. במלים אחרות, במקום שהייעוד ישתנה למגורים והערך יעלה — הייעוד צפוי להשתנות לדרך והערך של הקרקע יתאפס. חטיבת הקרקע הזאת צפויה להיות מופקעת בקרוב על ידי המדינה, בניגוד גמור להבטחות של אנשי המכירות", הוא מסביר.

שלט מכירה של דירה
עופר וקנין

כיצד מתגוננים מפני עסקה מפוקפקת בתחום הקרקעות החקלאיות? שלוש משיב כי "התנאי הראשוני הוא לבדוק של מי הקרקע: האם פרטית? האם של רשות מקרקעי ישראל? האם מי שמוכר לי את הקרקע הוא בעל זכויות לסחור בה או שהוא מתחזה? זה נשמע בסיסי, אבל אנשים רבים לא בודקים זאת".

רשימת הבדיקות המומלצות מתארכת. יש לבדוק אם קיימים שעבודים על הקרקע, מהי תוכנית בניין העיר שחלה במקום ואם יש במוסדות התכנון תוכניות שצפויות לשנות את הייעוד או השימוש בקרקע. בנוסף, עולות שאלות משפטיות ופיננסיות: האם הכסף מופקד בחשבון נאמנות? האם יש בטוחות בעסקה? האם נרשמת הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכש? "השורה התחתונה היא שאסור לסמוך על המידע השיווקי שנמסר מטעם המוכרים. אין בעיה לקנות קרקע חקלאית אם מחפשים השקעה לטווח ארוך מאוד, אבל כדאי לדעת על מה חותמים — ולא לרכוש חלומות", אומר שלוש.

חלום ההשקעות מעבר לים

שנתיים של גזירות מצד משרד האוצר נגד משקיעי הנדל"ן עשו את שלהן: חלקם של המשקיעים בשוק בדיור ירד מ–30% בעבר ל–16% בלבד כיום. כתוצאה מכך, רבים נטשו את הזירה המקומית לטובת השקעה מעבר לים.

"אמנם כיום המשקיעים הישראלים בחו"ל בררניים וזהירים יותר, אך עדיין רבים מהם כלל לא מכירים את השווקים שבהם הם מבקשים לרכוש נכס, והם לא מביאים בחשבון שלהשקעה מעבר לים יש היבטים כלכליים רבים, שעשויים לשנות דרמטית את כדאיות העסקה", טוען עו"ד ארנון גרפי, מייסד ושותף בכיר במשרד ארנון גרפי ושות' המתמחה במשפט מסחרי וייצוג. גרפי ייצג קבוצות רבת בפרשת TGI השקעות נדל"ן, חברת שיווק שנתבעה על ידי לקוחות שרכשו באמצעותה נכסים מעבר לים, לרוב עקב הבטחות לתשואות מפליגות, אך בסופו של דבר צברו הפסדים רבים.

"כמו בהונאות אחרות, גם כאן מעורבות ההדמיות היפות ואנשי המכירות הייצוגיים. ברוב המקרים התמונה תהיה של בית צמוד קרקע בסביבה פסטורלית בארה"ב. ישראלי שרואה תמונה כזאת ושומע שנדרשת ממנו השקעה של 200 אלף שקל, בתמורה לתשואה גבוהה, מאמין אוטומטית שנמצאת בפניו עסקה טובה. כך עובדת השיטה, מפתים אנשים עם הבטחה להשקעה במחיר שווה לכל כיס. היום זה חייל משוחרר, מחר זו פנסיונרית שצברה סכום מסוים. אבל בניגוד להשקעה בישראל, השקעת נדל"ן בחו"ל היא עניין מורכב יותר", מסביר גרפי.

בית בקנטקי
Bloomberg

הוא מדגים את המורכבות: "בתקופה האחרונה יש התעניינות גוברת בשוק הנדל"ן ביוון, עקב המשבר הכלכלי שפקד את המדינה ויצר לדעת רבים הזדמנויות השקעה. נכסים ב–30–40 אלף דולר, הכל נשמע זול ואטרקטיבי מאוד. בפועל, לאחר שנסעתי בעקבות בקשת לקוח לאתונה, גיליתי שכל הנכסים המוצעים להשקעה ממוקמים בשכונות מהגרים, כולם זקוקים להשקעה ניכרת כדי שיתאפשר להשתמש בהם, ובנוסף הליכי הפינוי של דיירים בעייתיים ביוון הם מורכבים מאוד. לעסקה של השקעה בחו"ל יש גם משמעויות מבחינת רשויות המס, ובסופו של דבר מה שעשוי להיראות כעסקה טובה — הוא בפועל עסקה ספקולטיבית במקרה הטוב", מזהיר גרפי.

רשימת הבדיקות המומלצות שיש לערוך לפני השקעה בחו"ל ארוכה למדי: מבדיקת התשואות האמיתיות שאפשר לקבל על נכס באותו אזור, עד בדיקות עם רשויות המס בישראל ובארה"ב, לצד שורת מבחנים נוספים שההשקעה חייבת לעמוד בהם. למשל, אם הנכס ממוקם באזור שבו אפשר למצוא שוכרים ומהן החובות החלות על בעל נכס במדינה שבה מבוצעת העסקה.

גרפי מציין כי "בארה"ב בעלי בתים מחויבים בפינוי שלג בחורף ובפינוי ענפי עצים בקיץ. זה נשמע פעוט, אבל מקפידים שם על כך, ובעל נכס עלול להיות חשוף לקנסות. במדינות מזרח אירופה יש מדיניות רישום נכסים שונה בגלל העבר הקומוניסטי של אותן מדינות והשוק מורכב ובעייתי מאוד. לכן לא הייתי ממליץ להיכנס לעסקה בלי שמבינים עד הסוף את משמעויותיה".

הנוכלים שמתבייתים על חברות

סוג נוסף של הונאה קשור בהעברה לא חוקית של הבעלות על חברות זרות המחזיקות בנכסים בישראל. "נוכלים מתיישבים על רישומים של חברות זרות או על רישומים של חברות שמחזיקות בנכסים, אף שאינן פעילות, ופשוט מתבייתים עליהן", אומרת עו"ד שושי ברזון ממשרד עו"ד שוב ושות'.

באחד המקרים שבו טיפל המשרד, ניסו יורשיו של בעל מניות בחברה זרה להעביר את הנכס על שמם. אלא שאז התברר להם כי נוכל ניכס לעצמו את החברה. לשמה של החברה הזרה הוספה המלה "בע"מ", ובכך היא נהפכה לחברה ישראלית. לאחר מכן שונה שמה, במסגרת אותה הונאה, לשם של חברה ישראלית קיימת. "היורשים החוקיים נאלצו להתמודד עם הנוכל ולהשיב את הבעלות על החברה ונכסיה", אומרת ברזון.

לדברי בזרון, לאור הרגולציה, כיום אמנם קשה יותר לבצע מעשי הונאה של גניבת נכסים, אבל האפשרות לביצוע שינויים בנכסים או בחברות באמצעות האינטרנט עלולה להקל על מעשי ההונאה. לו אותו נוכל היה מוכר את הנכס לצד ג', ההליך המשפטי היה הרבה יותר מורכב".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#