מי יכול לשבור את היזמים ולהוריד את מחירי הדירות - ולמה דירות להשכרה עומדות ריקות?

אין בישראל מספיק יזמים שיודעים להקים שכונות שלמות, אין מספיק ידיים עובדות ופרויקט מחיר למשתכן נותן מענה חלקי מאוד ■ צח ברקי, מנהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט, על המגמות הצפויות בשוק הנדל"ן

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
צח ברקי, מנהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט
צח ברקי, מנהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריטצילום: קובי קנטור
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

צח ברקי, מנהל אגף כלכלה, מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט, מדוע אף שענף הנדל"ן הוא תחרותי ויש בו לא מעט שחקנים, ההיצע אינו מספיק והמחירים לא יורדים?

"יש המון יזמים, ורבים מהם יודעים להוביל לסיום הפרויקט. מה שחסר זה יזמים שיודעים להקים שכונה. בתחום הקמת השכונות, הרווחים עלולים להיות נמוכים מהממוצע, מפני שיש המון אי־ודאות, אבל בנייה כזאת יכולה לגרום לשינוי. זו בנייה מורכבת. למשל, הקרקע יכולה להתגלות כקשה לעיבוד ומלאת מכשולים שיאריכו וייקרו את עבודות הפיתוח, ויכולות לצוץ התנגדויות מצד התושבים, שעשויות לעכב את התקדמות הפרויקט. אין המון שחקנים עם איתנות פיננסית מתאימה ועם יכולת לתכנן ולשווק בסדרי גודל כאלה".

מהירים ובלי קשקושים - חפשו TheMarker בטלגרם (להורדה באנדרואיד, להורדה באייפון)

בסקירה השנתית של ענף הנדל"ן, הגדרת שצריכות להיבנות בישראל 60 אלף יחידות דיור בשנה. יש מספיק יזמים וקבלנים כדי לתת את המענה הזה?

"המספר הזה מתייחס לצורך אחרי הרחקת המשקיעים מהענף, וזה מספר שאמור לתת מענה לצרכים הקיימים ולהביא אותנו למקום טוב. אבל צריך לזכור שאחת המצוקות הגדולות בתחום הזה אינה קשורה ליזמים ולקבלנים, אלא לכוח אדם של פועלים בשטח. בסופו של דבר, מישהו צריך לשים את הבלטה ולערבב את הטיח. אם רוצים להגדיל את מספר התחלות הבנייה, צריך יותר קבלנים גדולים עם יותר כוח אדם, שמסוגלים לעשות פרויקטים גדולים".

אז למה ישראל לא פונה להגדלת מכסות עובדים ולהבאת יותר קבלנים זרים?

"פועלים אפשר וצריך להביא, ואנחנו רואים בגדה הרבה שמוכנים ורוצים לעבוד, ואין סיבה להקשות על הגעתם. אבל להכניס קבלנים זרים? אני לא רואה בזה תועלת. הם לא יותר אטרקטיביים במחיר ממקומיים. הקבלנים הישראלים אינם גדלים, משום שהם נוטלים את רמת הסיכון הגבוהה ביותר. זה נושא כאוב מאוד. עם היציאה לפרויקט, הם נדרשים לתמחר מראש את ההוצאות ולהתחייב למחיר, למרות האי־ודאות הגבוהה. כשחופרים לצורך הקמת פרויקט אי אפשר לדעת מה מחכה בקרקע ועם מה יצטרכו הקבלנים להתמודד".

גם בתחום ההתחדשות העירונית יש תחושה של ריבוי סיכונים בדרך, אבל שם דווקא רואים התעוררות. יש תחושה שחלק מהיזמים מגיעים לתחום בלית ברירה, מכיוון שהמדיניות של שר האוצר, משה כחלון, עוצרת את שיווק קרקעות המדינה מחוץ למחיר למשתכן.

"יש יותר מ–1,300 יזמים בתחום ההתחדשות העירונית, הפועלים בצורות שונות בתכלית זה מזה. חלקם עורכי דין או מתווכים, שעובדים בשלב הייזום המוקדם של איסוף החתימות, ואז מוכרים את הזכויות ואחריהם המבול. מנגד, יש כאלה שהולכים עד הסוף, ומלווים את הפרויקט מתחילתו ועד שלב מסירת הדירות. בסך הכל זה תחום שיש בו הרבה סיכונים ואי ודאות לגבי הימשכות התהליכים. היזם נדרש להוציא מכיסו מאות אלפי שקלים, עד שיראה היתר בנייה ורווחים. זה בלי להביא בחשבון שיכולות להתקיים בחירות, למשל, ולעצור לחלוטין את כל מי שמחכה להיתרי בנייה.

בנייה ברעננה
בנייה ברעננה. "אין צורך בפרויקטים להשכרה מחוץ לאזור תל אביב" צילום: מוטי מילרוד

"מי שתימרצו את מיזמי התחדשות העירונית בחודשים האחרונים הן דווקא החברות הגדולות שנכנסו לשוק הזה. תוכנית מחיר למשתכן הסיטה ביקושים מהשוק החופשי והגבילה את התשואה של יזמים ואת הגישה שלהם לקרקעות מדינה. גם יזמים שיש להם עתודות קרקע פרטיות במרכז והיתרי בנייה אינם ששים לבנות, מכיוון שהם יודעים שהמחירים יעלו. אז הם פונים להתחדשות העירונית, שהיא מקור הכנסה חלופי מצוין. היזמים הקטנים, מצדם, רואים בפרויקטים מהסוג הזה מעין סטארט־אפ — הזדמנות לעשות אקזיט ולהרוויח בגדול".

אבל יש יזמים גדולים המשתתפים במחיר למשתכן.

"נכון, בעיקר בפריפריה, אבל גם שם הגיעו למיצוי בחלק מהאזורים. תוכנית מחיר למשתכן גורמת להטיה בכל השוק: אם במקום מסוים אנחנו מזהים ירידות מחירים, אנחנו מבקשים לשמר אותם גם בעסקות סמוכות. כלומר, אם השכן שלי משלם 400 אלף שקל פחות על מוצר דומה, למה שאני אשלם יותר? כך נוצר מצב שבו היזמים נדפקים. הם לא משיאים רווחיות בפרויקט ששילמו עליו מחיר קרקע מלא".

ובדיוק על זה כחלון בונה - ככה מחיר למשתכן אמורה להוריד מחירים בשוק החופשי.

"כרגע ירידות המחירים ניכרות בעיקר בפריפריה, ואם הם יישארו רק שם זה סימן שלא עשינו הרבה. הרי רוב הביקוש הוא במרכז. כיום ההצפה של קרקעות ודירות של מחיר למשתכן נעשית מראש בפריפריה, ואינה אחידה. אילו ההצפה היתה אחידה, היינו רואים תגובות גם במרכז. זוג צעיר יעבור מגבעתיים לעכו? לקרית חיים? אם היינו רואים שהפרויקטים של מחיר למשתכן גורמים סידור מחדש או מוביליות, אולי היה פה בסיס להאמין שיש שינוי, אבל הפיזור הדמוגרפי אינו משתנה".

אז פרויקט מחיר למשתכן הוא כישלון?

"ממש לא, הוא פשוט חלקי. זה פרויקט שברמה הרעיונית הוא נכון ונחוץ. הרי הזוגות הצעירים הם הקבוצה היחידה בשוק הנדל"ן שאינה נהנית מעליות מחירי הדירות. בעלי הדירות והמשקיעים מרוויחים, בזמן שהמרחק בין הצעירים לבין דירה רק גדל, ואין להם נכס שיניב תשואה. אבל בפועל, הישימות של מחיר למשתכן חלשה".

שר האוצר, משה כחלון
שר האוצר, משה כחלוןצילום: עופר וקנין

כחלון ואנשיו חושבים שזה מה שהם עושים. אפילו נשמעות נגדם ביקורות על יציאה למכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מהר מדי — לפני שהקרקעות בשלות.

"כיום מטפלים רק בקרקעות מדינה ומזניחים את הקרקעות הפרטיות. אם היו מאפשרים את ההנחות שמעניקים על קרקעות של מחיר למשתכן גם על קרקעות פרטיות ולא רק על קרקעות מדינה שמתרכזות בעיקר בפריפריה — היינו רואים שינוי שיוכל לסגור גם את הפער בין המרכז לפריפריה. צריך להציע ליזמים סבסוד גם על קרקעות פרטיות שיש להן ערך גבוה, וכך במרכז הארץ יהיו יותר פרויקטים. כרגע המצב הוא שיש קרקעות פנויות בשוק החופשי שלא בונים עליהן, וזאת בעיה.

"אפשר גם לא לתמרץ, אלא להפעיל סנקציות או מיסוי על יזמים המחזיקים בקרקעות באזורי הביקוש במשך עשרות שנים בלי לבנות עליהן, בדיוק כפי שהפעילו סנקציות על משקיעים בתחום. יש הרבה קרקעות פנויות במרכז, אבל ליזמים ולראשי ערים אין אינטרס להתחיל לבנות עליהן. המס הזה לא יגרע מהרווח של היזם. כרגע, הכיוון של מחיר למשתכן בבחינת התחלות הבנייה הוא חיובי, ואילו בשוק החופשי אנחנו רואים האטה".

למה היזמים מחכים?

"הם יודעים שההיצע מוגבל, ולכן המחיר תמיד יעלה. האחריות של הממשלה היא לגרום ליותר ויותר התחלות בנייה באזורי הביקוש. ככה התחלות הבנייה יעלו באופן התואם את הביקוש. אם כחלון מתערב בשוק, אבל רק בפרויקט צדדי שנקרא מחיר למשתכן, רק לקהל הזוגות הצעירים המוגבל ורק בקרקעות מדינה, האפקט הוא מוגבל. אין מה לעשות, ההתערבות ממשלתית תתפוצץ מתישהו".

בסקירה השנתית של דן אנד ברדסטריט נכתב ש"המספרים בתוכנית מחיר למשתכן אינם מסתדרים".

"קצב הנרשמים גדול ממספר הדירות שאפשר לספק בפועל לזוגות הצעירים. ממידע שאנו אוספים, אנו למדים שבישראל מתחתנים בשנה כ–55 אלף זוגות צעירים. זה אומר שכל שנה לפחות חצי מהם צריכים דירות חדשות, בנוסף ליתר הצרכים בשוק. יש לנו פער ניכר שצריך להשלים. יש זכאים שנרשמו ל–20 הגרלות ולא זכו".

ומה קורה עם שוק השכירות?

"אנחנו רואים כי יוזמות שקידמו לפני כמה שנים, שבהן פנו ליזמים וביקשו להקצות חלק מהדירות להשכרה, לא צברו תאוצה. אני גר בבניין כזה, ואני לא רואה שעטים על הדירות האלה. יש דירות שעומדות ריקות הרבה זמן. לכן אני לא בטוח שזה הפתרון, ולא רואה מצוקה בשוק השכירות".

הבנק העולמי ו–OECD חושבים אחרת.

"התשואה על שכירות היא נמוכה. אילו היינו רואים שיש מחסור בדירות, היינו רואים תשואות מהפרויקטים האלה. תל אביב היא האזור היחיד שמתנהל בעליות מחירי דירות לשכירות, ולכן בנייה של מיזמי שכירות מחוץ לאזור תל אביב נותנת פתרון לצורך שכמעט אינו קיים. נכון להיום, כל עוד הריבית על המשכנתאות יורדת, השכר הריאלי במשק עולה, האבטלה נמוכה וההורים עוזרים — נראה שהמצב הכלכלי טוב בסך הכל. יש את כל התנאים לא להרגיש שיש מצוקה לרכוש דירה, ולכן אין סיבה שזה ינותב לכיוון של שכירות ולא לרכישה".

הרחקת המשקיעים מהשוק היא מהלך חיובי?

"אני לא רואה שום בעיה עם הרחקת המשקיעים כדי שיפנו את מקומם לטובת אחרים. אף אחד לא אמר להם לממש בהפסד או ביקש לפגוע להם בתשואה. אמרו להם — קחו את הכסף, תמכרו בשוק החופשי ותחזרו כשתרצו. הם מצאו אפיקי השקעה במקומות אחרים — למשל בקתות נופש בחו"ל ומשרדים, דירות Airbnb, וזה בסדר מכיוון שהכסף ממימוש מגיע בסוף לקופת המדינה. אגב, להערכתי, יש קרוב ל–20 אלף דירות באזור המרכז המשמשות ל–Airbnb בזכות התיירות הנכנסת שגדלה ויוצרת רווחיות למשקיעים".

כל זמן שדירות למגורים מופנות למלונאות, ברור למה המחירים לא יורדים.

"מבחינתי זה שאין ירידות מחירים זה לא סימן רע. זה אומר שיש ביקוש. אנחנו נוהגים לומר שאם יש צמיחה בתוצר אנחנו מרוצים — ולכן אם המחירים עדיין גבוהים, זה לא נורא".

מה יגרום לירידת מחירים?

"לבנקים יש יותר השפעה על שוק מחירי הדירות מאשר לממשלה. צריך לזכור שקצב מכירת הדירות ירד, אבל עדיין נמכרות דירות. מה שיכול לשבור את היזמים ולהאט את קצב העסקות זה העלייה של הריבית על המשכנתאות. היכולת של השוק לרכוש דירות — של זוגות צעירים, משפרי דיור ומשקיעים — תיפגע אם הריבית על המשכנתאות תעלה, ואז תהיה פגיעה קשה בשוק הנדל"ן".

מה יקרה בשנים הבאות?

"המגמה של הירידה היתה מתבקשת, ואנחנו נצטרך לראות עוד ירידה. להערכתי, נגיע לרמות ריבית נמוכות של 0.5% תשואה. הבנקים נבהלו כשראו שגובה הריבית עלול לעצור עסקות בענף הנדל"ן, ואם לא יהיה ביקוש — הבנקים יאכלו אותה מכל הכיוונים".

מה המדד או הנתון שהכי חשוב לשים לב אליו?

"הנתון החשוב הוא התחלות הבנייה, וכשבוחנים אותן צריך לחפש צמיחה בכל מקום: מחיר למשתכן, משפרי דיור, שוק חופשי, משקיעים — כל תצורות הבנייה. ברגע שנראה גידול בבנייה בכל המגזרים יהיה אפשר להיות רגועים יותר".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ