"תוכנית מחיר למשתכן עלולה להעלות את מחירי הדירות בשוק החופשי" - נדל"ן - TheMarker

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"תוכנית מחיר למשתכן עלולה להעלות את מחירי הדירות בשוק החופשי"

בבנק ישראל חוששים מפני עליית מחירים שתבוא בעקבות ירידות בהיצע הדירות לרוכשים בשוק החופשי ■ הדו"ח השנתי של הבנק כולל הערכה כי עודף הביקוש לדירות במרכז הארץ יימשך גם בשנים הקרובות משום שעיקר התוכניות של הממשלה מתמקדות בפריפריה - ללא התאמה לפרישה הגיאוגרפית של משקי הבית

33תגובות
פרויקט מחיר למשתכן באופקים
אליהו הרשקוביץ

תוכנית מחיר למשתכן מסיטה חלק מהביקוש של זוגות צעירים לדיור מוזל, אולם במקביל היא גם גורמת להארכת משך ההמתנה לדירה, ועלולה להביא לעליית מחירי דירות שיימכרו בשוק החופשי — כך מעלה פרק הדיור בדו"ח בנק ישראל ל–2017, שפורסם היום (ד').

עוד מוצאים מחברי הדו"ח כי הוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) אמנם הוסיפה דירות רבות למלאי התכנוני, אבל בחלק מהמקרים היא דוחה את הטיפול בחסמים לשלבי הרישוי והביצוע, ולכן אינה מקצרת משמעותית את הזמן שחולף מתחילת התכנון ועד לתחילת הבנייה. כמו כן, כי תוכניות של התחדשות עירונית מתקדמות לאט, עקב מורכבותן.

הסקירה אינה פשוטה עבור שר האוצר, משה כחלון, וקבינט הדיור שבראשו הוא עומד, שכן הבנק המרכזי מוצא בעיות בכל אחד מהצעדים שהם נקטו בשנים האחרונות במטרה להוריד את מחירי הדירות. אלה אמנם ירדו בארבעת החודשים האחרונים של 2017, ברמה של 2.15%, אך בבנק ישראל מצביעים על פיצול שוק הדירות בישראל לשניים — לשוק מחיר למשתכן (שוק מסובסד) ולשוק חופשי. "פיצול השוק לשניים עלול להעלות את מחירי הדירות בשוק החופשי — כלומר, דירות מיד שנייה ודירות חדשות מחוץ למחיר למשתכן, כשההיצע מצטמצם יותר מהביקוש", נכתב בדו"ח. עם זאת, מדגישים בבנק ישראל כי ביישובים שבהם נמכרות דירות מוזלות רבות, ייתכנו ירידות מחירים גם בדירות יד שנייה.

הליכי ייצור הדירות אטיים ומסורבלים

הירידה במספר העסקות בדירות חדשות בשוק החופשי צימצמה את תזרים המזומנים של החברות היזמיות בתחום הבנייה למגורים, אולם אלה אינן מזדרזות להוריד את מחירי הדירות שבידיהן, גם כשהמלאי שלהן גדול. בבנק ישראל משערים כי הן יעשו זאת בעיקר אם יעריכו שמחירי הדירות עומדים לעבור תפנית — ולרדת. אחד מהתוצרים של הקטנת המכירות של היזמים הוא הקיטון במספר התחלות הבנייה שנרשם בשנה שעברה.

מוטי מילרוד

בסקירה מונים בבנק המרכזי את הסיבות שהביאו לעליית מחירי הדירות בעשור האחרון, שבעיקרן הן תולדה של העלייה ברמת החיים; הירידה באבטלה; צבירת עושר פיננסי על ידי משקי הבית בזכות עליית מחירי הנכסים הפיננסיים; התרחבות מהירה של פוטנציאל רוכשי הדירה הראשונה בני 25–44; שיפור בתנאי המשכנתאות עקב הירידה בריביות; ועלייה של כדאיות ההשקעה בנדל"ן לעומת לאלטרנטיבות אחרות. כל אלה תרמו לעליית הביקוש לדירות.

מצד שני, הליכי ייצור הדירות, מרגע התכנון ועד לאכלוס נותרו אטיים ומסורבלים. כותבי הסקירה אומרים כי אף שבשנים האחרונות הממשלה משקיעה מאמצים בפתרון משבר הדיור באמצעות ניסיונות להגדיל את מלאי הדירות המתוכננות, ההתאמה בין פרישתו הגיאוגרפית של המלאי התכנוני לפרישה של משקי הבית "לוקה בחסר, ועודף הביקוש לדירות באזור המרכז עלול להימשך גם בשנים הבאות ללא בנייה מאסיבית במסגרת התחדשות עירונית ובנייה על קרקעות בבעלות פרטית במרכז הארץ".

זאת ניתן לראות בקלות דרך פוטנציאל התוכניות הקיים כיום על פי מאגרי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שמגיע לכ–440 אלף יחידות דיור, מהן 240 אלף בתוקף — מה שמהווה שיפור ניכר לעומת המלאי שהיה קיים ב–2010. אלא שפחות מרבע מהתוכניות שבמלאי נמצאות במחוזות תל אביב ומרכז, שבהם מתרכזת מחצית מאוכלוסיית המדינה.

על הוותמ"ל — שלה חלק חשוב בהגדלת מלאי הדירות המתוכננות — כותבים בבנק ישראל, כי "החיסרון הבולט בפעילות הוועדה נעוץ בכך שמנחה אותה בעיקר הצורך להגדיל את המלאי התכנוני בתוך זמן קצר, וכתוצאה מכך לא ניתן דגש ראוי להשפעות מרחביות (למשל, פגיעה בשטחים פתוחים) ולצרכים אחרים, כמו תחבורה ציבורית ופרטית, תשתיות ומוסדות ציבור. מכיוון שהוועדה אינה מטפלת בהיבטים אלה בשלב התכנון, הטיפול נדחה לשלבי הרישוי והביצוע ויוצר בהם פיגורים".

"עובר זמן רב מהזכייה בהגרלה עד לאכלוס"

בבנק ישראל מציינים כי בשנה שעברה בוצעו כ–99 אלף עסקות לרכישת דירות, שכשליש מהן בוצעו על ידי רוכשי דירות ראשונות — מהן כ–9,000 דירות חדשות, ומהן 5,450 דירות נמכרו במסגרת מבצעי הממשלה מחיר למשתכן ומחיר מטרה. במלים אחרות, קובעים בבנק ישראל, "הרוכשים לראשונה קנו דירות בעיקר בשוק החופשי".

להערכת חוקרי הבנק, המשך יישומה של תוכנית מחיר למשתכן צפוי להגדיל את שיעור הרכישות במחיר המוזל, ואולם במקביל יוסיפו הזוגות הצעירים לרכוש דירות בשוק החופשי. זאת, במצבים שבהם הם יהיו מעוניינים בדירות במקומות שאינם משתתפים במבצע; סוג הדירות שמוצע במסגרת המבצע אינו מתאים להם; הם אינם מעוניינים להמתין תקופה ארוכה לדירה; במקרים שבהם יש פער קטן יחסית בין מחירי הדירות בשוק החופשי לבין דירות במחיר למשתכן; וכשהם חוששים שהבנייה במסגרת המבצע תהיה בסטנדרט נמוך.

כותבי הסקירה מדגישים את ההחלטה הממשלתית למקסם את מספר הדירות הנכללות בהגרלות כסיבה להמתנה הארוכה, שלה צפויים משתתפי מחיר למשתכן, עד לשלבי האכלוס. "ההגרלות נערכות לאחרונה עוד בשלבי התכנון ההתחלתיים, ולכן עתיד לחלוף זמן רב בין הזכייה בהגרלה לבין אכלוס הדירה", נכתב בסקירה. עוד מציינים בסקירה את ליקויי התכנון, ואת העובדה ששיעור הוויתורים על זכיות בפריפריה גדול מזה שבמרכז — בין היתר משום שהסבסוד בפריפריה נמוך מהסבסוד שבאזורי הביקוש. עם זאת, כותבי הסקירה מציינים כי פרישת הדירות במחיר למשתכן טובה, וכי כמחצית מיחידות הדיור שהוגרלו עד כה נמצאות במחוזות תל אביב והמרכז.

משפרי הדיור סובלים מירידה בביקוש

מבדיקת הבנק המרכזי את דפוסי רכישת הדירות של הזוגות הצעירים עולה כי מאז שהתחיל מבצע מחיר למשתכן ירד חלקן של הדירות יד שנייה מסך הדירות שהם רוכשים, וגדל חלקן של דירות חדשות בפריפריה. עוד מציינים חוקרי בנק ישראל כי מאז המחאה החברתית ב–2011 הגדילו הצעירים את רכישת הדירות בפריפריה, בעיקר עקב עליות המחירים הגדולות במרכז.

לגבי משפרי הדיור, מציינים בבנק כי בשנתיים האחרונות גדל משקלם של אלה שרכשו דירות חדשות לפני שמכרו את הדירות שלהם. "סביר לשער כי הם התקשו למכור את דירותיהם במחיר הרצוי, מפני ששוק הדיור התקרר לאחרונה", נכתב בדו"ח. משפרי הדיור סובלים הן מירידה בביקוש מצד הזוגות הצעירים והן מירידת ביקושים בקרב המשקיעים.

אומדן ההשקעות של משקיעים בנדל"ן בישראל מגיע ל–22 מיליארד שקל בשנה. מקורות הרווח של המשקיעים בדירות הם עליית מחירי הדירות והתשואות השוטפות מדמי השכירות שהם מקבלים. בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו בקצב מהיר יותר מאשר דמי השכירות — מה שגרם לירידות בתשואה השוטפת מהשכרת הדירות. בתקופה הנוכחית, כשההערכה היא שעיקר עליות המחירים כבר מוצו, ירדה כדאיות ההשקעה בדירות — מה שמוביל את המשקיעים לחפש השקעות חלופיות בנדל"ן בחו"ל, במשרדים בארץ ובקרנות נאמנות שמשקיעות בנדל"ן. "ב–2010–2014 היתה ההשקעה נטו של משקי הבית הישראליים בנדל"ן בחו"ל על ערך זעום, ולעתים אף שלילי", נכתב בדו"ח. ואולם ב-2015 חל מהפך, וב–2015–2017 היה האומדן להשקעה זו גבוה ממיליארד שקל לשנה.

ולבסוף, בבנק ישראל מבקרים גם את ההתנהלות הממשלתית סביב ההתחדשות העירונית. ב–2014 הוחלט להקים רשות להתחדשות עירונית, שתפעל להסיר חסמים ביורוקרטיים לפרויקטים כאלה ולקדמם — ואולם רק ב–2016 אושר חוק הרשות להתחדשות עירונית — והיא קיבלה תקציבים מצומצמים ביותר יחסית למורכבות משימתה, מה שפוגע ביכולתה לקדם פרויקטים, במיוחד בפריפריה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם