התחזית: מחירי הדירות יוצמדו לקלפי - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

התחזית: מחירי הדירות יוצמדו לקלפי

הבחירות הקרבות והיחלשות מבצעי מחיר למשתכן יחזירו בהדרגה את רוכשי הדירות לשוק — ועמם עליות המחירים ■ מספר העסקות יוסיף להיות נמוך בהשוואה לשנים האחרונות ■ התחזית המלאה לשוק הנדל"ן ב-2018 — מחר במוסף פסח של נדל"ן TheMarker

39תגובות
ספירת הקולות ועדת הבחירות המרכזית
רויטרס

בין אוקטובר 2017 לינואר 2018 נרשמה ירידה רצופה במדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) — לראשונה מאז אמצע העשור הקודם. האם ירידות המחירים האלה הן סימן לשינוי מגמה בשוק? בשלב זה אין דרך לענות על השאלה הזו בחיוב, וההערכות הן שהמחירים דווקא ישובו לעלות, גם אם לא בקצב מהיר כפי שעשו בעבר. הסיבות לכך הן מערכת הבחירות המתקרבת, ותוכנית מחיר למשתכן שנחלשת מהגרלה להגרלה.

האם אכן יש קשר בין מערכות בחירות לנדל"ן, ומדוע? מעקב אחרי כמה מערכות בחירות בשני העשורים האחרונים לא העלה קשר מובהק, למעט בשתי מערכות הבחירות האחרונות — 2013 ו–2015. לממשלות האלה (הראשונה נפלה ב–2013 והשנייה ב–2015) יש גורם משותף: שתיהן החליטו להתערב בשוק הדירות.

באוגוסט 2011, בשיא מחאת הדיור, הודיעה הממשלה דאז על הקמת הווד"לים (ועדות לדיור לאומי, שנועדו לקצר תהליכים באישור תכנון בנייה למגורים); הכריזה על "תוכנית הפטישים" של שר האוצר דאז יובל שטייניץ, שבעיקרה נועדה למסות את המשקיעים (ובסופו של דבר לא יצאה אל הפועל); והנפיקה לא מעט הצהרות והבטחות להורדת מחירים, שהושמעו על ידי שר הבינוי והשיכון דאז, אריאל אטיאס.

בפועל, המחירים באמת ירדו למשך כמה חודשים, אך כתוצאה מהמחאה החברתית שפרצה באותו קיץ. ב–2012 התחילו המחירים לטפס שוב, אבל בקצב אטי. הקצב הואץ מאוד אחרי מאי 2012, שבו הועלתה בכנסת לראשונה הצעת החוק לפיזורה. למעשה, בין מאי 2012 לינואר 2013, מועד קיום הבחירות, מחירי הדירות זינקו ב–8.7%.

שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד
אוליבייה פיטוסי

בבחירות 2013 נבחרו שני אישים בולטים עם אג'נדה בתחום הדיור: יאיר לפיד (יש עתיד), שמונה לשר האוצר; ואורי אריאל (הבית היהודי), שמונה לשר הבינוי והשיכון. הראשון קידם את תוכנית מע"מ 0%, והשני קידם את תוכנית מחיר מטרה.

הבטחותיו של לפיד יצרו קיפאון בשוק ממארס 2014 — ירידה חדה במספר העסקות וירידת מחירים זמנית של כ–1%. הקיפאון נשבר בספטמבר של אותה שנה, לאחר שראש הממשלה בנימין נתניהו הודיע כי אינו תומך בתוכנית מע"מ 0% — ובכך למעשה סלל את הדרך לפירוק הממשלה ולהליכה לבחירות (אף שבאופן רשמי הדבר נעשה כמה חודשים מאוחר יותר, כשפיטר את לפיד ואת שרת המשפטים דאז, ציפי לבני).

מרגע שהציבור הבין כי פני הממשלה לבחירות — הוא הסתער על השוק והביא לעליות מחירים: בין ספטמבר 2014 למארס 2015 (החודש שבו התקיימו הבחירות האחרונות לכנסת), עלו מחירי הדירות ב–3.6%.

ראש הממשלה בנימין נתניהו
מארק ישראל סלם

ההתערבות הממשלתית יצרה עיוות בשוק

הממשלה הנוכחית מעורבת בצורה הרבה יותר אינטנסיבית מקודמותיה בשוק הנדל"ן, במיוחד באמצעות מחיר למשתכן, אבל גם בניסיונותיה להדרת המשקיעים מהשוק, שהבולט שבהם הוא העלאת מס הרכישה ב–60%. אם הממשלה תתפרק או תפורק — מה זה יעשה לאמון הציבור או לציפיות שלו לגבי השוק? מהעבר הקרוב נראה כי התרחיש הטבעי הוא ירידה באמון הציבור בממשלה וביכולתה להשפיע על השוק לטווח ארוך — וציפייה לשובן של עליות המחירים.

ההתערבות הממשלתית יצרה עיוותים קשים בשוק הנדל"ן, שעיקרם פיתוי זוגות צעירים באופציות לרכישת דירות מוזלות לכאורה, שחלקן הגדול נמצא מחוץ לסביבת המחיה שלהם. זאת, תוך דיכוי מכוון של ביקושים מצד רוכשים אחרים ויצירת היצע לא פרופורציונלי של דירות במקומות מסוימים. הדפוס של יצירת היצע דירות גדול דווקא במקומות שבהם אין לו דרישה הוביל לפרדוקס: ברמה הלאומית, נראה שאין מחסור בדירות. באופן עקרוני, בפריפריה יש עודפי היצע בעוד שבמרכז יש מחסור.

ואולם הבנייה המואצת במקומות כמו כרמיאל, באר שבע, דימונה והקריות אינו יכול לפתור את מצוקת ההיצע ובעיית המחירים באזור המרכז. ההערכה היא שבשנים הקרובות, כשיושלמו גלי הבנייה הגדולים בפריפריה (שהתחילו ב–2014 והגיעו לשיא ב–2017), יתברר כי הצפת הדירות בפריפריה לא סייעה במאום.

לכך יש להוסיף את תוכנית הדגל של שר האוצר, משה כחלון, מחיר למשתכן — שגם מעודדת בנייה פריפריאלית וגם יוצרת מצג שווא של גידול בשיווק קרקעות. כבר בדו"ח השנתי שלו ל–2015 העריך בנק ישראל כי "התוכנית אינה מגדילה את היצע הדירות בדרך כלל, שכן היא משנה רק את שיטת השיווק של קרקעות המדינה המתוכננות. חישוב גס מראה כי מתוך כ–100 אלף עסקות שנתיות בדירות, רק כ–15% יוכלו להתבצע במסגרת מחיר למשתכן. היקף זה נמוך מפוטנציאל העסקות של הזכאים — רוכשי דירה ראשונה — שעומד בשנים האחרונות על כ–40% ממספר העסקות השנתי".

שר האוצר, משה כחלון
עופר וקנין

בדו"ח של ארגון OECD על ישראל, שפורסם לפני כשלושה שבועות, נמתחה ביקורת דומה והארגון אף ציין את העלות הכבדה של מחיר למשתכן לכלכלה הישראלית — עובדה שמעלה את השאלה, עד כמה הממשלה יכולה להתמיד עם המבצע שתועלתו, כך נראה, אינה תואמת את ההשקעה בו.

עד יוני 2017 נהגו במשרדי האוצר והשיכון לצאת להגרלות מחיר למשתכן ב"טפטופים". מאז השתנו דברים ומארגני התוכנית החלו בשיטת ההגרלות הגדולות — קיבוץ כל הפרויקטים הזמינים להגרלת ענק. שיטה זו הוכיחה את עצמה כמוצלחת לטווח קצר, וההערכה היא שירידות המחירים של 2.15% שנרשמו בסוף 2017 ובתחילת 2018 במדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היו תוצאה של שתי ההגרלות הגדולות הראשונות שנערכו ביוני ובספטמבר, וכן בשל ההמתנה של ציבור הזכאים להגרלה השלישית שהתקיימה בדצמבר.

עם זאת, ההגרלות מראות סימני היחלשות: הסימפטום הראשון הוא מספר הדירות המוגרלות, שמצטמק מהגרלה להגרלה. כך, מ–14.6 אלף דירות בהגרלה הגדולה הראשונה, צנח מספר הדירות ל–6,640 דירות בהגרלה הגדולה הרביעית, שנערכה בתחילת החודש. הדבר מעיד על מצוקת היצע קשה שבה נתקלים מארגני המבצע.

לאור כל אלה, ההערכות הן כי המשקיעים לא צפויים לשנות את התנהגותם; הזוגות הצעירים ימשיכו לרכוש דירות בהיקף דומה למצב הנוכחי, אך יתמקדו יותר בדירות יד שנייה ודירות חדשות בשוק החופשי; ורק משפרי הדיור צפויים להגדיל באופן משמעותי את היקף רכישת הדירות.

בסופו של דבר, אנו מעריכים כי גם אם תסריט הבחירות יתממש — לא תתרחש קפיצה פראית במספר הדירות וגם לא במדד המחירים. הקצב הכולל של רכישת הדירות יעלה בכ–5%, לא נתון דרמטי ובוודאי לא התנפלות נוסח 2015, שאז זינק מספר הדירות שנרכשו ב–20%.

הפעם, הנסיבות צפויות להיות שונות, אך די יהיה בהן כדי להחזיר את מחירי הדירות למגמת עלייה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#