מדוע דחתה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים תוכנית להקמת חווה שכבר יצאה לדרך? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדוע דחתה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים תוכנית להקמת חווה שכבר יצאה לדרך?

יזמים הצליחו להקים פרויקט שכולל חוות תבלינים, יקב ומסעדה ב"ליבה השמורה" של הרי ירושלים, בסיוע מתכננת המחוז בינת שוורץ. התוכנית אושרה ■ עתירה של עמותת אדם טבע ודין לבג"ץ הביאה לדיון חוזר בה בוועדת התכנון המחוזית, ולדחייתה

2תגובות

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בירושלים החליטה לדחות תוכנית, שיצאה כבר לדרך, להקמת חוות תבלינים, יקב ומסעדה במושב כיסלון שליד ירושלים, לאחר שקבעה כי היתרי הבנייה שניתנו במקום אינם חוקיים. הנושא צפוי לעלות לדיון במועצה הארצית לתכנון ובנייה, כהמשך להחלטת הוועדה המחוזית, ובתגובה להתערבותו של בית המשפט העליון. במהלך הדיונים על התוכנית, נחשפו פרטים מעוררי שאלות לגבי התנהלות מתכננת מחוז ירושלים לשעבר, בינת שוורץ.

שוורץ, המועמדת כיום לתפקיד מנהלת מינהל התכנון, התפקיד הבכיר במערך התכנון של משרד הפנים, פעלה לסייע ליזמים לקדם תוכנית בשטח של 7 דונם על גדת נחל כיסלון, סמוך למושב אשתאול, שבו בוצעה בנייה לא חוקית. השטח בו הוקמו המבנים כלול בתוכנית המתאר המחוזית החדשה המקודמת לירושלים ב"ליבה שמורה" - השטח השמור ביותר בהרי ירושלים, שם קשה ביותר לאשר פיתוח ובנייה. השתלשלות העניינים החלה בספטמבר 2001 שעה שהיזמים אמיר זיו, אבשלום כץ והאדריכל ומתכנן הערים אבנר מלקוב נפגשו עם שוורץ, שהיתה אז בראשית דרכה בתפקיד, כדי לקדם הקמת יקב, חוות תבלינים ומסעדה במושב כיסלון שליד ירושלים. פגישה בין יזמים למתכנני מחוז אינה דבר חריג. החריג לכאורה באותה פגישה היו הצעות מעוררות מחלוקת של שוורץ לקידום הפרויקט. ראשית, המליצה שוורץ, כי בניית חוות התבלינים והיקב תיעשה באמצעות הוצאת היתר בנייה בלבד, ללא קידום תוכנית בניין עיר (תב"ע). שוורץ הסבירה במכתב מסכם שהוציאה כי לא דרושה תוכנית בניין עיר כיוון שהמבנים יוקמו במסגרת "עיבוד ישיר של תוצרת חקלאית". כלומר, מהמכתב עולה כי היקב וחוות התבלינים הם פעילות חקלאית, ולכן כל שנדרש מהיזמים הוא לפנות למחלקת הרישוי של מועצה אזורית מטה יהודה ולהוציא היתרים.

לגבי הקמת המסעדה, הבעיה מורכבת יותר. במקרה זה לא ניתן לקבוע שמדובר ב"תוצרת חקלאית", ולכן המליצה שוורץ כי בניית המסעדה תיעשה באמצעות קידום תב"ע מקומית. הנחיה זו סתרה תוכנית מתאר מחוזית קיימת, שקובעת שהשטח חקלאי ואסור לבנייה. לכן הציעה שוורץ, יש לתקן במקביל את תוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ).

המכתב שבו הועלו ההצעות נכתב על ידי שוורץ, אך צוין כי נכתב לאור חוות דעת משפטית של היועץ המשפטי לוועדה, עו"ד עוזי סלמן. "מה שקרה הוא שקידמו שתי תוכניות במקביל (שינוי התוכנית המחוזית לעניין המסעדה, ומתן היתר בנייה בלבד לעניין היקב והחווה, רנ"ה)", מסביר עו"ד אלי בן ארי מעמותת אדם טבע ודין, "כעיקרון אסור לתוכנית בהיררכיה נמוכה (תוכנית מפורטת ותוכנית מתאר מקומית) לסתור תוכנית בהיררכיה גבוהה ממנה (תוכנית מיתאר מחוזית ו/או ארצית). פעולה זו היא בלתי סבירה, וזה מה שקרה כאן".

"בשביל מסעדה אחת צריך לתקן תוכנית מתאר מחוזית?", תוהה רכז שמירת הטבע של החברה להגנת הטבע בירושלים והרי יהודה, חבר הוועדה המחוזית בירושלים, שקד אברהם. "שוורץ אמנם לא הבטיחה שהתוכנית תקודם, אבל סללה את הדרך. שוורץ טענה שהיקב וחוות התבלינים הם תוצרת חקלאית ולכן ניתן להוציא עבורם היתרי בנייה. טענה זו מצוצה מהאצבע. היקב הוא מבנה תעשייתי וחוות התבלינים זה מבנה מסחרי. העמדה כי ניתן להוציא היתר בלבד כדי לבצע את הבנייה, היא עצת אחיתופל. זה מה שסיבך לבסוף את היזמים".

מגלגלים את התוכנית

בשנים 2009-2001 קודמו התוכניות בדיוק לפיה הנחיותיה של שוורץ: הוצאו היתרי בנייה בוועדה המקומית לחוות התבלינים והיקב, וקודמו שתי תוכניות - שינוי לתוכנית המתאר המחוזית (תמ"מ) ותוכנית מפורטת להקמת המסעדה.

בנובמבר 2005 הנושא הגיע לדיון במועצה הארצית לקראת שינוי תוכנית המתאר המחוזית, אך אז הסתבר שהמבנים היו בנויים והיזמים כבר פעלו בשטח. כל זה באופן בלתי חוקי לכאורה, מכיוון שהיתרי הבנייה להקמתם הוצאו מבלי שלמקום אושרה בכלל תוכנית בנייה (תוכנית בנייה היא שלב מקדים להוצאה של היתרי בנייה) - כך עולה מדיוני ועדות התכנון ומהעתירה שהוגשה בהמשך על ידי עמותת אדם, טבע ודין.

"בעוד המבנים שנבנו שלא כחוק עומדים באין מפריע, ובעוד העסקים שבתוך המבנים ממשיכים ומתנהלים שלא כחוק ומזרימים רווחים לכיסי המחזיקים בהם, התחוללה התגייסות כמעט חסרת תקדים של כל מוסדות התכנון, לרבות ברמה הארצית והמחוזית למען הכשרתה בדיעבד של עבירת הבנייה", נכתב בעתירה שהגיש ארגון אדם, טבע ודין לבית המשפט העליון.

במועד הזה, נובמבר 2005, שוורץ כבר סיימה את תפקידה כמתכננת מחוז ירושלים ובדיונים שהתקיימו בוועדות התכנון ששקדו על המשך אישור התוכנית, הופיע שחקן חדש - דודי רוסו, בן זוגה של שוורץ, שהציג את עצמו פעם כיועץ לפרויקט ופעם כמנהל הפרויקט.

בדיון שהתקיים בוועדה לשמירה על הקרקע החקלאית במאי 2006 ציין מתכנן מחוז ירושלים, גיא קו-ונקי, מחליפה של שוורץ, כי ראש המועצה האזורית מטה יהודה מעוניין להקים במקום "את טוסקנה במטה יהודה" - אתר תיירותי המשתלב בטבע. עפר גרידינגר, ששימש סגן אדריכל מחוז ירושלים במינהל מקרקעי ישראל, ציין בדיון כי "המסעדה עדיין לא אושרה, אך פועלת בשטח".

רוסו ציין בדיון כי "המסעדה פועלת באופן מצומצם". בתגובה לדברים העיר אברהם כי ההיתרים שניתנו למבנים לא חוקיים "ומעבר לכך", שאל, "היכן הנושא החקלאי והיכן מגדלים את התבלינים? הפרויקט אינו חקלאי, המבנים אינם חקלאיים והמוצרים המעובדים אינם מהאזור בכלל". רוסו השיב לעניין זה בוועדה: "היה דיון עם היועץ המשפטי של הוועדה המחוזית".

התוכנית אושרה לבסוף בוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים שבסמכות המועצה הארצית (וולנת"ע) ב-2009 ברוב של 4 תומכים מול 4 מתנגדים, כאשר יו"ר הוועדה השתמש בקולו הכפול לצורך הכרעה. על ההחלטה לאשר את התוכנית הגישה עמותת אדם טבע ודין עתירה לבג"ץ.

בייניש: כל הגורמים פעלו באי חוקתיות

במסגרת גיבוש עמדת המדינה לבג"ץ נבחנו ההליכים בפני מוסדות התכנון והתקיימה התייעצות עם כל הגורמים הרלוונטיים. בעקבות הדיונים המדינה הודיעה כי בכוונתה לבחון שוב את התוכניות. שופטי בית המשפט העליון קבעו לפני כחודשיים שהתוכנית תחזור לדיון מחודש במוסדות התכנון וקצבו לכך 90 יום.

"אני מוכרחה להגיד שכל הגופים פה פעלו באי חוקתיות", אמרה נשיאת בית המשפט העליון השופטת דורית בייניש בדיון שהתקיים ב-10 בנובמבר 2011. עו"ד נחי בן-אור שייצג את ועדות התכנון ומינהל מקרקעי ישראל, הוסיף כי הוא מקבל את המלצת בית המשפט להחזיר את הנושא לדיון מחדש.

עו"ד אייל מאמו ממשרד אגמון ושות', שייצג את היזמים, סירב להצעת המדינה, וציין את הסיכומים שחתמו היזמים עם מתכננת המחוז דאז, שוורץ: "גם להליכי התיישנות צריך להיות סוף. אנחנו מדברים על עשור של הליכי תכנון. היזמים קיבלו הסכמה של מתכננת המחוז. אין שום עילה לקיום דיון חוזר". בייניש אמרה בתגובה כי "על חוקיות ההיתרים יש חולק".

בעקבות פסיקת בית המשפט, החליטה הוועדה המחוזית ירושלים בדיון שנערך ב-30 בנובמבר על דחיית התוכנית. היועץ המשפטי של הוועדה העיר לעניין היתרי הבנייה ששוורץ קבעה שניתן להסתפק בהם כי "לא ניתן היה להוציא את היתרי הבנייה", בין היתר לאור העובדה ש"הפעילויות המבוצעות במבנים אינן פעילויות חקלאיות".

היות שמדובר בתוכנית מתאר מחוזית, מי שאמורה ליישם את ההמלצה ולדחות סופית את התוכנית היא המועצה הארצית, שצפויה לדון בתוכנית במהלך מארס, במסגרת הזמן שקצב בג"ץ למדינה לצורך זה. ככל הנראה, בהמלצת הוועדה המחוזית צפוי כי התוכנית תידחה סופית. אם כך יקרה, בסמכותה של הוועדה המקומית לפעול להריסת המבנים.

שוורץ מסרה בתגובה: "בהיבט התכנוני המיקום המוצע של הפרויקט, לא רחוק מהכביש ובאזור נקודת המוצא לטיולים בהרי ירושלים - הוא נכון וראוי. סברתי כי על פי הוראות מי/200 ניתן להוציא היתר בנייה ליקב ולחוות תבלינים, גישה זו נתמכה על ידי היועץ המשפטי של הוועדה המחוזית. עד היום אני בטוחה שהפרויקט מתאים למקום שבו הוא מצוי ומשרת היטב את ייעודו. חשוב להדגיש שגם אם פרויקט כזה או אחר מהווה שינוי לתוכנית אין בכך בכדי לפסול אותו באופן אוטומטי ומחובתם של מוסדות התכנון להפעיל שיקול דעת ולהעדיף את הגישה העניינית על פני הגישה המחמירה, המגבילה והנצמדת בעיוורון לתוכנית או לססמאות.

"ללהג בנושא בן זוגי אומר: יש כשר ויש לא כשר ואסור. הצמדת שם התואר 'מסריח' ל'כשר' מסיטה את הדיון מעובדות ונורמות לרכילות זדונית והסטה. מול אלו איני יכולה להתמודד".

מעו"ד עוזי סלמן לא נמסרה בתגובה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#