דן גלאי: "מינוף הוא קטלני בזמנים רעים - וזה אחד הדברים שהתגלו במלוא חומרתם במשבר" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

דן גלאי: "מינוף הוא קטלני בזמנים רעים - וזה אחד הדברים שהתגלו במלוא חומרתם במשבר"

גלאי בכנס מימון חברות נדל"ן: האמריקאים לא רצו להפנים שהמשבר החל מהנדל"ן; "ייקח הרבה שנים לתעשייה להתאושש"

10תגובות

"מינוף הוא פנטסטי בזמנים טובים ומכשיר קטלני בזמנים רעים - הכול מתפוצץ. זה אחד הדברים שהתגלו במלוא חומרתם במשבר", כך אמר הערב פרופ' דן גלאי בכנס מימון חברות נדל"ן לאחר המשבר, שנערך ביוזמת בית הספר למנהל עסקים באוניברסיטה העברית ומרכז פישמן למימון, יזמות ונדל"ן.

"הנדל"ן הינו אחד התחומים החשובים בכללה בעל השפעות מיקרו ומקרו אדירות, עם הצעות פופוליסטיות הגדולות ביותר, מחקר אקדמי מועט ולכל אחד יש סטטיסטיקה משלו", אמר גלאי. "אין ספק שהמשבר התחיל ביולי 2007 בחוליה החלשה של השוק האמריקאי - שוק ההסאב פריים עם הלוואות לדיירים בהיקף של 100% ו-110%.

"גם הבועה לא התנפצה בבת אחת", הוסיף גלאי. "מ-2006 רואים את הצטננות השוק במדד קייס שילר, אך לא רצו להפנים שהמשבר החל מהנדל"ן והתגלגל לשוק ההון. גם היום כל שנה כ-2 מיליון דירות נמכרות לקבלנים בפשיטת רגל, אלה מספרים מדהימים.

"ייקח הרבה שנים לתעשייה להתאושש. אם יפתחו את הגבולות בארה"ב אז האמריקאים יפתרו את הבעיה, אם לא - ייקח עוד הרבה שנים עד שהם יספגו את יתרת הדירות". אמר גלאי. "לכך קשורים מימון של הדירות ושל רוכשי הדירות".

לדברי ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי יואל מינץ, "המשבר הפיננסי השאיר צלקת וחשוב לדעת מה קרה בו. מה שמאפיין התקופה האחרונה זה קיצור המחזוריות. יש חפיפה בין מדד הפחד - VIX - שמבוסס על אופציות ומניות, ונהוג לראות בו כמבטא את ציפיות הציבור, לבין שיעורי הצמיחה.

"את תקופת המשבר ניתן לסווג לכמה תקופות: הראשונה מדצמבר 2007 עד בפטמבר 2008 - רואים את משבר הסאבפריים שהשפיע על הכלכלה והמשק האמריקאי, אך הוא לא הורגש בישראל ובמזרח אירופה. חברות הנדל"ן הישראליות המשיכו לגייס הון והשקיעו בארץ ובאירופה.

השנייה מהקריסה של ליהמן - תקופת השוק - עד לסוף הרבעון השני של 2009. מאפייני המשבר: היחלשות המערכת הפיננסית הבינ"ל - התרוצצו שמועות בנוגע ליכולת הבנקים שנחשבו החזקים ביותר לפעול. היתה שם בלימה של הפעילות הכלכלית, מחיקת אשראי. בחודשים האלה היזמים הישראליים נכנסו למגננה ולא נכנסו לפרויקטים חדשים.

"אנחנו בבנק לאומי זיהינו סקטורים יותר רגישים למשבר; ניסינו לזהות את הלווים שלגביהם יש חשש לבעיות נזילות, אך הפרמטרים היו תשואות האג"ח שהגיעו לדו ולתלת ספרתיות. היקף הגיוסים ב-2007 היה בשיא. היתה בלימה ב-2008 אך יש התאוששות בשנתיים שלאחר מכן.

"ב-2010 רואים שוב את החזרה של חברות הנדל"ן למשחק. רואים את השחיקה בשיעור המימון שניתן על ידי המערכת הבנקאית. נרשמו ירידות מסדרי גודל של 60%-70% לרמה של 50%. ניסינו מלצמצם את הקיף האשראיים ללא ביטחונות (סולו), הגדרת חובות בעייתיים והפרשות. נקבעו גם מגבלות פנימיות לגבי היקף וסוגי האשראי.

"התקופה השלישית: יוני 2009 עד ספטמבר 2010 - רואים ששוק הבנייה למגורים פעיל ומונע על ידי ביקושים ערים. יש הסוברים כי קבוצות הרכישה תורמות להעלאת מחירי הקרקעות. שוק המניבים עדייין ליקק את פצעי המשבר. יש פה מצב של אמביוולנטיות, מצד אחד: פגישות וניהול מו"מ עם עסקות חדשות, ובמקביל פעילות מול לקוחות על הסדרי חוב.

"כבר ניתן לאפיין את הלקוחות שיותר סובלים מהמשבר - אותם לקוחות שגייסו אג"חים לפרויקטים בחו"ל. הפעילות בשוק הנדל"ן אינטנסיבית עד שאומרים שיש בועה אין בועה. בנק ישראל מתערב באמצעות הגבלות.

"התקופה הרביעים היא הנוכחית ודי מוזרה: בסביבה העסקית אנחנו רואים שמבחינת הצמיחה יש התמתנות, שינויים גיאופוליטיים, רגולציה גוברת. צפי להתייקרות בתשומות הבנייה יאיץ מגמת העלאת שער הריבית. מנגד, אנו רואים הגברה חזקה של תחרותיות בין בנקים זרים ומקומיים. אמנם הטלו על הגופים המוסדיים פיקוח (חודק) אך עדיין השוק המוסדי צריך למצוא אאוטלט לביקושים. אנחנו רואים אנומליה, תחרות על מחירים.

דורית סלניג'ר מנכ"לית חברת הדירוג מעלות, אמרה כי "לא ראינו הכתובת על הקיר של משבר הסאב-פריים. הוצאנו במאי 2008 רשימה של 30 חברות עם ההשפעות השליליות. יש הבדל בין ענף הנדל"ן היזמי לבין זה המניב. בנדל"ן היזמי כ-70% חברות היו מקבוצת ה-A ומעלה כאשר היום רק 40%. יש גידול בקבוצות ה-B. לעומת זאת בנדל"ן מניב טרום המשבר: 80% נרשם בקבוצת A, כאשר היום הוא ירד מעט לא במידה רבה אלא ל-70%.

איכויות האשראי של הקבוצות שונות: התנהגות עתידית היא תוצר של התחזית.

בנדל"ן המניב התחזית הדירוג יותר יציבה מאשר זה היזמי. יש כאן בידול גם בתחזית. כמות דירוג החברות שירדו ב-2008 הם 28 לעומת 84 ב-2009 ו-33 ב-2010. מצב המקרו עדיין משפיע לשלילה על הנדלן באירופה ובארהב. יש בעיה של מחזור הלוואוץת. המערכת שם פחות נגישה. וגם השפעות של החשיפה המטבעית כאשר נזילות הוא שם המשחק.

"אלמנט מאוד חשוב הוא ניהול המגבלות הפיננסיות וניהול מעקב אחריהם. החברות חייבים לקבוע תוכנית ניהול. איך לא מגיעים לרמת הטראש הולד. בנוגע למנוף הפיננסי, החברות הישראלית אומדות סביב 60% ובחו"ל פחות מ-50%. המגמות בשוק הנדל"ן: המשבר הגדול היה בשנת אלפיים בארץ - נדל"ן הייטק וגיאופוליטי. לא רואים בועה אך יש עליית מחירים", אמרה סלניג'ר.

בין היתר, השתתפו בכנס דיקאן ביה"ס למנהל עסקים מנכ"ל מעלות P&S דורית סלינג'ר, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי יואל מינץ, סמנכ"ל הכספים של קבוצת עזריאלי יובל ברונשטיין, יו"ר קרן ריט 1 יגאל רונאי, מנכ"ל ב.יאיר אייל הנדלר וראש תחום השקעות בנדל"ן בהראל גדי בן חיים.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#