למרות מצוקת הדיור הקשה, רק 2.3% מהדירות במחיר למשתכן הוקצו ליישובים ערביים - נדל"ן - TheMarker

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

למרות מצוקת הדיור הקשה, רק 2.3% מהדירות במחיר למשתכן הוקצו ליישובים ערביים

הזנחה ממשלתית ותכנונית גרמו לצפיפות קשה ומצוקת דיור ביישובים הערביים בישראל - אך בגלל חסמים שונים, רק 1% מהנרשמים להגרלות מחיר למשתכן הם ערבים

16תגובות
נמרוד גליקמן

כשבוחנים את נתוני ההרשמה הנמוכים להגרלות של תוכנית מחיר למשתכן ביישובים ערביים, אפילו בפרויקטים עם נוף לים כמו בג'סר א־זרקא, אי־אפשר שלא לתהות לגבי ההיענות הדלה. התהייה רק גוברת לאור העובדה שראשי הרשויות הערביות מתלוננים על מצוקת קרקעות מדינה. איך קרה שהאוכלוסייה הערבית, שהיא 20% מכלל האוכלוסייה בישראל, מהווה פחות מ-1% מהמשתתפים במחיר למשתכן?

בחינה מעמיקה של מאפייני מחיר למשתכן, לצד בחינת הצרכים של הציבור הערבי, מגלה כי לנתון הזה יש הסברים רבים. "הַתאימו את מחיר למשתכן גם לערבים, והגדילו את הקצאת הקרקעות לרשויות הערביות", דורש נייר עמדה שנשלח לגורמי הממשלה בשלהי 2017, ומתפרסם עתה לראשונה. בנייר העמדה, שחיברו הוועד הארצי של ראשי הרשויות המקומיות הערביות, המרכז הערבי לתכנון אלטרנטיבי ועמותת סיכוי לקידום שוויון אזרחי, מופו החסמים בתחומי שיווק קרקעות מדינה ופיתוח שכונות חדשות ביישובים הערביים.

המסמך דורש מענה הולם למצוקת הדיור, ומבקש מהממשלה לנקוט מדיניות המותאמת למאפייני החברה הערבית, סוג הבינוי והרכב הבעלות על הקרקע. "נדרשות תוכניות ייחודיות, שכן אין פתרון קסמים אחד ויחיד. בנוסף, על המהלך להיות מבוסס על יחסי אמון עם החברה הערבית", נכתב.

המחסור ביחידות דיור ביי­שובים הערביים משפיע במיוחד על משקי בית שאין ברשותם קרקע פרטית — כ-70% מתושבי היישובים הערביים, לפי נתוני עמותת סיכוי. ראשי הרשויות הערביות השמיעו את זעקתם גם בדיונים בכנסת על הארכת פעילות הוותמ"ל, לפני כשבועיים. נציגי הציבור הערבי בדיונים דרשו שלא לפגוע בפעילותה של הוועדה היחידה שעוסקת בתכנון בהיקפים נרחבים לציבור הערבי, לאחר שנים של הזנחה.

גם החלטתו של ראש המועצה המקומית כפר ורדים, סיון יחיאלי, בתחילת השבוע הנוכחי, לעצור את המכרזים העתידיים למכירת קרקעות לבנייה ביישוב, לאחר שקרוב ל–50% מהזוכים במכרז הראשון היו מקרב ערביי תרשיחא, ממחישה את הבעיה ואת דחיפותה.

"צריך לתת לדור הערבי הצעיר אופק"

לטענת ווג'די חלאילה, רכז פרויקט הדיור במחלקה למדיניות שוויונית בעמותת סיכוי, לשיווק קרקעות מדינה מסובסדות יכולה להיות חשיבות מכרעת בשיפור איכות החיים של התושבים ביישובים הערביים. על רקע מצבה הכלכלי הקשה יחסית של החברה הערבית, מספר המשכורות הנדרש לרכישת דירה בערים הערביות גבוה מהממוצע הארצי — שהוא 150 משכורות. בנצרת נדרשות 172 משכורות לרכישת דירה, ובסחנין 163 משכורות, לפי השכר הממוצע בערים אלה.

החסמים בתחום שיווק הקרקעות ביישובים הערביים, במיוחד באמצעות מחיר למשתכן — הנתיב המרכזי שבו משווקות כיום קרקעות מדינה בכל הארץ, ובו מושקעים מיליארדי שקלים — קשורים לכך שתהליך השיווק זהה לזה המתקיים ביישובים היהודיים. זה אמנם נשמע שוויוני — אבל בפועל, המשמעות היא שהליך השיווק אינו מביא בחשבון את המאפיינים החברתיים, התרבותיים והכלכליים של החברה הערבית.

"גם אנחנו באום אל־פחם מעוניינים להפוך לעיר מתקדמת, ומבינים שנכון ללכת לכיוון של בנייה רוויה, שתעשה שימוש ראוי ונכון במלאי הקרקע המוגבל", מסביר מחמוד אגבאריה, מנהל החברה הכלכלית אום אל־פחם. "שיווקנו ב-20 השנים האחרונות יותר מ–2,000 יחידות דיור במכרזים בשיטת בנה ביתך. אנחנו, כרשות, עשינו את פיתוח התשתיות, שיווק הקרקעות וההתקשרות מול רמ"י. זה עבד, וראינו שיש ביקושים אדירים למכרזים האלה. צריך לתת אופק לדור הערבי הצעיר שחי בישראל".

אום אל פאחם
אייל טואג

לפי בדיקה של עמותת סיכוי, עד אוקטובר 2017 שווקו במכרזים ליזמים במסגרת מסלול מחיר למשתכן 50,696 יחידות דיור, אך רק 2.3% מהן (1,197) שווקו ביישובים ערביים. בנוסף, קרוב למחצית מהמכרזים שפורסמו ליזמים ביישובים ערביים עד דצמבר 2017 לא צלחו. בחלק מהמקרים המכרז בוטל מכיוון שלא ניגשו אליו מספיק יזמים, והיו אף מקרים של מכרזים שלא זכו כלל להיענות.

בהגרלות לזכאים המצב דומה: בהגרלה הגדולה האחרונה, שהתקיימה בתחילת מארס, לא הוגרלו כלל דירות ביישובים ערביים. למעשה, ההגרלה הגדולה בדצמבר היתה היחידה שבה שווקו יחידות דיור ביישובים ערביים, ובהם כפר מנדא, מעלות־תרשיחא, נחף ונצרת. בערים מעורבות כמו רמלה ועכו משווקות דירות באופן תדיר.

חסם השפה פוגע בהשתתפות בתוכנית

המאפיינים והצרכים של הציבור הערבי מקשים על הזוגות הצעירים ועל הקבלנים להשתתף במכרזי מחיר למשתכן. למשל, לפי נייר העמדה, אין התאמה בין תנאי הסף להשתתפות בתוכנית לבין דפוסי הנישואים ורכישת הדיור בחברה הערבית. בעוד ההרשמה לתוכנית מתאפשרת רק לזוגות נשואים או לרווקים מעל גיל 35, הרי שבחברה הערבית המסורתית ביישובים הקטנים, רוב הזוגות נוהגים להתחתן רק לאחר בניית הבית.

בעיה גדולה יותר נוגעת למפרטי הדירות: בעוד שגם בחברה היהודית נשמעת ביקורת על המפרט הטכני של הדירות, הרי שבחברה הערבית מדובר בחוסר התאמה משווע. חלאילה מצביע על מכרז שנערך בסחנין, שבו נקבע ששטח דירה ממוצעת יהיה לא יותר מ–72 מ"ר. המכרז כשל, בעיקר כי שטח זה אינו תואם לגודל משק הבית הממוצע בחברה הערבית, כ–4.6 נפשות. ביישובים מסורתיים המספר גדול אף יותר.

נתוני מחיר למשתכן

עוד נטען כי בחברה הערבית בנייה רוויה ומגורים בשותפות עם שכנים מהווים מודל חדש. ביישובים רבים התושבים חולקים נכסים עם בני משפחה וגרים בצמידות לקרובים, אך עולה חשש מסכסוכים עתידיים, בפרט על רקע שימוש ואחזקה בשטחים משותפים — מה שיוצר רתיעה מהמכרזים. במסמך מוצע לאפשר בנייה רוויה למחצה, בדומה לפרויקטים קיימים בערים יהודיות בפריפריה (בשדרות, למשל), וכן להתאים את ההגרלות ביישובים הערביים לקבוצות זכאים שייגשו יחד להגרלה כקבוצה שמעוניינת לגור יחד באותו מבנה — ובכך להבטיח גם ליזם את אכלוס כל המבנה.

בעיה תרבותית נוספת היא החסם הלשוני. בשלוש החברות שדרכן ניתן להירשם להוצאת תעודת זכאות (מילגם, אלונים ועמידר) ההליך אינו מוצע בשפה הערבית. הדבר עשוי להיות קשור לכך שמסע הפרסום לתוכנית לא הותאם לציבור הערבי, ושאתר מחיר למשתכן אמנם מונגש כיום בערבית, אך פלטפורמת ההרשמה להגרלות מוצעת רק בשפה העברית. בנוסף, גורמים שונים מעידים כי לחלק מהציבור הערבי אין כתובת אי־מייל או גישה תדירה לאינטרנט, ולכן יש צורך בתיווך ההרשמה באמצעים אחרים — בדומה לתהליך שהתרחש בקרב החברה החרדית אחרי הפקת הלקחים מההגרלות המוקדמות. מאז מציע משרד הבינוי והשיכון לחרדים כנסי הסבר מותאמים ומסלול הרשמה טלפוני.

הקושי הוא לא רק לנרשמים לתוכנית אלא גם ליזמים, שצריכים למלא טפסים ומסמכים רבים כדי להירשם למכרזים. "אצל הקבלנים יש קושי רציני שמונע את השתתפותם, אף שלכולם ברור שמחיר למשתכן יכולה להיות זרז אמיתי בפתרון משבר הדיור בציבור הערבי", אומר אגבאריה.

רבים מהתושבים הערבים רואים בפתיחת ההגרלות גם לתושבים מחוץ ליישובם איום על אופי יישובם, וחוששים מכך שהדבר יאפשר לנגוס בשטחי היישוב, ישפיע על הרכב האוכלוסייה באופן שיגרום לסכסוכים בתוך היישוב ויכניס חמולות עוינות וגורמים עוינים אחרים. קברניטי תוכנית מחיר למשתכן קבעו כי ביישובים הערביים הקטנים יתאפשר יחס זוכים בהגרלות של 50% בני מקום ו–50% תושבים מן החוץ, אך הדבר עדיין אינו מפיג את החששות, וראשי רשויות רבים דורשים לייעד את כל הדירות לבני המקום, כהעדפה מתקנת אחרי שנים של מחסור בקרקעות.

על הרשות המקומית להיות שותפה לתהליך

חסם נוסף נוגע לגובה הסבסוד של פיתוח הקרקע המשווקות, שהוא אחיד — בלא קשר לגורמים הטופוגרפיים המשפיעים על עלויות הפיתוח. כך, ביישובים שבהם עלות הפיתוח היתה נמוכה וגובה ההנחה ליזם היה גבוה — ניכרה הצלחה רבה יותר, וזאת בהשוואה למכרזים ביישובים שבהם עלויות הפיתוח גבוהות והיזמים נרתעים בשל כדאיות כלכלית נמוכה, בנוסף לרתיעה כללית מאופי התוכנית.

ביישובים שבהם מקודמות תוכניות מתאר עדכניות שאליהן מחויבת הרשות, ניכרת התפתחות. באום אל־פאחם נבנו בשני העשורים האחרונים יותר מ–2,000 יחידות דיור, ואתמול אף אישרה הוועדה המחוזית של מינהל התכנון הקמה של שכונה ראשונה בטירה, בת 606 דירות, שתיבנה על קרקעות מדינה.

מרכיב אחרון וחשוב נוגע לתמיכת הרשות המקומית והפיכתה לשותפה במהלך, באופן שיעורר אמון בקרב התושבים. כנסי הסברה בקבוצות תושבים קטנות, שבהם יוסבר מהם המסמכים הנדרשים וכיצד פועל התהליך, הכרחיים ליצירת היענות לתוכנית, כמו גם התחלת עבודות הפיתוח לפני היציאה להגרלה.

משרד השיכון והבינוי מתחיל להתעורר

בכל הנוגע למגזר החרדי, במשרד הבינוי והשיכון הבינו את הרעיון במגזר די מהר, ובחודשים האחרונים התחילו להתעורר גם בכל הנוגע לנושא הטיפול ביישובים הערביים. כנס ראשון התקיים בג'סר א־זרקא, שם היו 0 זכאים לפניו, ובעקבותיו הונפקו למעלה מ–60 אישורי זכאות לתושבים. במשרד הבינוי והשיכון מתכננים בימים אלה כנסים נוספים בשמונה יישובים נוספים שבהם ייערכו הגרלות, ובהם כפר מנדא, אבו גוש, נחף, מזרעה ודבוריה.

בני דרייפוס, המשנה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, שומר דווקא על אופטימיות בנוגע ליכולותיה של התוכנית לתת מענה לאוכלוסייה הערבית, ובנוגע ליכולת הממשלה לבצע את ההתאמות הנדרשות. "במשך עשרות שנים, שום תוכנית דיור ממשלתית לא הופנתה לחברה הערבית, ולמיעוטים בכלל", אומר דרייפוס. "מ–2016 התחלנו לפרסם מכרזים שיפנו לקהל הזה, ליישובים הערביים. אנחנו מעסיקים זה שנתיים יועץ שמתמחה בפעולות שיווק לחברה הערבית, והאמת היא שהיינו מופתעים מההיענות בערים הגדולות — נצרת וסחנין. עם זאת, כשהמשכנו ביישובים הקטנים ראינו שזה מורכב יותר. הקונספט של בנייה רוויה ולא חמולתית מפותח יותר בערים מאשר בכפרים וביישובים, אבל אנחנו רואים שלא מעט מראשי הרשויות מזהים את ההזדמנות ומתעקשים על התוכנית. רבים גם מרוצים מכך שהקרקע הולכת לקבלנים ולא לאנשים פרטיים, כדי שלא תהיה ספסרות בקרקע.

"עד היום, כ–680 דירות הוגרלו לזוכים ערבים. זה לא המון, אבל זאת פעם ראשונה שזה קורה. לרכוש את האמון של האוכלוסייה הערבית בתוכנית זה אתגר יומיומי, אבל אנחנו לא מוותרים על הדיאלוג הזה.

"בנוסף, אנו נעזרים בהחלטת ממשלה 922, שאיפשרה השקעה מסיבית בפיתוח הרשויות הערביות, כדי לייצר הוזלות בעלויות הפיתוח, בלי לפגוע בהוזלות בערך הקרקע", מסביר דרייפוס. "ב–90% מהמכרזים ביישובים הערביים יש הוזלות משמעותיות, בשילוב מימון עלויות הפיתוח וההוזלה על הקרקע, שמגבירה את הכדאיות עבור היזם".

צעד שעשוי להיות סיבה לאופטימיות הוא הקמת האגף לענייני מיעוטים במשרד השיכון והבינוי לפני פחות משנתיים. עיקר פעילותו הוא מימוש תוכניות הדיור של הממשלה ביישובים הערביים, הדרוזיים והצ'רקסיים, והסרת חסמי הבנייה במגזר המיעוטים. במשרד הבינוי והשיכון הבינו כי מכרזים והגרלות לאוכלוסייה הערבית צריכים להיות פתוחים למשך יותר זמן, וכי הם דורשים השקעה נוספת בהתאמת המיתוג ובתהליך ההסברה. כמו כן, במכרזים ביישובים הערביים בוטל התעדוף בזכייה לפי מועד הרישום, וזאת כדי לאפשר לכל הנרשמים להשתתף.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#