מה עושים עם "דייר סרבן" המתנגד לפינוי בינוי? - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מה עושים עם "דייר סרבן" המתנגד לפינוי בינוי?

אין בחוק כלים יעילים לאיכפת דעת הרוב על המיעוט

>> פרויקטים של פינוי-בינוי הם בעלי פוטנציאל רב להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש. ואולם למרות הטבות מס והגדלת אחוזי הבנייה, שנועדו לקדם פרויקטים אלה, נותרה משוכה גבוהה בדמות "הדייר הסרבן", אשר מתנגד להצטרף לפרויקט, ולמעשה מטרפד אותו. למרבה הצער, המחוקק כשל בהתמודדות עם האתגר, והמנגנון שעיגן בחוק לצורך כך אינו מהווה פתרון לבעיה המטרידה.

ב-2006 התקבל התיקון לחוק, שנבע מהצורך "להתניע" הליכי פינוי ובינוי אשר אינם מקודמים, עקב התנגדות של מיעוט מבעלי הדירות. המחוקק קבע כי במקרה שבו 80% מבעלי הדירות במתחם שהוגדר לפינוי ובינוי מסכימים לעסקה, תהיה לדיירים המסרבים סירוב בלתי סביר אחריות בנזיקין כלפי יתר בעלי הדירות בבניין. סירוב לא ייחשב כבלתי סביר אם העסקה אינה כדאית כלכלית; אם לא הוצעו לדייר הסרבן מגורים חלופיים לתקופת הבנייה; לא הוצעו לדייר הסרבן בטוחות הולמות; או קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של הדייר הסרבן.

באחרונה הוגשו שתי תביעות ראשונות מכוח החוק. האחת תביעה על סך 850 אלף שקל כנגד דיירת בת 77 שנטען כי היא מסכלת פינוי-בינוי בבניין בשכונת נוה שרת; השנייה, תביעה על סך 27 מיליון שקל שהוגשה נגד זוג קשישים אשר סירב להתפנות מבית בשכונה ביהוד. נשאלת השאלה האם התביעות שהוגשו אכן יקדמו את הוצאת הפרויקט מן הכוח אל הפועל?

מבין התנאים שנקבעו בחוק לפיהם סירוב הדייר ייחשב לסביר, הסעיף הבעייתי הוא "תנאי הסל", המתייחס לנסיבות אישיות מיוחדות של הדייר הסרבן. המחוקק העניק לבית המשפט גמישות גדולה ביישום ופרשנות החוק והתאמתו למצבים שאינם ניתנים לחיזוי ובכך סלל את הדרך לוויכוחים אינסופיים בבתי משפט לגבי מהו "סירוב בלתי סביר".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

כשל נוסף בחוק מקורו בסעד שניתן לרשות הרוב. המחוקק שגה בחקיקה וצייד את הרוב לכל היותר בזכות לתביעה כספית כאמצעי להפעלת לחץ, ולא בכלי יעיל לאכוף על המיעוט את דעת הרוב. ספק אם זכות כזו יכולה באמת לסייע לקידום הפרויקט. כך, גם אם לדוגמה בתביעה שהוגשה כנגד זוג הקשישים יינתן פסק דין של 27 מיליון שקל, הרי ברור כי הם לא יוכלו לשלמו, ולכל היותר ייפתח כנגדם תיק הוצאה לפועל. ראוי כי המחוקק יעניק סעד אופרטיבי ומעשי כך שבסיום ההליכים המשפטיים בין הדיירים, ובמידה שתביעתם תתקבל, יוכל הרוב לכפות את דעתו על המיעוט.

יטענו המתנגדים כי כל כלי המאפשר אכיפה נגד הדייר הסרבן יפגע בזכות הקניין המקובלת שלו בניגוד לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. התשובה לכך, לטעמי, מצויה בפס"ד שניתן בבית המשפט העליון (ברע"א 7112/93, צודלר נ' יוסף): "הרוכש דירה בבית משותף... מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה... זכות הבעלות ביחידות הדיור בבית משותף אין היא כזכות הבעלות הקלאסית...".

-

הכותב הוא עו"ד העוסק בתחום המקרקעין



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#