מה עושים עם "דייר סרבן" המתנגד לפינוי בינוי?

אין בחוק כלים יעילים לאיכפת דעת הרוב על המיעוט

עמית נסים
עמית נסים

>> פרויקטים של פינוי-בינוי הם בעלי פוטנציאל רב להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש. ואולם למרות הטבות מס והגדלת אחוזי הבנייה, שנועדו לקדם פרויקטים אלה, נותרה משוכה גבוהה בדמות "הדייר הסרבן", אשר מתנגד להצטרף לפרויקט, ולמעשה מטרפד אותו. למרבה הצער, המחוקק כשל בהתמודדות עם האתגר, והמנגנון שעיגן בחוק לצורך כך אינו מהווה פתרון לבעיה המטרידה.

באחרונה הוגשו שתי תביעות ראשונות מכוח החוק. האחת תביעה על סך 850 אלף שקל כנגד דיירת בת 77 שנטען כי היא מסכלת פינוי-בינוי בבניין בשכונת נוה שרת; השנייה, תביעה על סך 27 מיליון שקל שהוגשה נגד זוג קשישים אשר סירב להתפנות מבית בשכונה ביהוד. נשאלת השאלה האם התביעות שהוגשו אכן יקדמו את הוצאת הפרויקט מן הכוח אל הפועל?

מבין התנאים שנקבעו בחוק לפיהם סירוב הדייר ייחשב לסביר, הסעיף הבעייתי הוא "תנאי הסל", המתייחס לנסיבות אישיות מיוחדות של הדייר הסרבן. המחוקק העניק לבית המשפט גמישות גדולה ביישום ופרשנות החוק והתאמתו למצבים שאינם ניתנים לחיזוי ובכך סלל את הדרך לוויכוחים אינסופיים בבתי משפט לגבי מהו "סירוב בלתי סביר".

כשל נוסף בחוק מקורו בסעד שניתן לרשות הרוב. המחוקק שגה בחקיקה וצייד את הרוב לכל היותר בזכות לתביעה כספית כאמצעי להפעלת לחץ, ולא בכלי יעיל לאכוף על המיעוט את דעת הרוב. ספק אם זכות כזו יכולה באמת לסייע לקידום הפרויקט. כך, גם אם לדוגמה בתביעה שהוגשה כנגד זוג הקשישים יינתן פסק דין של 27 מיליון שקל, הרי ברור כי הם לא יוכלו לשלמו, ולכל היותר ייפתח כנגדם תיק הוצאה לפועל. ראוי כי המחוקק יעניק סעד אופרטיבי ומעשי כך שבסיום ההליכים המשפטיים בין הדיירים, ובמידה שתביעתם תתקבל, יוכל הרוב לכפות את דעתו על המיעוט.

יטענו המתנגדים כי כל כלי המאפשר אכיפה נגד הדייר הסרבן יפגע בזכות הקניין המקובלת שלו בניגוד לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. התשובה לכך, לטעמי, מצויה בפס"ד שניתן בבית המשפט העליון (ברע"א 7112/93, צודלר נ' יוסף): "הרוכש דירה בבית משותף... מעלים עליו כי הסכים מראש לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו, וכמו הקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה... זכות הבעלות ביחידות הדיור בבית משותף אין היא כזכות הבעלות הקלאסית...".

-

הכותב הוא עו"ד העוסק בתחום המקרקעין

תגיות:

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ