כך נוצר מגדל יוקרה: המכרז של המגדל בשכונת יד אליהו מסתבך

לאחר שהמכרז בוטל ופורסם מחדש, ההערכה היא כי רק 3-2 הצעות יוגשו בפועל - וזאת בשל מורכבות תנאי הסף והמימון המשמעותי הנדרש עבורו ■ על-אף התנגדות תושבים למגדל, בטענה כי הוא מתעלם מצורכיהם וצורכי השכונה, בעיריית ת"א טוענים: "אין כל רלוונטיות לנוהל שיתוף הציבור"

גילי מלניצקי
גילי מלניצקי
שכונת יד אליהו
שכונת יד אליהוצילום: מוטי מילרוד
גילי מלניצקי
גילי מלניצקי

ביום ראשון הקרוב ייסגר המכרז המחודש להקמת מגדל רב-קומות של 300 דירות בשכונת יד אליהו בתל אביב. על-אף שתנאי המכרז השתנו בגרסתו השנייה, ההערכה היא כי רק שתיים או שלוש הצעות יוגשו בשל מורכבות המכרז והמימון המשמעותי הנדרש עבורו. על-אף התנגדות של תושבי השכונה, נדמה שעיריית תל אביב לא רואה סיבה להיענות לבקשתם לקיום הליך של שיתוף הציבור.

בנובמבר האחרון החליטה עיריית תל אביב לבטל את המכרז המקורי להקמת המגדל. המכרז בוטל לאחר שפורסם ב-TheMarker כי הצעה אחת הוגשה למכרז, שהיתה נמוכה ב-27% מהשווי שהעריך השמאי העירוני, וכי הייעוד המקורי של התוכנית בקרקע לא מתיר בנייה למגורים, אלא מיועד בעיקרו לעסקים.

השמאי העירוני העריך את הפרויקט ב-391 מיליון שקל, אך ההצעה של שותפות אקרו וקנדה היתה 285.8 מיליון שקל - פער של יותר מ-100 מיליון שקל. בינואר האחרון הוחלט לפרסם מכרז מחודש, שבו נקבע מחיר מינימום של 330 מיליון שקל למגרש - הממוצע בין קביעת השמאי העירוני לבין ההצעה שהתקבלה בפועל. הפעם הגיעו יותר משבע חברות ייזום ובנייה לכנס המשתתפים, בכוונה לבחון אפשרות הגשת הצעה למכרז. בין החברות נכללו קנדה ישראל, קבוצת גינדי, אקרו נדל"ן, קבוצת ב.ס.ר ואפריקה ישראל.

יזמים שבחנו את תנאי המכרז טוענים כי מחיר המינימום גבוה באופן ניכר מהמחיר הריאלי בשוק וכי יתקשו להעמיד מימון נדרש בכפוף לתנאים שהציבה העירייה. חלקם העריכו כי המחיר המבוקש, לצד הדרישה להקצות 30 דירות בגודל 80 מ"ר לטובת דיור ציבורי במחיר מפוקח, יעודדו מכירת דירות במחיר של יותר מ-27 אלף שקל למ"ר. המשמעות היא שהמגדל שיקום במקום יהיה ככל הנראה מגדל יוקרה. עלויות התחזוקה ותעריפי ועד הבית שיושתו על דיירי הדיור הציבורי במגדל יהפכו את העסקה ללא כדאית עבורם, גם אם שכר הדירה אכן יפוקח כמתוכנן.

במקביל, יזמים הגישו כ-100 בקשות הבהרה למכרז החדש ומועד סגירתו נדחה בשבועיים בשל שאלות ופניות שהתקבלו בוועדת המכרזים ובאגף ההנדסה. חלק מהיזמים טוענים כי מדובר במכרז עתיר מטלות, שמציב קשיים להשגת ליווי בנקאי, קבלת משכנתא ועמידה בתנאי הסף.

לדוגמה, המכרז קובע כי ניתן יהיה להתחיל למכור דירות רק לאחר קבלת היתר בנייה מלא - תהליך שעלול להימשך זמן רב ולעכב את העמידה בלוחות הזמנים הנדרשים לפרויקט. תנאי זה עלול להגביל קבוצות רכישה ולפגוע ביזמים שנוטים לקדם מכירות ושיווק בשלבים מתקדמים של קבלת היתר. מכאן עולה שהדרישות הייחודיות של המכרז מכתיבות מלכתחילה מספר מועמדים מצומצם.

תושבי הסביבה זועמים: לא נעשה שיתוף ציבור

בדצמבר האחרון, לאחר ביטול המכרז הקודם, פנו תושבים בשכונה ליו"ר ועדת המכרזים, איתי פנקס, בטענה כי המכרז אינו חוקי וכי נעשה ניסיון מכוון להסתירו מפניהם. לטענתם, המכרז מהווה סטייה מתוכנית בניין עיר (תב"ע) של האזור והתעלמות מוחלטת מצורכיהם ומאופי השכונה והצרכים הסביבתיים.

בפנייה לפנקס טענו התושבים כי גופים מקצועיים שבחנו את המכרז המקורי קבעו כי התב"ע בשטח מייעדת את המגרש לשימוש עיקרי של תעסוקה ולא של מגורים. "בייעוד ראשי שאינו מעורב, כאשר תמהיל השימושים המשניים אינו מוגדר באופן חד משמעי  בתב"ע, לא ניתן לקבוע שימוש שונה מהייעוד העיקרי מעבר ל-15% מהשטח", טענו התושבים במכתבם. "לכן, שימוש משני החורג מהרף של 15% מחייב שינוי ייעוד המגרש ולמעשה הכנת תב"ע חדשה". בנוסף טענו כי בכפוף לייעוד החדש, לא הוקצו מספיק שטחי ציבור וכי הבניין מנוכר וזר לאופי המגורים בשכונות הסמוכות.

תושבי השכונה טענו עוד כי המכרז לא הוצג בפני חברי מועצת העיר ולא הוצג בהליך של שיתוף ציבור, וזאת על-אף שמדובר בשינוי מהותי באופן השימוש בשטח שנמצא בבעלות עירונית. את המענה קיבלו התושבים מגורם בוועדת הנכסים ולא מוועדת המכרזים. אותו גורם טען כי התוכנית מאושרת בכפוף לתב"ע ולתוכנית המתאר העירונית. היום (ה') שלחו התושבים מכתב נוסף לפנקס, בטענה כי העירייה מנצלת את סמכויותיה שלא כחוק ופוטרת את עצמה מהקצאת שטחי ציבור ומחויבויותיה כלפי התושבים.

מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "המכרז להחכרת מגרש והקמת בניין לתעסוקה ולמגורים ביד אליהו פורסם לאחר אישור כל גורמי ומוסדות העירייה, לרבות מועצת העיר. השימושים נקבעו בהתאם לתב"ע 2381א' שאושרה כבר בספטמבר 2001. נדגיש שנוהל התייעצות עם הציבור בתהליכי תכנון הנדסי מתבצע במהלך הליכי תכנון והוא נכנס לתוקף רק בשנים האחרונות, שנים רבות אחרי שאושרה תב"ע 2381א'.

"עם זאת, אגף הנכסים השיב לפנים משורת הדין לטענות התושבים במכתב מפורט. המכרז פורסם על בסיס ובהתאם להוראות תוכנית שקיבלה תוקף כדין, זמן רב לפני פרסום המכרז, ולפיכך, אין כל רלוונטיות לנוהל הנ"ל של שיתוף הציבור, בהליכי פרסום המכרז.

"נוסיף שמחיר מינימום בכל מכרז נקבע בהתאם לאומדן שמאי בהפחתה של עד 15%. מספר הבהרות ושאלות המתקבלות על ידי רוכשי המכרז משתנה ממכרז למכרז וזאת בהתאם למורכבות וגודל המכרז. תנאי התשלום והמימון של העירייה מוכרים הן אצל היזמים והן אצל הבנקים השונים בפרויקטים שונים אותם מובילה העירייה וכל פרויקט נבדק לגופו".

תגובות

הזינו שם שיוצג כמחבר התגובה
בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שהינני מסכים/ה עם תנאי השימוש של אתר הארץ