הצעד שמוכיח: בנק ישראל כבר לא פוחד מבועה בשוק הדירות - נדל"ן - TheMarker
 

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

הצעד שמוכיח: בנק ישראל כבר לא פוחד מבועה בשוק הדירות

אחרי שבע־שמונה שנים של לחץ גדול מעליית מחירי הדיור, שהוביל לסדרת מגבלות על הבנקים ועל הלווים, מרשה לעצמו הבנק המרכזי להקל על לווי המשכנתאות ■ זו הכרה בנזקי הישראבלוף שכפה על לקוחות ליטול הלוואות חיצוניות כדי לנפח את ההון העצמי למשכנתא

81תגובות
נגידת בנק ישראל, קרנית פלוג
בלומברג

בבנק ישראל לא יצעקו את זה בקול רם, אבל מהתנהלותו עולה כי משהו נרגע שם בכל הנוגע למצב שוק הדירות. אחרי שבע־שמונה שנים של לחץ גדול מעליית מחירי הדירות וחשש מפני בועה, שהובילו את הבנק המרכזי להטיל סדרת מגבלות על הבנקים ועל הלווים, הוא מרשה לעצמו לשחרר קצת את החגורה ולהקל על לווי המשכנתאות.

מהירים ובלי קשקושים - חפשו TheMarker בטלגרם (להורדה באנדרואיד, להורדה באייפון)

השבוע פירסמה המפקחת על הבנקים, ד"ר חדוה בר, הנחיה חדשה שמקלה על דרישות ההון מהבנקים במתן משכנתאות, ומה שרלוונטי יותר לצרכנים — היא מאפשרת להם לרכוש דירה עם הון עצמי נמוך הרבה יותר.

עד כה ההנחיה לבנקים היתה קשוחה יותר, וגרמה לכך שלקוחות נאלצו להביא לעסקה הון עצמי גדול שלא היה להם, ולכן נאלצו לקחת הלוואות משלימות מבנקים נוספים — מה שרק סיבך את מצבם. כך למשל, עבור דירה בשווי מיליון שקל, הלווה נאלץ להציג הון עצמי של 400 אלף שקל. לרבים מהלווים לא היה הון עצמי כזה, ולכן הם פנו לבנקים או למלווים אחרים ונטלו מהם הלוואות צרכניות משלימות בריבית גבוהה יותר מריבית המשכנתא. כעת, בנק ישראל משנה את ההנחיות ומאפשר ללווים להציג הון עצמי נמוך יותר, בסך 25% משווי הנכס. כך, אותו רוכש של דירה בשווי מיליון שקל יצטרך להציג הון עצמי של 250 אלף שקל בלבד.

למהלך יש שתי מטרות: מצד אחד, להקל על הלווים ולאפשר להם לרכוש דירות עם הון עצמי נמוך יותר; ומצד שני, למנוע מהם להסתבך בהלוואות צרכניות משלימות ויקרות. מבחינת הבנק המרכזי, הצעד נועד למנוע מצב של ישראבלוף — אם הלקוח נוטל הלוואה למימון רכישת דירה, אז בוא נקרא לילד בשמו ולא נעבוד על עצמנו ועל מערכת הבנקאות.

יחס החוב־תוצר של משקי הבית בישראל

החידוש הוא בכך שבנק ישראל חש כיום בנוח עם מצבו של שוק הדיור. כבר שנים רבות שהבנק מזהיר ומתריע מפני הפער בין הביקוש להיצע, שהביא לזינוק במחירי הדירות. כבר שנים שהבנק יודע שהריבית הנמוכה שלו מתדלקת את הביקושים לדירות, ולכן נקט — עוד בתקופת הנגיד הקודם, פרופ' סטנלי פישר — סדרה של צעדי מניעה.

זה התחיל בתקופה שבה מספר התחלות הבנייה היה נמוך, כ–35 אלף בלבד בשנה. כיום מספר התחלות הבנייה מגיע לכ–50 אלף בשנה. זה עדיין לא מספיק כדי להביא לירידת מחירים, אבל קצב העלייה במחירי הדירות אכן נבלם בשנה האחרונה.

הפיקוח על הבנקים רגוע יותר בעיקר בזכות כמה פרמטרים הקשורים לכריות הביטחון שנוצרו לבנקים בשנים האחרונות: הונם העצמי של הבנקים גדל; מצב המשק יציב; האבטלה נמוכה מאוד; ואף שכל ישראלי שני מדבר על האוברדראפט שלו — המינוף של משקי הבית בישראל נמוך למדי.

על פי נתוני בנק ישראל, יחס החוב של משקי הבית לתוצר הישראלי הוא 41%, לעומת יחס ממוצע של 64% מהתוצר במדינות OECD. המשמעות היא שמשקי הבית בישראל יכולים להגדיל את היקף האשראי שלהם בכ–250 מיליארד שקל כדי להגיע ליחס הממוצע ב–OECD.

המפקחת על הבנקים, חדוה בר
עופר וקנין

באוצר עדיין מפנים כתף קרה למשקיעים

ואולם ממוצעים, כידוע, עלולים להציג תמונה חלקית — שלא מראה את מה שקורה בקצוות. בנק ישראל מצא שהיקף החוב שנוטלים ששת העשירונים התחתונים בישראל הוא 27%, כפול מזה שנוטלים העשירונים האלה במדינות OECD, שכיום הוא 14%.

איך אותם עשירונים לוקחים אשראי כה גבוה? באמצעות חברות כרטיסי אשראי, הלוואות צרכניות מכמה בנקים, גמ"חים (בקהילה החרדית) וגופים מוסדיים. מצד אחד זה אומר שיש יותר מגוון, וזה טוב. מצד שני, הדבר מגדיל את רמת המינוף והסיכון של העשירונים התחתונים. בנק ישראל מצא, למשל, כי הסיכון של לקוחות שנטלו הלוואות מכמה גופים גדול פי שלושה ומעלה לעומת לקוחות שפועלים מול מלווה אחד.

הנדידה של משקי בית בין כמה גופים פיננסיים היא תופעה חדשה יחסית. היא קשורה להתפתחות האשראי ולהיצע הגדול שיש בשנים האחרונות בתחום, אך היא גם נובעת מכך שבנק ישראל הצר את צעדי הבנקים במתן משכנתאות והנחית עליהם מגבלות רבות, שפשוט גרמו להם לשלוח את הצרכנים לחפש אלטרנטיבות משלימות. ההקלות הנוכחיות במימון המשכנתאות הן הדרך של בנק ישראל להודות בכך שהתהליך הזה יצר תופעות לוואי שאינן רצויות — לא ללווים ולא לבנקים.

יחס חוב-תוצר בקרב משקי בית בהשוואה בינלאומית, 2016, באחוזים

השאלה כעת היא אם הצעד הזה — וצעדים נוספים שבנק ישראל עשה בשנתיים האחרונות כדי להקל על תנאי המימון לרוכשי דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן — לא יגרמו להתחדשות הביקושים לדירות וכתוצאה מכך לעליית מחיריהן. בבנק המרכזי לא מודאגים מכך בשלב זה, משום שההוראות החדשות חלות רק על רוכשי דירות למגורים ולא על משקיעים. כאשר המשקיעים בדירות מזהים תנאי מימון טובים הם פועלים במהירות, וכעת הרוח הנושבת כלפיהם ממשרד האוצר היא קרה, ונעשה שם מאמץ ממשי להרחיקם מהשוק.

בהשוואה בינלאומית, המגבלות של בנק ישראל די מחמירות ושמרניות, והאיתנות הפיננסית של מערכת הבנקאות מספקת לפיקוח על הבנקים תחושת ביטחון לגבי מצבו של שוק הדיור ועמידותה של המערכת בפני טלטלות.

חובבי הקונספירציות יכולים לראות את הצעד הזה בצורה הפוכה: בנק ישראל מקל על תנאי ההלוואות ומעודד את הגדלת הביקושים אחרי כמה שנים שבהן שם את הרגל קרוב לבלמים, משום שהוא לא מעוניין בתסריט של ירידת מחירים חדה. אבל זוהי סתם קונספירציה.

המסר החשוב יותר לשוק הדירות הגיע השבוע דווקא מה–OECD, שמתח ביקורת על תוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר, משה כחלון, וקבע כי היא יקרה וכי רבים מהזוכים כלל לא מתכוונים לגור בדירות שרכשו באזורים מרוחקים אלא להשכיר אותן. כחלופה, הארגון המליץ לממשלה לקדם יותר פרויקטים של דיור להשכרה לטווח ארוך, על פני מבצעי מחיר למשתכן.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#