מדוע נתקעות חברות הבנייה דווקא עם דירות הפנטהאוז? תתחילו בשאלה - כמה זה עולה - נדל"ן - TheMarker
תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מדוע נתקעות חברות הבנייה דווקא עם דירות הפנטהאוז? תתחילו בשאלה - כמה זה עולה

מחירים מופרזים, מיקומים לא אטרקטיביים ותכנון לקוי מרחיקים רוכשים מדירות פנטהאוז ■ יזמים רבים מגלים כי הרוכשים לא מוכנים לשלם כל מחיר עבור הדירות - ונאלצים לחתוך מחירים ולהציע הנחות משמעותיות

תגובות

>> פרויקט דנקנר באזור של חברת אלעד מגורים נמצא במרחק נסיעה של 7 דקות בלבד מתל אביב, בנוי ומאוכלס. לובי הכניסה מרשים, גם שבילי הכניסה הציוריים תחומים בין שני כרי דשא גדולים והפרויקט ממוקם לצד צמודי קרקע שמבטיחים נוף ישיר לחוף ימה של תל אביב. חברת אלעד מגורים סיימה לבנות את הפרויקט והוא מאוכלס, ואולם נותרה בעיה - ארבע דירות פנטהאוז בפרויקט לא נמכרו עד היום, ואולי לא במקרה.

לאזור אין מיתוג יוקרתי, והיתרון של 7 דקות נסיעה מתל אביב מתגמד לעומת העובדה שהפרויקט ממוקם בין שני צירי תנועה ראשיים ושני אזורי תעשייה גדולים ולא מפותחים בחולון ואזור. בתנאים אלה לא פשוט למשוך לפרויקט אוכלוסייה שתסכים לשלם 2.5 מיליון שקל עבור הפטנהאוז.

המחירים שדורשים יזמים עבור דירות הפנטהאוז מרקיעי שחקים: המחירים בתל אביב מגיעים לעשרות מיליוני שקלים ולעתים בקו הראשון לים המחיר המבוקש עשוי לעבור את ה-100 מיליון שקל; ככל שמתרחקים מאזור החוף של תל אביב לערים הסמוכות המחיר יורד, אך עדיין נע בין 2.5 ל-4.5 מיליון שקל בממוצע. ואולם מסתבר כי לא תמיד יש קופצים.

הבנייה המאסיבית של דירות יוקרה בתל אביב והמשבר הכלכלי הביאו להיצע גדול של דירות יוקרה שמוצעות כיום בשוק אך הביקושים להן נמוכים. חברות נדל"ן רבות נתקעו עם פנטהאוזים, ואלה מוצעים בהנחות משמעותיות, שנעות בין מאות אלפי שקלים למיליוני שקלים.

חברות רבות יצאו בחודשים האחרונים במבצעי פנטהאוזים. כך עשתה אפריקה ישראל שנותרו לה שני פנטהאוזים בפרויקט סביון טאוור ברמת גן ושלושה פנטהאוזים בפרויקט סביון פלטיניום ברמת גן. החברה החלה לשווק את שני הפרויקטים במהלך 2006 ולאחרונה הציעה מבצע יצירתי - רוכש פנטהאוז באחד הפרויקטים יקבל דירת שני חדרים בפרויקט החברה בשכונת פלורנטין תמורת 100 אלף שקל בלבד.

גם גינדי החזקות יצאה במבצעים, והעניקה הנחה של עד 2 מיליון שקל על פנטהאוזים בפרויקטי שרונה בתל אביב, גינדי הייטס ברמת גן, גינדי ויז'ן בעמק הברכה בתל אביב וגינדי רזרב בתל ברוך שבתל אביב. בסך הכל מדובר ב-20 דירות במגדלי היוקרה שבונה החברה שיזכו להנחה של 12%-27%.

מהלך דומה נקטה גם חברת אלעד מגורים באזור, כשביצעה כנס מכירות מיוחד והציעה את ארבע דירות הפנטהאוז שנותרו לה בפרויקט בהנחה של כ-15%.

לדברי גורם בכיר בחברת אלעד מגורים, "מדיניות החברה, כמו חברות אחרות, הוא להשאיר את הפנטהאוזים לשיווק מאוחר. הניסיון מוכיח שמוצרי פרימיום נמכרים במחירים גבוהים יותר בשלבים המאוחרים, גם בשקלול ההנחות שניתנו".

רוצים שכונת יוקרה

אחת הסיבות לבעיות בהן נתקלים יזמים בבואם למכור דירות פנטהאוז היא שרוכשי דירות באזורים עממיים מסרבים להיפרד מסכומי הכסף הגדולים יחסית שנדרשים עבור הדירות.

"הכל עניין של היצע וביקוש ונראה שכיום ההיצע בשוק גדול מדי והקהל לדירות האלה מצומצם", מסבירה מנכ"ל חברת אמבסדור ישראל, ליאת ישראלי, "רוכשי דירות פנטהאוז מעדיפים סביבת מגורים מסודרת. הם לא קונים את הדירה להשקעה ופחות מעניינות אותם עליות המחירים העתידיות. מטרדים סביבתיים, כמפעלים תעשייתיים, צמתים בעייתיים ואזור לא מפותח, ירחיקו רוכשים פוטנציאלים מהדירות האלה".

"למחיר יש גבול", מסביר האדריכל אילן פיבקו, "באזורים מרוחקים מתל אביב לא משנה מה רמת המוצר. הפנטהאוז יכול להיות ברמה גבוהה, אבל אם המיקום לא אטרקטיבי, הרוכש יעדיף לשלם את אותו המחיר, ולקבל דירה טובה פחות במרכז.

"נוצר מצב שבפריפריה יש תקרת זכוכית שמעבר לה הרוכש לא יסכים לשלם. היזמים מתנהלים בהתאם - לא שווה להם להשתולל בתכנון דירת פנטהאוז ברמלה, ברחובות או באזור, להקים בריכות וג'קוזי, הרי אין מי שישלם עבור כל זה".

מוכרי האשליות

עוד סיבה לבעיות במכירה קשורה להיבטי תכנון - מצד אחד דירות הפטנהאוז לא תמיד מתוכננות היטב ואינן כוללות את המפרט היוקרתי לו מצפים הרוכשים. מצד שני, לא פעם למרות שהמלה "פנטהאוז" מופיעה בפרוספקט של החברה, מדובר בדירה קטנה למדי שאינה עונה על ההגדרה המקובלת של המושג או לדימוי שיש לרוכשים.

לפי ההגדרה הקלאסית, פנטהאוז זו דירה הממוקמת במפלס העליון של בניין המגורים, וכוללת מרפסת ענק במפלס הסלון ששטחה חופף לשטח הקומה שמתחתיה כולה. יש מי שתיאר את הפנטהאוז כווילה מרחפת. ואכן בשנים האחרונות דירות אלו צברו פופולאריות רבה בקרב המאיון העליון ושימשו אופציה חלופית לווילה וקוטג'ים.

דירות הפנטהאוז החלו להופיע בישראל החל בשנות ה-60 - בתחילה בצפון תל אביב ומאוחר יותר ביתר הערים. בחמש השנים האחרונות, החלה מגמה של בניית יותר פנטהאוזים - וכיום בכל פרויקט שומרים את הקומות העליונות לפנטהאוזים.

כמו כן, מוצעים כיום ואריאנטים שונים של דירות פנטהאוז כמו מיני פנטהאוז ואפילו מיקרו פנטהאוז. ואולם למרות הכינוי "פנטהאוז" המוצמד לדירה, מדובר פעמים רבות פשוט בדירות עם מרפסות גדולות במעט מהממוצע, לאו דווקא בקומה העליונה.

לכאורה דירות הפנטהאוז אינן עוד נחלתם של העשירים המופלגים בלבד. ואולם לעתים מה שנותר מתפישת הפנטהאוז המקורית זה רק השם המפוצץ, כשבפועל מדובר בדירות לא נוחות הבנויות באיכות נמוכה יחסית לדירות יוקרה.

"יזמים מציעים דירות יוקרה ב"סטנדרט בנייה גבוה". מה זה? או סטנדרט, או גבוה?", אומרת אדריכלית הפנים רונית מרום. מרום התלוותה לפני כחודש ללקוחה שביקשה לרכוש דירת מיני פנטהאוז, 150 מ"ר עם מרפסת של 50 מ"ר, שהוצעה תמורת 4.5 מיליון שקל בפרויקט בראשון לציון.

"הלקוחה שלי היתה להוטה לרכוש את הדירה", מתארת מרום, "אך כשנכנסתי לדירה ראיתי רמה של עמידר עבורה מבקשים 4.5 מיליון שקל. החדרים היו קטנים בשטח של 9 מ"ר, לא היה מקום להכניס מיטה וארון ביחד, החלוקה בחלל לא היתה נכונה, לא היו תריסים חשמליים בכל הבית, המטבח היה סטנדרטי ולא ניתן לשינוי, הכלים הסניטאריים היו ברמה ירודה, והריצוף בגודל 40X40 בלבד.

"אחרי שראיתי את הדירה, הבנתי למה היא לא נמכרה. פשוט שערורייה. לאן הולכים כל המיליונים? להערכתי, ההשקעה של היזם עמדה על כ-1,000 דולר למ"ר, ואולי פחות מזה. כשראיתי, לעומת זאת, תכנון דירה רגילה באותו פרויקט המלצתי ללקוחה לרכוש אותה. בשביל מה להוציא מיליוני שקלים על דירת עמידר במחיר של דירת יוקרה?".

מלבד תכנון לא ראוי במקרים אחרים נוטים היזמים כאמור לשווק דירה כדירת פנטהאוז למרות שהיא אינה הולמת בדיוק את ההגדרה הקלאסית. כך לדוגמה, בפרויקט בשכונת אם המושבות בפתח תקוה, מוצעת דירת פנטהאוז, 166 מ"ר עם מרפסת בשטח של 44 מ"ר, תמורת כ-2 מיליון שקל. פרמטרים אלה מתאימים יותר לדירת מיני פנטהאוז.

גם בדירות הזולות יותר נראה כי לעתים המלה פנטהאוז משמשת כפיתוי יוקרתי שלא בטוח שישתלם. דירת מיני פנטהאוז בשטח 99 מ"ר בפרויקט האמור, עם מרפסת בשטח של 15 מ"ר, מוצעת תמורת כ-1.3 מיליון שקל. רק לשם השוואה, דירת חמישה חדרים, בשטח גדול בהרבה של 118 מ"ר, עם מרפסת קטנה רק במעט של 12 מ"ר, מוצעת בפרויקט תמורת 1.25 מיליון שקל. כך, יש לא מעט רוכשים שיעדיפו לרכוש דירת 5 חדרים מרווחת יותר על פני דירת מיני פנטהאוז קטנה.

המכשולים בדרך למרפסת

גם יו"ר אגודת אדריכלי הפנים בישראל, האדריכלית אריאלה שניאור, סבורה כי חלק מדירות הפטנהאוז המוצעות כיום סובלות מליקויים משמעותיים בתכנון הדירה. "ההשקעה בדירת הפנטהאוז לא תמיד מספיקה. כך, נוצר מצב שדירות פנטהאוז, שאמורות להיות סממן לעושר ואיכות חיים, כוללות ליקויים תכנוניים משמעותיים. אני מבחינה לא אחת בדירות שהמרפסת שלהם ממוקמת בקומה השנייה וניתן להגיע אליה רק דרך גרם מדרגות או דרך דלת צידית. במקרים אחרים נתקלתי במרפסות גדולות מאוד אך עם שטח דירה קטן מאד או מרפסת גדולה שחולקה לשניים, שלא ניתן לארח מספר רב של אנשים".

ליקוי נוסף נוגע להעדר חשיבה תכונית לגבי המרחב הפנימי בדירה. לדברי שניאור, "דירת פנטהאוז אמורה להימכר כמעטפת כדי להשאיר חופש תכנוני לדייר. הדבר דורש מיזמים לבנות את הדירה תוך גמישות תכנונית, שתאפשר ניוד נקודות חשמל ושטחי רחצה. לשם כך יש להתקין צנרת צידית, ולדאוג שלא יהיו עמודים קונסטרוקטיביים במרחבים. בפועל אנו רואים דירות שחולקו עבור משפחה ממוצעת, עם חדרי שינה בשטח של כ-10 מ"ר, יחידת הורים צנועה בשטח של 15 מ"ר ומכשולים בדרך למרפסת, כך שאין שום ערך מוסף לדירה".

"מבחינת היזם", אומרת ישראלי, "מדובר ברווח כלכלי עצום שהוא עושה מהדירות המיוחדות. צריך לזכור שעלות בניית דירות פנטהאוז אינה גבוהה מבנייה של דירות רגילות, אך היא נמכרת במחיר גבוה בהרבה. תג המחיר הגבוה אינו מבטא תמיד השקעה גדולה יותר בבנייה או התכנון, אלא אמצעי של החברות למתג את הפרויקט כולו כיוקרתי יותר".

"היום אנשים מבינים הכל", מסכם פיבקו, "אנשים חשופים דרך האינטרנט, הטלוויזיה, המגזינים והנסיעות לחו"ל - ולכן קשה למכור להם סיפורים. כשהרוכשים יגיעו לדירה הם יראו את הסחורה, יסתכלו על ההדמיות, יתייעצו עם גורמי מקצוע ולבסוף ילכו כלעומת שבאו. היום כבר אי אפשר למכור חתול בשק, והיזמים מתחילים להבין את זה ולהתקפל".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם