האדריכלים מתנגדים לתכנון המואץ: "יוצרים כשלים שיפגעו באיכות החיים"

עמותת האדריכלים פירסמה נייר עמדה ובו התנגדות חריפה להמשך פעולתה של הוועדה לקידום מהיר של תוכניות בנייה גדולות (ותמ"ל) ולנסיבות הקמתה. עמדת האדריכלים מצטרפת להתנגדויות הרבות שהוצגו בדיון שקיימה בשבוע שעבר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת על הארכת פעילות הותמ"ל בשנה, שהסתיים בלא הכרעה — ואמור להימשך היום.

המכתב של עמותת האדריכלים ממוען לח"כ יואב קיש, ראש ועדת הפנים, לקראת המשך הדיון על הארכת הוראת השעה לכינוס הותמ"ל. במכתב מסביר חבר הנהלת העמותה, האדריכל חיימי שניידר, כי כבר בדיונים על חקיקת חוק הותמ"ל במאי 2014, הציגו האדריכלים עבודת מחקר המצביעה על מלאי תכנוני של כ–500 אלף דירות במרחב שבין באר שבע לחיפה — בהצביעם על כך שהגורמים למשבר הדיור אינם קשורים במלאי התכנוני, אלא בהתחלות הבנייה. ארגוני הירוקים הציגו נתונים דומים.

האדריכלים מדגישים כי לא רק שמלאי תכנוני גדול קיים כבר מ–2014 — אלא שהמלאי התכנוני אינו המכשול במשבר הדיור. שורש המשבר נמצא במחסור ביחידות דיור בנויות ובתהליך הבנייה. לדבריהם, אחרי שנות ה–90, כתוצאה מבנייה מואצת לצורך קליטת העולים, נותרו במשק עודפי דירות, מה שהביא להאטת הבנייה. בעבודת המחקר מצאו האדריכלים כי בתחילת שנות ה–2000 נבנו לא יותר מ-30 אלף דירות בשנה, וכי לפי נתוני הלמ"ס בין 2004 ל–2009 הסתכמו התחלות הבנייה ב–30–35 אלף דירות בשנה. קצב הביקושים בתקופה זו היה קשיח והגיע ל–50 אלף יחידות דיור חדשות שנרכשות בשנה.

בישיבה שהתקיימה ב–2014 לקראת כינון החוק, התבקשה בינת שוורץ, מי שהיתה ראשת מינהל התכנון, להציג את נתוני המינהל לגבי המלאי התכנוני הקיים. שוורץ אמרה אז, להפתעת כל הנוכחים בדיון, כי אין בידי מינהל התכנון נתונים על המלאי התכנוני. בפברואר 2015 פירסם מבקר המדינה, יוסף שפירא, דו"ח חמור על התנהלות המדינה בתחום התכנון. הממצא המרכזי שלו היה כי אין למדינה מידע מהימן בנוגע למלאי התכנוני שעומד לרשותה, ואף חמור מכך — גם לא בנוגע למלאי התכנוני שנדרש כדי לווסת את השוק בעתיד.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

בעקבות מחדלים אלה התעוררו ברשות מקרקעי ישראל ובמינהל תכנון, ועמלו על מאגר חדש. לפני כשבועיים נחשף ב–TheMarker כי לפני יותר מחודשיים הושק מאגר תכנוני ראשון ובו מלאי תכנוני של 974 אלף יחידות דיור. המאגר כולל תוכניות על קרקע מדינה בלבד — בלי תוכניות על קרקעות פרטיות והתחדשות עירונית — כך שבפועל המלאי התכנוני גדול בהרבה.

עם זאת, חלק מהרישומים כפולים וחלק מהנתונים לא מתייחסים לתכנון ריאלי. ברשות מקרקעי ישראל מיהרו להסביר עם החשיפה כי המספר שהופיע במאגר נובע מטעות במידע שלא עבר טיוב, וכי הנתון הנכון הוא מלאי של 400 אלף יחידות בכל הליכי התכנון.

בנייר העמדה העדכני שהוציאה עמותת האדריכלים נכתב כי "המלאי התכנוני גבוה בהרבה ממיליון יחידות דיור. בשנים האחרונות נוספו למלאי התכנוני מדי שנה יותר מ–100 אלף יחידות דיור, בעוד הבנייה השנתית לא עברה את הרף של 50 אלף יחידות. מה שנראה כהצלחת הממשלה — לעצור את העלייה המטורפת במחירי הדיור — להערכתנו, לא מעיד על כך שמשבר הדיור הגיע אל סופו".

בעבודת המחקר מסתייעים האדריכלים במחקר של פרופ' צבי אקשטיין, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל וכיום דקאן ביה"ס לכלכלה במרכז הבינתחומי בהרצליה. במחקר, שפורסם ב–2017, מצא אקשטיין כי בישראל יש מחסור של 125 אלף דירות בנויות וצורך בכ–200 אלף דירות נוספות לטובת שוק דיור מאוזן — כך שהפתרון טמון בהאצת הבנייה.

"בזבוז משווע של משאבים ותכנון לקוי"

לפי עמותת האדריכלים, בותמ"ל ובוועדות התכנון המחוזיות אישרו בשלוש השנים האחרונות יותר מ–300 אלף דירות, אבל ב–2014–2016 החלה בנייתן של כ–151.7 אלף דירות — כ–50 אלף דירות בשנה. ב–2013, לפני כניסתה של הממשלה הנוכחית לתפקידה ולפני אישור חוק הותמ"ל, התחילו בבנייתן של 48.5 אלף יחידות דיור. כך שהאסטרטגיה של כחלון הביאה לעלייה לא מהותית במספר התחלות הבנייה ב–2014–2016, בעיקר בזכות מחיר למשתכן, כשב–2017 אף נרשמה האטה.

במלים אחרות, לפי האדריכלים, העלייה הניכרת במלאי התכנוני לא הובילה להאצה משמעותית בהתחלות הבנייה — שנדרשת כדי להוביל שינוי מהותי במחירי הדיור. "המשימה של קברניטי המשק צריכה להיות האצת הבנייה לכ–80 אלף דירות בשנה לפחות, כ–30 אלף מעל לביקוש הקשיח. הגדלה סיטונאית נוספת של המלאי התכנוני לא תקדם את הפתרון הנדרש להאצת הבנייה. יתרה מזאת, צעד כזה יביא לכשלים שונים", הם כותבים.

עוד הם מסבירים כי התכנון הנוכחי, שמאופיין בשכונות פרבריות על חשבון שטחים פתוחים, יפגע באיכות החיים, וכי תכנון נוכחי של יחידות שיוקמו רק בעוד עשור או שניים יביא לגיבוש תוכניות לא רלוונטיות, שאינן מתכתבות עם צורכי העתיד בזמן התרחשותם — "יש בכך בזבוז משווע של משאבים ויסודות של תכנון לקוי".

האדריכלים מציעים לא להאריך את חוק הותמ"ל. הם מדגישים כי אם יוארך, מוטב שינותב לקידום תוכניות של התחדשות עירונית שבהן נמנעה הותמ"ל לטפל במרבית שנות קיומה.